PERFIL DEL HOGAR ARRENDATARIO EN BOGOTÁ D.C. Y ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL MERCADO *

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1 PERFIL DEL HOGAR ARRENDATARIO EN BOGOTÁ D.C. Y ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL MERCADO * En materia habitacional y en el contexto económico, social y cultural que caracteriza sociedades como la colombiana, se destaca la importancia que se le reconoce a la figura de propietario de vivienda, especialmente entre la población de hogares de ingresos medios y bajos, en la medida en que la vivienda tiene para éstos un significado más profundo al que generalmente le asignan grupos de ingresos más altos. Sumado a esto, durante las últimas dos décadas el énfasis de las políticas públicas de vivienda en América Latina se ha concentrado en programas dirigidos hacia la adquisición de vivienda mediante la aplicación de subsidios directos a la demanda. Sin embargo, los resultados demuestran que, contrario a los objetivos de la política sectorial, en casi todos los países se reporta una reducción progresiva de la proporción de propietarios i. En el caso de Bogotá, el 41.4% de los hogares ocupa la vivienda en la que reside actualmente bajo la modalidad de arrendamiento (Encuesta Multipropósito para Bogotá, EMB 2011). En el departamento del Valle del Cauca este porcentaje alcanza el 39.0% y en Antioquia el 30.3%, mientras que a nivel nacional es de 32.3% (Encuesta Nacional de Calidad de Vida, ECV 2011). Respecto de este tipo de tenencia, los elementos esenciales de la Vivienda adecuada destacan, más que la forma como tal, la seguridad jurídica de la misma y la relación del costo de este servicio habitacional con la estructura del gasto y los ingresos de los hogares, en una relación consecuente con el atributo de gasto soportable, entre otras importantes condiciones. Este documento se ha elaborado con el propósito de aportar información, con un nivel básico de análisis, a los interesados en el tema del mercado de arrendamientos en Bogotá con el objetivo de: Contribuir a un mejor conocimiento de los arrendatarios, dado que actualmente el mercado de arrendamientos constituye el principal mercado habitacional de la ciudad, teniendo en cuenta su tamaño, valor económico y su aporte destacado a la atención de las necesidades habitacionales de los hogares Generar reflexiones acerca de la pertinencia de incluir este grupo poblacional dentro de los programas e instrumentos de la política pública sectorial nacional y local A continuación se presentan algunas características de los hogares arrendatarios, obtenidas a partir de los resultados de la Encuesta Multipropósito para la ciudad de Bogotá realizada en el año 2011 (EMB - DANE 2011). 1. CUÁNTOS SON, DONDE VIVEN Y EN QUÉ ESTRATO SOCIOECONÓMICO RESIDEN LOS HOGARES ARRENDATARIOS DE BOGOTÁ La EMB estima para 2011 un total de hogares, de los cuales tienen la condición de arrendatarios. La distribución de la tenencia de vivienda en Bogotá es la siguiente: 41.4% de los hogares son arrendatarios 40.3% ocupa una vivienda propia totalmente pagada 12.5% es propietario de una vivienda en proceso de pago 3.5% reside en condición de usufructo 2.3% la ocupa bajo otra forma de tenencia (posesión sin título, ocupante de hecho, propiedad colectiva) Respecto de la evolución de la tenencia, la Encuesta de Calidad de Vida para Bogotá, ECVB 2007, reportó una proporción de arrendatarios de 41.4% y 52.2% de propietarios (vivienda propia pagada y pagando). Es claro, entonces, que la proporción de hogares arrendatarios se ha mantenido en el período , mientras que los hogares propietarios aumentaron en 0.6%. En cuanto a su localización residencial, los hogares arrendatarios presentan la distribución por localidades relacionada en la Tabla 1. Con respecto al estrato socioeconómico, cerca del 80% de los hogares arrendatarios se encuentra en los estratos dos y tres (Gráfico 1). Es importante destacar que en el estrato más bajo (estrato uno) y en los estratos más altos (cinco y seis), se encuentran las proporciones más altas de propietarios. * Documento elaborado por el equipo técnico del CENAC: Jorge Enrique Torres Ramírez; Elizabeth Pérez Pérez; Luz Adriana Ríos; María Esperanza Corredor Página 1

2 Tabla 1 Distribución de los hogares arrendatarios por localidad Localidad Hogares en arriendo o subarriendo (%) Usaquén 4,7 Chapinero 2,4 Santa Fe 1,8 San Cristóbal 5,6 Usme 5,3 Tunjuelito 3,4 Bosa 8,4 Kennedy 13,3 Fontibón 4,2 Engativá 11,6 Suba 12,6 Barrios Unidos 3,6 Teusaquillo 2,0 Los Mártires 1,6 Antonio Nariño 1,7 Puente Aranda 4,1 La Candelaria 0,6 Rafael Uribe Uribe 5,4 Ciudad Bolívar 7,9 Total Bogotá 100,0 Gráfico 1 Distribución de los hogares arrendatarios según estrato socioeconómico ii 6,7 1,5 1,2 1,0 8,2 mínimos mensuales legales, smml, lo cual los ubica, vía insuficiencia de ingresos, dentro de la población objeto de la política de vivienda y sujetos de postulación al Subsidio Familiar de Vivienda, SFV (Tabla 2). En otros términos, tres de cada cuatro hogares arrendatarios no posee la capacidad económica suficiente para atender de manera autónoma sus necesidades habitacionales. Tabla 2 Ingreso mensual de los hogares arrendatarios según