AYUNTAMIENTO DE MOCLIN

Transcripción

1 ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DEL DEBER DE EDIFICACIÓN DE SOLARES, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS, DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS Y DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR DE LOS DEBERES DE EDIFICACIÓN, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. Página 1

2 Exposición de motivos. TEXTO NORMATIVO Título Preliminar Artículo 1. Objeto. Artículo 2.- Ámbito de aplicación. Artículo 3. Competencia. Título Primero. Del cumplimiento del deber de edificar Artículo 4. Presupuestos de la edificación. Artículo 5.- Prórroga de los plazos para edificación forzosa. Artículo 6. Cumplimiento del deber de edificar. Artículo 7. Edificación inadecuada. Artículo 8. Caducidad de la licencia e incumplimiento del deber de edificar. Título Segundo. Del cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Artículo 9. Deber de conservación y rehabilitación. Artículo 10. Contenido normal del deber de conservación de las edificaciones. Artículo 11. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad, habitabilidad, uso efectivo y ornato público. Artículo 12. Edificación deficiente. Artículo 13. Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Artículo 14. Declaración de Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Artículo 15. De las órdenes de ejecución, en general. Artículo 16. Deber de conservación en elementos sometidos a algún régimen de protección. Artículo 17. Iniciación del procedimiento. Artículo 18. De los informes. Artículo 19. De los obligados. Página 2

3 Artículo 20. Resoluciones. Artículo 21. Cumplimiento de las órdenes de ejecución. Artículo 22. Actuaciones inmediatas. Título Tercero. Inspección Técnica de edificios Artículo 23. Objeto y ámbito territorial de edificios sujetos a inspección. Artículo 24. Sometimiento a inspección de edificaciones y construcciones, con independencia de su titularidad. Artículo 25. Realización de la inspección técnica de edificios y supervisión. Artículo 26. Contenido del informe de la inspección técnica. Artículo 27. Resultado del informe de la inspección técnica. Artículo 28. Computo de antigüedad y plazos. Artículo 29. Efectos de la presentación del informe de inspección técnica. Artículo 30. Comprobación del cumplimiento y consecuencias del incumplimiento de la realización del informe de inspección técnica. Artículo 31. El Registro de Inspección Técnica de Edificios. Artículo 29. Régimen sancionador. Título Cuarto. Ruina urbanística. Artículo 30. Supuestos de declaración de la situación legal de ruina urbanística. Artículo 31. Órgano competente. Artículo 32. Iniciación y procedimiento del expediente Contradictorio de Ruina. Artículo 33. Obras de reparación necesarias. Artículo 34. Acuerdo de Rehabilitación o conservación. Artículo 35. Contenido de la declaración de ruina. Artículo 36. Consecuencias de la declaración de ruina en edificios no catalogados. Artículo 37. Consecuencias de la declaración de ruina de edificios protegidos. Artículo 38. De la ruina inminente. Artículo 39. Competencia de la declaración de ruina inminente. Artículo 40. Demolición y desalojo. Artículo 41. Plazo para resolver y efectos del silencio. Página 3

4 Título Quinto. Del registro municipal de solares y edificaciones ruinosas Artículo 42. Carácter. Artículo 43. Contenido del Registro. Artículo 44. De la forma de llevar el Registro. Artículo 45. De la coordinación con el Registro de la Propiedad. Titulo Sexto. Incumplimiento del deber de edificación y conservación. Artículo 46. Incumplimiento de órdenes de ejecución. Artículo 47. Declaración de incumplimiento del deber de conservación. Artículo 48. Multas coercitivas Artículo 49. Ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento. Artículo 50. Régimen ordinario de la ejecución subsidiaria. Artículo 51. Régimen especial de urgencia o emergencia de la ejecución subsidiaria. Artículo 52. Del expediente sancionador. Título Séptimo. Del concurso para la sustitución del propietario incumplidor. Artículo 53. Expropiación y venta forzosa. Artículo 54. Procedimiento de concurso para la sustitución del propietario incumplidor. Artículo 55. Inicio del concurso. Artículo 56. Formas de inicio del concurso. Artículo 57. Requisitos de la solicitud de inicio de concurso a instancia de interesado. Artículo 58. Plazo de convocatoria del concurso. Artículo 59. Requisitos de la convocatoria. Artículo 60. Incumplimiento de las condiciones de adjudicación del concurso. Disposición Adicional Primera Disposición Adicional Segunda Disposición Adicional Tercera Página 4

