27 de febrero, 2017 DCA-0433

Transcripción

1 27 de febrero, 2017 DCA-0433 Al contestar refiérase Al oficio No Señor Rafael Ramírez Acosta Director a. i Departamento de Proveeduría Banco Central de Costa Rica Estimado señor: Asunto: Se deniega por no requerirse, la autorización solicitada por el Banco Central de Costa Rica para contratar en forma directa el arrendamiento con opción de compra de la solución inmobiliaria que será construida por el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario de Infraestructura Pública-1, en el inmueble ubicado en Barrio Tournón, distrito San Francisco del cantón de Goicoechea, en la provincia de San José, inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real, matrícula Nos referimos a su oficio DAD-PRO recibido el 23 de diciembre de 2016, mediante el cual solicita la autorización indicada en el asunto. Mediante oficio (DCA-0073) del 18 de enero de 2017 se convocó a reunión a la Administración gestionante, la cual fue realizada el día 30 de enero de Posteriormente, mediante el oficio (DCA-0250) del 06 de febrero de 2017 esta Contraloría General requirió información adicional, lo que fue atendido según oficio DAD- PRO presentado el 14 de febrero de I. Antecedentes y justificación Como motivos de la solicitud en estudio, el Banco Central de Costa Rica indica las siguientes: 1. Que el Banco Central de Costa Rica se encuentra en proceso de modernización de sus funciones administrativas y financieras, con el propósito de optimizar los procesos institucionales implementando las mejores prácticas aplicadas a nivel mundial y como parte de ese proceso ha estimado como indispensable concretar una solución inmobiliaria que permita la centralización efectiva de una ubicación física de los Órganos de Desconcentración Máxima (ODM); y consecuentemente sus servicios o actividades de fiscalización con el fin de brindar un mejor servicio público a un menor costo a largo plazo con mayor eficiencia a corto plazo y la reducción de la huella de carbono.

2 2 2. Que mediante distintos análisis técnicos, el Banco ha determinado la viabilidad de una solución inmobiliaria basada en el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario de Infraestructura Pública 1, en el cual se plantea el arrendamiento con opción de compra por parte del Banco de una solución inmobiliaria con todas sus edificaciones bajo la modalidad llave en mano en la propiedad inscrita Registro Nacional, sistema de folio real, matrícula Que la determinación de la finca en cuestión, como la más idónea para cumplir con los fines propuestos, ha sido precedida de estudios y análisis que datan inclusive desde el año Que se contactó a varias Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) entre ellas a la SAFI del Banco Nacional, la cual en el año 2015 presentó diferentes opciones de ubicación para el desarrollo de un proyecto para la centralización de oficinas de las oficinas de los ODM, incorporando otras dependencias del Banco, considerándose como más conveniente por parte del Banco Central la que presenta el desarrollo de una solución inmobiliaria a la medida en la modalidad llave en mano, bajo un contrato de alquiler con opción de compra, en el terreno antes indicado, propiedad que valorada técnicamente por la Administración fue considerada como adecuada y de gran utilidad para los intereses del Banco. 5. Que la solución inmobiliaria por construir, sería posteriormente arrendada al Banco Central por cinco años, mediante el esquema de un arrendamiento operativo, para que posteriormente el Banco pueda ejercer una eventual opción de compra. 6. Que el artículo 131 inciso j) del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa dispone que en caso de que se pretenda comprar inmuebles de manera directa se requiere de la autorización de la Contraloría General de la República. Señala que en el caso en cuestión, lo que se plantea es un arrendamiento con opción de compra y no de un arrendamiento puro y simple, por lo que al mediar la opción de compra no puede ser realizado sin autorización de la Contraloría General de la República. 7. Que el tipo de arrendamiento que se plantea es de carácter operativo y que ninguna cuota del alquiler corresponde a amortizaciones o pagos directos a la compra del bien. II. Criterio de la División El artículo 182 de la Constitución Política establece que el procedimiento licitatorio, es el medio por el cual la Administración debe proveerse de bienes, obras y servicios. No obstante, dicho procedimiento en algunas ocasiones no resulta la vía más apta para la satisfacción del interés público, por lo que el ordenamiento jurídico le permite a la Administración apartarse de él y recurrir a medios excepcionales a fin de satisfacer ese interés. Así, el artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa (LCA) en cuanto a la adquisición de bienes inmuebles es claro al disponer: Podrá adquirir por compra directa, previa autorización de la Contraloría General de la República, el inmueble que, por su

