Estudio de Mercado para la vivienda de $850,000 a $2,000,000 en Lomas de Angelópolis, Puebla (Vivienda horizontal y vertical)

Transcripción

1 Estudio de Mercado para la vivienda de $850,000 a $2,000,000 en Lomas de Angelópolis, Puebla (Vivienda horizontal y vertical) Información correspondiente al 4to trimestre 2011 RESUMEN EJECUTIVO I 02 MERCADO DE CASAS I 08 MERCADO DE DEPARTAMENTOS I 12 CONCLUSIONES I 16 RESUMEN EJECUTIVO 03 MERCADO DE CASAS 09 MERCADO DE DEPARTAMENTOS 13 CONCLUSIONES 17

2 ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA HORIZONTAL Y VIVIENDA VERTICAL EN ANGELÓPOLIS, PUEBLA (Vivienda Horizontal y Vivienda Vertical) 1ª Edición. Impreso en México. Noviembre 2011 El presente documento es un resumen, basado en el estudio de mercado realizado por Tinsa como consultor independiente, sobre el mercado de vivienda de Puebla Estudio de Mercado Vivienda Horizontal y Vivienda Vertical en Angelópolis, Puebla durante octubre de DIRECTIVAS DE RESPONSABILIDAD LEGAL La información que contiene este informe representa una descripción general del Mercado Inmobiliario y en un momento puntual del tiempo. Si bien la mayor parte de la información es recopilada en forma directa por TINSA, parte de ella tiene su origen en antecedentes informales obtenidos de diferentes fuentes, no siempre es posible comprobar la veracidad de los mismos en el 100% de los casos, siendo esto un sesgo natural de esta actividad. Por todo lo anterior, Tasaciones Inmobiliarias de México S.A. de C.V., no puede asumir ninguna responsabilidad por las decisiones que terceros tomen o pudieran tomar sobre la base de la información o contenido del presente informe. Tasaciones Inmobiliarias de México S.A. de C.V., declina cualquier responsabilidad acerca de la información proporcionada por los equipos de ventas de los distintos desarrollos.

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4 El reto de la vivienda en la ZM de Puebla La Zona Metropolitana de Puebla (ZMP) comprende 6 municipios; tiene una población de 1,975,484 [1] habitantes y 511,058 [1] viviendas. [1]. Fuente: Censo de Población y Vivienda 2010, INEGI PIRÁMIDE POBLACIONAL ZM PUEBLA, 2010 PIRÁMIDE POBLACIONAL ZM PUEBLA, 2025 En los próximos 15 años entrarán 612 mil personas en la edad de formar un hogar y demandar vivienda en la ZMP. [20-34 años]. Con esto se estima que para el año 2025 se requerirán en la ZMP 306,910 viviendas nuevas, es decir, 20,460 viviendas anuales en promedio. Para el 2050, esta tendencia es incluso mayor y las personas en edad de formar un hogar será de 758 mil personas. DEMANDA DE VIVIENDA EN LA ZM DE PUEBLA AL 2025 Actualmente existen 511,058 viviendas en la zona metropolitana de Puebla (ZMP). De acuerdo a las estimaciones de INEGI, en el año 2025 se requerirán 306,910 viviendas nuevas, de las cuales 49,105, que representan el 16%, se van a concentrar en los segmentos medio y residencial. absorbe actualmente el 35% de la vivienda de éste segmento.

5 Resumen Ejecutivo Estudio de Mercado Vivienda Horizontal y Vertical con información correspondiente al 4to trimestre 2011 TLAXCALA PUEBLA 1 SIMBOLOGÍA 1. San Andrés Cholula 2. San Pedro Cholula 3. Cuautlancingo 4. Puebla Mancha urbana Municipios céntricos de la Zona Metropolitana Proyectos en Lomas de Angelópolis Proyectos de Vivienda Número de proyectos por Municipio El mercado inmobiliario en la Zona Metropolitana de Puebla, se compone por los 4 municipios más importantes que son: Cuautlancingo, San Pedro Cholula, San Andrés Cholula y Puebla con 171 proyectos de los cuales el 69% son casas y el 31% son departamentos. El 40% proyectos de los proyectos se encuentra en el segmento medio, el segmento residencial tiene el 36%. NÚMERO DE PROYECTOS POR SEGMENTO 8% 36% 4% 12% Popular Tradicional Media Residencial 40% Residencial Plus Deptos Casas NÚMERO DE PROYECTOS POR MUNICIPIO ZM PUEBLA Lomas de Angelópolis San Andrés Cholula Cholula 4 23 Cuautlancingo 3 26 Puebla Total

