Instituto San Telmo abril

Transcripción

1 URBANISMO, VALORACIÓN INMOBILIARIA Y POLÍTICA DE VIVIENDA. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS Luis Leirado Campo Director General TINSA 23 DE ABRIL DE 20 1

2 Cambios en el entorno de las valoraciones inmobiliarias Cambios normativos Ley Hipotecaria Orden ECO de valoración de inmuebles Ley del Suelo Normas contables CNMV Fusiones, adquisiciones y OPAs 2

3 Independencia Ley Hipotecaria. Independencia (I) Requisitos de Homologación previa, independencia y secreto Favorecer la independencia de las sociedades y de los servicios de tasación Ante: Entidades de crédito del mismo grupo o que originen al menos un 25% de su trabajo Controladas por accionistas promotores o comercializadores Entidades con servicio propio de tasación Mecanismos que favorezcan la independencia Reglamento interno de conducta 3

4 Independencia Ley Hipotecaria. Independencia (II) Reglamento interno de conducta Evitará los conflictos de interés con Directores y con Unidades que estén relacionadas con la concesión o comercialización de préstamos o créditos El Banco de España Verificará los mecanismos Requisitos mínimos Medidas adicionales Las Entidades de Crédito con servicios propios o sociedades del grupo Comisión técnica e informe anual a Consejo y Banco de España 4

5 Ley Hipotecaria. Adquisición de participaciones significativas Participaciones significativas Adquisición de 15% o más de acciones o derechos de votos Influencia notable Plazo de tres meses Banco de España se puede oponer: Por honorabilidad, medios económicos, por falta de transparencia No se podrán ejercer los derechos hasta autorización Régimen sancionador 5

6 Ley Hipotecaria. Régimen sancionador Régimen sancionador (Sociedades, administradores y directivos) Obligación de Respetar las normas Redactar con veracidad Operar con diligencia profesional Sanciones muy graves, graves y leves 6

7 Criterios de valoración OM 805/2003 CLASES DE SUELO CATEGORIAS METODO VALORACION NIVELES URBANO URBANIZABLE CONSOLIDADO EDIFICADO (el mayor de los siguientes valores) NO CONSOLIDADO SECTORIZADO Ó DELIMITADO NO SECTORIZADO Ó CONSOLIDADO O.M. ECO 805/03 SUELO SUELO EDIFICACION SUELO SUELO SUELO NO URBANIZABLE en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. Comparación MVR Estático (si es posible iniciar la edificación un plazo inferior a un año) MVR Dinámico Comparación MVR Estático (si es posible iniciar la edificación un plazo inferior a un año) MVR Dinámico Comparación MVR Estático (si es posible iniciar la edificación un plazo inferior a un año) MVR Dinámico Actualización (Se deberán deducir los gastos de demolición) Comparación MVR Estático (si es posible iniciar la edificación un plazo inferior a un año) MVR Dinámico Comparación MVR Estático (si es posible iniciar la edificación un plazo inferior a un año) MVR Dinámico Comparación (sin consideración de su aprovechamiento urbanístico) Cuando su cálculo no sea posible el valor de tasación no superará el Valor Catastral del mismo. Comparación (sin consideración de su aprovechamiento urbanístico) Cuando su cálculo no sea posible el valor de tasación no superará el Valor Catastral del mismo. NIVEL I NIVEL II 7 7

8 Criterios de valoración Ley de Suelo 8/07 ESTADO URBANIZACION ESTADO EDIFICACION METODO VALORACION URBANIZADO VACANTE Actuaciones de reforma ó renovación de la urbanización RURAL EDIFICADO (el mayor de los siguientes valores) SUELO MVR estático (deduciendo los deberes y cargas pendientes). Suelo MVR Estático (sin considerar la edificación realizada). Suelo + construcción Comparación MVR Estático (considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen). Capitalización (renta anual real ó potencial de la explotación según su estado a la fecha de la valoración) 8 8

9 Comparativa Valoraciones 9 Instituto San Telmo abril

10 Comparativa Valoraciones 10 Instituto San Telmo abril

11 /m² suelo Vs 1 =6 4 SUELO NO URBANIZABLE 74 APROBACIÓN PLANEAMIENTO GENERAL Comparativa Valoraciones SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO Vs 2 = SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO INICIO URBANIZACIÓN Vs 1 = FIN URBANIZACIÓN SUELO URBANO Nº AÑOS COSTE DEL SUELO VALOR DE MERCADO VALOR SUELO LEY 8/2007 Vs 1 =4 /m²s x 1,5=6 /m²s Vs 2 =6+0,15x(263-6)=45 /m²s Vs 3 =224 /m²s=valor del suelo urbanizado 11

