CONCURSO DE VIVIENDA ARQUITECTURA RIFA

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1 CONCURSO DE VIVIENDA ARQUITECTURA RIFA GRUPO DE VIAJE GENERACIÓN 2011 FADU UDELAR Equipo Asesor: FGM Arquitectos Agradecimiento: Arq. Álvaro Marques RESPUESTA A 1ER RONDA DE CONSULTAS 1. En caso de ocupar el retiro acordándose a las construcciones linderas, es posible emplazar instalaciones auxiliares (chimeneas, tanques de agua, etc.) por sobre la altura máxima permitida en dicho retiro? De ser afirmativo, en cuanto lo pueden superar? R01: No es posible. 2. En caso de optar por proyectar con acordamiento, existe un porcentaje mínimo de ocupación con áreas interiores? o se puede proyectar el acordamiento también con áreas exteriores materializando el límite? R02: Es posible proyectar con acordamiento incorporando áreas exteriores al interior del predio y materializando el cerramiento al espacio urbano. Ese cerramiento se puede conformar de diversas maneras dependiendo de cada proyecto, puedo contener superficies opacas, incorporar aberturas, superficies con diferentes gradientes de opacidad, superficies caladas, etc. El cerramiento debe ser en todo el límite del predio, respetando la ochava. No es obligatorio construir la ochava inclinada, pero si no avanzar más allá de dicha afectación. 3. Existe la posibilidad de generar retiros laterales voluntarios? de existir la posibilidad cuanto seria la medida mínima para poder abrir vanos hacia ese retiro? R03: Para el predio no rige retiro lateral. Por lo tanto de retirarse, el retiro es voluntario. La distancia mínima en el caso de abrir vanos es de 3 metros. También se debe considerar la normativa de patios reglamentarios: Volumen XV Planeamiento de la Edificación HABITABILIDAD Espacios abiertos y patios Artículo D.3353 a D con respecto al acordamiento, de usarlo, por la calle Juan Ramón Gómez, se puede construir hasta los 4 metros o es estrictamente necesario llegar a la altura de 4.95 metros para cumplir con los requerimientos? R04: Las alturas para el acordamiento son como máximo 4.95 metros por la calle J.R. Gómez y 6.00 metros por la calle Pte. Giró. Esas alturas son los máximos para cada calle, pero no es obligatorio llegar a esos máximos. En el caso de proyectar con las alturas máximas, la interfase se puede realizar de dos formas: 1

2 1 Considerando la altura de 6.00 metros por la calle Pte. Giró y dar la vuelta con esa altura por la calle J. R. Gómez. En ese caso, a los 3 metros de distancia (medida en planta) de la medianera del lindero de J. R. Gómez, se deberá bajar hasta alcanzar la altura de 4.95 metros (altura del lindero por calle J. R. Gómez). 2 Considerando la altura de 4.95 metros por la calle J. R. Gómez y dar la vuelta con esa altura en la calle Pte. Giró. En ese caso, se puede llegar con los 4.95 metros de altura hasta la medianera del lindero por la calle Pte. Giró. 5. puedo llevar la fachada a 4.00 metros en J.R. Gómez y a 6.00 metros en Presidente Giró? R05: 6. Se puede utilizar el muro existente? R06: No es posible. 7. El acordamiento puede ser con un espacio no habitable? Ejemplo servicio. R07: Si, es posible. 8. El cerco perimetral debe respetar la ochava? R08: 9. El cerco perimetral necesariamente tiene que tener 2.50m de altura? R09: No necesariamente, es una posibilidad que pueda alcanzar hasta los 2.50 metros de altura. 10. El acordamiento se puede realizar simplemente con un plano? o necesariamente tiene que existir un espacio? R10: Si, es posible. Ver R Existe normativa de volados en el terreno? R11: Si, existe: Digesto Departamental Volumen XV Planeamiento de la Edificación. Capítulo VI De los salientes Sección I Definiciones D.3259 Sección II Disposiciones generales D a D Si construyo dentro de los 9 metros de altura, puedo tener salientes, o portones que den al retiro? y de ser así tienen un límite? R12: Si, es posible. Ver Normativa Ídem respuesta 11. Si se realizan salientes en el límite de predio se podrá volar 1.00 metro, en caso de hacerlo en la línea de retiro frontal podrá ser 1.20 metros. 2

