INSTITUTO NACIONAL DE ECOLOGIA

Transcripción

1 INSTITUTO NACIONAL DE ECOLOGIA Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental Valor Catastral y Comercial de la Tierra Universidad de Guanajuato 2002

2 Valor Comercial y Catastral de la Tierra

3 ASESORÍA A SOBRE EL VALOR CATASTRAL Y COMERCIAL DE LA TIERRA. Para: INSTITUTO NACIONAL DE ECOLOGIA Fecha: Diciembre del 2002

4 INTRODUCCIÓN El Instituto Nacional de Ecología a través de la Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental está evaluando la factibilidad de cobrar por el uso y aprovechamiento que se hace de la zona federal ribereña de los lagos y lagunas, este cobro ya está previsto, pero a la fecha no se ha aplicado debido a problemas operativos. Este trabajo tiene como objetivo proporcionar a la Dirección General de Investigación en Política y Economía Ambiental la información relativa los valores catastrales y comerciales de los predios colindantes con lagos y lagunas, así como también sus características principales. Esta información permitirá diseñar un instrumento para el cobro por el uso, goce o aprovechamiento de la zona federal ribereña, obteniendo recursos que serán dirigidos a la preservación, restauración, conservación y mejoramiento de los mismos cuerpos acuíferos. Dentro del diseño del estudio, este documento corresponde a la tercera etapa en la que se comprende la elaboración y análisis de un cuadro comparativo incluyendo: Determinación de la ubicación y las características de los predios, especificando: o o o o Uso de suelo. La determinación del valor catastral El total del impuesto predial El valor comercial del predio

5 PRESENTACIÓN DEL REPORTE Este estudio está dirigido a determinar el valor de los predios colindantes con lagos y lagunas en la República Mexicana, y el impacto en este valor de la circunstancia de la colindancia con el cuerpo de agua. Este documento está organizado en 8 secciones y dos anexos: I Introducción II Metodología, Fuentes y Glosario III Análisis de la Muestra III.1Laguna de Bustillos, Chihuahua III.2Laguna de Cuyutlán, Colima III.3Laguna de Mar Muerto, Chiapas y Oaxaca III.4Lago de Yuriria, Guanajuato III.5Lago de Zirahuen, Michoacán IV Análisis Comparativo del Valor Catastral y el Valor Comercial. V.1 Correlación de los aspectos físicos con el valor de la tierra. V Cálculo de impuesto predial VI Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Comercial. VII Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Residual. VIII Conclusiones Anexos A Fotográfico B Reporte SIEMPA por municipio C Bibliografía

6 METODOLOGÍA VISITA DE CAMPO A 5 LAGOS Y LAGUNAS: BUSTILLOS, CUYUTLÁN, MAR MUERTO, YURIRIA Y ZIRAHUEN ANÁLISIS DE INFORMACIÓN VALOR COMERCIAL ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD CONCLUSIONES

7 Área Urbana Base de Datos de corredores inmobiliarios y oferta publicada METODOLOGÍA DE INFERENCIA DE VALORES ANÁLISIS DE INFORMACIÓN VALOR COMERCIAL Área Rural Base de Datos del sistema de Información Estadística de Mercado de Propiedades Agropecuarias, Siempa

8 Razones de Valor Conforme al análisis de la base de datos del SIEMPA, las relaciones entre los valores de los distintos usos de la tierra, en usos no urbanos son: Clasificación Agostadero Natural Cerril Marisma Riego Riego de auxilio Temporal Habitacional Industrial Servicios Turístico Norte Centro Sur Estos factores se utilizaron en los casos en los que existía información para una clasificación y no para otra (s).

9 Municipios Comparables Los Municipios Comparables se determinan analizando los 20 municipios mas cercanos al municipio. Los paramteros de analisis son distancia, clima, precipitacion pluvial, orografia y estructura economica CLIMA DISTANCIA MUNICIPIOS COMPARABLES PRECIPITACION PLUVIAL ESTRUCTURA ECONOMICA OROGRAFIA

10 FUENTES DE INFORMACIÓN INFORMACIÓN FUENTE UTILIZADA Región Hidrológica Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO Polígono del Área Hidrológica Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO Superficies: INEGI Usos de Suelo INEGI Tipo de Propiedad INEGI, PROCEDE Costos de Construcción Varela L, Costos por metro cuadrado de construcción, BIMSA CMDG, Junio 2000 Valor Comercial de Tierras Sandoval C., Sistema de Información de Mercado de Propiedades Agropecuarias Investigación de mercado directa Consulta de bases de datos de inmobiliarias

11 LAGUNA DE BUSTILLOS Localización Municipio de Cuauhtemoc, Chihuahua Polígono del área hidrológica 28 º º N 107 º º W Región Hidrológica VI.2 Conchos Extensión área hidrológica (km 2 ) Perímetro Estimado (km) Comentarios 33 Se estima que la laguna se ha retirado alrededor de un 30%