5 Disposición Adicional Cuarta. Disposición Transitoria Disposición Final Página 5

6 Exposición de motivos La Constitución Española en su artículo 33, reconoce el derecho de propiedad privada limitando su contenido en razón de su función social; y el artículo 47, reconoce el derecho de todos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, imponiendo la obligación a los poderes públicos de regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general. El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, en su artículo 7 dedicado al Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo, dispone que dicho régimen es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística; y que la patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda. En cuanto al contenido del derecho de propiedad, el artículo 8, dispone que El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien. Por su parte, el artículo 9 dedicado a deberes y cargas, dispone: 1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación,.... El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación......, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. 6. En todo suelo en situación de urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas, el propietario tendrá el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. El artículo 36 del citado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, dispone que 1. El incumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley habilitará a la Administración actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo caso, previa audiencia del obligado, la ejecución subsidiaria, la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. 2. La sustitución forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber Página 6

7 correspondiente, mediante la imposición de su ejercicio,, en caso de incumplimiento de los deberes de edificación o de conservación de edificios.. La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en coherencia con los planteamientos constitucionales y la legislación estatal, apuesta por la mejora de la ciudad existente y así, en su Exposición de Motivos, establece que el urbanismo de siglo XXI tiene como principal reto atender a la conservación, rehabilitación y recalificación de la ciudad existente, y para el cumplimiento de tal fin regula los deberes de edificación, conservación y rehabilitación. Los artículos 150, 151, 152 y 155 de dicho texto legal, regulan el procedimiento de ejecución mediante sustitución por incumplimiento de los deberes de edificar, conservar y rehabilitar, a través de un concurso cuyo objeto es la venta forzosa del inmueble una vez constado el incumplimiento de dichas obligaciones, incluyéndose dicho inmueble en el Registro de Solares y Edificaciones Ruinosas. Conforme a la declaración constitucional, la normativa estatal y autonómica, los propietarios de suelo urbano están obligados a edificar los solares en los plazos establecidos en el planeamiento, a destinar los terrenos y construcciones, con independencia de la clase de suelo que se trate, a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y a mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato público. Formando parte del contenido del derecho de propiedad la obligación de edificar, la de conservar y la de rehabilitar, evitando la especulación y con causa en la función social de la propiedad. El incumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento de la seguridad, salubridad y ornato público de las edificaciones, da lugar a la declaración de ruina, que, a su vez y en la mayoría de ocasiones, conlleva la demolición de las mimas, con la consiguiente pérdida de la continuidad de la imagen del pueblo y la aparición de vacios urbanos. Por todo ello, la exigencia del cumplimiento del deber de edificación, conservación y rehabilitación se hace necesaria y fundamental con la finalidad de conseguir un pueblo sostenible y compacto evitando la dispersión y el abandono de los centros urbanos, manteniendo la configuración y características de los núcleos. La presente Ordenanza tiene por objeto regular la aplicación en el municipio de Moclín del procedimiento establecido en la normativa de aplicación para la exigencia del cumplimiento de los deberes de edificación, conservación y rehabilitación, la regulación del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas y el concurso para la sustitución del propietario incumplidor de los deberes de edificación, conservación y rehabilitación. Se dicta la presente Ordenanza con fundamento en el artículo 4.1.a) de la Ley 7/85, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local (LRBRL), que atribuye a los Ayuntamientos potestad reglamentaria; esto es, capacidad para desarrollar, dentro de la esfera de sus competencias, lo dispuesto en las leyes estatales o autonómicas, pudiendo dictar disposiciones de carácter general y de rango inferior a ley, que en ningún caso podrá ser contrarias a lo previsto en la legislación de aplicación. Página 7

8 TEXTO NORMATIVO Título preliminar Artículo 1. Objeto. 1. Es objeto de esta Ordenanza la regulación para el municipio de Moclín de: - La obligación de los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones y demás bienes inmuebles, de mantener los mismos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato público; ejecutando para ello los trabajos y obras necesarios para su conservación y/o rehabilitación. - La regulación de las ordenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes, o las que se dicten para mejora o adaptación al entorno de los edificios por motivos turísticos, culturales o estéticos..- La regulación de los plazos y condiciones en que debe procederse por los propietarios a la inspección técnica periódica de las edificaciones y construcciones, para determinar su estado de conservación, en orden al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. - La regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para su declaración y la regulación de la situación de ruina física inminente. - La regulación del procedimiento para exigir el cumplimiento de los deberes de edificación, conservación y rehabilitación en el ámbito del procedimiento de ejecución mediante sustitución del propietario incumplidor, establecido en los artículos 150, 151 y 155 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía..- La regulación del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas a que se refieren los artículos 150, 151 y 155 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Artículo 2.- Ámbito de aplicación. 1. El contenido de la presente Ordenanza es de aplicación en todo el ámbito territorial del término municipal de Moclín. 2. En cuanto a los sujetos obligados por el deber de edificación, conservación y rehabilitación en los términos de la presente Ordenanza, serán los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y demás bienes inmuebles, los titulares de derechos de uso sobre los mismos, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios. Página 8