3 3 ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se determine como único propio para la finalidad propuesta. En complemento a dicha disposición, el artículo 139 inciso j) del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), establece: Arrendamiento o compra de bienes únicos: La compra o arrendamiento de bienes que en razón de su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configuren como el más apto para la finalidad propuesta. En estos casos, el precio máximo será el que fije el personal especializado de la Institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación./ La Administración podrá pactar el arrendamiento de inmuebles por construir o en proceso de construcción, cuando ello convenga a sus intereses institucionales o comerciales, según los términos que las partes convengan./ En el caso de la compra de inmuebles se requiere adicionalmente de la autorización de la Contraloría General de la República, quien cuenta con un plazo máximo de diez días hábiles para analizar la gestión. Asentado el marco normativo, resulta necesario destacar las particularidades que el caso sometido a examen presenta, a fin de poder determinar si se requiere o no de la autorización requerida. En primer término, debe tomarse en cuenta que BN Fondos, que es la SAFI que administra los intereses del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario de Infraestructura Pública-1 que hará el desarrollo inmobiliario en la finca ubicada en el Barrio Tournón, distrito San Francisco del cantón de Goicoechea de la provincia de San José, matrícula No , en su momento presentó ante el Banco Central, según ya lo reseñamos en el apartado de antecedentes, una propuesta con 10 opciones de terrenos, las cuales fueron debidamente analizadas por la Administración y presentados a la Junta Directiva. Ya indicamos también que en tantas veces referido oficio No. DAD-DSI , de fecha 14 de diciembre del año en curso que se adjunta en el expediente administrativo (folio 136), suscrito por los señores José Pablo Barquero Romero y Rafael Marín Cruz, de los Departamentos de Investigación Económica y de Servicios Institucionales, de las Divisiones Económica y Administrativa del Banco Central, respectivamente, se hace un recuento detallado de las opciones presentadas por BN Fondos y su valoración. De nuevo remitimos respetuosamente a ese documento. Es decir, no se trata solo de una valoración de una propiedad en sí misma (que también se realizó según se consigna en el propio oficio No. DAD-DSI , de fecha 14 de diciembre del año en curso de reiterada cita) (folio 136), sino que es el producto de una exploración de opciones dentro de un área debidamente delimitada y razonablemente próxima a la sede central del Banco. Dentro de esta delimitación geográfica, BN Fondos presentó las ya mencionadas 10 opciones, [...] El análisis realizado sobre esas 10 propiedades, según se detalla en el ya referido oficio No. DADDSI , de fecha 14 de diciembre del año en curso que se adjunta en el expediente administrativo (folio 136), suscrito por los señores