3 Debe considerarse todos los aspectos indicados en los artículos mencionados en la respuesta 11. Entre ellos, las salientes que generan espacios cerrados (cuerpos cerrados salientes) también están limitadas en superficie de cada fachada (máximo 40%), deben separarse de su lindero la mitad de lo que vuelan, y deben cumplir con una separación estricta con respecto al nivel de vereda (2,75m), en el caso que vuelen sobre ella, y con respecto al nivel de suelo inferior (2,50m), en el caso que vuelen sobre el retiro. También pueden plantearse balcones, según lo establecido en el artículo correspondiente (ver respuesta 11). 13. las terrazas transitables pueden estar encima de los límites de altura? R13: Si, es posible. 14. Si se opta por el acordamiento, es necesario alinearse al límite de predio en su totalidad? es posible que surjan patios alineados a este? R14: 15. Si se proyecta un muro perimetral macizo que cumpla con la normativa, es aceptado como acordamiento? R15: Es posible, siempre que se cumpla con la normativa de acordamiento. 16. Existe altura mínima para el acordamiento? R16: 17. En caso de realizar acordamiento, es obligatorio llenar la totalidad del retiro con programas interiores o lo que se exige es una continuidad a nivel de fachada en coincidencia con los vecinos? En caso de ser una continuidad material, se debe respetar la altura máxima de 60cm para partes opacas o podría realizarse algún cerramiento opaco exterior exterior a nivel de fachada? R17: 18. En caso de realizar acordamiento, se debe llegar obligatoriamente a las alturas de 6,00mts y/o 4,95mts o pueden llegar a ser cotas menores a nivel de fachada? R18: 19. Si se coloca un espacio considerable (alrededor de 60cm) entre un vidrio y una protección solar exterior permeable, el "espacio entre" y la protección exterior deberían contabilizarse como áreas exteriores? o debería considerarse todo como parte de las áreas interiores? R19: Debe contabilizarse como espacio interior. 20. En caso de que el espacio destinado para el auto sea abierto, debe necesariamente tener 5mts de largo en su lado más largo?, cuáles serían las medidas mínimas aceptables? R20: Se debe considerar un espacio de 3.00 x 5.00 metros como mínimo. 3

4 21. Es necesario considerar la accesibilidad en la vivienda? R21: No es un requisito obligatorio, pero se valorará la incorporación de aspectos de accesibilidad básica. 22. El acordamiento supone que se puede construir en toda la zona afectada por los retiros frontales o solo en los primeros 4m desde el eje medianero? R22: Supone que se puede construir en toda el área del retiro frontal. 23. Utilizando el acordamiento, se debe construir si o si, sobre los límites del predio frontales, o se puede retirar de estos unos metros? R23: Se debe construir sobre los limites frontales del predio. 24. Utilizando el acordamiento y usando todo el perímetro, se puede tener discontinuidades o tiene que ser todo el contorno construido? R24: 25. En el acordamiento la altura puede ser menor a 4.95m o 6m en toda la zona de retiro, o tiene que tener siempre esas alturas? R25: 26. Zonas con canto rodado, se contabilizan como espacios pavimentados? R26: 27. En caso de usar una lona retráctil, se contabiliza toda el área como si estuviera abierta? R27: 28. En caso de utilizar el acordamiento en planta, cuántos metros de longitud hay que construir continuando la fachada de cada edificio lindero, en el frente del predio? Puede ser el estacionamiento abierto o deben ser espacios interiores necesariamente? R28: Ídem R Si se toma la opción de acordonamiento es posible dejar vacíos (patios) sobre las calles? De ser posible, los mismos deben respetar los 4m de retiro o pueden ser de menor distancia hacia la calle? R29: Ídem R Los vacíos que dan a la calle deben conformar el borde con un cerramiento? De ser así, el mismo debe respetar las condiciones de cerramiento especificadas para retiro?(muro hasta 0.60m y cerco permeable hasta 2.5m). R30: Si se opta por proyectar con el retiro, no es necesario conformar un borde de cerramiento en el límite de predio, siendo una posibilidad la realización de un cerco de acuerdo a lo especificado en las bases en la página 10 ítem cerco en el límite de predio. 4