12 /m² suelo Vs 1 =4 SUELO NO URBANIZABLE 74 APROBACIÓN PLANEAMIENTO GENERAL Comparativa Valoraciones Vs 2 =115 SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO 45 Vs 3 = SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO INICIO URBANIZACIÓN Vs 4 = FIN URBANIZACIÓN SUELO URBANO Vs 1 =4 /m²s COSTE DEL SUELO VALOR DE MERCADO VALOR SUELO LEY 8/2007 VALOR ECO/805/ ,33 Vs2 = 2 1,5 (1 + 0,2) (1 + 0,2) (1 + 0,2) =115 /m²s Vs 3 = 1 (1 + 0,2) (1 + 0,2) =141 /m²s 0,5 Vs 4 =224 /m²s=valor del suelo urbanizado Nº AÑOS 0,5 12

13 /m² suelo Vs 1 =4 SUELO NO URBANIZABLE 74 APROBACIÓN PLANEAMIENTO GENERAL Comparativa Valoraciones Vs 2 =115 SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO 45 Vs 3 = SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO INICIO URBANIZACIÓN Vs 4 = FIN URBANIZACIÓN SUELO URBANO Vs 1 =4 /m²s COSTE DEL SUELO VALOR DE MERCADO VALOR SUELO LEY 8/2007 VALOR ECO/805/ ,33 Vs2 = 2 1,5 (1 + 0,2) (1 + 0,2) (1 + 0,2) =115 /m²s Vs 3 = 1 (1 + 0,2) (1 + 0,2) =141 /m²s 0,5 Vs 4 =224 /m²s=valor del suelo urbanizado Nº AÑOS 0,5 13

14 ORDEN EHA 564/20 de modificación de la O ECO 805/03 Aclaración del principio de prudencia en relación con la posibilidad expropiatoria. Escenario de expropiación forzosa : a.-iniciado el procedimiento de expropiación forzosa. b.-aprobado un instrumento de ordenación territorial o urbanística, plan o proyecto de cualquier tipo, que conlleve la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos, planes o proyectos habiliten para su ejecución y esta deba producirse por expropiación c.-resolución administrativa de incumplimiento de plazos de desarrollo urbanístico imputables al particular. d.-incoación de expediente de incumplimiento de plazos de desarrollo urbanístico imputables al particular. Valoración: La menor entre criterios de Ley de Suelo 8/07 y criterios de la ORDEN 805/2003 Advertencia 14

15 ORDEN EHA 564/20 de modificación de la O ECO 805/03 Plazos de cumplimiento de deberes vencidos: Supuestos de existencia de un escenario de expropiación forzosa. El valor de tasación se calcula en base a los criterios de la ley 8/07. Escenarios posteriores: a.- No incoado expediente de incumplimiento: 1. Valoración según ORDEN ECO 805/03 2. Advertencia de posible valoración según Ley de Suelo 8/07 b.- No se ha podido comprobar la existencia de procedimiento. 1. Valoración según ORDEN ECO 805/03 2. Advertencia de posible valoración según Ley de Suelo 8/07 3. Condicionante de acreditar. 15

16 CNMV. Sociedades cotizadas o salidas a bolsa Recomendaciones (borrador): Independencia entre sociedad y personal responsable de la valoración Código interno de conducta Murallas chinas efectivas (No exclusividad) No concentración de riesgo con un cliente Responsable de cumplimiento normativo Contar con recursos apropiados a la valoración Controlador de valoraciones Cobertura individual de la responsabilidad civil Tarifas independientes del valor Retribuciones del personal no asociadas al valor Formación y actualización de conocimientos Normas IVS (International Valuation Standar) Informes internos VS. Informes oficiales? 16

17 Apuntes sobre la evolución Evolución del mercado de valoración Descenso acusado de la actividad de la promoción y del préstamo hipotecario Cambios en los criterios de concesión de los créditos hipotecarios Aparición de la morosidad hipotecaria. Activos adjudicados Evolución de la valoración de terrenos. Legislación del suelo. Mercado Importancia creciente de las valoraciones contables y patrimoniales. 17

18 Apuntes sobre la evolución Evolución de las sociedades de valoración Profundizar en la formación de los equipos técnicos Fortalecer los sistemas internos y las bases de datos Profundizar en las mejoras de todos los tipos de informes Apertura a mercados internacionales cada día más comunicados. Clientes y territorios. Apertura a nuevos campos de la valoración de inmuebles 18

19 fin 19 Instituto San Telmo abril