REFORMA DE LA LPH POR LA LEY 8/2013 DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA. Por Vicente Magro Servet

Transcripción

1 REFORMA DE LA LPH POR LA LEY 8/2013 DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA Por Vicente Magro Servet

2 1.- CUESTIONES AFECTANTES A LA REHABILITACIÓN

3 OBLIGACION OBRAS DE CONSERVACIÓN El parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación.

4 CIFRAS DEL PARQUE VIVIENDAS Aproximadamente el 55 % ( ) de dicho parque edificado, que asciende a viviendas, es anterior al año 1980 y casi el 21 % ( ) cuentan con más de 50 años. El único instrumento que actualmente permite determinar el grado de conservación de los inmuebles, la Inspección Técnica de Edificios, no sólo es insuficiente para garantizar dicho objetivo, y así se pone de manifiesto desde los más diversos sectores relacionados con la edificación, sino que ni siquiera está establecido en todas las Comunidades Autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles.

5 EFICIENCIA ENERGÉTICA Gran distancia que separa nuestro parque edificado de las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y, a través de ellos, de las ciudades. Casi el 58 % de nuestros edificios se construyó con anterioridad a la primera normativa que introdujo en España unos criterios mínimos de eficiencia energética La Ley contribuye, sin duda, al cumplimiento de los mismos, a través de las medidas de rehabilitación que permitirán reducir los consumos de energía.

6 OBJETIVOS PERSEGUIDOS POR ESTA LEY En primer lugar, potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible. En segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas. En tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

7 REGULACIÓN BÁSICA DEL INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS Supera la Inspección Técnica de los edificios y lo configura como un instrumento que otorga la necesaria uniformidad a los contenidos que se entienden necesarios para asegurar el cumplimiento de dichos objetivos.

8 CONTENIDO El art. 4.2 de la Ley 8/2013 señala que: El Informe de Evaluación identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada: a) La evaluación del estado de conservación del edificio. b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

9 PLAZOS PARA HACER EL INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.

10 b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

11 c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

12 REQUERIMIENTOS DE LA ADMINISTRACIÓN A LAS COMUNIDADES Posibilidad de que la Administración pueda requerir a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley 8/2013, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

13 2.- REFORMAS EN LA LPH

14 OBLIGACIONES COMUNEROS PERMITIR ENTRADA POR REFORMAS Se especifica en el art. 9.1, c) que es obligación del propietario que debe dejar que en su inmueble se hagan obras de reforma para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

15 Ello refuerza la posibilidad de la comunidad de llevar a cabo estas obras de reforma de elementos comunes y que cuando sea exigible acceder a un inmueble el comunero deba colaborar para dejar acceder a los operarios por su piso o local.

16 SE AMPLÍA EN EL ART. 9 LA AFECCIÓN REAL A TRES AÑOS MÁS EL CORRIENTE Se amplia la responsabilidad del adquirente de inmueble para responder con su inmueble por las deudas del año de adquisición y los tres anteriores cuando antes estaba en un año anterior solo. Ello afectará a los bancos, los cuales por el hecho de la adjudicación, aunque no inscriban esta en el registro, ya responden con esta afección real.

17 OBLIGACION DE LAS COMUNIDADES (ART LPH Y LEY 8/2013) Las comunidades de propietarios tienen la obligación de realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. (art.7.1 y 8.b)Ley 8/2013)

18 CÓMO SE INTERPRETA EL ALCANCE DE QUE LAS OBRAS SON OBRAS OBLIGATORIAS? CUÁL ES EL ALCANCE DEL ART LPH? 1.- Las que vengan impuestas por la Administración en cualquier caso en que se refiera a necesidad de rehabilitación regeneracion o renovacion urbana. No hay debate ahi. 2.- Las solicitadas por los comuneros siempre que se refieran a las que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras relativas al deber de conservación. 3.- Las que estimen el presidente y el administrador simpre que estén incluidas en las de (y lo mismo que el punto 2 en cuanto al objetivo de conservacion y/o rehabilitacion aunque no lo pida nadie pero ellos consideren que son obligatorias. 4.- Si alguien duda de la naturaleza de las obras y su caracter obligatorio puede someterse a una junta para aplicarse el art LPH ya que podria darse el caso de que alguien suscitara que las obras no son obligatrias y surgieran dudas sobre la interpretacion del art y el objeto de si es necesaria o no la obra.