6 Resumen Ejecutivo Unidades Vendidas El segmento medio representa 38% de las unidades vendidas, con 2,432 unidades. En San Andrés Cholula se han vendido 1,057 unidades, donde el 52% se vendieron en Lomas de Angelópolis. UNIDADES VENDIDAS POR SEGMENTO UNIDADES VENDIDAS POR MUNICIPIO * Unidades vendidas acumuladas en el periodo de Enero 2011 a Julio de 2011 dentro de Lomas de Angelópolis 1,600 1, ,400 1, ,124 1, CUAUTLANCINGO PUEBLA SAN ANDRÉS CHOLULA SAN PEDRO CHOLULA LA Lomas de Angelópolis Popular Tradicional Media Residencial Residencial Plus El crecimiento de la ciudad de Puebla se encuentra en la región sur, sur-poniente y sur-oriente de la ciudad, con el desarrollo de nuevos fraccionamientos en los alrededores del periférico ecológico. En la ZM Puebla se tienen 171 proyectos de vivienda, donde 118 son casas y 53 departamentos. En la ZM Puebla se detectó un stock disponible de 7,043 unidades, 75% casas y el 25% departamentos. El 64% de los proyectos tienen menos de 50 unidades como stock inicial, estos en promedio inician sus ventas con 2 unidades vendidas mensualmente. En la ZM Puebla se tiene una absorción acumulada de 546 u/m, el segmento medio concentra el 44%. PARTICIPACIÓN DE LA VIVIENDA

7 Resumen Ejecutivo Resumen del contenido El valor promedio más alto se encuentra en San Andrés Cholula: $1,938,400, en Lomas hay casas con valores hasta 8 millones de pesos. El valor promedio de la ZM Puebla es de $950,000, (considerando los 4 municipios analizados). Autopista México-Puebla Camino Real Federal México-Puebla Sn. Pedro Cholula Prol. Miguel Alemán Cuautlancingo Recta Cholula A. Camino Real Cholula Blvd. Hermanos Serdan Blvd. Forjadores Blvd. Atlixco Via Atlixcayotl Av. Juárez 11 Sur 11 Norte Blvd. 5 de Mayo Blvd. Norte Autopista México-Orizaba Blvd. Diag. Defensores de la Republica Blvd. Valsequillo 16 de septiembre Prol. 11 Sur 3 Sur Periférico Ecológico SIMBOLOGÍA $507,700 Cuautlancingo $889,600 Puebla $984,900 San Pedro Cholula $1,938,400 San Andrés Cholula El estudio analiza la vivienda que está dentro del rango de $850,000 a $2,000,000. En este rango se detectó un stock 1,834 unidades disponible en ZM Puebla, que representa el 22% sobre toda la oferta de vivienda en éstos 4 municipios. El Stock de 444 unidades solo contemplan los desarrollos de vivienda nueva dentro del rango mencionado, no se contempla el inventario de casas de autoconstrucción, arquitectos y pequeños promotores de vivienda. Rango de estudio

8 Resumen Ejecutivo absorbe 62 unidades mensuales (u/m), entre casas y departamentos, que representa 9% del total de ZM Puebla. En la unidad mes (u/m) para Lomas de Angelópolis no se consideran las unidades vendidas por pequeños promotores. La mayor absorción en la ZM Puebla se encuentra entre los $600,000 a $1,400,000, siendo un mercado al cual se le debe prestar mayor atención. Rango de oportunidad en Lomas de Angelópolis

9 Resumen Ejecutivo Ubicación de proyectos Zona de estudio SAN PEDRO CHOLULA Reforma Av. Zavaleta 7 Federal Atlixco Periférico Ecológico Centro Comercial Angelópolis SAN ANDRÉS CHOLULA Mpio. Libre Atlixcáyotl Del Niño Poblano Campo de Golf Madrazo Campo de Golf La Vista PUEBLA Desarrollo de casas Desarrollo de departamentos Límite municipal SIMBOLOGÍA Departamentos en Lomas de Angelópolis Casas en Lomas de Angelópolis Avenidas principales

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11 Mercado de Casas Evaluación del mercado inmobiliario de casas, ZM Puebla, dentro del rango de $850,000-$2,000,000. Las superficies mayores se encuentran en San Andrés Cholula y en Lomas de Angelópolis MERCADO DE CASAS DENTRO DEL RANGO $850,000 A $2,000,000 EN LA ZM PUEBLA * Valor promedio ponderado ** Valores promedio sin considerar los proyectos que se encuentran dentro de Lomas de Angelópolis Stock por segmento El stock disponible en la zona de influencia es de 466 unidades El 84% del stock se concentra en el segmento residencial ( $1.3 a $2.0 mdp). La tipología de 3 recámaras representa el 94% del mercado en la zona de influencia. OFERTA ACTUAL PROYECTOS DE CASAS EN LOMAS 1, STOCK POR SEGMENTO SEGÚN NÚMERO DE RECÁMARAS 2 Rec 3 Rec 2 Rec 3 Rec 4 Rec MEDIA RESIDENCIAL

