TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad

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1 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN AUTÓNOMA DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN. PROCEDENCIA DE SU REGISTRACIÓN DEFINITIVA SIN CERTIFICADOS DE DOMINIO NI DE ANOTACIONES PERSONALES. Autores: Causse, Jorge Raúl y PUJOL de ZIZZIAS, Irene Causse, Jorge Raúl PUJOL de ZIZZIAS, Irene

2 PONENCIA A LOS EFECTOS DE ALCANZAR LA INSCRIPCIÓN DEFINITIVA DEL TESTIMONIO O COPIA DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Reglamento de Copropiedad y Administración), NO ES NECESARIO SOLICITAR LAS CERTIFICACIONES A LAS QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 23 DE LA LEY (sobre el estado jurídico del inmueble y de las personas, según las constancias registradas). DEBE CONTINUAR SIENDO ADMISIBLE EL INGRESO SIMULTÁNEO DE TESTIMONIO O COPIA DE ESCRITURAS QUE CONTENGAN EL OTORGAMIENTO DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN Y DE ACTOS JURÍDICOS QUE TENGAN POR OBJETO UNIDADES DEL EDIFICIO AFECTADO AL RÉGIMEN DE LA LEY I. CONSIDERACIONES PREVIAS 1 Tanto en la ley /48 (Art. 9º) como en su decreto reglamentario /49 (Arts. 1º, 2º y 24) se establece la obligación de inscribir el reglamento de copropiedad y administración en el registro de la propiedad que corresponda, según la ubicación del inmueble que se afecta al régimen. La inscripción de ese reglamento, que se verifica mediante testimonio o copia de la escritura que lo contiene expedido en legal forma, coloca al inmueble afectado en una situación jurídica que la doctrina correctamente calificó como estado de propiedad horizontal. Dicha inscripción no altera el dominio de su titular sobre la totalidad del inmueble, el que continúa sin modificación alguna; ni provoca la división jurídica del edificio o inmueble en las unidades que lo componen, con atribución de un derecho distinto sobre cada uno de los sectores privativos. No verificándose alguno de los actos que pueden producir la adquisición del derecho de propiedad horizontal, el dominio de quien otorgó el reglamento inscripto se regirá por las normas propias de este derecho, y no por las disposiciones de la ley La toma de razón del reglamento tampoco produce el nacimiento del consorcio de propietarios, al menos en su faz dinámica, porque en el régimen vigente su nacimiento se reconoce en dos fases: una estática, esto es, cuando se otorga e inscribe el reglamento de copropiedad y administración, y otra dinámica, que ocurre cuando la comunidad está integrada por al menos dos consorcistas, o sea, cuando es posible que funcione el sistema horizontal. Si por caso un número determinado de personas decide construir para sí un edificio que tendrá igual, mayor o menor número de unidades, el otorgamiento e inscripción del aludido reglamento no opera la división del condominio, ni hace suponer que los comuneros se constituyan en consorcio de propietarios. En tal caso será necesario que se otorgue el acto particionario que extinga el condominio, adjudicándose cada uno la o las unidades que le correspondan. Con mayor razón si la titularidad del edificio corresponde a una persona física o a un ente ideal. Hasta tanto se otorgue el acto jurídico por el cual se transfiera el derecho real de propiedad horizontal sobre alguno de los sectores privativos, la situación jurídica del inmueble continuará invariable y su dominio se regirá por el título que tiene como antecedente. Además la titularidad unipersonal del dominio es un impedimento insalvable para la existencia del condominio sobre las partes comunes del edificio, fatalmente exigido por la condición esencial de sujeto múltiple. El artículo 24 de decreto reglamentario /49, en su primera parte, parece plantear una presunta inscripción constitutiva del reglamento de copropiedad y administración que, seguidamente y en el mismo texto, deja sin efecto. Dice esta norma que: ( ) los escribanos no autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso de dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se hubiera inscripto previamente el reglamento de copropiedad y administración agregando inmediatamente a continuación: ( ) o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título.. Es decir que el propietario no está legitimado a otorgar título constitutivo de derecho real sobre una unidad sino inscribe primero o simultáneamente el reglamento de copropiedad y administración.