9 Artículo 3. Competencia. La vigilancia y control para el cumplimiento de los deberes de edificación, conservación y rehabilitación en los términos de la presente Ordenanza, corresponde al Ayuntamiento de Moclín. Título Primero. Del cumplimiento del deber de edificar Artículo 4. Presupuestos de la edificación. 1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere: a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales que corresponden a la propiedad. b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley para simultanear las obras de urbanización que resulten necesarias para transformar las parcelas en solares y las de edificación. 2. Se entiende por solar la unidad predial o parcela susceptible de ser edificada conforme al planeamiento, ubicada en suelo urbano y que este dotada de todos los servicios y con las características definidas por el planeamiento general vigente. 3. Los propietarios de los solares, incluidos los que cuenten con edificación inadecuada o deficiente, deberán iniciar las obras de edificación en los siguientes plazos:.- para los solares ubicados en el Conjunto Urbano de interés en el plazo de un (1) año desde la entrada en vigor de la presente Ordenanza..- para los solares ubicados en el resto de zonas de suelo urbano consolidado en el plazo de dos (2) años desde la entrada en vigor de la presente Ordenanza. 4.- Los propietarios de parcelas ubicadas en suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable deberán iniciar las obras de edificación en el plazo que establezca el planeamiento de desarrollo y, en su defecto, en el plazo de un (1) año), a contar desde el cumplimiento del deber de urbanizar, determinado conforme a los plazos establecidos por el planeamiento general para el cumplimiento de dicho deber. 5.- En los supuestos de edificaciones ruinosas, derruidas o inadecuadas el plazo de nueva edificación será:.- para las ubicadas en el Conjunto Urbano de interés el plazo será de un (1) año, computado desde que se notifique al propietario la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Página 9

10 .- para las ubicadas en el resto de zonas de suelo urbano el plazo será de dos (2) años computado desde que se notifique al propietario la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Artículo 5.- Prórroga de los plazos para edificación forzosa. Los plazos anteriores podrán prorrogarse por causa justificada, a solicitud de los propietarios obligados, que será valorada por el órgano Municipal competente. En cualquier caso, la prórroga deberá solicitarse antes del vencimiento del plazo establecido para el cumplimiento de la obligación de edificación. Artículo 6. Cumplimiento del deber de edificar. 1. El derecho y el deber de edificar corresponden al propietario o a quien cuente con derecho para ello, sin perjuicio de su ejercicio y cumplimiento a través de tercero. 2. Las parcelas y los solares deberán edificarse en los plazos máximos fijados en esta Ordenanza o en el instrumento de planeamiento urbanístico correspondiente, pudiendo establecerse otros plazos a través del procedimiento de delimitación de unidades de ejecución. 3. El incumplimiento del deber de edificación de solares y parcelas, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, en los plazos establecidos en la presente Ordenanza, habilitará al Ayuntamiento para la inclusión de los mismos en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, días. previa audiencia al propietario por veinte La resolución por la que se acuerde la inclusión dicha requerirá al propietario el cumplimiento del deber de edificación por el plazo de un (1) año, indicándose con ella el compto del plazo y debiendo hacerse constar el requerimiento en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosa. 4.- El transcurso de dicho plazo sin iniciar las obras o, en su caso, sin acreditar las causas de la imposibilidad de obtención de la preceptiva licencia municipal, determinará la colocación de la parcela o el solar en situación de ejecución por sustitución. El órgano competente podrá acordar la expropiación, de oficio o a solicitud de interesado, el procedimiento de concurso para la sustitución del propietario incumplidor regulado en el artículo 151 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía y en el Título Séptimo de la presente Ordenanza, debiendo aprobarse la valoración del inmueble. 5.- El deber de edificar no se entenderá cumplido con la mera solicitud de licencia de edificación, quedando interrumpido el cómputo del plazo con la solicitud y hasta la resolución que recaiga sobre la licencia solicitada. 6. La transmisión de parcelas o solares por cualquier título no modifica la situación respecto del cumplimiento de los deberes establecidos por la legislación, el planeamiento urbanístico y la presente Ordenanza o aquellos que resulten exigibles por los actos de ejecución de dicha normativa; quedando el nuevo titular subrogado en la posición del Página 10