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13 CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Aproximadamente el 95 % de la superficie reporta uso agropecuario: 20% agrícola, 75 % pecuario. Bosque Agrícola de temporal Pastizal

14 LAGUNA DE CUYUTLÁN Localización Municipios de Armería y Manzanillo, Colima Polígono del área hidrológica 20 15'00" '24" N '12" '12" W Región Hidrológica VIII.6 Ameca-Armería Extensión área hidrológica (km 2 ) 7,620 Perímetro Estimado (km) 105 Zona Federal Marítimo Terrestre Armería: III Manzanillo: VIII

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16 CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Se reportan usos de suelo habitacional, comercial, turístico, industrial, servicios y agropecuarios, siendo el uso agrícola el más importante en todos los predios colindantes Agrícola de riego Agrícola de temporal Manglar Vegetación Halofila Selva

17 LAGUNA DE MAR MUERTO Localización Municipios de Arriaga y Tonalá, Chiapas Municipios de San Francisco del Mar, San Pedro Tapantepec, Oaxaca Polígono del Área Hidrológica 16 18'36" '48" N 94 28'48" '00" W Región Hidrológica XI.8 Costa Chiapas Extensión Área Hidrológica 1, Perímetro Estimado (km) 210 Zona Federal Marítimo Terrestre Arriaga: I Tonalá: III San Francisco del Mar: I San Pedro Tapantepec: II

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19 CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Predominan usos agropecuarios en la zona, sin embargo los terrenos colindantes con la laguna no muestran uso por ser inundables. En la zona colindante predomina el establecimiento de pesquerías enfocadas, principalmente a la pesca de camarón Agrícola de temporal Manglar V egetació n H aló fila Duna costera Selva Selva Selva Pastizal Pastizal

20 LAGO DE YURIRIA Localización Municipios de Yuriria y Valle de Santiago, Guanajuato Polígono del área hidrológica 20 20'24" '48" N '48" '36" W Región Hidrológica IV.2 Medio Balsas Extensión área hidrológica (km 2 ) 7,100 Perímetro Estimado (km) 47

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22 CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Más del 95 % de la superficie reporta uso agropecuario, siendo la de temporal la más encontrada en los predios colindantes con la laguna. Temporal Pastizal Inducido Riego Tular Riego Mezquital suspendido

23 LAGO DE ZIRAHUEN Localización Municipio de Salvador Escalante, Michoacán de Ocampo Polígono del área hidrológica 20 20'24" '48" N '48" '36" W Región IV.2 Medio Balsas Extensión área hidrológica (km 2 ) 7,100 Perímetro Estimado (km) 15

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25 CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES CON LA LAGUNA USO DE SUELO Más del 90 % de la superficie reporta uso agropecuario Los terrenos agrícolas de temporal se benefician con el agua del lago Zirahuen, lo que los ubica en una clasificación superior (terrenos de humedad). Bosque Bosque Temporal Pastizal

26 ANÁLISIS COMPARATIVO CATASTRAL VS COMERCIAL: RESUMEN Las siguientes tablas resumen la relación del valor catastral y el valor comercial. Área Urbana Con excepción de las áreas urbanas correspondientes al municipio de Manzanillo en los usos no habitacionales no existe una relación aceptable entre los valores catastrales y los comerciales, siendo los catastrales, en prácticamente todos los casos, menores a los encontrados en el mercado. CLASIFICACIÓN BUSTILLOS CUYUTLAN MAR MUERTO YURIRIA ZIRAHUEN Uso Comercia Habitacional Rural Habitacional Medio / Industrial Servicios Turístico

27 Área Rural En el área rural la situación es muy parecida a la encontrada en la urbana, siendo solamente los municipios de Chiapas los que muestra un mayor apego de los valores catastrales a los de mercado. CLASIFICACIÓN BUSTI LLOS CUYU TLÁN MAR MUERTO ARRIAGA TONALÁ OAXACA YURIRIA ZIRAHUEN Agostadero natural Cerril / 0.25 Erial Riego / 0.22 Riego de auxilio / Humedad Temporal / 0.13 / 0.08

