Construcción y Mercado Inmobiliario en Argentina

Transcripción

1 El presente informe fue elaborado con datos oficiales y de las principales instituciones relativas al sector, para analizar la situación nacional, y un relevamiento propio, para la situación en todo el partido platense. Para ello se recopiló información en 86 inmobiliarias que operan en el mercado platense con un total de inmuebles para la venta y para alquiler, diferenciando terrenos, departamentos, casas, locales, oficinas y galpones. Posteriormente se localizó dichas ofertas mediante el uso de un sistema de información geográfica. El análisis de este informe se centrará, principalmente, en departamentos o vivienda multifamiliar, dado que es el rubro más dinámico de la construcción y de la actividad inmobiliaria en La Plata, a diferencia del mercado de oficinas, retail u otro inmueble 1. Construcción y Mercado Inmobiliario en Argentina El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) general 2, elaborado por el INDEC 3, durante el mes de diciembre último bajó 7,8% con respecto a igual mes del año anterior, manteniendo su tendencia negativa a lo largo de todo el semestre. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC). 2 Sem Variación Porcentual respecto de igual mes del año anterior. 0,0-5,0 Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre -10,0 Por su parte, el índice Construya 4, que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo Construya (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, grifería y caños de -15,0-20,0-25,0 en base a INDEC, Informes Técnicos. Vol 1 n 14. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción, diciembre de Ante el requerimiento de información sobre otro tipo inmueble comunicarse con info@.com.ar 2 No se publicó por bloque; por lo cual no podremos diferenciar, como se venía haciendo en los informes anteriores, entre el nivel general y el de construcción de edificios de vivienda. A partir de enero, el ISAC se publica a nivel general y por insumos. 3 Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. Actualmente en el ISAC se consideran datos de consumo aparente para la totalidad de los insumos incluidos en el cálculo, incorporándose más empresas informantes (Informe de Prensa: Indicadores de coyuntura de la actividad de la construcción, Buenos Aires, 28 de Julio de 2016). 4 Mide mensualmente el nivel de actividad de doce empresas representativas del mercado de la construcción. Está realizado con los valores que surgen de los volúmenes despachados de las empresas que conforman el Grupo y se publica mensualmente. Dichas empresas son: Grupo LaterCer, Cerámica Quilmes, FV, Loma Negra, Cerro Negro, Parex Klaukol, Aluar, AcerBrag, Plavicom, El Milagro, Ferrum y Acqua System

2 conducción de agua), registró en diciembre un 1,3 % por debajo, en relación al mes anterior. Comparado con el mismo mes del 2015, experimentó un baja interanual de 12,6%. Ha sido un semestre con bajas importantes mostrando una variación interanual promedio de -18% durante el semestre. Índice Construya con estacionalidad. 2 Sem Volumen Base Junio 2002=100 Indice Indice con Estacionalidad Variación Interanual Variación 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% en base a Construya Por su parte, el dólar mostró su ritmo alcista, con un aumento interanual del 38.5%; pero en el segundo semestre la variación fue del 6,2%, casi más del doble que en el primer semestre. Tipo de Cambio Nominal promedio mensual. 2 Sem $/U$D 16,00 15,50 Oficial 6,2% 15,00 Esta variación no tuvo la misma incidencia en los costos de construcción como en el primer semestre. Mientras que en éste su incremento fue del 14,3%, en el segundo semestre fue de 9,5%, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción. Un salto importante se produjo en octubre con 4,8%; teniendo así una variación mensual promedio durante la segunda parte del año del 1,8%. A su vez, el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires, elaborado por el INDEC, muestra una fuerte desaceleración en los últimos dos meses del semestre con un incremento en diciembre respecto a noviembre del 0,83%. Tal índice mostró una variación promedio mensual del 1,5% cercana al elaborado por la CAC. 14,50 14,00 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 en base a Banco Central de la República Argentina Variación del Costo de Construcción, 2 Sem Base Dic.2014= ,5% en base a la Cámara Argentina de la Construcción

3 El desempeño de la superficie cubierta autorizada por los permisos de edificación otorgados para obras privadas a encararse en el futuro, muestra en este semestre, una variación anual negativa de 10,8% mensual promedio. Aunque, en diciembre se autorizó metros cuadrados, resultando 11,3% superior a la autorizada en igual período del año pasado. Índice del Costo de Construcción en el Gran Buenos Aires, 2 Sem Base 1993=100 en base a INDEC La cantidad de actos de compra-venta sigue la tendencia alcista en la ciudad de Buenos Aires. Este crecimiento es continuo desde marzo de 2015 con excepción de julio de Por el contrario en la provincia, los meses de julio, septiembre y octubre muestran una variación interanual negativa del 3,3% y 7,8%, pero no alcanza a revertir la tendencia alcista del primer semestre del año; presentando un incremento de la cantidad de actos promedio del 25,8% y 3,3% para la ciudad de Buenos Aires y para la provincia, respectivamente. Superficie Permisada en 41 municipios, 2 Sem m Superficie % Var. Igual mes del año anterior en base a INDEC % Variación de Escrituras respecto al mismo mes del año anterior. C.A.B.A y provincia de BS AS. 2 Sem % CABA Prov Bs As -40 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 en base al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires

4 Los precios de departamentos 5 usados presentan un incremento del 5,7% de sus valores de oferta, respecto a diciembre último, a precio dólar. Por su parte, las unidades a estrenar tuvieron una suba menor de 2,3%; mientras que los precios de los terrenos mostraron un incremento de 5,1%. El costo de construcción de edificios de vivienda tuvo un aumento del casi 3% en este segundo semestre del año. El cociente entre el precio de los departamentos a estrenar y el costo de la construcción excluyendo impuestos- y el valor del terreno disminuyó levemente, en el semestre, por la suba de los valores de los terrenos por encima de las unidades a estrenar y el incremento de los costos de la construcción. Es así, que hay una caída de los beneficios, que derivaban de la diferencia entre el costo de construcción y el precio de venta de - 1,6%, dados por el mayor incremento de los terrenos. Si lo medimos en la moneda nacional cambia los valores pero no los resultados. Terrenos y costos de construcción tuvieron un alza de 17,7% y 15,1% respecto a junio último, frente al 14,6% de los departamentos a estrenar. Variación del Valor según tipo de Inmueble en La Plata. Jun-Dic % Costo de Terrenos Dptos Estrenar Dptos Usados Construcción $/m2 Semestral 17,71% 15,13% 14,57% 18,35% u$d/m2 Semestral 5,1% 2,8% 2,3% 5,7% Variación del Valor (en $) según tipo de Inmueble en La Plata. Jun-Dic $/m2 20% 18% 16% 14% 12% 10% Dic'15 8% 6% 4% 2% Terrenos Costo de Construcción Dptos Estrenar Dic'16 En cuanto a los valores de los departamentos en alquiler, hay un aumento de los alquileres que difieren si son inmuebles usados o a estrenar. El alquiler de departamentos de un dormitorio aumentaron casi un 20,2% y 10,1% a estrenar y usados, en el primer semestre. 5 Se relevó aquellos inmuebles ubicados en la zona más céntrica del casco urbano comprendidas entre las avenidas 1 a 19 y 38 a 66.

5 En la ciudad de La Plata, los valores ofertados de los departamentos usados presentan una dinámica de precios por debajo de las unidades a estrenar. En este segundo semestre el valor de éstas aumentó un 20,2% y 10,1% de las usadas. El incremento de los costos de construcción por encima de los precios de oferta de los departamentos nuevos, incidió en un retroceso en la rentabilidad de los proyectos sobre los precios de venta. Por ello, el cociente entre el precio de los departamentos a estrenar y el costo de la construcción, junto al valor del terreno, en dólares, tuvo un retroceso de 1,6% en el semestre y de -6,8% respecto a diciembre de Pero los más favorecidos fueron los poseedores de departamentos usados en el semestre y los terrenos, en el año, dado que estos fueron los que tuvieron los mayores aumentos en sus valores de oferta. Como mencionamos en informes anteriores el 2016 cerró un balance donde las expectativas debieron prolongarse hacia el 2017 impulsadas por una inflación anual entorno al 40% y un tipo de cambio, similar de 38,5% impulsó tanto los costos de construcción como la capacidad de ahorro, haciendo más difícil a la hora de construir o adquirir un inmueble estancando la demanda. Esto se vio reflejado en la actividad de la construcción que no tuvo la recuperación esperada, por lo menos en lo que va del año: el ISAC y el índice Construya, como vimos, presentan mermas promedios para el año de -12,4% y - 14,5% respectivamente. Igualmente los permisos de construcción otorgados para la obra privada muestran también una merma de 3,7% promedio para todo el Pero con un mercado inmobiliario en continuo crecimiento, que se muestra en la cantidad de actos de compraventa Variación de Alquileres promedio de Departamentos Usados y a Estrenar de un dormitorio. La Plata Jun-Dic jun-16 20,2% 10,1% dic-16 $/mes $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ jun-16 dic-16 Dpto Usado $ $ Dpto a Estrenar $ $ especialmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Los constantes anuncios y llamados a licitación de obras públicas, el nuevo crédito para construcción en terreno propio del Banco Nación, el relanzamiento del Pro.Cre.Ar y el blanqueamiento de capitales son medidas que hacen tener los ánimos altos del sector. Como se dijo (Boletín N 12), queda reducir la inflación para lograr la estabilidad económica y tengan éxito tales medidas. Por otro lado, está la deducción de ganancias de los alquileres, aprobada en diciembre, la cual la carga impositiva puede esperarse de trasladarla al inquilino que a su vez la podrá descontar de ganancias; la duda es si el sector puede soportar más costos o aumentar más sus precios dada la baja rentabilidad neta que viene sufriendo en los últimos años. En el caso de la ciudad de La Plata, está atada al éxito de las políticas macro de Nación y Provincia, que mencionábamos, particularmente controlar la inflación y ejecutar obras públicas.