11 anterior propietario y obligado al cumplimiento de los plazos para edificar, conservar o rehabilitar, con independencia del momento de la adquisición de la titularidad. Artículo 7. Edificación inadecuada. 1. De conformidad con lo establecido en el artículo 150 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, quedan obligados al cumplimiento del deber de edificación los propietarios de fincas que no cuenten con edificación y los de aquellas que cuenten con edificaciones inadecuadas. 2. A efectos de la presente Ordenanza se entiende por edificación inadecuada:.- la que resulte incompatible con el planeamiento general vigente, por destinarse a un uso prohibido que deba eliminarse por razones medioambientales o por presentar la edificación disconformidad con una alineación de ejecución necesaria..- la que sea susceptible de ser declarada en ruina, cuando además fuera disconforme con el uso o alineación establecida o tuviera una altura o volumen mayores que los máximos permitidos por el planeamiento. 3. Constada la existencia de una edificación inadecuada, previo el correspondiente trámite de audiencia al propietario, se procederá a la declaración de dicha circunstancia, con carácter previo a su inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Artículo 8. Caducidad de la licencia e incumplimiento del deber de edificar. En el caso de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de la edificación fijado en la correspondiente licencia municipal de obras o sus prorrogas, el órgano competente para otorgar la licencia declarará, de oficio o a instancia de tercero y previa audiencia del interesado, la caducidad de la licencia. La resolución que declare la caducidad de la licencia municipal de obras, por incumplimiento de los plazos establecidos para el inicio, ejecución y terminación de la edificación autorizada por causa imputable al obligado, supone la revocación automática de la interrupción del plazo para cumplir el deber de edificar. Igualmente, la resolución que declare el archivo del procedimiento de solicitud de licencia por causa imputable al interesado, supone la revocación automática de la interrupción del plazo para cumplir el deber de edificar. Título Segundo. Del cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Página 11

12 Artículo 9. Deber de conservación y rehabilitación. Los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones y edificaciones están obligados a destinarlos a usos compatibles con el planeamiento urbanístico y a mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato público, realizando los trabajos y ejecutando las obras necesarios para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad y/o el uso efectivo. El Ayuntamiento de Moclín podrá ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para preservar aquellas condiciones. El deber de los propietarios alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación. Artículo 10. Contenido normal del deber de conservación de las edificaciones. 1.- El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad (50%) del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, ejecutada con las condiciones necesarias y suficientes para que su ocupación sea autorizable - artículo de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía-. 2. Las obras de conservación se ejecutarán por cuenta y cargo de los propietarios dentro del límite del deber normal de conservación que les corresponde. Artículo 11. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad, uso efectivo y ornato público. habitabilidad, 1. Solares: De acuerdo con las determinaciones del planeamiento municipal y sin perjuicio de lo dispuesto en las correspondientes Ordenanzas, todo propietario de un solar deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados: a) Vallado: todo solar deberá estar cerrado mediante una valla en las condiciones que determinan la normativa urbanística del planeamiento general vigente, o, en su caso, los Planes Especiales de Protección y las Ordenanzas municipales de aplicación. b) Tratamiento de la superficie: en todo solar se protegerán o eliminarán los pozos o desniveles que puedan suponer peligro para las personas o las cosas. c) Limpieza y salubridad: todo solar deberá estar permanentemente limpio, desprovisto de cualquier tipo de vegetación y restos orgánicos o minerales que puedan alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de enfermedades o producir malos olores. Página 12

13 2. Construcciones y edificaciones: De acuerdo con las determinaciones del artículo 3 de la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación y el planeamiento general vigente, sobre condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato, se consideran condiciones mínimas: a) Seguridad: Los elementos estructurales deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de sus fines de resistencia y estabilidad, protegiéndolos de los efectos de la corrosión y de los agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan causar daños en la estructura y/o asientos diferenciales en las cimentaciones. Igualmente, deberán protegerse y conservarse, los materiales de revestimiento de fachadas, cubiertas, aleros y cornisas, carpinterías exteriores, balcones y barandillas o protecciones exteriores, de forma que sean estancos al paso del agua, manteniendo en buen estado los elementos de protección contra caídas y sin riesgo de desprendimiento de sus componentes a la vía pública o sobre las personas y las cosas. En particular, deberá garantizarse la protección de la estructura frente a la acción del fuego. Para las instalaciones eléctricas y de gas se deberá garantizar la seguridad en el uso y su protección contra incendios. b) Salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de salubridad e higiene de las redes de servicio, instalaciones sanitarias y las condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Se deberá mantener, tanto el edificio como sus espacios libres, con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de control de emisiones de humos y partículas. Los servicios propios de las viviendas y comunidades, tales como instalaciones de climatización y de calderas, etc., se adecuarán a las disposiciones legales en vigor; pudiendo el Ayuntamiento exigir las medidas correctoras y establecer las limitaciones que se consideren necesarias, para evitar molestias o riesgos para las personas o las cosas. c) Ornato: Deberán mantenerse las debidas condiciones de ornato o decoro público de los edificios. La fachada y medianeras de las construcciones deberán estar adecentadas, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento, elementos decorativos y carpinterías, y en especial de los elementos protegidos y descritos en las fichas de Catalogo de Bienes Protegidos o cualquier otro. d) Habitabilidad: Deberán cumplirse las condiciones mínimas de higiene, salud y habitabilidad para el desarrollo de los usos previstos; de tal forma que, el ambiente interior del edificio, reúna condiciones aceptables de salubridad, ventilación y estanqueidad y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones permitan el desarrollo del uso de la edificación, garantizando además la adecuada gestión de residuos. e) Uso: Deberán cumplirse las condiciones mínimas de uso efectivo de las edificaciones, de manera que los elementos constructivos y las instalaciones permitan su uso normal, sin que suponga riesgo para las personas. Artículo 12. Edificación deficiente. Página 13

