MARCO JURÍDICO DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDAS 1. Gemma Fajardo García Profesora Titular Derecho Mercantil Universitat de València.

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1 MARCO JURÍDICO DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDAS 1 Gemma Fajardo García Profesora Titular Derecho Mercantil Universitat de València. 1.- Qué es una cooperativa de viviendas? Una cooperativa es una asociación de personas que se han unido para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales en común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática. En el caso de una cooperativa de viviendas, la necesidad que buscan satisfacer conjuntamente los socios es obtener una vivienda, en sentido amplio (alojamiento). Son los socios los que conjuntamente promueven la construcción, la compra o el arrendamiento de sus alojamientos. 2.- Modalidades de cooperativas de viviendas: - Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven. - Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven. - Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios. - Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler. - Cooperativas de autoconstrucción. - Cooperativas para la rehabilitación de viviendas - Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas 1 Ponencia presentada en la IV Jornada sobre Cooperativismo de Viviendas: Otras experiencias, celebrada en la Universitat de València, el 5 de marzo de 2012, organizada por IUDESCOOP, FECOVI y la Generalitat Valenciana. Este trabajo es contribución al Proyecto de investigación Los derechos de los socios ante los nuevos retos del Derecho de Sociedades (DER /JURI) que financia el Ministerio de Educación e Innovación. 1

2 - Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores. - Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios en urbanizaciones. 3.- Marco jurídico de las cooperativas de viviendas La cooperativa de viviendas viene regulada principalmente por la legislación cooperativa, aunque también debe tenerse en cuenta la legislación que regula la ordenación de la actividad inmobiliaria. La legislación cooperativa en España es plural, como consecuencia de ser ésta una competencia compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Una cooperativa que desarrolle su actividad inmobiliaria mayoritaria (ubicación de los alojamientos) en la Comunidad Valenciana, se rige por la Ley de Cooperativas 8/2003 de 24 de marzo. Si la cooperativa desarrolla promociones en todo el Estado español, sin que pueda decirse que lo hace mayoritariamente en una Comunidad Autónoma, entonces se regirá por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, de 16 de julio. En todo caso, como dice la Constitución Española, en caso de laguna legal, el derecho estatal será supletorio del derecho de las CCAA (art ). 4.- Posibilidades que la Ley 8/2003 (LCCV) ofrece a las cooperativas de viviendas. Frente a la LC 27/1999 según la cual las cooperativas de viviendas asocian a personas que precisan alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan, la LCCV distingue dos tipos de cooperativas: Cooperativas de viviendas que tienen por objeto procurar viviendas para sus socios y otros bienes y servicios complementarios (locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias). Cooperativas de despachos y locales, que tienen por objeto procurar para sus socios estos bienes y otros complementarios (aparcamientos, etc.) En ambos casos, la cooperativa debe procurar exclusivamente para sus socios esos bienes, y para ello puede realizar cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento de su objeto social (obtener recursos financieros, programar, adquirir, parcelar, urbanizar terrenos, construir, conservar, rehabilitar o administrar esos bienes) y puede hacerlo por sí misma o con contrata con terceros. 2

3 5.- La cooperativa procura vivienda (alojamiento) o locales para sus socios. La expresión procurar no califica en qué concepto se conseguirá la vivienda o local por el socio. La ley de cooperativas valenciana dice que las viviendas serán adjudicadas en propiedad a cada socio o permanecerán en la propiedad de la cooperativa, que podrá cederlas a los socios en arrendamiento o por cualquier otro título permitido por el ordenamiento jurídico (art. 91.2): compraventa (art C. c); arrendamiento (art C.C); usufructo (art. 467 C. c.) o uso y habitación (art. 523 C. c.). En el mismo sentido, la Ley estatal de cooperativas (LC) nos dice que la propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrá ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en Derecho (art LC). La expresión procurar tampoco hace referencia a la duración temporal o permanente de ese servicio. Según la ley valenciana, la cesión del bien puede ser permanentemente o por periodos de tiempo: El dominio o el disfrute de las viviendas, locales y bienes complementarios podrá ser adjudicado o cedido ya sea para uso habitual o permanente, ya sea para uso durante periodos de descanso o vacaciones (art LCCV)). Esta última posibilidad haría posible también la cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas que tengan establecida esta modalidad de disfrute como prevé la Ley estatal (art LC). 6.- La cooperativa procura exclusivamente para sus socios. La Ley valenciana describe como objeto de la cooperativa de viviendas, el procurar exclusivamente para sus socios viviendas, pero también añade a continuación: locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias (art LCCV). La duda que plantea esta norma es si hay que ser socio para conseguir de una cooperativa de viviendas un local, un aparcamiento, o sólo se requiere ser socio para conseguir una vivienda. Y en este último caso: qué destino puede darse a los bienes complementarios que no sean cedidos o adjudicados a los socios? Lo mismo podría plantearse en relación con las cooperativas de despachos o locales, hay que ser socio para conseguir un bien complementario de éstas como es un aparcamiento? La Ley estatal es clara al respecto. Por un parte, describe la cooperativa de viviendas como aquella que asocia a personas que precisan alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan (art LC). A continuación, establece que las cooperativas de viviendas podrán enajenar o 3