5 31. En caso de tener espacios exteriores, es necesario contar exclusivamente con azoteas transitables y/o terrazas? Ya que en las bases se encuentra dentro de los ítems solicitados del área construida exterior. R31: No es exclusivamente necesario incorporar terrazas o azoteas transitables, es una posibilidad que depende de cada proyecto. 32. La huella de entrada del auto al garaje, ubicada en el retiro, cuenta cómo m2 de área exterior construida? R32: Si, en el caso de ser un área pavimentada o de ser el espacio destinado al estacionamiento del vehículo. 33. Para abrir ventanas sobre medianeras, es necesario retirarse 3m sobre ellas. Esta línea, se puede trazar a 3m de forma perpendicular al límite de predio o debe ser paralela a la medianera? R33: Es posible, la distancia mínima a las medianeras es 3 metros. Ver R Al acordonarse, hay altura mínima? o debo siempre alinearme a los 6m y 4,95m? R34: 35. Nos gustaría saber que incluye el FOS. Además leyendo las normativas vimos que dentro del retiro, se podían superar las alturas de acordamiento, 3 metros más de las de las edificaciones linderas, si éstas no superan los 9 metros. Esto es así, o no? R35: Para FOS ver: Libro II Instrumentos del ámbito departamental Parte Legislativa Título IV De las normas de régimen general en suelo urbano Capítulo I Condiciones de ocupación del suelo Sección V Edificabilidad. Factor de ocupación del suelo D a D En cuanto a las construcciones dentro del retiro, deberán regirse por las alturas de acordamiento. Ver respuesta 4. Las construcciones que pueden alcanzar los 9 metros deben estar de la línea de retiro hacia el interior del predio, esto puede suceder tanto aplicando acordamiento como retiro. 36. Buen día, pregunta: Es posible dibujar las plantas ortogonalmente? siendo que los lados del predio no son perfectamente paralelos. R36: No. Se deben respetar los deslindes del predio. 37. Al construir un segundo nivel por encima de la Ochava, quedará inevitablemente un espacio exterior techado hacia la calle y no podrá ser apropiado de ninguna manera: éste deberá ser tenido en cuenta en el cálculo de áreas? 5

6 R37: El espacio que libera la ochava a nivel de planta baja, no computa en el cálculo de áreas. Si computa el espacio por encima de la ochava, en el caso que el proyecto lo proponga. 38. La entrada principal y una secundaria pueden estar por cualquiera de las dos calles? O en las dos inclusive? R38: Depende de cada proyecto. 39. si la losa se levanta por ejemplo a un metro del piso para generar un desnivel... Como se computa?? R39: El espacio debajo de un desnivel que no genere un local habitable o un espacio exterior no computa para el cálculo de áreas. 40. Puede haber una puerta de ingreso en la ochava? R40: Es posible siempre que se respete la ochava. 41. El tanque de agua puede pasar de los 9 metros de altura? R41: 42. se puede volar por encima de los retiros con volúmenes? de ser así, cuánto? R42: Ver R11 y R en caso de llegar a los 4.95m por calle Ramón Gómez, habría algún tipo de inconveniente si dicha altura es sobrepasada unos centímetro por los pretiles? R43: 44. en caso de acordamiento, es posible optar por muro de mampostería calado a límite de predio? R44: 45. Si opto por utilizar acordamiento, Es obligatorio ubicar espacios interiores sobre el límite de predio, o se podría únicamente alinearse con la construcción de un cerramiento vertical opaco? R45: 46. La opción de utilizar acordamiento nos limita necesariamente a reconstruir todo el límite de predio? R46: 47. Se podrá solicitar trámite en intendencia por ocupación de ochava dejando el cerramiento existente?, si es así, Qué modificaciones se le podrá adjudicar al cerramiento vertical existente?. R47: No. Se debe respetar la ochava. 6