4 4 José Pablo Barquero Romero y Rafael Marín Cruz, de los Departamentos de Investigación Económica y de Servicios Institucionales, de las Divisiones Económica y Administrativa del Banco Central, respectivamente, permitió concluir que tomando en cuenta que el precio más bajo presentado (US$ 375,00/m2), corresponde al lote ubicado en Barrio Tournón que fue finalmente seleccionado, y que por el área de que dispone esta propiedad le permitiría al Banco Central la posibilidad de incorporar en esa misma propiedad, la construcción de una nueva infraestructura, dicha propiedad era la que presentaba mejores condiciones, aunado al hecho de que adicionalmente los estudios de factibilidad de 1987 y 2012, identificaban la zona que alberga la propiedad como óptima para este tipo de desarrollo inmobiliario. De manera que el bien inmueble seleccionado presenta las condiciones más favorables en una perspectiva comparativa, considerando la estructuración completa de la solución inmobiliaria. Esto lo decimos porque debemos subrayar que el Banco Central no pretende adquirir un terreno, sino una solución inmobiliaria integral, de la que el terreno es un componente relevante pero no el único. Pero es indudable, que la ubicación del terreno y su incidencia en la estructuración total, es relevante, y en esa perspectiva, la opción que ahora presentamos se muestra como la más apropiada./ No puede perderse de vista que incluso antes de que el BN Fondos presentara las 10 opciones referidas, según ya lo hemos indicado en el apartado antecedentes el Banco Central ya había explorado el interés por parte de otras SAFI, exploración que no arrojó mejores alternativas en términos de terrenos disponibles dentro del área delimitada para el desarrollo de la solución inmobiliaria integral. (folios 11 al 13 del expediente de la solicitud) Y esa Administración solicita: Con fundamento en todos los elementos de juicio descritos en los apartados anteriores y en la documentación que integra el expediente administrativo adjunto, así como en lo dispuesto en el inciso j) del artículo 131 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, solicitamos la autorización de la División a su cargo para contratar en forma directa el arrendamiento con opción de compra de la solución inmobiliaria bajo la modalidad llave en mano, que será construida por el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario de Infraestructura Pública-1 en la finca ubicada en el Barrio Tournón, distrito San Francisco del cantón de Goicoechea de la provincia de San José, matrícula No (Destacado es propio) (folio 20 del expediente de la solicitud) Establecido el propósito de la gestión que aquí se atiende, resulta oportuno indicar la posición que ha asumido este órgano contralor en cuanto a la aplicación del numeral 139 inciso j) del RLCA anteriormente artículo 131-, muy particularmente en los supuestos de arrendamiento con opción de compra. Así, en el oficio No (DCA-0874) del 06 de abril del 2016, señaló:

5 5 En vista de lo expuesto, en el tanto el Poder Judicial ha planteado su gestión inicial como una solicitud de autorización para arrendar y ejercer una opción de compra de un determinado bien inmueble, se hace necesario definir si estamos en presencia única de un arrendamiento o bien de una figura que presenta tanto el arrendamiento como la opción de compra a ejecutar, toda vez que dependiendo de ello, se activaría la competencia de este órgano para conocer o no de la gestión presentada por esa Administración./ Lo anterior, por cuanto de conformidad con el artículo 131 inciso j) del RLCA, tratándose del arrendamiento de un bien que en razón de su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configure como el más apto para la finalidad propuesta, la Administración podrá arrendarlo de forma directa, mientras que si se incorporase la compra del mismo bien, su adquisición deberá contar con la autorización de la Contraloría General./ [...] En consecuencia, de la información aportada por la Administración se desprende, que la compra del inmueble es una simple posibilidad prevista a futuro y de acuerdo con sus posibilidades presupuestarias, siendo que para la compra como tal, aún no ha sido determinado uno de sus elementos esenciales, a saber el precio, por cuanto a efectos de determinar el mismo se realizaría a futuro el respectivo avalúo./ [...] Así las cosas, siendo que el negocio planteado por esa Administración obedece en realidad a un arrendamiento puro y simple, con una posibilidad de compra indeterminada, sin una estructuración de negocio que comprenda desde ya, amortización o pagos dirigidos a un perfeccionamiento de la compra, este órgano contralor no ostenta competencia para otorgar la autorización requerida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 131 inciso j) del RLCA. (Destacado es propio) En atención a lo anterior, mediante el oficio No (DCA-0250) del 06 de febrero de 2017, este órgano contralor requirió a la Administración lo siguiente: De frente a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), se requiere que la Administración acredite qué tipo de arrendamiento es el que se plantea en este caso, y que cumple con dicha norma. En atención a esto, debe acreditar si dentro de la estructuración del arrendamiento y la cuota establecida, se tiene contemplado la amortización o el realizar pagos dirigidos a la compra del bien inmueble. Y mediante el oficio No. DEC-DIE del 14 de febrero del 2017, la Administración indica: Conforme con lo descrito y el análisis y justificaciones que se presentan de seguido, el contrato de arrendamiento bajo estudio de ese órgano contralor, es operativo. Además, ninguna cuota del alquiler corresponde a amortizaciones o pagos dirigidos a la compra del bien./ Respecto de los riesgos y beneficios sobre la propiedad del activo, se tiene claro que el contrato surtirá efectos una vez que se haya tomado posesión y se ocupe la solución