14 Deberán cumplir el deber de conservación o, en su caso, rehabilitación, los propietarios de edificaciones que incumplan las condiciones establecidas en el planeamiento general vigente o que sean deficientes. A efectos de la presente Ordenanza, se entiende por edificación deficiente aquella que por su estado de conservación no reúna las condiciones para su habitabilidad o uso efectivo o aquella que presente graves carencias de seguridad que puedan poner en riesgo a las personas o las cosas. Con independencia de la resolución declarativa del incumplimiento del deber de conservación, se considerarán indicios de que la edificación es deficiente los siguientes: a) Se haya procedido al sellado de huecos; b) La fachada, forjado u otro/s elemento/s estructural/es o de cerramiento se encuentren apuntalados; c) Carezca de suministros de agua y electricidad. Artículo 13. Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. El deber de conservación o, en su caso, rehabilitación, se considera incumplido cuando: 1. La edificación incumple las medidas de seguridad, salubridad u ornato y puede suponer peligro para la integridad o la salud de las personas o de los bienes o sea deficiente. 2. Se incumplan injustificadamente las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación o rehabilitación dictadas por el órgano competente, relativas a condiciones de seguridad, salubridad y ornato, siempre que las obras a realizar sean de entidad suficiente o el incumplimiento de la orden de ejecución pueda suponer riesgo para la integridad o la salud de las personas o los bienes. 3. No se ejecuten las obras determinadas por los informes de Inspección Técnica de Edificios, cuando su inejecución pueda poner en peligro la integridad o la salud de las personas o los bienes, en su caso. 4. No se ejecuten injustificadamente las obras de rehabilitación en los plazos y condiciones establecidos por el planeamiento general vigente. 5. En caso de declaración de la situación legal de ruina urbanística, consecuencia del incumplimiento del deber de conservación, conforme a lo establecido en el artículo A) de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía. 6. En el caso de declaración de la situación legal de ruina urbanística, cuando adoptadas las medidas urgentes para mantener o recuperar la estabilidad y la seguridad de la edificación, no se llegue a un acuerdo con el propietario, de conformidad con lo establecido en el artículo B. b) de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Página 14

15 Artículo 14. Declaración de Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. 1. En los supuestos contemplados en los apartados 1 y 4 del artículo anterior, el órgano competente podrá optar entre dictar las órdenes de ejecución que correspondan o requerir al propietario el cumplimiento del deber de conservación, por el plazo de seis (6) meses. El requerimiento de cumplimiento del deber de conservar supone la inclusión automática del inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. El deber de edificar no se entenderá cumplido con la mera solicitud de licencia de edificación, quedando interrumpido el cómputo del plazo con la solicitud y hasta la resolución que recaiga sobre la licencia solicitada. Trascurrido el referido plazo de seis (6) meses sin que el propietario haya comunicado el inicio de las obras o justificado la imposibilidad de obtención de la preceptiva licencia municipal, la edificación quedará en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución. El incumpliendo del deber de conservar o rehabilitar deberá declararse previo el oportuno procedimiento y con audiencia al interesado. El órgano competente podrá acordar la expropiación o, de oficio o a solicitud de interesado, el procedimiento de concurso para la sustitución del propietario incumplidor regulado en el artículo 151 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística y en el Título Séptimo de la presente Ordenanza, debiendo aprobarse la valoración del inmueble. 2. En los supuestos contemplados en los apartados 2 y 3 del artículo anterior, el órgano competente acordará la declaración de incumplimiento del deber de conservación, previa audiencia del obligado, quedando la edificación en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, mediante concurso para la sustitución del propietario incumplidor establecido en el artículo 151 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Se optará por expropiación del inmueble sólo en los casos, debidamente justificados mediante informe justificativo de que tal medida sirve mejor a los fines de la conservación y/o rehabilitación de la edificación o que la misma esté prevista en cualquier programa de actuación, figura de planeamiento o instrumento de gestión. 3.- Si durante la tramitación del procedimiento y antes de dictar resolución declaratoria del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, el propietario acreditase el cumplimiento de dicho deber o el inicio de las obras, se procederá sin más trámite al archivo del expediente. Artículo 15. De las órdenes de ejecución, en general. 1. En caso de incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación, el Ayuntamiento dictará orden de ejecución de obras en los términos establecidos en la presente Ordenanza y en la legislación aplicable. Página 15