rangos de smml Ingreso (smml) Arrendatarios Total Bogotá ,9 12, ,9 22, ,9 17, ,4 12,0 Más de 4 24,0 35,8 En comparación con el total de hogares de la ciudad, las mayores diferencias de ingresos se presentan en los extremos de la distribución: por debajo de los dos smml, dado que en este segmento se concentra el 43.8% de los arrendatarios, frente al 34.8% del total; y en ingresos superiores a cuatro 4 smml. Es decir, es un grupo poblacional en condición desfavorable respecto de los ingresos medios de la ciudad. Una situación más distante se presenta respecto de los hogares propietarios de una vivienda totalmente pagada y propietarios de una vivienda en proceso de pago, donde el 45.1% y 51.4%, respectivamente, tienen ingresos superiores a cuatro smml. 36,7 44,7 Por localidades se tiene que: Uno Dos Tres Cuatro Cinco Seis Sin información 2. ALGUNAS CARACTERÍSTICAS SOCIO- ECONÓMICAS DE LOS HOGARES ARRENDATARIOS DE BOGOTÁ 2.1. INGRESOS El 76.1% de los arrendatarios de Bogotá tiene ingresos mensuales inferiores a cuatro salarios Los hogares arrendatarios con menores ingresos (hasta 2 smml) se encuentran en Usme (63.9%), San Cristóbal (62.6%) y Ciudad Bolívar (62.3%) Los hogares arrendatarios con mayores ingresos (más de 4 smml) se localizan en Teusaquillo (70.4%), Chapinero (64.0%) y Usaquén (48.9%) En promedio, los hogares arrendatarios tienen un ingreso de $ (US$ 1.074), los propietarios de una vivienda totalmente pagada de $ (US$ 1.826), los hogares que se encuentran pagando la vivienda de $ (US$2.119), y para el total de hogares de la ciudad el ingreso mensual promedio es de $ (US$ iii ). Página 2

3 Gráfico 2 Ingreso mensual promedio de los hogares arrendatarios según localidad $ Antonio Nariño Barrios Unidos Bosa Candelaria Ciudad Bolívar Chapinero Engativá Fontibón Con respecto a la distribución de hogares arrendatarios según deciles de ingreso per cápita se destaca: Para los arrendatarios la proporción de hogares en los deciles más bajos (uno a tres), es superior en aproximadamente trece puntos porcentuales a la de los hogares propietarios (propia pagada y propia pagando) Por localidad se encuentra que: - Los hogares arrendatarios pertenecientes al 30% más pobre de la población (deciles uno a tres) se localizan principalmente en Ciudad Bolívar (56.1%), San Cristóbal (52.6%) y Usme (52.1%) - Los arrendatarios que se encuentran en el 40% intermedio de ingreso per cápita (deciles cuatro a siete) residen en Rafael Uribe (47.0%), Kennedy (46.8%) y Puente Aranda (46.6%) - Los arrendatarios que hacen parte del 30% más rico (deciles 8 a 10) se ubican, mayoritariamente en Teusaquillo (80.0%), Chapinero (77.7%) y Usaquén (54.3%) Sin embargo, al observar dentro del total de hogares de la ciudad en cada decil según tenencia se encuentra que: En los tres primeros deciles, entre un 48.5% y 54.3% corresponde a arrendatarios En el segmento medio, entre un 41.0% y un 49.8% es arrendatario En los últimos tres deciles, entre un 25.4% y un 37.6% es arrendatario Kennedy Los Mártires Puente Aranda Rafael Uribe San Cristóbal Santafé Suba Teusaquillo Tunjuelito Usaquén Usme 2.2. POBREZA Según los resultados reportados por la EMB 2011, dentro de los hogares arrendatarios existe una proporción más alta en condición de pobreza (23.5%), que para el total de la ciudad de Bogotá (18.9%), siendo sensiblemente mayor a la de los hogares propietarios (Tabla 3). También se destaca que los mayores niveles de pobreza corresponden al usufructo y otro tipo, lo cual coincide con condiciones de alta precariedad habitacional en estos hogares, definida a partir del concepto del déficit convencional de vivienda. Tabla 3 Proporción de hogares pobres según forma de tenencia Tenencia Hogares pobres / Total de hogares de cada forma de tenencia (%) Distribución de hogares pobres de la ciudad según tenencia (%) Arrendatarios 23,5 51,5 Propia pagada 14,9 31,7 Propia pagando 10,8 7,1 Usufructo 30,3 5,7 Otra 33,0 3,9 Bogotá 18,9 Por otro lado, al observar la distribución de los hogares pobres de la ciudad, se encuentra que la mitad de estos ocupa la vivienda en arriendo. De manera consecuente, es más alta la proporción de hogares arrendatarios que piensa que sus ingresos no alcanzan para cubrir los gastos mínimos (pobreza subjetiva), que en el caso del total de la ciudad (18.6%). Con respecto a lo que los arrendatarios manifiestan sobre los ingresos del hogar se tiene que: El 21.1% considera que no cubren los gastos mínimos El 57.6% piensa que cubren los gastos mínimos El 21.3% manifiesta que cubren más que los gastos mínimos Página 3