6 6 inmobiliaria objeto del contrato. Es claro que durante el periodo del arrendamiento todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad se mantienen en el arrendante./ [...] Pero en el caso del contrato de arrendamiento propuesto no transfiere la propiedad del activo al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento. El Banco Central puede ejercer una opción de compra de la solución inmobiliaria en el momento en que así lo decida desde que inicia el plazo del arrendamiento (Cláusula Décima Octava)./ [...] Pero en nuestro caso el precio al que se espera comprar la solución inmobiliaria, si se ejerce la opción de compra, está definido con un tope de referencia y adicional, condicionado al resultado de un avalúo a realizarse por el Ministerio de Hacienda (precio de mercado, Cláusula Décima Novena)./ [...] Pero en nuestro caso, la solución inmobiliaria si bien responderá a especificaciones del Banco Central, es un edificio perfectamente adaptable para otro usuario. Su construcción no tiene requerimientos particulares que lo conviertan en exclusivo o único que se dificulte su adaptación para otro arrendante. [...] Analizados estos temas, se confirma que tampoco los cumple el contrato de arrendamiento que se propone. En caso que el arrendatario (BCCR) decidiera cancelar el contrato de arrendamiento, conforme la Cláusula Vigésimo Tercera, Terminación anticipada del contrato, se compromete a reconocer una indemnización al arrendante, con base de cálculo el monto mensual del alquiler, la cual va de un mínimo de un (1) mes de alquiler hasta un máximo de seis (6) meses. Es claro que esas sumas no corresponden a las pérdidas que podría sufrir el arrendante por esa terminación anticipada. De igual forma, lo relacionado con que el arrendatario recibiría las pérdidas o ganancias por cambios en el valor residual se reitera lo comentado en párrafos anteriores, que el precio de la solución estará sujeta a un avalúo del Ministerio de Hacienda que corresponderá a los precios de mercado. Por último, el arrendamiento, desde el punto de vista contractual que nos ocupa, no tiene prevista ninguna reducción en el importe de los pagos del arrendamiento. (folio 68, CD adjunto: Oficio No.DEC-DIE , del expediente de la solicitud) (Destacado es propio) De lo anterior destaca que el negocio responde a un arrendamiento operativo, sin que dentro de la cuota del arrendamiento se contemple pago o amortización dirigidos al perfeccionamiento de la compra. Además, ha de tenerse presente, tal y como lo expone el propio Banco Central, que el precio de la solución estará sujeta al monto del avalúo que se llegue a realizar. Así las cosas, siendo que en este tipo de negocios la existencia de pagos y amortizaciones al monto de venta del bien, desde la cuota del arrendamiento, es lo que determina la competencia de este órgano contralor para autorizar el arrendamiento con opción de compra, se llega a concluir que en el presente caso, al estar en presencia de un arrendamiento puro y simple, la Administración podrá concretarlo sin la participación de este

7 7 órgano contralor, en el tanto se cumplan los supuestos que plantea el artículo 139 inciso j) del RLCA. Ahora, no debe perder de vista esa Administración que en el momento que decida concretar la compra del inmueble, la que hoy en día es una eventualidad ya que incluso el bien puede ser vendido a un tercero a mayor precio que el pactado con el Banco Central, deberá presentar solicitud ante este órgano contralor, según lo estipula el ordenamiento jurídico. Por último, se aclara que este órgano contralor omite pronunciamiento alguno respecto al negocio que se pretende desarrollar, y deja patente que nuestra participación no puede tenerse como un aval de las actuaciones desarrolladas por el Banco Central, Banco Nacional y Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario de Infraestructura Pública-1. Atentamente, Allan Ugalde Rojas Gerente de División Marlene Chinchilla Carmiol Gerente Asociada Edgar Herrera Loaiza Gerente Asociado FMM/MALV/tsv Ci: Archivo Central NI: , 3254, 3268, 3808, G: Adjuntos: Tres tomos.