16 2. Notificada la orden de ejecución, el propietario podrá alegar que lo ordenado excede de su deber de conservación si, previa o simultáneamente, insta ante el Ayuntamiento la declaración de ruina del inmueble cuya reparación se ordena. En tal caso y sin perjuicio de la adopción de las medidas provisionales de seguridad, estabilidad o estanqueidad que procedan, quedará en suspenso la orden de ejecución hasta la resolución del expediente de ruina. 3. En función de la entidad y complejidad de las obras ordenadas, determinada en los informes técnicos municipales, se establecerá el plazo de ejecución y la documentación exigible, de acuerdo con los siguientes criterios: - Dirección de obra, siempre que las obras a ejecutar afecten a algún elemento estructural de manera puntual. - Proyecto técnico y dirección facultativa, siempre que las obras a ejecutar: - afecten de forma general a elementos estructurales, - supongan rehabilitación parcial, en cuanto reparación simultánea de varias de las condiciones mínimas establecidas en el artículo supongan demoliciones totales o parciales de la edificación. - Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud y Coordinación de Seguridad y Salud en fase de ejecución, cuando por la entidad de las obras así lo establezca el RD 1627/1997, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción, o la normativa que lo sustituya. 4. Las obras en edificios y construcciones en situación de fuera de ordenación se considerarán no autorizables con carácter general, de conformidad con el planeamiento; vigente, si bien se permitirá la ejecución de actuaciones dirigidas a reparaciones relativas a la conservación, higiene y ornato del inmueble, siempre que no impliquen reconstrucción de más del veinte por ciento (20%) de los elementos estructurales y/o aquellas cuyo coste no sea superior al treinta por ciento (30%) del valor actual del edifico o construcción. 5. En los edificios y construcciones en situación de asimilable al régimen de fuera de ordenación, se atenderá a lo dispuesto en la disposición o resolución que declare la misma, a los efectos de determinar el alcance de las obras a ordenar en los mismos. Artículo 16. Deber de conservación en elementos sometidos a algún régimen de protección. 1. Las órdenes de ejecución de obras que afecten a edificaciones o construcciones a los que les sea de aplicación lo dispuesto en la Ley 16/1985, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español, la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía y su normativa de desarrollo, o incluidos en el Catalogo de Bienes Protegidos del planeamiento general, o en cualquier Plan Especial de Protección, estarán a lo dispuesto en Página 16

17 las normas urbanísticas del planeamiento vigente, los Planes Especiales, en su caso, y las determinaciones de sus fichas del Catalogo, así como a la legislación específica aplicable. 2. Con carácter previo a dictar las órdenes de ejecución, será necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, para cualquier tipo de obra en inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, incluyendo remociones de terreno, cambios de uso o modificaciones. 3. Será necesario comunicar a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico la realización de cualquier obra o intervención en edificaciones o construcciones incluidas en el Catalogo de Bienes Protegidos del planeamiento general. 4. No procederá la demolición de inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. Podrán admitirse, excepcionalmente, demoliciones derivadas de la ejecución de proyectos de conservación, que exigirán la previa autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico. También será exigible la previa autorización para las demoliciones que afecten a inmuebles integrantes del entorno de Bienes de Interés Cultural. 5. En los casos de urgencia y peligro inminente será igualmente necesaria la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico; que deberá pronunciarse en el plazo de dos días hábiles, entendiéndose desestimadas por la falta de resolución en dicho plazo. Las medidas que se adopten, en ningún caso, podrán incluir más demoliciones que las estrictamente necesarias y deberán incluir, en sus mismos términos, las establecidas en la autorización de la Consejería competente. Compatibilizando en su ejecución y en la medida de lo posible, la eliminación de la situación de riesgo con la futura rehabilitación y reposición del inmueble a su estado anterior. 6. No será precisa la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico para la adopción por parte del Ayuntamiento de medidas excepcionales de protección, tales como apeos o apuntalamientos, previstas en el artículo 26.2 del RD 2187/1978 por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística, de aplicación supletoria de conformidad con la D.T.2ª del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que hayan de aplicarse con carácter inmediato y que no lleven aparejada la realización de demoliciones. 7. El régimen de intervención de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico en relación a los inmuebles sometidos a protección, será el siguiente: - Las actuaciones (órdenes de ejecución y demolición) que deban realizarse en inmuebles catalogados como Bienes de Interés Cultural y su entorno, requieren la previa autorización. - Las actuaciones (órdenes de ejecución, demolición y ruina) que deban realizarse en inmuebles de catalogación general, requieren: - Ordenes de ejecución, comunicación previa. Página 17

