ACTUACIÓN LA GARENA EN ALCALA DE HENARES (MADRID) En este caso se trata de una única parcela que se destinará a viviendas en régimen de alquiler.

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Amparo Rivero Herrera
hace 6 años
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1 ACTUACIÓN LA GARENA EN ALCALA DE HENARES (MADRID) 1. OBJETO En este caso se trata de una única parcela que se destinará a viviendas en régimen de alquiler. 2. ANTECEDENTES DE LA ACTUACION El Consorcio urbanístico La Garena, organismo participado por la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Alcalá de Henares, procedió al desarrollo urbanístico del sector mixto, industrial, terciario y residencial del mismo nombre. SEPES, en pago a sus derechos en el expediente expropiatorio llevado a cabo por el mencionado Consorcio resultó adjudicataria de la parcela resultante nº 24. La dirección según consta en plano catastral es Avda. Juan Carlos I nº 1. En la citada parcela, SEPES tiene intención de constituir un derecho de superficie para la construcción de viviendas con protección pública en alquiler. 3. DESCRIPCION DEL TERRENO 3.1 SITUACIÓN GEOGRÁFICA DEL MUNICIPIO Alcalá de Henares, población de unos habitantes, es una notable ciudad ubicada a unos treinta kilómetros de Madrid, por la autopista de Zaragoza. Se trata de la antigua Complutum romana, localidad fortificada durante la dominación árabe y engrandecida a finales del siglo XV, cuando el cardenal Cisneros creó la Universidad Complutense, primera ciudad universitaria planificada en el mundo EMPLAZAMIENTO DEL TERRENO CON RESPECTO AL CASCO URBANO La Garena pertenece al municipio de Alcalá de Henares, está conectada con Madrid por la autovía A2, la M-100 y la M-300. Dentro de la actuación se ubica también una estación de Cercanías. La comunicación con Alcalá de Henares se realiza a través de la Avenida Carlos III y Juan Carlos I SUPERFICIE LINDEROS Y TOPOGRAFÍA La parcela tiene forma irregular, sensiblemente trapezoidal, con una superficie total de 7.858,57 m2. Está limitada por calles en tres de sus lados (avda. Juan Carlos I, Glorieta Jesús Guridi y eje 5-A) y linda por el sureste con una zona verde pública. 1

2 3.4. CARACTERÍSTICAS DEL PAISAJE URBANO La parcela se encuentra en un polígono mixto, industrial, terciario y residencial. Su paisaje urbano combina tipología de bloque lineal y torre para vivienda colectiva, y vivienda unifamiliar adosada y pareada. Se organiza en una malla ortogonal de calles con aceras anchas y bulevar central. Los espacios verdes de carácter público se complementan con otros de carácter privado en el interior de las parcelas. Se trata de una zona recientemente consolidada. 4. MEMORIA URBANISTICA 4.1. PLANEAMIENTO VIGENTE El municipio de Alcalá de Henares tiene un Plan General de Ordenación Urbana aprobado en 1991 y revisado en julio de CLASIFICACION Y CALIFICACION DEL SUELO Se trata de suelo urbano de uso residencial. Se establece también uso comercial ORDENANZAS Situación: parcela 24 del subsector sur de la modificación del plan parcial del sector 101 la Garena. Superficie de parcela: 7.858,57 m2 Superficie edificable servicios terciarios: m2 Superficie edificable residencial: m2 Número máximo de viviendas: 103 Le son de aplicación las ordenanzas RI-1 (Residencial intensiva. Grado I) Edificios aislados destinados a vivienda multifamiliar y ST-1 (Servicios terciarios. Grado 1) Comercial en bajos. La parcela debe quedar libre de edificación en un 60% y este espacio libre debe ajardinarse en un 50%. Se permite aparcamiento en superficie hasta un 25%. La edificación debe disponerse separada 6m de la alineación exterior y H/2 de los linderos laterales. La parcela debe estar dotada de 1,5 plazas de garaje o aparcamiento por vivienda o por cada 100 m2 de superficie construida. Se adjunta ficha de la parcela y ordenanza de aplicación que le corresponde. (Anexos 8.3 y 8.4). Además serán de aplicación las condiciones generales de la edificación del Plan General. (Anexo 8.5) 2