19 OBLIGACIÓN DE LLEVAR A CABO OBRAS DE ACCESIBILIDAD Incluyendo instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Con ello, si el peticionario decide abonar el exceso la obra será considerada como obligatoria.lo que ahora no era así, ya que una vez que excedía del presupuesto citado se entendía como no obligatoria

20 QUÉ QUIERE DECIR EL IMPORTE REPERCUTIDO ANUAL? Se debe cuantificar el presupuesto de la obra y calcular la opción del fraccionamiento del pago por varios años y si de esta operación resulta que el importe repercutido anual a los propietarios no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, la obra es obligatoria. En este caso, a tenor del art. 10 LPH y Ley 8/2013 (art. 10.2, a) las obras Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

21 Si la ejecución de estas obras lleva un coste mayor se aplica el art LPH. aunque para que sean aprobadas se exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

22 EN EL CASO DE OBRAS QUE SEAN CALIFICADAS COMO OBLIGATORIAS A tenor del art. 10 LPH y Ley 8/2013 (art. 10.2, a) las obras Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. No puede discutirse sobre ello, ya que no precisa de acuerdo.

23 SE DEROGA EL ART LPH Y EL VETO DE QUIENES GANEN MENOS DE 2,5 VECES EL IPREM A LOS ACUERDOS SOBRE ACCESIBILIDAD DEL ART LPH Suponía un auténtico derecho de veto de aquellas personas que quedaban incluidas en la consideración de veto de pobreza para impedir la realización de las obras de accesibilidad universal de carácter obligatorio, por lo que la circunstancia de haber elevado hasta 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obligación de la comunidad de llevar a cabo tales obras no tenía efecto si algún comunero en el que concurrieran los requisitos del antiguo art LPH resultaba que la obra de supresión de la barrera no podía llevarse a efecto

24 EL VETO DE POBREZA A LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL La actual situación de crisis económica motivaba que en muchos casos estas obras no se pudieran llevar a cabo. La cifra de ingresos con derecho a veto se situaba en euros al mes. No se recogía que este comunero no pagaba su derrama, sino que no se ejecutaba la obra. Se enfrentaba con ello a las personas de la comunidad que precisaban obras de accesibilidad con las personas que ganaban menos de euros al mes. Era un derecho de veto absurdo ahora derogado.

25 LA PETICIÓN DE COMUNERO PARA QUE SE LLEVEN A CABO OBRAS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE PUEDE REALIZAR AHORA POR TITULAR DE PISO O LOCAL En la redacción anterior la LPH contemplaba en el art que solo los propietarios de viviendas podrían instar las obras para accesibilidad universal pero no los titulares de locales. Con la Ley 8/2013 se resuelve esta discrimianción y ahora: Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior

26 LAS OBRAS DE MEJORA REQUERIRÁN AHORA EL VOTO DE LOS 3/5 EN DOBLE MAYORÍA (ART LPH) Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja

27 NUEVO QUORUM PARA LAS MEJORAS El art. 11 LPH anterior (ahora derogado) permitía adoptar acuerdos por mayoría simple de mejoras (ahora 3/5). Se mantenía también la opción de no tener que asumir el coste el disidente, pero ahora el quorum se eleva a 3/5 para poder llevar a cabo obras no necesarias o de mejora simple.

28 INSTALACIÓN DEL ASCENSOR La instalación del ascensor que con la redacción de la Ley anterior se aprobaba por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, ahora se debe hacer por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios. 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

29 REFORMA DEL ART LPH (ANTES ART º) La redacción actual es: 3. El establecimiento o supresión de los servicios de (se suprime ascensor ahora) portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación El texto anterior incluía aquí la instalación de ascensor (sin petición de discapacitados).