3 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad Esta alternativa de simultaneidad, de frecuente ocurrencia en la práctica, ha sido convalidada por los registros inmobiliarios admitiendo la presentación de ambos documentos (testimonio de las escrituras de reglamento y, por caso, de venta) para procesar su inscripción en el orden correspondiente, aplicando la mecánica registral del tracto abreviado que prevé el inciso d) del artículo 16 de la ley /68, que en este caso no implica que no se registre la primer escritura sino que faculta a excepcionarse de la obligación de tener a la vista el reglamento inscripto previamente. 2 Si del testimonio de la escritura que contiene el reglamento surgen anomalías que impiden su registración definitiva, los restantes referidos a las unidades se inscribirán en forma condicional. A pesar que el objeto del derecho real de dominio no cambia con la inscripción del reglamento, la determinación de una nueva especialidad objetiva en la esfera meramente registral, provocada por la registración del mismo, posibilita que se trabe cualquier tipo de medida cautelar sobre alguno de los sectores privativos que aquél identifica (unidades funcionales). La adquisición del derecho real de propiedad horizontal sobre la unidad funcional afectada por la traba, será una consecuencia de la subasta de la unidad embargada previo cumplimiento de las etapas procesales que correspondan. Puede el propietario constituir la hipoteca afectando el inmueble general 3, y la parte acreedora prestar su consentimiento para que su monto se divida entre las diferentes unidades que compongan el edificio, atribuyéndole idénticas o diferentes cantidades a cada una de ellas.; lo que también las partes pueden pactar (ver nota al Art ) 4. Además, conforme el texto del Art del Código Civil reformado por la ley /33, ( ) en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, ( ) los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. La división horizontal dispuesta en el reglamento de copropiedad y administración, facilita la eventual subasta de las unidades individualmente conforme se disponga en el proceso ejecutivo hipotecario. 5 En resumen, para la división registral de la hipoteca será necesaria la conformidad previa prestada expresamente por el acreedor en el acto de constituirse el gravamen a su favor o por un acto notarial posterior (conforme nota del art del C.C.). No es necesario que se exija un certificado de inhibiciones 6, ni certificado con reserva de prioridad, ni asentimiento conyugal; porque la afectación no es un acto dispositivo ya que no produce alteración patrimonial. Y en última instancia trae aparejada una plus valía, ya que la afectación a este régimen, permitirá la venta por separado de cada unidad, lo que redundará en mayores ganancias, que si se vende en inmueble en su conjunto. Además la registración del reglamento de copropiedad y administración otorga a su titular una facultad que antes no tenía, y que es la de constituir o transferir derechos reales sobre las unidades bajo el sistema de la propiedad horizontal. Por ello no se justifica requerir un certificado de inhibición si el acreedor verá incrementado el activo o patrimonio de su deudor. No se debe exigir un certificado con reserva de prioridad porque el otorgamiento del reglamento no trasmite, constituye, modifica 7 o cede derechos reales. Además, nadie afirma que el otorgamiento de dicha escritura constituya el estado de propiedad horizontal sobre el mismo, sino que por el contrario en este caso es a partir de su inscripción cuando dicho estado quedará constituido 8, por lo que no se justifica hacer jugar la retroprioridad nacida para proteger el otorgamiento de actos con efecto constitutivos, etc., en el caso de inscripciones meramente declarativas (retrotrayendo su protección al día del otorgamiento de la escritura que es constitutiva y aún antes, si se inscribió en el plazo legal y se solicitó el certificado con reserva de prioridad). No tiene sentido exigir la solicitud de un certificado para proteger al adquirente de algún derecho, de los embargos, o constitución de otros derechos reales sobre el inmueble que pueda realizar el transmitente, porque en el caso de inscripción sólo de un reglamento de copropiedad y administración no hay adquirentes para proteger. Tampoco se justifica dicha exigencia para otorgar publicidad del acto que se va a inscribir para proteger a terceros, no sólo porque éstos nunca se podrán ver perjudicados por la posterior afectación, sino también porque la jurisprudencia ha sentado, por ejemplo, que si el embargo es anterior al sometimiento al régimen de la propiedad horizontal (que se produce recién con la inscripción del reglamento), no resulta oponible al acreedor la división en propiedad horizontal, y en consecuencia la subasta debe realizarse en bloque 9. Causse, Jorge Raúl PUJOL de ZIZZIAS, Irene

4 Por tanto dicha exigencia debe desaparecer de la práctica registral, por carecer de razonabilidad y justificación seria alguna. II. PRECISIONES FINALES El otorgamiento e inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración previsto en el artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal (13.512) no crea un derecho real distinto del de dominio sobre el inmueble afectado, ni lo modifica ni lo extingue. La inscripción registral definitiva de este reglamento determina que su titular sólo podrá disponer de las unidades que integren el edificio como afectadas al régimen de la ley (doctr. Art. 2º decreto reglamentario /49), lo que implica una limitación voluntaria a su dominio. Por esta inscripción registral se constituye el estado de propiedad horizontal y se predispone y posibilita el otorgamiento del derecho real sobre cada sector privativo juntamente con las partes indivisas que le correspondan en el condominio común. El supuesto es comparable con la inscripción de la escritura de afectación a Prehorizontalidad prevista en el Art. 4 de la ley /72, porque también inhibe al propietario para disponer en forma distinta. La Propiedad Horizontal es una forma coparticipativa de propiedad porque deben confluir, necesariamente, partes de dominio exclusivo y de condominio de indivisión forzosa, lo que torna indispensable la existencia de dos o más titulares para el funcionamiento integral de ese régimen de excepción de la propiedad inmueble. La inscripción registral del reglamento de copropiedad y administración juntamente con los documentos continentes de negocios jurídicos que tengan por objeto unidades funcionales del edificio afectado al régimen horizontal (Art. 2 del decreto reglamentario /49), está prevista en el inciso d) del artículo 16 de la ley /68. No es necesario que se exija un certificado de inhibiciones, ni certificado con reserva de prioridad, ni asentimiento conyugal para otorgar el reglamento de copropiedad y administración. De lege ferenda: Se desalienta admitir la inscripción constitutiva del testimonio o copia de la escritura que contenga el reglamento de copropiedad y administración. La determinación de una nueva especialidad objetiva para el régimen horizontal no justifica este tipo de registración.