4 arrendar a terceros no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, esto es, las que no han sido cedidas o adjudicadas a los socios con sus viviendas (art LC). Y por último añade que, en este caso, la asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de esos locales y bienes complementarios. La Ley estatal circunscribe la condición de socio a quien precisa alojamiento y/o local, y sólo estos pueden beneficiarse de tales bienes en régimen cooperativo. Eso significa que, una cooperativa no puede realizar operaciones con terceros no socios, esto es procurar viviendas o locales a no socios. Pero ello no excluye que la cooperativa si pueda vender o arrendar a terceros, otros elementos no asumidos por los socios. Estas operaciones no tendrán la consideraciones de operaciones con terceros stricto sensu, porque tercero es aquel que reuniendo las condiciones para ser socio no lo es, sino de operaciones complementarias de su objetivo social, por lo que no debe dársele el destino previsto en la ley para aquellas operaciones (a reservas, normalmente irrepartibles) sino que podrá darse el destino que decida la asamblea general, por ejemplo, para minorar los gastos de construcción, gestión o mantenimiento de sus viviendas o locales. La ley valenciana, ante la duda, debería interpretarse en ese mismo sentido, diferenciando cual es el objeto principal de la cooperativa (procurar viviendas, despachos o locales) y cuales son objetivos o actividades complementarias (locales, aparcamientos, anexos, servicios, etc.).estas últimas deben ponerse a disposición de los socios, pero la cooperativa debe poder disponer de los restos no asumidos por los socios, y debe poder disponer en interés de sus socios, conforme acuerde su asamblea general. Por último, merece la pena destacar en este punto, que la ley estatal fue objeto de una reforma recientemente en esta materia, con el fin de hacer más llevadera las consecuencias que la crisis estaba produciendo en algunas cooperativas, cuando los socios no podían hacer frente al cumplimiento de los compromisos financieros asumidos en su construcción; era difícil su sustitución por otro socio, y ello amenazaba la finalización de la obra en perjuicio del resto de socios. La Ley de Economía Social nº 5/2011, de 29 de marzo, en su disposición transitoria segunda estable con carácter extraordinario que las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, siempre que: a) las condiciones de su enajenación o arrendamiento hayan sido acordadas previamente por su asamblea general; y b) estas operaciones con terceros no alcancen el 50% de las realizadas con los socios. En este supuesto también, la asamblea general podrá decidir el destino del importe obtenido por la venta o arrendamiento de estas viviendas. 4