12 Mercado de Casas Stock por proyecto El 73% del stock se encuentra en los proyectos dentro de Lomas de Angelópolis. Velocidad de venta UNIDAD /MES VS VEL % SEGÚN RANGO DE VALOR Los desarrollos dentro de Lomas de Angelópolis están en un rango mayor a 1.6 millones, con absorción de 37 u/m, representando el 69% de la absorción en la zona de influencia. Se considera un nicho de oportunidad, desarrollar vivienda en los rangos 1 millón a 1.6 millones de pesos. Los proyectos con mayor absorción están entre un valor unitario promedio de: $9,500/m2 a $11,500/m2. El 72% de los proyectos dentro de Lomas de Angelópolis presentan velocidades porcentuales de 4.5 a 6% las cuales están por arriba del promedio valores en miles $800- $999 U/M 2 Vel % 5% Superficie Prom 124 Meses en Venta 2 Stock actual 36 No. Proyectos 1 $1,000-$1, % $1,200-$1, % $1,400-$1, % % 10% 8% 6% 4% 2% 0% Rango de oportunidad Mayor u/m

13 Mercado de Casas Línea de tendencia de datos absorbe: 44 unidades mensualmente (u/m), con un valor promedio de $1.78 mdp. Los proyectos fuera de Lomas de Angelópolis absorben: 16 u/m. Amenidades STOCK POR AMENIDAD VS VELOCIDAD % El 47% del stock ofrecen 3 amenidades diferentes. La mayor velocidad % se encuentra en las unidades que ofrecen 4 amenidades diferentes. Las amenidades para casas más recurrentes son: áreas verdes, salón de usos múltiples y zona de juegos. El desarrollar en Lomas de Angelópolis coloca a los proyectos automáticamente en más de 4 amenidades, por los mismos que el fraccinamiento ofrece. Conclusiones S. Disp. Vel % 2% AMENIDADES 20 2% 4% 99 4% 5% 32 5% 4% 214 4% 13% 23 13% 2% 64 2% 5% 1 5% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% En la zona de influencia se detectaron 20 desarrollos que comercializan casas con un stock total disponible de 466 unidades. Se detectó una absorción de 53 unidades vendidas mensualmente (u/m) con un promedio de 2.1 u/m por proyecto (considerando toda la muestra) Dentro de Lomas de Angelópolis se absorben 44 (casas) u/m. Fuera de Lomas de Angelópolis se absorben 16 u/m. La velocidad porcentual para los proyectos de casa dentro de Lomas es de 6%. La superficie promedio es 166m2 con un rango de 105m2 hasta 260m2 de construcción. El valor promedio de venta es de $1,789,864 con un valor unitario promedio de $10,855 para los proyectos dentro de Lomas. Los rango de y de m2 de superficie presentan la mayor absorción: 8 y 10 u/m, teniendo el 40% de la absorción total. La zona tiene un promedio de 18 meses en venta y se necesitan 6 meses para agotar el stock Superficie promedio exitosa: 162 m2 La absorción para proyectos de éxito en la zona es de 30 u/m. (promedio 6 u/m por proyecto). Se observa una gran oportunidad en el desarrollo de un producto con un valor por debajo de $ 1.6 millones, el cual se considera exitoso debido a que no se desarrolla actualmente dentro de Lomas de Angelópolis.

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15 Mercado de Departamentos Evaluación del mercado inmobiliario de departamentos, ZM Puebla, dentro del rango de los $850,000 a $2,000,000. La Superficie con mayor velocidad %: [110 m2] en Puebla La ZM Puebla tiene un promedio de superficie: [101 m2] El valor de venta con mejor velocidad % esta entre $1,350,000 a $1,450,000 MERCADO DE DEPARTAMENTOS DENTRO DE RANGO $850,000 A $2,000,000 EN LA ZM PUEBLA ** Valores promedio sin considerar los proyectos que se encuentran dentro de Lomas de Angelópolis * Valor promedio ponderado (1) La oferta actual de Lomas se compone por proyectos de Baja Densidad Stock por segmento Se consideran 2 tipos de vivienda vertical: Baja densidad (BD) de 3 a 6 niveles por torre con un valor unitario promedio de $12,500/m2. Alta densidad (AD) de 7 a 20 niveles por torre con un valor promedio de $20,000/m2. El stock disponible en la zona de influencia es de 547 unidades: 65% baja densidad. 35% alta densidad. El 45% del stock se concentra en el segmento residencial por arriba de $1,400, STOCK POR SEGMENTO SEGÚN NÚMERO DE RECÁMARAS La tipología de 3 recámaras representa el 50% del mercado de departamentos. representa el 15% del stock disponible de departamentos y se concentra principalmente en desarrollos de baja densidad. 0 2 Rec 3 Rec 1 Rec 2 Rec 3 Rec 2 Rec 3 Rec MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS Participación Lomas