4 2.3. GASTO EN VIVIENDA Al comparar el gasto mensual promedio en vivienda que realizan los hogares en Bogotá, se evidencia una significativa diferencia entre el canon que paga un arrendatario y la cuota de amortización de un hogar que se encuentra pagando la vivienda que habita. En el primer caso el canon de arrendamiento promedio es de $ y en el segundo, la cuota de amortización promedio es de $ Por localidad se observa: El canon promedio de arrendamiento más bajo lo pagan los hogares de Usme ($ ), Ciudad Bolívar ($ ) y Bosa ($ ) En Chapinero, Usaquén y Teusaquillo se pagan los cánones de arrendamiento más altos, $ , $ y $ en promedio, respectivamente Otro aspecto que es importante considerar es la proporción que representa el gasto en vivienda respecto del ingreso mensual del hogar, dado que esto se relaciona con el atributo de gasto soportable de la vivienda adecuada. Gráfico 3 Gasto en vivienda de los hogares arrendatarios como proporción del ingreso 5,6% 7,8% 22,4% 11,7% 2,2% 50,2% SIN INGRESO MENOS DEL 25% 25% A MENOS DE 30% 30% A MENOS DE 35% 35% A MENOS DE 40% 40% Y MÁS Se estima que el 35.9% de los hogares arrendatarios gasta más del 30% de su ingreso en el pago del arrendamiento, lo cual supone un inconveniente en las finanzas de los hogares (problema de gasto soportable), ya que la proporción de su ingreso destinado al canon puede implicar la reducción del consumo de bienes y servicios indispensables para el hogar. Esta posibilidad constituye seguramente un escenario real para el 22.4% de los arrendatarios donde el canon absorbe el 40% o más del ingreso mensual del hogar. Es pertinente destacar que es más alto el porcentaje de hogares arrendatarios con problemas de gasto soportable, que el correspondiente a los hogares que se encuentran pagando su vivienda, donde el 25,2% tiene este tipo de carencia habitacional. En Los Mártires, Antonio Nariño y La Candelaria se localizan los porcentajes más altos de hogares que destinan más del 30% de su ingreso al pago del arrendamiento, 47.0%, 46.2% y 41.6%, respectivamente. En Engativá, Kennedy y Fontibón, se encuentran las proporciones más bajas de hogares con problemas de gasto soportable, 30.0%, 30.6% y 30.9%, respectivamente. Al observar la participación de los diferentes gastos del hogar sobre los gastos totales según forma de tenencia de la vivienda, se encuentra que la proporción del gasto en vivienda sobre el total de gastos es mayor en el caso de arrendatarios que en el de propietarios de vivienda en proceso de pago. Sin embargo en este último caso, y a diferencia de los arrendatarios, la proporción del gasto en vivienda es más alta que la destinada a la de compra de alimentos. Lo anterior se puede evidenciar en el hecho de que la cuota promedio de amortización que pagan los propietarios de una vivienda en proceso de pago es más alta que el canon de arrendamiento promedio, así como en la destinación de un mayor porcentaje de su ingreso a gastos como educación y salud. Tabla 4 Proporción de los diferentes gastos del hogar sobre el gasto total (%), según tenencia Principales gastos del hogar Total Arrendatarios Propia pagada Propia pagando Otra Arriendo o cuota de amortización 9,9 19,5 0,0 17,7 0,0 Alimentos 20,6 20,8 22,0 15,5 25,9 Servicios 9,9 9,0 11,0 8,3 12,2 Administración 1,7 0,8 2,2 2,1 1,0 Salud 9,4 6,8 11,8 8,4 9,3 Educación 7,8 6,6 8,3 8,7 8,5 Página 4

5 Un aspecto relacionado con gasto en vivienda es la participación del pago en servicios públicos en los gastos totales del hogar, sobre lo cual se tiene que para el total de los hogares arrendatarios dicha proporción es del 9,0%. Este porcentaje es mayor para los hogares que se encuentran en los tres deciles de ingreso más bajos (11.5%) y disminuye sucesivamente hacia los deciles más altos. Para el total de Bogotá esta proporción es del 9.9%, para los propietarios de una vivienda totalmente pagada del 11.0% y para los propietarios de una vivienda en proceso de pago es del 8.3%. Tabla 5 Gasto en servicios públicos de los hogares arrendatarios como proporción del gasto total por deciles de ingreso per cápita Deciles de ingreso Gasto en servicios / Gasto total (%) 1 11,5 2 11,5 3 11,5 4 10,6 5 10,3 6 9,7 7 9,6 8 9,2 9 8,8 10 7,0 Total arrendatarios 9,0 Solo en el caso de los hogares arrendatarios y bajo Otra forma de tenencia, el gasto en servicios públicos como proporción del gasto total es mayor que el gasto en salud y educación. Por otro lado, los hogares arrendatarios pagan por servicios públicos el equivalente al 46.4% del pago por arrendamiento, proporción similar a la de los propietarios de una vivienda en proceso de pago con respecto a la cuota mensual de amortización EL JEFE DE HOGAR Características generales: Tamaño promedio del hogar: 3.3 personas Jefatura: 65.9% masculina Edad promedio del jefe de hogar: 40 años Actividad jefe de hogar: 85.4% ocupado Posición ocupacional jefe de hogar: 46.7% obrero o empleado particular; 25.3% trabajador por cuenta propia o independiente El tamaño promedio de un hogar arrendatario es de 3.3 personas, sin embargo en el caso de los hogares arrendatarios pobres es de 3.9 personas. Por localidad los hogares arrendatarios más grandes se localizan en Ciudad Bolívar (3.9 personas), San Cristóbal y Usme (3.6 personas). De otra parte, Chapinero y Engativá presentan las tasas más altas de jefatura femenina, 43.4% y 40.6%, respectivamente. Al comparar con las otras formas de tenencia, los hogares arrendatarios tienen los jefes de hogar más jóvenes, ya que la edad promedio de los jefes para otros tipos de tenencia es superior a los 45 años. Es importante resaltar que en los arrendatarios es más alta la proporción de hogares cuyo jefe de hogar se encuentra ocupado que para el total de hogares de la ciudad y en el de los propietarios. No obstante esta situación, como ya se comentó anteriormente, se evidencia una menor capacidad