5 Esta norma en sus mismos términos ha sido incluida en la Ley valenciana de cooperativas (Disposición transitoria tercera), por la reciente Ley de Ordenación Económica 9/2011, de 26 de diciembre. 7.- La cooperativa puede desarrollar su objeto social por sí o por medio de terceros (contrata con terceros). Todas las actividades necesarias para la consecución del objetivo principal de la cooperativa pueden ser realizadas por la propia cooperativa o pueden ser contratadas con terceros. La cooperativa de viviendas puede contratar con terceros la construcción, la adquisición, la rehabilitación, o incluso, la propia gestión de la cooperativa. La gestión y representación de la cooperativa corresponde a su órgano de administración (consejo rector). Dice la ley valenciana que el consejo rector es el órgano de gobierno, representación y gestión de la cooperativa con carácter exclusivo y excluyente, y es además, quien representa a la cooperativa en todas sus actuaciones frente a terceros. Esta representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social (art. 41 LCCV). La actividad inmobiliaria que desarrolla la cooperativa de viviendas es compleja, y sin embargo, su órgano de administración debe estar conformado necesariamente por socios, esto es, personas interesadas en conseguir una vivienda, que por lo general, no tienen experiencia en este tipo de actividad ni cualificación para desarrollarla. Por ello es frecuente e incluso se dice, necesario, que la cooperativa sea gestionada por profesionales (gestión externo). En tales casos, los administradores conservarán ciertas facultades indelegables (rendir cuentas a los socios, supervisar la actuación de los gestores ), y aquellas que se reserven, porque pueden conferir más o menos poderes, según tengan por conveniente. El otorgamiento de poderes generales si son permanentes deben inscribirse en el Registro de Cooperativas. Si la cooperativa designa un director, éste necesariamente, representará a la misma en todos los asuntos relativos al giro y tráfico de ésta (art LCCV). Y por último, será necesaria la designación de un director o gestor con dedicación permanente cuando la cooperativa tenga una cifra anual de negocio superior a tres millones de euros (art LCCV). La gestión puede encomendarse por los administradores de la cooperativa a un gestor, persona física o jurídica, cuyas facultades vendrán determinadas por el poder conferido o el contrato que les vincule (laboral, de mandato o de servicios), y por las normas legales que existen al respecto y que veremos a continuación. 5

6 Las conocidas como gestoras de cooperativas de viviendas son normalmente sociedades mercantiles, que tienen por objeto, gestionar la promoción y construcción de viviendas en régimen cooperativo. Su vinculación con la cooperativa suele ser a través de un contrato de mandato o de arrendamiento de servicios. Las gestoras aportan los conocimientos técnicos de que carecen los cooperativistas, y por ello es normal que acudan a estos gestores para contratar la gestión de su cooperativa de viviendas. La especialización de estas gestoras lleva a que cuando no son requeridos sus servicios, promuevan ellas mismas la constitución de la cooperativa a través de los medios de comunicación y de la publicidad al uso que utilizan las promotoras. La promoción de viviendas cooperativas a través de gestoras puede presentar riesgos para los cooperativistas, principalmente porque siendo la cooperativa una fórmula de autopromoción, asumen los socios los riesgos de la gestión, y a su vez, de capacidad de decisión se ha visto muy mermada al trasladarse el centro de decisión a la gestora. Además, los socios captados para integrar la cooperativa no se conocen previamente por lo que es difícil que lleguen a crear la voluntad conjunta que debe subyacer en cualquier asociación, y es probable que se resiente, la autonomía de la cooperativa y la gestión democrática que debe caracterizarle. Por ello la legislación de viviendas nacional y autonómica ofrece algunas garantías a los cooperativistas que promueven sus viviendas a través de gestoras: El Real Decreto 2028/1995 establece las condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de las viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas al amparo de los planes estatales de vivienda. Esas condiciones también se aplicarán a las promociones de viviendas de protección pública de la Comunidad Valenciana (art Decreto 90/2009 de 26 de julio, Reglamento de Viviendas de Protección Pública). Entre las condiciones que se establecen merece citarse las siguientes: a) La inscripción de la cooperativa en el Registro Especial de Entidades Promotoras de VPO. b) Si se otorgan mandatos o poderes de representación para la gestión, deberán ser expresos y por escrito. Los mandatarios o apoderados actuarán siempre en nombre y por cuenta de la cooperativa y de acuerdo a las instrucciones de ésta; y no podrán admitirse cláusulas de irrevocabilidad del mandato o poder, ni de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado. 6