7 48. es posible generar la propuesta a partir del galpón ya construido? En caso de ser posible, como se trata la ochava? Porque los muros existentes no la respetan. R48: No. La situación actual no cumple con la normativa vigente. Se debe respetar la ochava. 49. si se diseña a partir del retiro, cuantos metros se podrían volar sobre este? R49: Ídem R11 y R en caso de rodear el perímetro con un cerco de seguridad liviano, es necesario respetar la ochava? R50: 51. Para considerar que la fachada respeta el acordamiento cómo tiene que estar compuesto dicho cerramiento? qué espesores mínimos se consideran acordamiento? qué porcentaje de opacidad? qué relación lleno vacío? R51: 52. Qué se considera área construida exterior, por ejemplo, pavimentar un área exterior debería ser sumado al recuento de FOS? En caso de que se haga con qué porcentaje? R52: Los espacios exteriores pueden ser pavimentados y no computan para FOS. Para el cómputo de FOS considerar lo indicado en el Art. D Se puede cerrar en la esquina del terreno en 90 grados con un cerramiento que permita la visual? O también debe permitir el paso? R53: No es posible. Se debe dejar libre el espacio de ochava indicado en los planos anexos, hasta una altura de 2.75 metros. 54. Si respetamos el retiro, el mismo se computará como área construida exterior? R54: Depende del tratamiento de ese espacio. En el espacio del retiro no puede realizarse ninguna construcción, por lo cual no se puede proyectar allí espacios exteriores de parrillero o estacionamiento, etc. Si es posible proyectar espacios exteriores pavimentados o enjardinados. 55. Se puede realizar construcciones puntuales sobre los retiros? en caso de ser posible, se debe reconstruir la totalidad de la fachada (respetando el acordamiento) o simplemente realizar elementos de protección? R55: No se pueden realizar construcciones en los retiros. 56. El acordamiento, debe ser opaco o puede ser translucido? R56: Son posibles ambas situaciones. 57. Se pueden construir voladizos por encima de los retiros respetando la altura de los vecinos? 7

8 R57: Ídem R11 y R La tolerancia en el cómputo de las áreas, también es para abajo, o no hay un mínimo en las áreas interiores, por ejemplo el área interior puede ser 95m2? R58: La tolerancia es +/ 5% 59. El espacio exterior de 60 m2 incluye el retiro? R59: Es posible, depende de cada proyecto. 60. Se puede volar sobre el retiro? Cuánto? R60: Ídem R11 y R Si tengo un volumen elevado se computará el 50% de área de abajo para contabilizar el área construida exterior? R61: El área debajo de un volado, conforma un espacio exterior habitable, computa el 100% de área exterior, de lo contrario no computa. 62. Si tengo patio de aire y luz contenido exterior sin intervenir(sin colocar pavimento) se computa para el área construida exterior? R62: 63. Si hago uso del acordonamiento en planta alta, en planta baja puede ser parcial o tengo que acordarme igual que en planta alta? R63: El acordamiento debe ser en planta baja y en planta alta, sobre ambas calles, con las condiciones explicitadas en la R Si en planta baja uso el acordonamiento y llegó hasta el límite de la calle con un muro, sobre la otra calle puedo llegar con el cerco o también tiene que ser muro? R64: Ídem R en concursos anteriores han exigido espacios accesibles para personas con discapacidad (pasillos, baños, rampas, etc.). Si bien en las bases no se aclara nada, es necesario proyectar en base a esto, o no? R65: Ídem R No se encuentra permitido hacer azoteas no transitables, como azoteas verdes, techo a dos aguas, etc.? R66: Si, es posible hacer azoteas no transitables. 8