30 CUÁNDO ES OBLIGATORIO INSTALAR ASCENSOR? 1.- Es obligatorio el ascensor siempre que: 10.1, b) LPH: El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Si hay petición por personas legitimadas para ello, una vez fijado el presupuesto de instalación del ascensor se valora que subvenciones pueden tener y se fija el quantum y la posibilidad de pago fraccionado y el resultado que salga al mes y la cuota que le corresponde a cada comunero no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes. Si excede ya no es obligatoria. Si excede de esta cuantía pero el afectado señala que paga el resto la obra es obligatoria. Al referirse al "importe repercutido anual se desprende que se refiere a lo que debe pagar cada vecino en un año de la parte proporcinal de los gastos que le correspondan, pero que su parte puede ser pagada de forma fraccionada durante varios años

31 NO ES OBLIGATORIO 17.2 LPH. "2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes." Por ello, si excede de esa cuantía de 12 mensualidades repercutido a cada comunero debe ir a acuerdo en junta de doble mayoría de propietarios y cuotas y si se alcanza el acuerdo obliga al pago a todos según su obligación al pago.

32 LA UNANIMIDAD SE REGULA AHORA EN EL ART LPH 6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. (antiguo 17.1º).

33 LAS ABSTENCIONES IMPIDEN AHORA LA UNANIMIDAD Con ello, se agrava el régimen porque una abstención impide el acuerdo para el que se exija unanimidad, cuando en la redacción anterior las abstenciones no perjudicaban la unanimidad.

34 CONSECUENCIAS DE LA DEROGACIÓN DEL ART. 12 LPH POR REFERENCIA AL ART LPH Se rebaja el régimen de la unanimidad a los tres quintos para determinadas obras que afectan a la estructura y fábrica del edificio, requiriendo en todo caso de autorización administrativa: - la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; - el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; - la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

35 REQUERIRÁN APROBACIÓN POR 3/5 EN DOBLE MAYORÍA Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA LOS ACUERDOS SIGUIENTES (ART. 10.3, B)): La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes. Antes se exigía unanimidad por afectar al título.

36 CERRAMIENTO DE TERRAZAS También el art. 10.3, b) LPH exige 3/5 para aprobar cerramiento de terrazas. En estos casos es preferible adoptar un acuerdo con este quorum para fijar los criterios conforme a los cuales deben hacerse los cerramientos, ya que en caso contrario hay que ir sometiendo a cada junta cada uno de los cerramientos que se soliciten. En tal caso el comunero que deseara hacerlo solo comunicaría al administrador su decisión comprometiéndose a seguir el sistema fijado en tal acuerdo y se evita la junta tener que aprobarlos de uno en uno.

37 CERRAMIENTOS Los cerramientos de terrazas consentidos por la comunidad durante largo tiempo impide a la comunidad conseguir la demolición. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Nov. 2008, rec. 1971/2003 Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 23 Oct. 2008, rec. 1332/2003 Cerramiento de un balcón en la fachada del edificio verificado sin la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios. La nueva situación fue tolerada por la comunidad durante 8 años y, por consiguiente, tácitamente consentida No se trata de hablar de prescripción,(que lo sería de 15 años. STS 16 de Julio de 2009) sino de consentimiento tácito a la situación por la comunidad.

38 TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 26 NOV. 2010, REC. 2401/2005 CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS Como regla general debe instarse por el vecino la autorización para cerrar terraza. Pero si la solicitud de instalación es similar a la ya existente en la comunidad la comunidad no puede negarse a que existan cerramientos ya hechos y se le niegue al comunero. En el caso analizado, otro vecino, frente al que ninguna acción se ha llevado a cabo, realizó un cerramiento de la terraza análogo al ejecutado por los recurridos, que ha sido consentido por la Comunidad.

39 LAS OBRAS DE REFORMA EN LOCAL NEGOCIO COMO APERTURA DE HUECOS O INSTALACIÓN DE EXTRACTOR DE HUMOS SON CONTEMPLADAS POR EL TRIBUNAL SUPREMO CON FLEXIBILIDAD (ANALISIS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 25 DE ABRIL DE 2013). Las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales

40 TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 9 MAY. 2013, REC. 2072/2010 Nulidad del acuerdo por el que se autorizó la instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos del local sito en la planta baja. Las obras efectuadas alteraron sustancialmente la configuración del edificio. El acuerdo, en cuanto afectaba a elementos comunes, solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que esa no se alcanzó, unido ello a que a la demandante se le produjo un manifiesto perjuicio de carácter objetivo con la instalación de una chimenea que interrumpía el espacio existente entre las dos ventanas de su piso. El hecho de que no manifestase su disconformidad con el acuerdo en el plazo de 30 días establecido en el art. 17 LPH no conlleva la supresión de la facultad de solicitar su anulación. En cuanto a la caducidad de la acción, el plazo es de un año, de acuerdo con el art LPH, dado que se infringe la prohibición de alterar elementos comunes sin autorización unánime de la comunidad

41 SE REGULA AHORA LA FIGURA DEL AUSENTE EN EL ART LPH QUE ANTES ESTABA EN EL ART º LPH Excepciones a la aplicación del voto del ausente: Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo

42 A QUÉ SUPUESTOS SE REFIERE EL APARTADO 1º? 1º.- A los casos del art. 17.1º LPH: La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,

43 Art párrafo 2º LPH La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo

44 LAS OBRAS DE MEJORA DEL ART LPH Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja

45 A QUÉ AUSENTES SE APLICA LA NORMA? Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

46 MAYOR FACILIDAD AHORA PARA ALCANZAR ACUERDOS QUE REQUIERAN DE LA DOBLE MAYORÍA Con ello, el voto presunto de los ausentes no se aplica solo a los supuestos antes contemplados en el art LPH, sino a todo tipo de acuerdos en los que se requiera doble mayoría, por ello ahora se aplica a todas las votaciones excepto a los casos de mayoría simple, obviamente, con lo que será más fácil adoptar acuerdos en los que se exija doble mayoría porque el silencio de los ausentes se interpreta en forma positiva.

47 EL VOTO DE LOS AUSENTES NO SE APLICA A LOS ACUERDOS QUE EXIJA MAYORÍA SIMPLE La mayoría simple se adopta con el voto de los presentes solo. Los ausentes no se computan para nada. O van a la junta o no votan para nada. En el resto de acuerdos pueden oponerse dentro de los 30 días siguientes a la recepción del acuerdo.

48 SISTEMÁTICA PARA ACTUAR AL CONTAR CON EL VOTO DE LOS AUSENTES En el caso de la aprobación de los acuerdos previstos en el art. 17 LPH que requieren quórum específicos para su aprobación (3/5, mayoría en doble mayoría) no se exigirá que se alcance este quórum en la misma junta. Tan solo se exige mayoría simple EN PRINCIPIO EN LA JUNTA. La LPH señala en el art LPH Ley 8/2013) que el acta se comunicará a los propietarios ausentes quienes deberán manifestar en el plazo de 30 días si se muestran, o no, contrarios a los acuerdos alcanzados. RECORDEMOS QUE: Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayoría que votó a favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos los votos que se obtuvieron en la junta a los que no se oponen al acuerdo y se llega al quórum específico el acuerdo se entenderá alcanzado. HAY QUE ESTAR A LA ESPERA DE LA REACCIÓN DE LOS AUSENTES POR SI SE SUMAN A LA MAYORÍA CON SU NO OPOSICIÓN AL ACUERDO ALCANZADO.

49 CÓMO SE TRANSCRIBE AL ACTA LA ACTUACIÓN DE LOS AUSENTES Y SI SE ALCANZA O NO EL ACUERDO? Se redactará el acta con el acuerdo alcanzado por mayoría simple al menos. Se comunica a los ausentes. Una vez transcurrido el plazo de 30 días para todos se evalúa el resultado de los ausentes que nada han expresado. Se computa si se llega al quorum especial. Es desde la recepción de esta complementaria cuando comienza el plazo para impugnar.

50 DISCREPANCIA SOBRE NATURALEZA DE OBRAS (17.10) Se introduce en el apartado 10º del art. 17 el contenido que antes estaba en el apartado 4º del art. 10, referido a las obras de carácter obligatorio, pero que ahora se le dota de autonomía al ubicarse en un apartado propio del art. 17 LPH, a fin de si algún comunero entiende que, por ejemplo, una obra es de mejora y no se ha incluido como tal, y sí que se introduce como obligatorio a realizar por la comunidad, en cuyo caso cualquier comunero podría interesar que la junta se pronuncie por mayoría simple del art LPH sobre si la obra a llevar a cabo es obligatoria y está incluida en el art LPH, o no lo es y se trata, por ejemplo, de una mejora y podrían los comuneros oponerse a ella y evitar que les repercutan los gastos de la obra.