7 c) Si se suscriben contratos de arrendamiento de servicios u otros análogos, la indemnización que en su caso proceda por resolución, se limitará únicamente a los perjuicios. d) Las facultades otorgadas a los gestores se limitarán sólo a los actos de administración propios de la gestión de la promoción, sin que en ningún caso, puedan extenderse a actos de dominio. e) Los actos de aprobación, revocación o resolución de los contratos con la gestora, de adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obras, la elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras y la recepción de las obras, deberán ser aprobados o ratificados por la Asamblea general de la cooperativa. f) Si la cooperativa percibe de los socios cantidades anticipadas a cuenta del coste de la vivienda, deberá garantizarlas. g) Los miembros del Consejo rector de la cooperativa, deben reunir los requisitos exigidos para acceder a la financiación cualificada. h) La titularidad del suelo, edificaciones, préstamo hipotecario y, en general, el sistema de cobros y pagos, debe realizarse a nombre y por cuenta de la cooperativa, sin perjuicio de la posterior adjudicación de la vivienda al socio. i) En ningún caso, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista, imputables al coste de la vivienda, incluyendo los honorarios de gestión, podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia. j) La cooperativa deberá acreditar ante la Comunidad Autónoma la capacidad técnica y profesional de la gestora para llevar a cabo la gestión de la promoción. k) Los gestores contratados por la cooperativa serán responsables de los daños que causen a la cooperativa, o a sus miembros, por actos contrarios a la ley o a los respectivos contratos y por los realizados sin la diligencia con la que deben desempeñar el cargo. l) Los derechos reconocidos a las cooperativas de viviendas o a sus socios al amparo de los Planes de vivienda no podrán ser transmitidos a las entidades gestoras ni delegados en éstas. La norma citada ofrece una buena batería de medidas, que podría mejorarse, pero que en todo caso sólo es aplicable a la promoción en régimen cooperativo de viviendas de protección pública. La otra norma a destacar es la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. En esta ley encontramos dos normas de interés. Por una parte, el art. 17 que establece la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, y que extiende dicha responsabilidad a las personas que a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como 7

8 tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas. La otra norma es la Disposición Adicional Primera sobre Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Según esta norma, la percepción de cantidades anticipadas por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. En esta ocasión las medidas a adoptar no son muchas pero al menos se extienden a toda promoción de viviendas en régimen cooperativo y no sólo a las de vivienda de protección pública. Al margen de las medidas legales previstas y proyectadas, las cooperativas de viviendas y las gestoras, también han tomado medidas para ofrecer seguridad a los cooperativistas. La Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendas de España (GECOPI) tiene un código deontológico que impone a sus asociados sobre buenas prácticas en la realización de las promociones cooperativas; y la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España (CONCOVI) tiene en su web una Guía del socio cooperativista donde advierte de sus derechos. 8.- La cooperativa como promotora de viviendas para sus socios. La cooperativa de viviendas es un modelo de autopromoción de vivienda realizada colectivamente por un grupo de personas con el fin de decidir, impulsar, programar y financiar con recursos propios o ajenos, sus propias viviendas (art. 9 Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). La diferencia con una comunidad de propietarios reside en que los cooperativistas crean una persona jurídica que intermedia entre los socios y los terceros, y los comuneros no. Sin embargo, no por ello la cooperativa deja de realizar su actividad promotora por cuenta de sus socios aunque lo haga en nombre propio, y por tanto repercute directamente en sus socios las consecuencias de su actuación. La cooperativa no construye viviendas con su patrimonio, sino con las aportaciones recibidas de sus socios que deben estar perfectamente diferenciadas del resto de bienes que pueda tener la cooperativa. Y son estas aportaciones las que deben destinarse al objeto social de la cooperativa. Por el contrario, el socio es en todo momento copropietario de los bienes adquiridos por la cooperativa con sus bienes. Una vez finalizada la obra, la cooperativa debe adjudicar a cada socio la propiedad individualizada de su vivienda, excepto si los estatutos hubieran previsto que esta propiedad no se individualizará sino que permanecerá agrupada en régimen cooperativo. Si la persona jurídica se extinguiese por cancelación registral, quedaría una comunidad de propietarios, que sería la titular de la construcción. 8