9 67. En cuanto al cómputo de áreas, si tomamos como referencia las escaleras, que computan 50%, esto significa que el área total destinadas a escaleras, a la hora de sumar y aclarar todas las áreas, esta va a contar solo la mitad, es decir, si tengo un área de escaleras total de 4 m² solo computarán, a la sumatoria total de áreas, 2m², es así? R67: Si, es así. 68. En caso de realizarse una azotea verde no transitable, se contabilizará esto como área exterior? R68: Las azoteas no transitables no computan como espacio exterior. 69. El pavimento destinado al acceso de automóvil y/o peatonal será contabilizada como área exterior? R69: La superficie exterior pavimentada o es el espacio destinado a estacionamiento del vehículo será computado como espacio exterior. 70. De ser proyectada la vivienda haciendo uso del acordamiento en ambas calles, durante el desarrollo de la fachada puede sufrir algún retranqueo (ejemplo sobre la esquina) o debe mantener el acordamiento en todo el perímetro? R70: 71. De ser proyectada la vivienda haciendo uso del acordamiento y utilizando por ejemplo la altura de 4.95 de la calle J.R. Gómez, puede el proyecto descender en altura a nivel de fachada (ejemplo sobre la esquina) o debe mantener la altura de 4.95 en todo el perímetro? R71: 72. De ser proyectada la vivienda haciendo uso del acordamiento y generando en el proyecto un patio que se recueste contra el perímetro de fachada, el cerco que de límite vereda de patio puede ser semipermeable y alcanzar la altura del acordonamiento? R72: Es posible. 73. El acceso a la vivienda debe ser por la calle Presidente Giró o puede cambiarse a J.R. Gómez? R73: Depende de cada proyecto. 74. Buenas tardes nuestra consulta surge, si respetamos el retiro obligatorio de los 4 metros en ambos lado en planta baja. Es obligatorio mantener ese mismo retiro en planta alta, o se puede invadir los 4 metros pero siempre hablando en planta alta.? considerando que se puede invadir los 4 metros nos interesa saber qué altura debemos de salvar? R74: El retiro se debe respetar en todas las plantas. 75. De estos nos surge otra consulta, se puede respetar el acordamiento solo en un lado del terreno y en otro considerar el retiro esto es factible? R75: No es posible. 9

10 76. En caso de acordamiento, la altura de la fachada puede ser menor a 4,95 mts o debe empatarla exactamente? R76: 77. Con respecto a la continuidad del acordamiento, es necesario que se reconstruya toda la línea o puede el acordamiento ser por ejemplo 3 metros de continuidad con el lindero quedando el resto libre? R77: 78. Con respecto al que se puede acordar, puede acordarse únicamente un muro que conforme un patio?, puede ser un parrillero sin techar o tiene que ser techado, o ninguna y solo se puede acordar locales habitables como el living, etc. R78: Son posibles todas esas alternativas. Ver también R Qué factor determina que un cerramiento sea un cerco o no? Es el grado de permeabilidad del mismo? R79: Un cerramiento se considera cerco siempre que los mismos posibiliten la permeabilidad visual. 80. Está permitido proyectar por debajo del nivel actual del terreno, por ejemplo bajando hasta un medio nivel? R80: 81. Cómo se contabilizará el área si por una doble altura atraviesa una circulación o una escalera? se cuenta en su proyección horizontal en planta según corresponda y luego lo restante de la doble altura en un 50%? R81: Son casos diferentes: 1 Si una doble altura es atravesada por una circulación horizontal, se computa el 100% del área de circulación y el resto del área que conforma la doble altura se computa el 50%. 2 Si una doble altura es atravesada por una escalera, se computa el 50% del área de escalera y el 50% del área de la doble altura. 10