económica de los hogares arrendatarios en cuanto al nivel de ingresos, lo cual se puede sustentar en una menor calidad de los empleos de estos jefes de hogar. Por localidad: Santa Fe y Rafael Uribe son las localidades con la proporción más alta de jefes de hogar arrendatarios que se encuentran desocupados, 7.2% y 6.3%, respectivamente La proporción más alta de ocupados se encuentra en Suba (88.7%), Ciudad Bolívar (88.5%) y Bosa (87.8%) En Los Mártires, Usme y La Candelaria se encuentran las proporciones más altas de hogares cuyos jefes de hogar son trabajadores por cuenta propia o independiente (35.0%, 30.9% y 29.6%, respectivamente) Bosa, Ciudad Bolívar y Usme presentan las mayores proporciones de obreros o empleados particulares, 53.4%, 51.3% y 50.3%, respectivamente 3. CONDICIONES HABITACIONALES DE LOS HOGARES ARRENDATARIOS DE BOGOTÁ Con respecto al tipo de vivienda que ocupan los hogares, es importante señalar que dentro del grupo Página 5

6 de hogares arrendatarios se presentan porcentajes más altos en cuartos en inquilinato y cuartos en otro tipo de estructura, que en otras formas de tenencia, observándose los porcentajes más altos en los estratos dos y tres. Tabla 6 Tipo de vivienda, hogares arrendatarios y total Bogotá Tipo de vivienda Arrendatarios Bogotá Total hogares 100,0 100,0 Casa 26,5 39,6 Apartamento 64,7 56,1 Cuarto(s) en inquilinato 6,5 3,1 Cuarto(s) en otra estructura 2,3 1,1 Otro 0,04 0,1 Con relación al número de cuartos en la vivienda, incluyendo sala-comedor, se encuentra que los hogares arrendatarios disponen de menos cuartos, ya que el 70.3% de éstos tiene acceso de uno a tres cuartos, mientras que más de la mitad de los hogares propietarios dispone de cuatro a cinco cuartos. El 14.6% de los hogares arrendatarios posee un solo cuarto, mientras que este porcentaje no alcanza el 2% en el caso de los propietarios. En promedio los arrendatarios residen en viviendas con 2.9 cuartos. La situación es muy similar con respecto al número de dormitorios, siendo menor el número a disposición de los hogares arrendatarios, situación que se puede evidenciar en un mayor nivel de cohabitación y de hacinamiento de este grupo de hogares, como se comentará en un aparte posterior relativo al déficit convencional de vivienda. En promedio los arrendatarios tienen 1.9 dormitorios. La ocupación de cuartos en inquilinato y en otro tipo de estructura puede implicar condiciones habitacionales críticas en términos de hacinamiento y de falta de privacidad en el uso de espacios como baño, cocina y patio. Sin embargo, este fenómeno puede producirse también en la vivienda tipo apartamento, la cual en una alta proporción corresponde a unidades desarrolladas a partir de casas, como parte del proceso de desarrollo progresivo de la vivienda. Relacionado con los servicios compartidos en la vivienda por los hogares arrendatarios se tiene lo siguiente: El 13.1% de los hogares arrendatarios comparte el servicio sanitario con personas de otros hogares El 9.8% comparte la cocina o sitio para preparar alimentos Por estrato socioeconómico se observa que en los estratos uno y dos está la proporción más alta de hogares que comparte la cocina o sitio para preparar alimentos y el servicio sanitario con personas de otros hogares El 96.1% de los arrendatarios prepara los alimentos en una cocina o cuarto destinado exclusivamente para dicho fin 3.1. CALIDAD HABITACIONAL Una aproximación al análisis de la calidad habitacional de los hogares arrendatarios puede efectuarse desde la perspectiva del concepto del déficit convencional de vivienda, el cual se concentra en la consideración de los atributos de la casa, es decir el espacio construido de la vivienda y su relación con el número de miembros del hogar, los servicios públicos básicos y los materiales de la estructura. Las carencias o déficit relacionados con el entorno de la vivienda se comentan al final de este documento. Para el cálculo del déficit cuantitativo y cualitativo, se analizan las siguientes condiciones de las viviendas: Categorías Variables Encuesta Multipropósito Déficit Cuantitativo Hogares en viviendas construidas en materiales inestables: Madera burda, tabla, tablón Estructura: Paredes Guadua, caña, esterilla, otro tipo de material vegetal Zinc, tela, lona, cartón, latas, desechos, plástico Sin paredes Hogares secundarios de tres o más personas que Cohabitación habitan en la misma vivienda con otros hogares Hacinamiento crítico Hogares con cuatro (4) o más personas por cuarto Página 6

