Situación Inmobiliaria México

Transcripción

1 Situación Inmobiliaria México Enero 213 Presentación a Prensa México, D.F., 22 de enero de 213

2 Mensajes principales La construcción termina el año con mayor ritmo que la economía, pero pronto caminarán al mismo paso. Con proyectos de infraestructura en puerta, y diversificación en el financiamiento la edificación no residencial puede dar un renovado impulso al sector construcción El mercado hipotecario se mantiene al alza. La banca crece en forma acelerada desde el segundo semestre de 21, tanto por más créditos como por un monto promedio mayor El 213 el crecimiento podría mantenerse, aunque será importante el contexto económico y las definiciones por parte de la nueva administración en torno a la vivienda La construcción de vivienda ha tenido cambios importantes en los últimos años, que se reflejan desde una depuración de la industria, hasta el tipo de conjuntos habitacionales, más compactos, y en algunos casos con mejores atributos El reto sigue siendo el desarrollo urbano. Se han abierto oportunidades importantes para la inversión en infraestructura y servicios, aunque debe partirse de una visión integral y de largo plazo. 2

3 3 SITUACIÓN INMOBILIARIA MÉXICO La construcción ha avanzado más que la economía, aunque comienzan a converger

4 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4 El PIB de la construcción aún crece más que la economía PIB Nacional y de la Construcción Mmp de 23 y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi trimestres con tasas mayores a la economía Se recuperan los niveles de Construcción y la economía desaceleran conjuntamente. PIB Real Construcción (izq.) Crecimiento PIB Nacional Crecimiento PIB Construcción

5 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 5 El crecimiento reciente en la construcción, con un ritmo similar entre sus componentes Desde el 4T1 los 3 componentes presentan tasas positivas. La edificación se mantiene como el subsector que más aporta a la construcción PIB Construcción por componentes Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi La desaceleración en obra civil era anticipada, por la culminación del proceso electoral Construcción Edificación Obra Civil Especializados

6 En los últimos 12 años, la construcción ha registrado cambios importantes La vivienda duplicó su participación en el sector entre 2 y 28; en los años más recientes, ha ganado participación la infraestructura y la edificación no residencial. Tras una fuerte caída al inicio de la década, el componente no residencial ha crecido en forma sostenida Valor real de producción en construcción Participación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi 7 Valor de la construcción por tipo de obra Índice 23 = 1 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi * Edificación residencial Edificación productiva Resto * Cifras al mes de octubre * Construcción NR Edificación productiva Telecom y transporte Energía 6

7 * * El financiamiento bancario ha sido clave para el crecimiento de la construcción no residencial El financiamiento para la construcción no residencial ha ascendido desde 26 y se mantiene así hasta el año 212. Además, la cartera se mantiene saludable con una morosidad en niveles muy bajos. Saldo de cartera de crédito bancario Miles de millones de pesos reales Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México Morosidad de la cartera de crédito % Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México Edificación productiva Resto (acabados y otros) Telecomunicaciones y transporte Construcción Telecomunicaciones y transporte Edificación productiva * Cifras al mes de octubre 7

8 La diversificación en las fuentes de financiamiento amplía el potencial del sector Los CCDes y las Fibras han diversificado el financiamiento. A la fecha se han invertido 71 mmp, aunque el potencial de absorción por parte de las siefores es de hasta 2 mmp Monto de financiamiento según fuente Miles de millones de pesos reales Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México y BMV Emisiones de CCDes y Fibras Miles de millones de pesos reales Fuente: BBVA Research con datos de la BMV % * Crédito bancario Fibras CCDes Certificado Sector Monto (mdp) CCD Inmobiliario mixto (vivienda y comercial) 3,868 CCD Inmobiliario productivo (comercial e industrial) 16,856 CCD Infraestructura 22,377 Fibra Inmobiliario productivo (comercial e industrial) 8,877 Fibra Hoteles 4,73 Fibra Naves industriales 14,716 Total 71,424 8

9 En 213, la construcción podría crecer al mismo ritmo que la economía La construcción podría crecer a un ritmo similar al de la economía, impulsada principalmente por el componente de edificación. Las obras de infraestructura y el financiamiento pueden dar un renovado impulso al sector PIB de la Construcción y sus componentes Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi Periodo Construcción Edificación Obra Civil Trabajos especializados T T T T Nota: Incluye actualización de cifras por parte del Inegi 9

10 1 SITUACIÓN INMOBILIARIA MÉXICO Mercado de vivienda: no correr con un piso resbaloso

11 11 La demanda por crédito hipotecario se mantiene al alza La colocación de hipotecas por parte de la banca ha sido el motor de crecimiento del sector Número de créditos y monto de financiamiento otorgado por organismo (Mmp a precios de noviembre de 212, cifras acumuladas) Organismo Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste y ABM Número de créditos Monto de crédito Var % anual Var % anual real Institutos Públicos Infonavit Fovissste Intermediarios Privados Bancos Sofoles Subtotal Total Cofinanciamientos (-) Infonavit total (-) Otros Cofinanciamientos (-) Total

12 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* El crecimiento por mayores créditos y monto de financiamiento Mayores montos promedio vía cofinanciamientos y en recursos propios han crecido 25% y 1% en términos reales entre 29 y 212 Monto otorgado por organismo Cifras anualizadas, mmp de octubre 212 Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste, ABM y CNBV Monto otorgado por la banca Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste, ABM y CNBV Institutos públicos Banca y Sofoles Total Recursos propios Cofinanciamientos * Cifras al mes de octubre 12