3 En cualquier caso los concursantes deberán observar estricto cumplimiento sobre la totalidad de la normativa urbanística que le sea de aplicación. 5. CARACTERÍSTICAS Y SITUACION DE LOS SERVICIOS URBANOS SERVICIOS URBANOS La parcela se puede considerar como solar, ya que se encuentra dotada con los servicios urbanos mínimos para ello. - Cuenta con abastecimiento de agua (red municipal), saneamiento con sistema unitario (servicio municipal), red eléctrica (Iberdrola), red de telefonía (Telefónica, S.A.), alumbrado público ( servicio municipal) y red de gas (Gas Natural). - Saneamiento: El sistema proyectado es unitario; la parcela dispone de tres acometidas consistentes en la disposición en el interior de la misma de un tubular de diámetro 300 debidamente señalizado y taponado. La red de saneamiento interior finalizará en una arqueta o pozo de rotura de carga en el lindero de la parcela al que se conectará cada uno de los tubulares de la red pública citados. - Distribución de agua: De la red de distribución general que discurre por las aceras más próximas a la parcela y que es de fundición se derivan cuatro acometidas en tubería de P.E. de 2 a continuación de las cuales se instala válvula de bola que quedará dentro de una arqueta de 70x70 cm. en el lindero interior de la parcela. - Energía eléctrica: no se han realizado acometidas, quedando la red corrida por la fachada de la parcela. Las futuras acometidas se realizarán a la red de media tensión. Ejecutada en la fachada norte. - Canalizaciones telefónicas: Se han dispuesto cuatro acometidas formadas por dos tubos de PVC de 63 mm. para la parcela. Estas se llevarán hasta el trasdós de acera respectivo, quedando en el interior de la parcela. - Distribución de gas: No se han realizado acometidas quedando la red corrida por la fachada norte de la parcela SERVIDUMBRE EXISTENTES En el momento de la redacción de este documento, la parcela no cuenta con servidumbres aparentes que puedan afectar a la redacción del proyecto. 6. PROGRAMA DE NECESIDADES 6.1 NUMERO DE VIVIENDAS El número de viviendas está fijado en planeamiento en

4 6.2 TIPOLOGIA DE VIVIENDAS Se pretende construir 103 viviendas protegidas en régimen de alquiler de uno, dos y tres dormitorios, y viviendas para familias numerosas con las siguientes superficies útiles estimadas: - Vivienda de un dormitorio: 45 m2 útiles. - Vivienda de dos dormitorios: 60 m2 útiles. - Vivienda de tres dormitorios: 80 m2 útiles. - Vivienda familia numerosa: 120 m2 útiles. Los porcentajes de cada tipología son orientativos a excepción del porcentaje de viviendas para familias numerosas, pudiendo variarse el resto para optimizar el consumo de edificabilidad. La proporción aproximada de cada uno de los tipos sería la siguiente Porcentaje de viviendas % Tipo de viviendas 35 1 dormitorio 20 2 dormitorios 40 3 dormitorios 5 Familias numerosas 6.2. EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO Y UTILIZACION DE ENERGIAS RENOVABLES. Diseño del edificio y su entorno. En cuanto a la edificación se diseñarán las viviendas de manera que se potencie la entrada de luz natural en la vivienda, lo que va asociado además a una mayor captación de energía solar, ubicando en las orientaciones adecuadas (en función de la zona geográfica) las zonas de día y dimensionando los huecos de la vivienda en función de su orientación. En este sentido también se utilizarán sistemas de control solar como aleros, marquesinas, lamas, etc. Se utilizarán las zonas comunes de parcela para la plantación de vegetación que ayude a mejorar las condiciones del microclima que rodea el edificio. Materiales empleados en su construcción Se prestará especial interés en la calidad de materiales empleados en la envolvente del edificio (cubiertas y fachadas) con objeto de aumentar su inercia térmica, mejorando las calidades de las carpinterías y del aislamiento térmico. También se introducirán mejoras consistentes en aumentar el aislamiento acústico que ayudarán a mejorar las condiciones de confort de las viviendas. 4

5 Utilización de energías renovables. Se utilizarán sistemas de producción de energía limpios como la energía solar para agua caliente calefacción y la energía fotovoltaica para producción de energía eléctrica. Empleo de sistemas para ahorro de energía Se emplearán sistemas separativos de saneamiento con objeto de posibilitar el almacenamiento de las aguas pluviales para riego u otros usos compatibles. En las zonas comunes a la edificación se instalarán dispositivos que permitan un ahorro en el consumo eléctrico como detectores de presencia, luminarias de bajo consumo, etc 7. NORMATIVA DE APLICACIÓN Para la redacción del Proyecto se cuidará especialmente el cumplimiento de la siguiente normativa: - RD 314/2006 de 17 de marzo CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN. - RD 801/2005 de 1 de julio PLAN DE VIVIENDA Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial (VPO). 20/05/69, 04/05/1970, 16/05/1974 y 21/02/ NTC-VPP-97 Normas técnicas de Diseño y Calidad de las viviendas con protección Pública. BOCM 5/05/ Promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. LEY 8/1993, de 22-JUN, de la Presidencia de la Comunidad de Madrid B.O.E.: 25-AGO-93 Corrección errores: 21-SEP-93 - MODIFICADA POR: Modificación de determinadas especificaciones técnicas de la Ley 8/1993, de 22 de junio, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas DECRETO 138/1998, de 23-JUL, de la Consejería de Presidencia de la Comunidad de Madrid B.O.C.M.: 30-JUL-98 - Reglamento de prevención de incendios. DECRETO 31/2003, de 13-MAR, de la Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid B.O.C.M.: 21-MAR-03 - Así como cuanta otra normativa estatal o autonómica le sea de aplicación. 5

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