51 Así, la redacción es la siguiente: 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. (Idéntica redacción que la del art. antiguo 10.4).

52 CUÁNDO SON EXIGIBLES EL PAGO DE LAS DERRAMAS APROBADAS EN UNA JUNTA SI UN COMUNERO VENDE UN INMUEBLE TRAS LOS ACUERDOS? Se ubica en el art la mención al momento en que es exigible el pago de la derrama, manteniéndose la dicción del antiguo art. 11.5, pero ahora en el apartado 11º del art. 17 LPH. Y así: 11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

53 3.- PROBLEMAS DE DERECHO TRANSITORIO CON LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 8/2013.

54 OBRAS INCONSENTIDAS En materia de obras inconsentidas si algún comunero no ha instado solicitud para realizar obras sigue siendo inconsentida y por ello la comunidad podrá reclamarle su demolición o que se adecue a lo exigido por la comunidad por ejemplo en materia de cerramientos.

55 ACUERDOS EN JUNTAS ANTERIORES AL 28 DE JUNIO DE 2013 Si un acuerdo se adoptó bajo un quórum determinado en una junta celebrada antes del día 28 de Junio de 2013 y ahora para adoptar ese mismo acuerdo se exige un quórum distinto no se convalida un acuerdo mal adoptado por el hecho de que ahora se exija un quórum distinto. Si se impugna un acuerdo antes del 28 de Junio de 2013 regirá para este el quórum que era aplicable conforme a la ley anterior, no a la presente reforma.

56 APLICACIÓN DE LOS QUORUM NUEVOS Los quórum nuevos se aplican a las juntas pendientes de celebrar a la fecha de su entrada en vigor. Así, por ejemplo, si ahora se pide que para cerramiento de terrazas, (si no hay autorización general de cómo llevarlas a cabo en cada caso) se exige en el art. 10.3, b) LPH que hace falta 3/5 en doble mayoría, se referirá a las peticiones que se cursen a partir del 28 de Junio de 2013 y sus juntas, pero no a las anteriores. Lo mismo en materia de mejoras que ahora hace falta 3/5 en doble mayoría (art LPH), pero a las juntas que se celebren a partir del 28 de Junio de 2013.

57 ACUERDOS QUE EXIGEN UNANIMIDAD Si un acuerdo ha sido alcanzado por unanimidad aun con abstenciones el hecho de que ahora se exijan votos positivos no impide que el acuerdo no se entienda adoptado. Es absolutamente válido, pero en las juntas que se celebren a partir del día 28 de Junio de 2013 se aplica la exigencia de que la abstención impide la unanimidad

58 ADVERTENCIAS EN LAS JUNTAS SOBRE CONSECUENCIAS DE LA ABSTENCIÓN Para ello en los acuerdos que se tomen a partir de ahora que exijan unanimidad se debería advertir al comienzo de la votación que si alguien se abstiene impedirá que se adopte el acuerdo. Es importante porque ahora hay comuneros que se abstienen pero por no tener una opción al respecto y no causan daño alguno si hay votos positivos en los quórum que exigen doble mayoría o la simple, pero ahora no saben que su actitud en estos acuerdos impide que se adopte por lo que será positiva la advertencia.

59 DERECHO DE VETO EJECUTADO. PUEDE VOLVER A PLANTEARSE LA OBRA OBLOGATORIA DE ACCESIBILIDAD? Si una obra es obligatoria conforme a la situación actual ahora deberá acometerse la reforma y rehabilitación o adaptación a la accesibilidad universal. Si se planteó antes de la entrada en vigor de la ley pero se opuso una persona con derecho de veto del antiguo art LPH ahora podrá volverse a proponer la reforma de nuevo en una junta ordinaria o extraordinaria, aunque antes se hubiere rechazado por ejercerse el derecho de veto, ya que este se ha derogado ahora, pero exigiría nueva junta.