16 Mercado de Departamentos Línea de tendencia de datos Lomas de Angelopolis absorbe 20 unidades mensuales, que representa el 36% del total de la zona. Amenidades STOCK POR AMENIDAD VS VELOCIDAD % El 32% del stock no ofrece amenidades, pero los proyectos que se desarrollan en Lomas cuentan con las amenidades que el propio fraccionamiento ofrece como: 1. Parques (áreas verdes) 2. Canchas deportivas 3. Áreas comerciales 4. Salones de eventos La mayor velocidad % se encuentra en las unidades que ofrecen 4 amenidades diferentes Stock Disp Vel % AMENIDADES 186 8% 35 9% 56 4% 167 3% 44 10% 24 5% 72 4% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% Las amenidades para departamentos más recurrentes son: áreas verdes, salón de usos múltiples y gimnasios. Velocidad de venta Los nuevos desarrollos proyectados en Lomas de Angelópolis II podría sumar 204 unidades durante el Información proporcionada por Mi Casa en Lomas * Desarrollos que no se consideran en el estudio ya que aún no salen a la venta

17 Mercado de Departamentos Resumen del mercado de departamentos dentro de la zona de influencia Hay en la zona 24 desarrollos de departamentos con 584 unidades disponibles, los cuales tienen una absorción de 55 u/m La velocidad porcentual para los proyectos de departamentos es de 10%, La superficie promedio de departamentos es 129m2. Se necesitarían 12 meses para agotar el stock disponible, sin que se ingresen nuevos proyectos, El tamaño promedio de los proyecto es de 50 unidades como stock inicial. Se detectaron 4 desarrollos exitosos de baja densidad en Lomas de Angelópolis. a. Al ser proyectos de baja densidad no cuentan con más de 5 niveles de altura. b. La absorción de éstos 4 desarrollos es de 20 u/m (5 cada uno al mes). c. Los 4 proyectos de éxito tienen un valor unitario de $12,500/m2 y son de baja densidad. d. Los proyectos actuales de departamentos en Lomas no ofrecen más de una amenidad en sus instalaciones.

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19 Conclusiones y recomendaciones Conclusiones y Recomendaciones Lomas Angelópolis cuenta con diferentes amenidades que sirven como diferenciador y ventaja importante entre un proyecto fuera de Lomas y dentro de Lomas de Angelópolis, logrando impulsar un mayor desplazamiento. Recomendamos invertir en la construcción de casas con un valor de salida entre $1,000,000 a $1,500,000 con superficies de 80 a 150 m2. La mezcla tipológica tiene el objetivo de ampliar el segmento de mercado y ajustarse a las necesidades cambiantes del mismo. Para casas se recomienda la siguiente mezcla tipológica: Para el tema de departamentos se recomienda un valor de salida de: Baja Densidad: $900,000 a $1,350,000 Alta Densidad: a partir de $1,200,000 Se debe considerar desarrollar un producto de 60 a 120m2 de superficie habitable, con la siguiente distribución: Por cada proyecto de 200 departamentos que se desarrolle en Lomas, se estima una duración en el mercado de meses. Se debe considerar que los nuevos proyectos dentro de Lomas de Angelópolis, se comercialicen como un solo proyecto, de tal forma que se distribuya el mercado de acuerdo a cada tipo de segmento y evitar una sobreoferta en un mismo producto.

20 Perfil de la Firma Servicios Líder mundial en consultoría inmobiliaria Tinsa es un Grupo Internacional con más de 28 años de experiencia en el sector inmobiliario, líder en valoración, análisis y consultoría inmobiliaria. Cuenta con presencia en España, Portugal, Francia, Chile, Argentina, Perú, México y Colombia. En cada país, Tinsa cuenta con un importante conocimiento como asesor y experto dentro del mercado inmobiliario, producto de la relación de confianza, experiencia y buen servicio que mantiene con sus clientes. Un completo Know-How del negocio inmobiliario en todas sus áreas, grandes bases de datos propias y una importante experiencia acumulada, en conjunto distingue a Tinsa con los servicios que brinda a sus clientes. Valuación Inmobiliaria Turismo y Hotelería Avalúos Fiscales Desarrollos Inmobiliarios Terrenos Urbanos Terrenos No Urbanos Maquinaria y Equipo Consultoría Oferta inmobiliaria Demanda inmobiliaria INCOIN. Informe de Coyuntura Inmobiliaria Estudio y análisis de Proyectos Inmobiliarios Estudios de Mercado, Oferta y Demanda Paseo de la Reforma 373, Piso 19, Col. Cuauhtémoc, C.P , México D.F. Tels.: y TINSA (84672) info@tinsamexico.mx