7 Variables Encuesta Categorías Multipropósito Déficit Cualitativo Hogares en viviendas con pisos en tierra o arena y paredes exteriores Estructura: Pisos diferentes a las tenidas en cuenta en el déficit cuantitativo Hogares con tres (3) o Hacinamiento mitigable más personas por cuarto Hogares en viviendas con: Inodoro sin conexión al alcantarillado, letrina, bajamar Sin acueducto en la vivienda, o Servicios públicos Sin alcantarillado en la vivienda, o Sin servicio de energía en la vivienda, o Sin recolección de basuras Fuente: Metodología UN HÁBITAT La proporción de hogares arrendatarios en déficit (19.1%) es sensiblemente mayor que la que registran los propietarios de una vivienda totalmente pagada (5.6%), los propietarios de una vivienda en proceso de pago (2.7%) y la correspondiente al total de hogares de la ciudad (11.8%), tanto en términos de déficit cuantitativo como cualitativo. El total de arrendatarios en déficit asciende a hogares (Tabla 7). Considerando este tipo de déficit se aprecia cómo las condiciones habitacionales de los arrendatarios Bogotanos son inferiores respecto del hogar medio de Bogotá. Dentro de los hogares arrendatarios en déficit es mayor el número de aquellos que no se encuentra en condición de pobreza, lo cual es consecuente con el hecho de que la mayoría de hogares arrendatarios corresponde a no pobres. Sin embargo, la proporción de hogares arrendatarios pobres en déficit respecto al total de hogares arrendatarios pobres (35.4%), es mayor que la correspondiente a hogares no pobres en déficit respecto del total de hogares arrendatarios no pobres (14.1%), y con mayor incidencia en el componente de hacinamiento mitigable y hacinamiento crítico. Tabla 7 Déficit convencional de vivienda Hogares arrendatarios y total Bogotá Déficit convencional de vivienda Hogares arrendatarios Hogares Bogotá Total No pobre Pobre Déficit total 19,1 10,8 8,3 11,8 Déficit cuantitativo 8,7 4,2 4,5 5,3 Estructura 0,2 0,1 0,1 0,4 Cohabitación 4.0 2,3 1,7 2,4 Hacinamiento 4,5 1,8 2,7 2,5 crítico Déficit cualitativo 10,4 6,6 3,8 6,5 Estructura 0,1 0,0 0,1 0,2 Hacinamiento mitigable 9,3 6,0 3,3 5,4 Servicios públicos 0,8 0,6 0,2 0,8 Estructura y hacinamiento 0,03 0,0 0,03 0,0 Estructura y servicios públicos 0,1 0,0 0,1 0,0 Hacinamiento y servicios públicos 0,1 0,0 0,1 0,1 El déficit total de la ciudad desagregado por tipo de tenencia muestra los siguientes resultados: 67.0% de los hogares en déficit en Bogotá ocupa su vivienda como arrendatario 19.2% es propietario de una vivienda totalmente pagada 2.8% reside en una vivienda en proceso de pago 6.4% ocupa la vivienda en usufructo 4.6% lo hace bajo otra forma de tenencia Es pertinente comentar la baja proporción de hogares arrendatarios con problemas de déficit habitacional por el componente de estructura, el cual afecta en una mayor proporción a los hogares propietarios de una vivienda totalmente pagada. Es posible que esto evidencie la tendencia de los arrendatarios a localizarse en sectores urbanos consolidados, en los cuales la vivienda se encuentra en un estado avanzado del desarrollo progresivo, al punto que se hayan generado áreas, espacios o sectores de la misma para alquilar. Respecto de los propietarios, las carencias en los materiales de la estructura son una manifestación de precariedad habitacional extrema, propia de la autoconstrucción Página 7

8 pura (asumida por los hogares más pobres) y de las etapas iníciales del proceso de desarrollo progresivo de la vivienda. La distribución de los hogares arrendatarios en déficit por estrato socioeconómico indica que: Tabla 8 Déficit convencional de vivienda hogares arrendatarios según estrato socioeconómico (%) Estrato socioeconómico Déficit Total Cuantitativo Cualitativo Uno (1) 14,6 20,1 10,0 Dos (2) 58,2 58,7 57,8 Tres (3) 22,2 19,9 24,1 Cuatro (4) 0,7 0,4 0,9 Cinco (5) 0,0 0,0 0,0 Seis (6) 0,0 0,0 0,0 Sin información de estrato 4,3 0,9 7,1 Total arrendatarios 100,0 100,0 100,0 La mayor proporción de hogares arrendatarios en déficit se encuentra en los estratos dos y tres. La situación es similar tanto para el déficit cuantitativo como para el cualitativo. Esta composición está influenciada en parte por el hecho de que el mayor porcentaje de hogares en la ciudad y de hogares arrendatarios pertenece a dichos estratos y en mayor proporción al estrato dos. No obstante, al observar dentro del total de hogares arrendatarios de cada estrato, se tiene que para los hogares que no cuentan con información de estrato (los cuales corresponden en su mayoría a asentamientos ilegales) y en el estrato uno se encuentra la proporción más alta de éstos en déficit, es decir, del total de hogares arrendatarios para los que no se cuenta con información de estrato, el 86.4% está en déficit y del total de hogares arrendatarios del estrato uno, el 34.0% está en esta condición. Mientras tanto, del total de hogares arrendatarios del estrato dos, el 24.9% tiene problemas de déficit (Tabla 9). En la Tabla 10 se presenta el déficit habitacional de los hogares arrendatarios según localidad. Tabla 9 Proporción de hogares arrendatarios en déficit dentro del total de hogares de cada estrato Estrato Déficit socioeconómico Total Cuantitativo Cualitativo Uno (1) 34,0 66,0 100,0 Dos (2) 24,9 75,1 100,0 Tres (3) 11,6 88,4 100,0 Cuatro (4) 1,9 98,1 100,0 Cinco (5) 0,0 100,0 100,0 Seis (6) 0,0 100,0 100,0 Sin información de estrato 86,4 13,6 100,0 Total 34,0 66,0 100,0 Tabla 10 Déficit convencional de vivienda hogares arrendatarios según localidad Localidad Déficit Total Cuantitativo Cualitativo Antonio Nariño 16,8 7,6 9,2 Barrios Unidos 14,7 5,8 8,9 Bosa 25,9 10,3 15,6 Candelaria 16,2 7,9 8,3 Ciudad Bolívar 34,2 23,7 10,5 Chapinero 3,9 0,3 3,7 Engativá 10,6 3,6 7,0 Fontibón 11,9 6,6 5,3 Kennedy 19,0 6,3 12,8 Los Mártires 15,3 4,9 10,4 Puente Aranda 8,8 5,9 2,9 Rafael Uribe 20,2 8,3 11,9 San Cristóbal 28,5 14,4 14,1 Santafé 16,5 9,6 6,8 Suba 18,4 9,1 9,4 Teusaquillo 6,0 2,6 3,3 Tunjuelito 26,5 9,7 16,8 Usaquén 11,8 4,0 7,8 Usme 28,9 11,3 17,7 En las localidades donde existe mayor proporción de hogares arrendatarios afectados por déficit habitacional (Ciudad Bolívar, Usme y San Cristóbal), los componentes del mismo que más incidencia tienen son: - Cohabitación en Ciudad Bolívar (14.8%) - Hacinamiento mitigable en Usme (16.3%) y San Cristóbal (12.9%) Página 8