9 Como consecuencia de esta forma particular de adquirir la titularidad de la vivienda (autopromoción), son los socios quienes soportan el coste de construcción de la misma, aunque el coste final supere la previsión inicial, lo contrario ha sido calificado por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones como enriquecimiento injusto del socio (por citar algunas: SSTS 27 septiembre 2007 o 30 de enero 2008). En segundo lugar, las viviendas están en régimen de copropiedad hasta que se adjudican, por lo que al no existir transmisión de propiedad entre cooperativa y socio, no se tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y por último, no existe responsabilidad decenal de la cooperativa frente a sus socios como también ha declarado en muchas ocasiones el Tribunal Supremo (SSTS 11 febrero 1985 o 15 enero 1997) Si responde en cambio ante la cooperativa y sus socios, el constructor y las empresas gestoras de cooperativas que dada su intervención decisoria en la promoción actúen como tales promotores (art de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999). No obstante, también hay que subrayar que en supuestos de falsas cooperativas (promotoras privadas que adoptan la forma cooperativa sin comportarse como verdaderas cooperativas) la jurisprudencia ha levantado el velo de la personalidad jurídica para exigir responsabilidad decenal a la cooperativa (SAP Barcelona 4 abril 2005) o ha condenado por estafa a los responsables de esas falsas cooperativas (STS 2 julio 2003). Es importante subrayar que, con independencia del modo en que se promueva una cooperativa de viviendas, su funcionamiento debe responder a los principios que caracterizan a las cooperativas, y que están presentes a su vez en la legislación cooperativa, principalmente: el principio de adhesión voluntaria y abierta, de gestión democrática por los socios, de participación económica de todos ellos y derechos proporcionales a dicha participación; y de autonomía e independencia. 9.- Quiénes pueden ser socios de estas cooperativas? La LC establece que la cooperativa de viviendas asocia a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas conviven. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Asimismo pueden tener como objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros 9

10 de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. La ley valenciana sólo hace expresa referencia a quienes pueden ser socios de una cooperativa de despachos o locales. Dice al respecto que podrán pertenecer como socios los profesionales, estén o no colegiados, los pequeños empresarios, incluidos los agrícolas, entendiéndose por tales las personas físicas o jurídicas, que no empleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta ajena, y las cooperativas de cualquier clase y tamaño que sean (art ). Cabe preguntar entonces: no es posible constituir una cooperativa por un grupo de empresarios que emplee más de cincuenta trabajadores, con el fin de obtener un local, una parcela, unas instalaciones? Si es posible, pueden constituir una cooperativa de servicios empresariales o profesionales, cuyo objeto es realizar toda clase de servicios empresariales o profesionales, no atribuidos a ninguna otra clase de cooperativas definidas en esta Ley, con el fin de facilitar la actividad empresarial o profesional realizada por cuenta propia por sus socios (art. 95 LCCV). En cuanto a las cooperativas de viviendas, la ley no dice expresamente quienes pueden ser socios, posiblemente porque se presume que si el socio pretende conseguir una vivienda para sí, éste sólo puede ser una persona física. No obstante, planteada la cuestión ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, este se pronunció distinguiendo por una parte que sólo pueden ser socios las personas físicas que precisan viviendas, pero que como la cooperativa también puede procurar a sus socios locales, aparcamientos, etc., también podría tener socios personas jurídicas interesadas en los demás bienes que no son vivienda. Pero en este caso, concluye, esas personas jurídicas como en la Ley estatal- no deben tener ánimo de lucro mercantil (Sentencia de 3 de enero de 2008). No es una sentencia que compartimos, pero desde luego abre las puertas a los socios personas jurídicas en las cooperativas de viviendas. Por último, no debe olvidarse la posibilidad de constituir cooperativas para atender las necesidades de las personas, aunque no estén expresamente previstas en la ley, así como la posibilidad de constituir cooperativas polivalentes, esto es, cooperativas que puedan atender las necesidades de distintos colectivos de socios (socios trabajadores, socios proveedores de bienes y/o servicios, y socios consumidores o usuarios de esos bienes y/o servicios). La Ley valenciana ofrece multitud de posibilidades para que las personas puedan satisfacer cualquier necesidad agrupándose en régimen cooperativo (art y art. 2.2 LCCV) Ventajas que ofrecen las cooperativas de viviendas y razones para su fomento. 10