60 TRANSITORIEDAD DE LA AFECCIÓN REAL QUE PASA AHORA A TRES AÑOS ANTERIORES Y EL CORRIENTE Es posible aplicarlo a las situaciones actuales de transmisiones realizadas ahora o las efectuadas antes de la reforma, ya que si todavía no se ha efectuado reclamación judicial se puede aplicar la afección nueva del art. 9 que alcanza hasta los tres años.

61 SI YA SE EJERCITÓ LA DEMANDA NO ES RETROACTIVA No se aplica si la reclamación judicial ya se ha presentado ya y afectaría solo a la afección real anterior de un año y el corriente. Pero las deudas anteriores ahora se extienden a los tres años, por lo que si no se ha reclamado todavía se pueden reclamar los tres años más el actual, porque no es que se aplique con retroactividad la reforma, sino que al momento en el que se ejercita la reclamación la ley le habilita a reclamar por el año corriente y los tres anteriores por habilitación real sobre el inmueble y legal por la Ley 8/2013.

62 ARGUMENTOS EN CONTRA DE LA RETROACTIVIDAD Podría alegarse que cuando el adquirente del inmueble ex art. 9.1, e) 3º LPH adquiere el inmueble la norma recogía que responde con su propio inmueble de las deudas por la parte vencida del año de adquisición y el año anterior, y que por ello debe circunscribirse su deuda a esa cantidad, pero no a las anteriores de los dos años que ahora adiciona el texto legal. Pero por contra también puede alegarse que la liquidación de la deuda del inmueble no se efectúa sino hasta la junta que es la que aprueba la liquidación de la deuda del inmueble que a partir del día 28 de Junio de 2013 está afecto a una nueva obligación real del importe de hasta tres años anteriores de deuda.

63 Respecto a las adquisiciones efectuadas en el año 2013 y no reclamadas podrá entenderse subsistente ahora una deuda de la parte vencida del 2013 y tres años anteriores con respecto a las juntas que aprueben liquidación de deuda de los inmuebles de este año.

64 DEUDAS YA LIQUIDADAS EN JUNTAS ANTERIORES AL 28 DE OCTUBRE DE 2013 No ocurrirá lo mismo con respecto a deudas ya liquidadas por juntas anteriores en las que se aprobaría una liquidación de la deuda ya concreta respecto a un adquirente que se circunscribiría al año vencido al momento de su adquisición y al anterior dejando la deuda anterior al vendedor para reclamársela por un declarativo o un monitorio del art. 812 LEC, pero a las deudas relativas al año 2013 respecto a adquisiciones actuales no liquidadas en junta podría entenderse que al fijar el art. 9.1, e) 3º que el inmueble está afecto a la afección real ( el piso estará legalmente afecto al cumplimiento de la obligación) y que al momento de aprobar la liquidación de la deuda en junta la ley marca una retroacción de la afección al año actual y tres anteriores debe entenderse que es la aprobación y la liquidación de la deuda la que marca el momento del devengo real del inmueble como paso exigido para efectuar la reclamación judicial.

65 ARGUMENTOS EN CONTRA DE LA ALEGACIÓN DE QUE YO ADQUIRÍ CON UNA AFECCIÓN REAL DE UN AÑO Y EL CORRIENTE Bien podría aplicarse llanamente el argumento jurídico de que cuando adquiere el inmueble el comprador la norma marcaba que es deudor del año corriente y el anterior solo, no los tres anteriores, no obstante lo cual también es cierto que en el párrafo cuarto de la letra e) antes citada se recoge que en el instrumento público por el que se efectúa la transmisión deberá constar la deuda total del inmueble y aportarse certificado de deuda, por lo que el adquirente conoce cuál es el débito total del inmueble aunque pendiente de que se liquide en una junta para aprobar la liquidación de la deuda.

66 NO RETROACTIVIDAD DE LA INTERPRETACIÓN DEL NUEVO VOTO PRESUNTO DEL AUSENTE La extensión del nuevo valor del voto de los ausentes que ahora se aplica a todos los tipos de acuerdos, excepto al de mayoría simple, solo se aplica a las juntas que se celebren a partir de la entrada en vigor, pero no a las juntas anteriores al 28 de Junio con respecto a las cuales rige el valor del voto presunto del ausente solo a los acuerdos del anterior art LPH, ya que ahora es voto presunto positivo si nada dice en 30 días desde la notificación del acuerdo.