9 Chapinero, Teusaquillo y Puente Aranda tienen las menores proporciones de hogares arrendatarios en déficit sobre el total de sus hogares bajo esta forma de tenencia y los componentes con más incidencia son el hacinamiento mitigable y la cohabitación Además de la medición del déficit habitacional convencional, es importante tener en cuenta que una significativa proporción de hogares aunque no se encuentra en esta condición (déficit cuantitativo y cualitativo), sí presenta carencias con respecto a los atributos de la vivienda adecuada, específicamente, problemas de gasto soportable y habitabilidad (seguridad estructural). Para el caso de los arrendatarios los hogares con déficit de vivienda adecuada ascienden a , cifra que equivale al 41.7%, siendo más alta la proporción en el caso de los hogares arrendatarios pobres (56.5% frente a 37.2% no pobres). Complementariamente, según los resultados de la EMB 2011: 28.5% de los hogares arrendatarios presenta algún problema de seguridad estructural en la vivienda (independientemente de que se encuentren o no en situación de déficit convencional de vivienda), al no tener la edificación donde está ubicada la vivienda cimientos, o columnas, o vigas, o plancha (placa). Es pertinente advertir que en Colombia la oferta de arrendamientos ha sido generada principalmente por procesos de producción informal o social de vivienda iv Los porcentajes más altos de los hogares arrendatarios con problemas de seguridad estructural en la vivienda se concentran en las localidades de Kennedy, San Cristóbal y Ciudad Bolívar. Sin embargo, al indagar dentro del total de arrendatarios de cada localidad, se observa que la mayor concentración se registra en San Cristóbal, con más de la mitad de los hogares arrendatarios. En este aspecto, esta localidad es seguida por Tunjuelito y Los Mártires Por estrato socioeconómico, cerca de la mitad de arrendatarios con problemas de seguridad estructural reside en el estrato dos. Al examinar las proporciones dentro del total de arrendatarios de cada estrato, se aprecia que en el estrato uno está la proporción más alta de hogares con este problema, seguido de los estratos dos y tres Adicional a los problemas estructurales de la vivienda, aproximadamente tres de cada diez hogares arrendatarios reporta problemas de humedad y el 16.6% la existencia de grietas 3.2. CONDICIONES DEL ENTORNO Las condiciones del entorno de la vivienda también ofrecen un acercamiento a la calidad y las carencias habitacionales de los hogares. En el caso de Bogotá, se identifican condiciones como la cercanía a focos de afectación y otros problemas generados desde el sector donde se localiza la vivienda que ocupan los arrendatarios, los cuales, no obstante presentar niveles altos, son similares a los observados para el total de la ciudad. Gráfico 4 Porcentaje de hogares arrendatarios con cercanía a focos de afectación Lotes baldíos Expendios de droga Bares o prostíbulos Caños de aguas negras Fábricas o industrias Antenas de comunicación Plazas de mercado Terminales de buses Basureros Aeropuertos Tabla 11 Problemas que afectan a los hogares arrendatarios Problema Arrendatarios (%) Ruido 38,3 Exceso de anuncios publicitarios 9,2 Inseguridad 74,5 Contaminación del aire 43,6 Malos olores 38,8 Generación y manejo inadecuado de las basuras 28,0 Invasión de andenes y calles 14,6 7,8 Adicionalmente, los hogares arrendatarios reportan haber sido víctimas de delitos propios de la inseguridad ciudadana, una cuarta parte menciona haber padecido principalmente atracos y robos. 12,4 14,1 17,6 22,1 21,6 21,1 22,6 28,1 32, Porcentaje Página 9

10 Otros delitos como homicidios, secuestros, desapariciones y extorsiones, afectaron a menos del 2% de los hogares. En su mayoría los problemas de entorno afectan principalmente a los estratos socioeconómicos uno, dos y tres. La cercanía de sectores residenciales a focos de afectación, más acentuada en los estratos socioeconómicos bajos, corresponde principalmente a la presencia de fábricas o industrias, basureros, plazas de mercado, terminales de buses y los expendios de droga. Otros problemas de alta incidencia son la inseguridad y los malos olores. A nivel de localidades, en las que hay proporciones más altas de hogares afectados por una mayor cantidad de problemas y focos de contaminación son Los Mártires, La Candelaria, Santa Fe, Fontibón, Barrios Unidos y Usme (Tabla 12). Tabla 12 Localidades más afectadas por focos de afectación y problemas de entorno Cercanía a factores de contaminación y problemas Fábricas o industrias Aeropuertos Basureros Plazas de mercado Terminales de buses Bares o prostíbulos Expendios de droga Lotes baldíos Antenas de comunicación Localidades más afectadas (% de hogares arrendatarios) Fontibón (53.6%), Antonio Nariño (49.3%) y Barrios Unidos (47.9%) Fontibón (58.3%) y Engativá (38.7%) Usme (33.4%), Los Mártires (28.9%) y Ciudad Bolívar (22.8%) La Candelaria (49.2%), Tunjuelito (33.8%) y Santa Fe (30.5%) Fontibón (29.9%), Engativá (22.7%) y Ciudad Bolívar (18.3%) La Candelaria (44.8%), Chapinero (39.7%) y Santa Fe (38.4%) Santa Fe (58.5%), La Candelaria (46.2%) y Usme (45.8%) Santa Fe (50.7%), Usme (43.5%) y La Candelaria (43.4%) Barrios Unidos (42.2%), Teusaquillo (36.0%) y Engativá (29.0%) Tabla 12 (Continuación) Cercanía a factores de contaminación y problemas Caños de aguas negras Ruido Exceso de anuncios publicitarios Inseguridad Contaminación del aire Malos olores Generación y manejo inadecuado de las basuras Invasión de andenes y calles Localidades más afectadas (% de hogares arrendatarios) Barrios Unidos (42.6%), Puente Aranda (36.7%) y Fontibón (28.3%) Los Mártires (56.1%), Chapinero (50.2%) y Tunjuelito (49.1%) Teusaquillo (16.7%), Barrios Unidos (16.2%) y Los Mártires (15.4%) Los Mártires (86.3%), Usme (85.7%) y San Cristóbal (82.6%) Los Mártires (61.6%), Santa Fe (58.6%) y La Candelaria (56.2%) Usme (60.3%), Tunjuelito (54.1%) y Ciudad Bolívar (51.4%) Los Mártires (53.4%), La Candelaria (47.6%) y Usme (41.7%) Los Mártires (34.0%), Barrios Unidos (31.3%) y Teusaquillo (29.6%) 4. APROXIMACIÓN AL VALOR DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS DE BOGOTÁ Con el objetivo de inferir el valor del mercado de arrendamientos de la ciudad se realiza una aproximación o medición indirecta con base en variables de la EMB 2011 y una consulta a expertos: Canon mensual de arrendamiento Número de hogares Distribución por localidades y estrato Proporción del canon mensual de arrendamiento sobre el valor comercial de los inmuebles, áreas o espacios alquilados (consulta a expertos de FEDELONJAS) En primera instancia se presentaran los resultados con respecto al valor total de los arrendamientos en la ciudad de Bogotá y en segundo lugar, el valor comercial de los inmuebles, áreas o espacios que se encuentran ocupados bajo esta forma de tenencia. Página 10

11 4.1. TAMAÑO ECONÓMICO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS DESDE LA DEMANDA El cálculo del valor de los arrendamientos corresponde a la sumatoria del canon de arrendamiento del total de los hogares arrendatarios de la ciudad. En este caso se tienen los siguientes resultados según estrato socioeconómico: Tabla 13 Valor total de los cánones de arrendamiento mensual por estrato Estrato socioeconómico Valor arriendos mensuales ($) Participación (%) Uno (1) ,0 Dos (2) ,3 Tres (3) ,0 Cuatro (4) ,5 Cinco (5) ,2 Seis (6) ,7 Sin información de estrato ,3 Total ,0 El valor anual de los arrendamientos en Bogotá ascendería entonces a $ No obstante que el estrato dos concentra la mayor proporción de arrendatarios, el valor agregado más alto pagado por concepto de arrendamiento, corresponde al estrato tres. Los estratos cuatro, cinco y seis concentran sólo una cuarta parte del monto agregado del canon mensual de alquiler. Por localidades se aprecia que, no obstante Kennedy concentrar la proporción más alta de arrendatarios, Suba y Engativá tienen la mayor participación en los pagos totales de arrendamiento, aunque se debe tener en cuenta que dicha diferencia en el porcentaje de arrendatarios es pequeña entre las tres localidades (Tabla 14). Tabla 14 Valor total del canon de arrendamiento mensual por localidad Localidad Valor arriendos ($) Participación (%) Usaquén ,7 Chapinero ,7 Santa Fe ,8 San Cristóbal ,5 Usme ,9 Tunjuelito ,6 Bosa ,1 Kennedy ,4 Fontibón ,8 Engativá ,4 Suba ,3 Barrios Unidos ,4 Teusaquillo ,7 Los Mártires ,7 Antonio Nariño ,8 Puente Aranda ,3 La Candelaria ,6 Rafael Uribe Uribe ,7 Ciudad Bolívar ,6 Total , TAMAÑO ECONÓMICO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS DESDE LA OFERTA Por último, para tener una aproximación al valor total de los inmuebles que se encuentran en alquiler (viviendas, cuartos o espacios), se partió de la sumatoria de los pagos de arrendamiento por estrato socioeconómico y se tomaron los siguientes supuestos acerca del porcentaje que representa actualmente el canon mensual de arriendo sobre el precio total de la vivienda o espacio alquilado: En los estratos uno y dos el canon de arrendamiento equivale al 0.65% del valor de la vivienda, área o espacio ocupado En los estratos tres y cuatro equivale al 0.55% En los estratos cinco y seis equivale al 0.45% Se obtuvieron los siguientes resultados por estrato socioeconómico y localidad (Tablas 15 y 16). Página 11