28 CONCLUSIONES DEL ANALISIS COMPARATIVO CATASTRAL VS COMERCIAL Revisando la situación anterior y analizando la situación catastral prevaleciente en el país, podemos atribuir la diferencia encontrada entre los valores catastrales y comerciales al manejo político que se dio a este rubro a raíz de las distintas crisis económicas por las que se ha pasado de manera recurrente. El uso de los valores catastrales de los distintos municipios para inferir el posible pago de los beneficios derivados de la localización de los predios colindantes con cuerpos de agua, requeriría una análisis caso a caso, municipio a municipio ya que no existe, en la mayor parte de los casos, una base de datos actualizada y confiable. Es importante hacer notar que en ninguno de los municipios analizados existe alguna categoría definida específicamente por su ubicación colindando con un cuerpo de agua. Sin embargo en algunos casos existe la categoría de humedad, misma que hemos considerado equivalente a riego de auxilio, situación que en algunos casos es reconocida por el mercado a pesar que la clasificación oficial del predio sea temporal. Otra situación encontrada fue la falta de actualización de los usos de los predios, especialmente en las zonas en donde se ha venido desarrollando el uso turístico / campestre y los predios mantienen su clasificación original como agrícolas de temporal. Como conclusión de este análisis podemos decir que la determinación de los valores de los predios colindantes deberá realizarse a partir de los valores de mercado y sin considerar en este la situación catastral de cada municipio. Consideramos que es muy importante la actualización catastral de manera integral empleando técnicas de valuación y de investigación de mercado que permitan establecer y mantener bases de datos que reflejen el valor real de los predios y sus condiciones específicas.

29 VALOR COMERCIAL DE PREDIOS COLINDANTES CON LAGOS Y LAGUNAS EN LA REPÚBLICA MEXICANA Mitla Santiaguillo Grande de Mexcatitan Tequesquitengo Chapala Paztcuaro Cuitzeo Sayula La Joya La Joya Bacalar Tecomate

30 Chairel y Pueblo Viejo Catemaco

31 PRODUCTIVIDAD Este análisis nos permite determinar el impacto que resulta de la disponibilidad de agua, en el valor de un predio con aprovechamiento agropecuario. Analizamos dos situaciones distintas: Un predio de uso agostadero natural analizado parcialmente como pradera inducida, como resultado de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal. Un predio con uso agrícola de temporal analizado parcialmente como riego de auxilio, como resultado de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal. Para cada una de las situaciones anteriores se analizan distintos casos de manera que se ilustre el impacto de la disponibilidad de agua.

32 PRODUCTIVIDAD: METODOLOGIA Determinación de Perímetro de Contacto Determinación de Uso Parámetros de rendimiento bajo condiciones de mejora Aplicación n de parámetros de mejora Cuantificación de mejora y aplicación n a la totalidad del predio Determinación de impacto en el valor del predio

33 PERIMETRO DE CONTACTO Los siguientes diagramas establecen las condiciones del análisis. La cara marcada con color representa la superficie de contacto con el cuerpo de agua m 10:00:00 ha 10:00:00 ha 500 m 100 m m 5:00:00 ha 5:00:00 ha 250 m 100 m 200 m

34 PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS Al analizar los valores obtenidos en los ejemplos es evidente que el caso en el que se tiene el mayor perímetro de contacto, en la menor superficie el impacto unitario es mayor: Uso Pecuario SUPERFICIE TOTAL / SUPERFICIE DE CONTACTO COEFICIENTE DE AGOSTADERO SIN BENEFICIO (Ha/UA) Ha/ 100m 0.00% 1.96% 4.07% 5.91% 8.11% 5 Ha/ 200m 0.00% 3.91% 8.13% 11.83% 16.22% 10 Ha/ 100m 0.00% % 2.96% 4.06% 10 Ha/ 200m 0.00% % 5.91% 8.11%

35 PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS (cont) Uso Agrícola RENDIMIENTO ORIGINAL (Ton Maíz/ Ha) ha/ 100 m 2.0% 2.6% 3.1% 3.9% 5.1% 5ha/ 200 m 4.0% 5.3% 6.3% 7.8% 10.1% 10 ha/ 100 m 1.0% 1.3% 1.6% 1.9% 2.5% 10 ha/ 200 m 2.0% 2.6% 3.1% 3.9% 5.1%

36 CONCLUSIONES La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes: Actualmente los municipios no reconocen incremento alguno por colindar con los cuerpos de agua. El mercado inmobiliario de propiedades urbanas tampoco reconoce incremento alguno en propiedades colindantes con los cuerpos de agua. Las propiedades rústicas represetan al menos el 95% de la superficie colindante con los cuerpos de agua, de ésta, entre el 50 y el 60% resulta ser de condición ejidal o comunal, lo que podría representar un problema para la recaudación de recursos económicos Se pudo observar un beneficio para las propiedades rústicas que colindan con los cuerpos de agua en función de su productividad: Esta se eleva al contar con agua suplementaria, ya sea para riego (Temporal-Humedad-Riego de Auxilio) o como disminución en el coeficiente de agostadero. Mayor superfiice de aprovecahmiento debido a que el NAMO se ha retraído de su nivel original.

37 CONCLUSIONES La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes: Usos diferentes a los primarios (agrícolas o pecuarios) en una gran cantidad de predios colindantes a los cuerpos de agua los cuales se clasifican como Campestres o Turísticos. Finalmente, se observó un gran rezago entre los valores Catastrales y los Comerciales, en medida que se pueda lograr la actualización de éstos (Catastrales) será en la medida en que se puedan obtener mayores recursos para el beneficio de los cuerpos de agua.