5 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad NOTAS 1 Fuente: PAPAÑO, KIPER, DILLON CAUSSE. DERECHOS REALES, tomo 1 p. 446 y ss., y sus notas; tomo 2 p Astrea. B. A Esta particularidad de este tracto, ha llevado a que se hable más que de tracto abreviado de presentación conjunta de instrumentos, porque ambos instrumentos se inscriben y no se saltea la registración del primero. Sin embargo para autores como Adriana Abella el caso claramente es de tracto abreviado. Esta autora luego de explicar que las escrituras simultáneas son las que se otorgan el mismo día con relación a un mismo inmueble pudiendo intervenir distintos notarios, conforme con el despacho mayoritario del XII Congreso Nacional de Derecho Registral, expresa que la simultaneidad en este caso permite al notario excepcionarse de dos obligaciones: la de tener el título inscripto a la vista, y la de solicitar el certificado de ley (art. 23 L.R.), habilitándolo a inscribir la escritura consecuente sin tener a la vista el título antecedente inscripto (art. 16 LR.) y a utilizar la información que al respecto contenga la certificación de la escritura que antecede Y cuando ejemplifica los supuestos más comunes de tracto abreviado enumera en primer lugar la inscripción simultánea de escrituras de reglamento y de transferencia de unidades funcionales en el régimen de propiedad horizontal. Ver ABELLA, Adriana N. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Ed. Zavalía 2.008, Bs. As., 58 a 59 y nota 89 de la última página citada. En forma coincidente se ha dicho: que la continuidad del tracto no requiere la previa inscripción del derecho, pero que de todos modos éstas deben ser realizadas indefectiblemente, no se trata de una excepción al tracto continuo que hay que cumplimentar, sino a la norma del art. 23 de la ley - Ver GARCIA CONI, Raul R. DERECHO REGISTRAL APLICADO, Ed. Depalma Bs. As., p. 181 y LÓPEZ de ZAVALIA, Fernando J. en CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL Ed. Zavalía, Bs. As., 1.983, p. 352 y Máxime si se tiene en cuenta que el mismo artículo 14 de la ley faculta a hipotecar el terreno y todo el edificio con el consentimiento de todos los consorcistas, lo que en este caso no es necesario, porque cuando no se han transmitido unidades sólo existe un solo propietario. Salvo que el inmueble sea de varios condóminos, en cuyo caso todos deben prestar su conformidad en virtud del artículo 2680 y ss. del C.C.. 4 Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, dirigido por ZANNONI, Eduardo y Coordinado por KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Tomo 12, comentario al artículo 3112 realizado por PUERTA DE CHACÓN Alicia, Ed. Astrea, Bs. As., 2.009, p En decisión que luce en La Ley (CNCiv. Sala A. 26/4/65) se sostuvo: Dado el carácter indivisible que es inherente a la hipoteca, todas y cada una de las unidades horizontales resultantes de la división hecha posteriormente a la constitución del gravamen hipotecario que afectaba a toda la finca con anterioridad, están afectadas a la totalidad del mismo. De tal manera el acreedor no sufre perjuicio alguno por dicha división que, muy por el contrario, ha venido a incrementar verosímilmente el valor pecuniario de su garantía. 6 En este sentido la Disposición técnico registral N 14/2010 de la Plata en su art. 3 dispone que: - No será causal de oponibilidad a la registración de la escritura de afectación a Reglamento de Copropiedad y Administración, la falta de certificado de anotaciones personales del/los titular/es de dominio del inmueble que se afecta. Será exigible tal certificación si, simultáneamente con dicha escritura, se transmitiera el dominio de alguna o todas las unidades funcionales o complementarias que surgieren de aquel acto. Tampoco se exige asentimiento conyugal en el art. 17 de dicha disposición. 7 Si se afirma que la inscripción del reglamento modifica el objeto del derecho real, (lo que no se comparte, ya que para nosotros la modificación sólo se refiere a la faz registral de la especialidad objetiva), tampoco entraría esta situación en la previsión del art. 23 de la ley , porque el artículo se refiere a documentos de constitución, modificación, etc. Y en este caso el documento no constituye, ni modifica nada, sino que la inscripción es la que constituye el estado de propiedad horizontal y esta nueva especialidad objetiva en su faz registral. 8 Debe advertirse que el art. 23 de la L.R. exige que el escribano tenga a la vista la certificación expedida, etc., para autorizar documentos que transmitan, constituyan o modifiquen. y en este caso la autorización del reglamento no produce ninguno de dichos efectos porque en última instancia es la registración del reglamento y no éste el que crea el estado de propiedad horizontal. 9 CNCiv., sala F, setiembre , Díaz M. c/ Polich, R., LL-1998-C Causse, Jorge Raúl PUJOL de ZIZZIAS, Irene

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