12 Tabla 15 Valor comercial de las viviendas ocupadas en arriendo, por estrato Estrato socioeconómico Valor viviendas ($) Participación (%) Uno (1) ,5 Dos (2) ,6 Tres (3) ,2 Cuatro (4) ,0 Cinco (5) ,4 Seis (6) ,2 Sin información de estrato ,2 Total ,0 Tabla 16 Valor comercial de las viviendas ocupadas en arriendo, por localidad Localidad Valor viviendas ($) Participación (%) Usaquén ,9 Chapinero ,7 Santa Fe ,7 San Cristóbal ,1 Usme ,6 Tunjuelito ,5 Bosa ,4 Kennedy ,8 Fontibón ,9 Engativá ,3 Suba ,4 Barrios Unidos ,6 Teusaquillo ,9 Los Mártires ,7 Antonio Nariño ,8 Puente Aranda ,5 La Candelaria ,5 Rafael Uribe Uribe ,5 Ciudad Bolívar ,1 Total ,0 Los resultados obtenidos señalan que el valor total de las viviendas que se encuentran en arriendo: Equivale a un 45.2% del PIB total de la ciudad (a 2010) Es seis veces superior al valor del PIB local de la construcción Corresponde a 11 veces el PIB del subsector edificaciones y tres veces el PIB de actividades inmobiliarias Los aspectos analizados en este artículo permiten hacer un reconocimiento al aporte que el mercado de arrendamientos ha realizado sobre los niveles actuales de calidad habitacional y de vida en la ciudad de Bogotá. Puede plantearse que sin esta oferta, generada por los hogares de manera directa y en gran parte por formas de producción social, el stock habitacional estaría aún más rezagado respecto de las necesidades habitacionales actuales de los hogares bogotanos. Es decir, aunque presenta limitaciones severas de calidad en nuestro medio, el arrendamiento constituye una forma de tenencia efectiva y el reto consiste en promover el desarrollo de este mercado, en principio a través de la ampliación de la oferta, la masificación de la aplicación de la legislación pertinente, la profundización de la intermediación profesional y la aplicación de políticas públicas sobre este segmento específico del mercado habitacional. Es decir, programas e instrumentos de promoción a la oferta y de subsidio a los grupos de hogares arrendatarios más pobres y vulnerables v. i ONU-HÁBITAT. El estado de las ciudades de América Latina y el Caribe Borrador 15 de diciembre de 2011 ii Los estratos socioeconómicos en el país presentan patrones generales que los caracterizan: Estrato uno: El entorno urbanístico presenta principalmente vías peatonales o vehiculares en tierra, sin andén ni antejardín. La dotación de servicios públicos básicos es parcial o inexistente. Las viviendas carecen de garajes, tienen fachadas frecuentemente construidas con desechos, esterilla y guadua o en algunos casos con muros en revoque pintado. Están localizadas en zonas de pobreza, desviación social, deterioro urbanístico o desarrollo progresivo sin consolidar, generalmente cuando se trata de urbanizaciones piratas en la periferia de las ciudades. Estrato dos: El entorno urbanístico presenta principalmente vías peatonales o vehiculares en tierra o pavimentadas, con andén sin zona verde y sin antejardín. La dotación de servicios públicos básicos puede ser parcial. Las viviendas carecen de garajes, tienen fachadas construidas con muros generalmente sin pintura. Están localizadas en zonas de Página 12

13 desviación social, deterioro urbanístico, desarrollo progresivo sin consolidar o desarrollo progresivo consolidado cuando se trata de soluciones masivas de vivienda de interés social en la periferia de las ciudades o en zonas industriales. Estrato tres: El entorno urbanístico presenta principalmente vías pavimentadas, que pueden ser peatonales en urbanizaciones de interés social. Tienen andén sin zona verde y con predominio de antejardín pequeño en climas cálidos. Cuenta con los servicios públicos básicos. Las viviendas carecen en su mayoría de garajes o presentan garajes utilizados para otros fines, tienen fachadas construidas con muros en revoque y pintura. Están localizadas en zonas de desarrollo progresivo sin consolidar, desarrollo progresivo consolidado, industrial o predominantemente comercial. Estrato cuatro: El entorno urbanístico presenta vías vehiculares pavimentadas, con andén con zona verde y antejardines pequeños o medianos en climas cálidos. Cuenta con dotación completa de servicios públicos. En las grandes ciudades, este estrato es característico de la propiedad horizontal. Predominan las viviendas con zonas de parqueo o garaje sencillo o adicionado a la vivienda, tienen fachadas construidas con muros pintados. Están localizadas en zonas de desarrollo progresivo consolidado y residencial intermedio. Estrato cinco: El entorno urbanístico presenta vías vehiculares pavimentadas, con andén con zona verde y antejardines medianos o grandes. Cuenta con dotación completa de servicios públicos. Predominan las viviendas grandes, con garaje sencillo o doble, fachadas construidas con muros pintados o enchapes, puertas en aluminio o madera fina. Están localizadas en zonas residenciales intermedias, con comercio compatible o exclusivo. Estrato seis: El entorno urbanístico presenta vías vehiculares pavimentadas, con andén con zona verde y antejardines grandes. Cuenta con dotación completa de servicios públicos. Predominan las viviendas grandes, con garaje doble, fachadas construidas con enchapes, puertas en aluminio o madera fina. Están localizadas en zonas residenciales exclusivas o de baja densidad iii TRM al día lunes 7 de mayo de 2012: $1.757,24 iv Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, UN HÁBITAT First Initiative. Caracterización del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de la población de bajos ingresos v Planteamientos en este sentido fueron desarrollados en el artículo Problemas habitacionales y pobreza en Colombia: La necesidad de una política de subsidio de arrendamiento, realizado para la Mesa de Vivienda de Interés Social Diego Echeverry Campos, de la Universidad de los Andes, en el marco del Foro Arrendamiento y Vivienda Popular en Colombia como alternativa habitacional. Página 13