18 - Actuaciones de demolición, autorización previa. - Expediente de declaración de situación de ruina, notificación del inicio del expediente y del resto de actuaciones, como parte interesada. - Las actuaciones (órdenes de ejecución, demolición y ruina) que deban realizarse en los inmuebles protegidos por planificación urbanística, requieren: - Ordenes de ejecución y demolición, toma de conocimiento. - Expediente de declaración de situación de ruina, toma de conocimiento. Artículo 17. Iniciación del procedimiento. 1. El procedimiento para exigir el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, en cualquiera de sus formas, podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier ciudadano. 2. Se incoarán de oficio cuando se ponga de manifiesto el incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación, como consecuencia de: a) cualquier actuación municipal. b) informes de los Servicios Técnicos Municipales, evacuados en el ámbito de inspecciones programadas c) informes derivados de la Inspección Técnica de Edificios, a que se refiere esta Ordenanza. d) denuncia. Artículo 18. De los informes. 1. Iniciado el procedimiento, los servicios técnicos municipales emitirán informe sobre el estado de las edificaciones, previas las oportunas comprobación. 2. Dicho informe contendrá: a) Situación del inmueble o inmuebles afectados. actuaciones de inspección y b) Situación urbanística del inmueble o inmuebles, determinando, en su caso, su adscripción a algún régimen de protección o, en su caso, ordenación. la situación de fuera de c) Descripción de los daños, deficiencias y/ o patologías que presenta; con indicación, en su caso, de las posibles causas, así como las afecciones sobre los edificios colindantes y el entorno. Página 18

19 d) Actuaciones propuestas para reparar y/o subsanar los daños, deficiencias y/ o patologías detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar. e) En razón de la entidad de las obras a ejecutar, señalará la exigencia de proyecto técnico y/o dirección facultativa, así como cualquier otra documentación y/o estudio relativo a la seguridad y salud y la necesidad de coordinación de seguridad en fase de ejecución. f) establecimiento del plazo para el comienzo y terminación de las actuaciones propuestas. g) Cualquier dato que facilite la identificación del propietario o titulares de derechos sobre el inmueble objeto del informe. Artículo 19. De los obligados. 1. Las órdenes de ejecución serán notificadas a quienes aparezcan como propietarios y/o titulares de derechos en el Registro de la Propiedad y Catastro. A tales efectos y en su caso, se requerirá al Registro de la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que informe sobre la titularidad del inmueble y derechos inscritos. 2. Si el requerido por orden de ejecución hubiese procedido a la transmisión del inmueble por cualquier título, deberá acreditarlo suficientemente ante el Ayuntamiento, identificando al nuevo titular, su domicilio y documento nacional de identidad. Artículo 20. Resoluciones. 1. Notificada orden de ejecución, que no requiera adopción de medidas provisionales de seguridad, estabilidad o estanqueidad y con carácter previo a la propuesta de resolución, se dará trámite de audiencia al interesado para alegaciones por término de diez días. 2. El órgano competente ordenará al propietario el cumplimiento de las actuaciones necesarias para subsanar las deficiencias y/o reparar en los términos y plazos establecidos por el Informe Técnico, con advertencia, para el caso de incumplimiento, de la posible ejecución subsidiaria por la Administración a costa de la propiedad, la imposición de multas coercitivas, la incoación de expediente sancionador o la ejecución por sustitución. Lo que se comunicará, en su caso, al resto de los interesados en el procedimiento. 3. Respecto a las obras en ejecución con licencia concedida, si durante el transcurso de las mismas se produjeran daños a terceros que pudieran afectar a la seguridad y, conforme al Informe Técnico municipal, no existiera peligro por la demora en la subsanación, corresponderá al Coordinador de Seguridad o, en su caso a la Dirección facultativa, dar las órdenes oportunas para la salvaguarda de la seguridad. No obstante, en caso de que existiera peligro, el Ayuntamiento dará las órdenes oportunas exclusivamente para salvaguarda de la seguridad. En cualquier caso, perjuicios a terceros serán resueltas por la jurisdicción competente. las posibles reclamaciones por daños o Página 19

20 Artículo 21. Cumplimiento de las órdenes de ejecución. 1. Las órdenes de ejecución se cumplirán en sus propios términos, debiendo ser comunicado el inicio y la finalización de las actuaciones. 2. Los sujetos pasivos, las personas físicas o jurídicas y las entidades a que se refiere el articulado de la Ley General Tributaria, que soliciten o resulten beneficiadas o afectadas por las órdenes de ejecución, deberán liquidar la tasa que corresponda y en los términos que establezca la Ordenanza Fiscal reguladora de la Tasa por Tramitación de Expedientes de Conservación y Ruina de Edificios. 3. En el caso de la actuación ordenada requiera documentación técnica o nombramiento de dirección facultativa o coordinación de seguridad, deberá aportarse ésta al expediente, por cualquiera de las medios establecidos en el artículo 38 de la Ley 30/92 y con carácter previo al comienzo de los trabajos ordenados. Las actuaciones ordenadas darán comienzo inmediatamente, salvo que por el órgano municipal competente se determine la falta de cumplimiento de los requisitos legales exigidos o que la documentación técnica aportada no dé cumplimiento a lo ordenado. 4. Cuando sea exigible dirección técnica para la ejecución de lo ordenado, se entenderá cumplida la orden de ejecución con la aportación al expediente, por cualquiera de las medios establecidos en el artículo 38 de la Ley 30/92, del certificado final de las obras suscrito por el técnico competente. Si no se hubiere exigido dirección técnica, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la propiedad la finalización de las obras. Artículo 22. Actuaciones inmediatas. 1. Para el caso de que por los Servicios Técnicos Municipales, previa la oportuna comprobación, se aprecie riesgo o peligro grave e inminente para las personas, las cosas o el patrimonio protegido, se ordenará al propietario la adopción de las medidas cautelares de emergencia que se estimen oportunas, sin necesidad de acto administrativo previo. 2. Las medidas de emergencia ordenadas serán las que resulten técnicamente imprescindibles para eliminar el riego o peligro grave e inminente. Podrán consistir en desalojos provisionales, clausura de inmuebles o partes de los mismos, apeos, apuntalamientos, desmontes y cuantas otras estimen oportunas, debiendo observar, en cualquier caso, el principio de intervención mínima. 3. La ejecución de las medidas de emergencia dichas serán de cuenta y cargo de la propiedad del inmueble. 4. En el caso de medidas de emergencia que afecten a edificaciones protegidas por algún régimen específico de protección, se estará a lo establecido en el artículo 37.4 de la Página 20