11 La cooperativa de viviendas siempre ha sido un medio idóneo para conseguir una buena vivienda a precio de coste. Hoy en día, dada la dificultad para adquirir financiación por parte de los promotores, la vivienda se hace casi la única posibilidad de sacar adelante una promoción de viviendas. La promoción de viviendas en régimen cooperativo también ofrece muchas ventajas para los socios: se ahorra el beneficio que se llevaría el promotor; los socios al ser los futuros residentes de las viviendas, tienen más interés y más posibilidades de controlar la construcción, su seguridad y calidad; las decisiones sobre todos los aspectos de la construcción y gestión se toman democráticamente, por lo que todos pueden participar en esas decisiones; hay más información y transparencia. Si además la cooperativa perdura en el tiempo, los socios tendrán más oportunidades para poder seguir resolviendo cooperativamente sus nuevas necesidades económicas, sociales o culturales en común: guarderías, transporte, comercios, mantenimiento de jardines, instalaciones, construcción de otros elementos complementarios, servicios, etc. Cuando la cooperativa es la propietaria de las viviendas, los precios de transmisión de las mismas se incrementan moderadamente porque la ley limita el capital y demás prestaciones que puede exigírsele al nuevo socio, por lo que contribuyen a estabilizar el precio de las viviendas allí donde se establecen. Por estas y otras razones, las cooperativas y en particular las cooperativas de viviendas deberían ser objeto de más atención, protección y fomento. La Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (art CE); y por otra parte, ordena a los poderes públicos fomentar mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas (art CE). Las cooperativas de viviendas son entidades fiscalmente protegidas siempre que se ajusten en su constitución y funcionamiento a la ley de cooperativas (Ley de Régimen Fiscal de las Cooperativas 20/1999). En la Comunidad Valenciana, la Ley de cooperativas 8/2003 ordena a la Generalitat Valenciana que fomente la creación de cooperativas y su colaboración en la ejecución de los programas de obras públicas, urbanismo y viviendas; y añade que, para el cumplimiento de estos fines, la Generalitat fomentará que las cooperativas de viviendas sociales adquieran terrenos de gestión pública por el sistema de adjudicación directa, y fomentará también la colaboración para estos fines, con las corporaciones locales (art ) Y por último, las cooperativas deben ser fomentadas porque forman parte de nuestra economía social. La ley de economía social 5/2001, de 29 de marzo ha 11

12 declarado tarea de interés general la promoción, estímulo y desarrollo de las entidades de economía social y de sus organizaciones representativas. Con la firma de este convenio, queremos seguir trabajando para que el derecho a la vivienda digna sea una realidad al alcance de todos los ciudadanos. Creemos que la cooperativa es una fórmula adecuada, aunque debe mejorarse, y que ofrece muchas más posibilidades de las que conocemos, por ello el objeto de esta Jornada y de otras actuaciones que queremos seguir desarrollando, para favorecer la implantación en nuestra Comunidad de nuevos formas de gestión cooperativa del alojamiento. BIBLIOGRAFIA. AGUILAR GARCIA, Manuel. Las cooperativas de viviendas, disposiciones comunes y específicas. Revista de Derecho Notarial nº 7 abril-junio 1972, p ALBORS SOROLLA, M.A. Estudio del Modelo Andel de Cooperativas de Viviendas en cesión de uso y su introducción en España. Tesis Máster en Edificación (Especialidad de Gestión). Universitat Politècnica de Valéncia, septiembre BENAVENTE MOREDA, Pilar, 18 de mayo de1992. Acción, declarativa de propiedad. Determinación de la naturaleza ganancial o privativa de un piso y plaza de garaje adquiridos a Cooperativa de viviendas por uno solo de los cónyuges una vez disuelta la sociedad de gananciales, ostentando la condición de socio y realizando las aportaciones correspondientes durante la vigencia del consorcio. Confesión de privacidad por el cónyuge no adquirente, Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, núm. 29, 1992, pp CABANILLAS SÁNCHEZ, Antonio, Legitimación activa de la cooperativa contratante para ejercitar la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 del CC, una vez transmitidas las viviendas a los socios adjudicatarios, Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil, núm. 24, 1990, págs CLEMENTE DE DIEGO, Jaime Oñate, Comentarios al Real Decreto 2028/1995 relativo a cooperativas de viviendas que soliciten financiación pública, Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa, núm. 8, 1996, pp FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. Consecuencias jurídicas de la variación del coste final de la vivienda cooperativa en CIRIEC. Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa nº 3 Mayo 1992 pp

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