21 Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía y lo dispuesto en los artículos 54.2 y 55.1 y 2 del Reglamento de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía, aprobado por Decreto 19/1995, de 7 de febrero. Título Tercero. Inspección Técnica de edificios Artículo 23. Objeto y ámbito territorial de edificios sujetos a inspección. 1. De acuerdo con lo establecido en el art de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el objeto de la Inspección Técnica de los Edificios (ITE) es regular la forma, condiciones y plazos en la que los propietarios de las edificaciones y construcciones sujetas a su ámbito de aplicación, deban realizar una inspección periódica de las mismas dirigida a determinar su estado de conservación y el cumplimiento del deber de conservación impuesto por la normativa urbanística. 2. Dentro del ámbito territorial de esta Ordenanza, quedan sujetos al deber de inspección técnica todos los edificios y construcciones que tengan una antigüedad superior a 50 años, se encuentren protegidos o no por legislación específica, planeamiento territorial o urbanístico. Artículo 24. Sometimiento a inspección de edificaciones y construcciones, con independencia de su titularidad. Todos los edificios y construcciones, en el ámbito del artículo anterior, cualquiera que sea su titularidad, pública o privada, sea cual sea el destino o uso de los mismos, se encuentran sujetos al deber de inspección técnica en la forma que se establece en esta Ordenanza. Quedan exentos del deber inspección técnica los edificios declarados fuera de ordenación o ruina urbanística, mientras persistan estas situaciones. Artículo 25. Realización de la inspección técnica de edificios y supervisión. 1. La inspección de los edificios y construcciones sujetas al ámbito de aplicación de esta Ordenanza se verificará mediante la obtención por el propietario de informe expedido por técnico competente, en el que se consigne el resultado de la inspección realizada y su presentación ante el Ayuntamiento de Moclín, por cualquiera de las medios establecidos en el art. 38 de la Ley 30/ En todo caso, dichos informes deberán contener Ficha Técnica del Edificio, Informe de Inspección Técnica y Acta de Inspección del Edificio. Página 21

22 3. Serán de cuenta del propietario los honorarios profesionales que se deriven de la elaboración del informe técnico 4. La documentación aportada por los propietarios estará sujeta a comprobación por parte de los servicios jurídicos y técnicos del Ayuntamiento, que emitirán el correspondiente informe, concediendo, en su caso, un plazo de 15 días para la subsanación de deficiencias. Artículo 26. Contenido del informe de la inspección técnica. 1. El informe técnico que se emite a resultas de la inspección deberá consignar los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso, con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad, ornato o de uso efectivo, según el destino propio de la construcción o edificación; debiendo aportar al expediente copias digitalizadas del mismo. 2. Con la finalidad de garantizar lo previsto en el número anterior, los informes técnicos consignarán, cuando menos, los siguientes extremos: a) Fecha de las visitas de inspección realizadas, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio, expresivas del contenido del informe. b) Descripción detallada del edificio o construcción desde el punto de vista constructivo, estructural y funcional. c) Referencia catastral. d) Descripción de los estudios previos y ejecutados a efectos de obtener un conocimiento suficiente de la edificación o para determinar sus deficiencias. e) Desperfectos y deficiencias apreciadas y sus causas, con indicación de al menos los siguientes apartados relativos a la seguridad constructiva de la edificación: - Estado general de la estructura y cimentación. - Estado general de las fachadas exteriores o interiores, medianerías y, en especial, los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos, terrazas, placas, marquesinas, balcones y demás elementos análogos. - Estado general de conservación de cubiertas y terrazas. - Estado general de las instalaciones básicas de fontanería, electricidad y saneamiento del edificio. - Estado de conservación de los elementos singulares protegidos reseñados en su ficha de catalogo, en el caso de edificios catalogados. Página 22