13 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* El entorno económico y la recuperación del empleo ayudan a explicar el crecimiento de la demanda El empleo crece a mayor velocidad que la economía desde 21; la confianza ha venido creciendo en forma sostenida. Ambas variables son claves en la evolución del crédito hipotecario Empleo y confianza del consumidor Cifras anualizadas, mmp de octubre 212 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi Originación banca comercial e IGAE Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos de la ABM e Inegi Confianza del consumidor Empleo (der.) Créditos otorgados por la banca IGAE (der.) * Cifras al mes de octubre 13

14 * en la accesibilidad Menores tasas de interés, mayor plazo en los créditos, menor enganche y estabilidad en los precios de la vivienda han contribuido a elevar la capacidad de acceso a la vivienda Vivienda adquirible, interés social Miles de pesos de octubre 212 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi Esfuerzo de pago Razón pago hipoteca a salario Fuente: BBVA Research con datos de la ABM e Inegi * Cifras al mes de octubre 14

15 La solidez de la demanda se aprecia también en el crédito del Infonavit El Infonavit cumplió con holgura su programa de crédito. Las remodelaciones ya representan uno de cada cuatro créditos otorgados Crédito Infonavit 212 (Distribución %, cifras a noviembre) Infonavit: Programa de crédito 212 (Miles de créditos) 8% 26% 66% Rango Salarial (Salarios Mínimos) Meta Anual Avance Avance vs. (9, diciembre) meta (%) Hasta Más de Renueva tu Hogar* Total Créditos tradicionales Remodelaciones Cofinanciamientos * Crédito para remodelación Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit Nota: Considera créditos formalizados Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit Nota: Considera créditos formalizados Fuente: Estimaciones BBVA Research con datos del Infonavit, Plan Financiero , 15

16 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 Los precios de la vivienda, en línea con la inflación Después de la crisis, la vivienda nueva ha registrado mayor apreciación que la vivienda usada. Índice de precios vivienda 1T8 = 1, vivienda nueva y usada Fuente: BBVA Research con datos de la SHF Índice de precios vivienda 1T8 = 1, casas y departamentos Fuente: BBVA Research con datos de la SHF Nacional Usada Nueva INPC Casa sola Condominio-Depto 16

17 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12* Sin embargo, la oferta sigue mostrando poco dinamismo Aunque el crédito puente y los inicios de obra continúan decreciendo, podrían alcanzar el piso en el corto plazo. Crédito puente: saldo cartera vigente Mmp a precios 212 y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México Inicios de obra Cifras anualizadas, miles de viviendas Fuente: BBVA Research con datos del RUV Vigente Var % (der.) * Cifras al mes de octubre 17

18 Ags BC BCS Cam Coah Col Chis Chih DF Dgo Gto Gro Hgo Jal Mex Mich Mor Nay NL Oax Pue Qro QR SLP Sin Son Tab Tamps Tlax Ver Yuc Zac En algunas plazas, la elevada participación de la vivienda usada podría señalar escasez de oferta En algunas plazas, la participación de la vivienda usada supera el 5%. Para quienes desean adquirir un crédito hipotecario para vivienda nueva, podrían estar enfrentando dificultades para encontrarla Infonavit: vivienda usada Participación % en crédito hipotecario Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% * % Infonavit: vivienda nueva vs. usada Distribución % Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit * Cifras al mes de octubre Nueva Usada 18

19 En 213, el crédito hipotecario continuará creciendo La banca podría crecer cerca de 1% en el monto de financiamiento; las definiciones de la nueva administración determinarán la actividad que realizará el sistema financiero en su conjunto Colocación de créditos hipotecarios (Número de créditos, miles) Crédito hipotecario banca comercial Públicos Infonavit Fovissste Privados Bancos Sofoles Total Créditos Individuales Número de créditos (miles) Monto de financiamiento (M. Millones de pesos) Monto promedio (Miles de pesos) Var. % anual Fuente: Infonavit, Fovissste y estimaciones BBVA Research 19

20 2 SITUACIÓN INMOBILIARIA MÉXICO Subsidios a la vivienda: regresemos a lo básico.

21 importante durante los últimos años. El uso de recursos va desde la compra de terreno, mejoramiento de la vivienda, autoconstrucción y adquisición de vivienda completa. Casi el 8% de los subsidios se dirigieron a la adquisición de vivienda. Miles de millones de pesos 212 Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi, Inegi y RUV %Miles Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi, Inegi y RUV * Adquisición de vivienda Autoconstrucción * Mejoramiento Compra terreno Nueva Usada 21

22 Se han realizado continuos ajustes al programa para mejorar su efectividad Las reglas de operación del programa se han venido modificando, para procurar mejores atributos de la vivienda, sustentabilidad ambiental, y más recientemente, mejor ubicación 22

23 El otorgamiento de subsidios se concentra en pocos municipios 9% del número de subsidios para vivienda nueva se concentró en apenas 1 municipios; en la mayor parte de los casos, la vivienda deshabitada en ellos supera al promedio nacional Participación % Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi, Inegi y RUV Construcción de vivienda Participación % Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi, Inegi y RUV Vivienda deshabitada % 21 Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi, Inegi y RUV 1 a 1 11 a 2 21 a 3 31 a 4 41 a 5 51 a 6 61 a 7 71 a 8 81 a 9 91 a 1 Restantes Nacional 14.2%

24 Tlajomulco, Jal. Tijuana, BC León, Gto. Cancún, QR Cd. Juárez, Chih. Veracruz, Ver. Zumpango, Méx. Torreón, Coah. Reynosa, Tam. Hermosillo, Son. Altamira, Tam. García, NL Ixtlahuacán, Jal. Cajeme, Son. Coronango, Pue. Nogales, Son. Mexicali, BC Pesquería, NL Tarímbaro, Mich. Mérida, Yuc. Aguascalientes, Ags. Gómez Palacio, Dgo. Kanasín, Yuc. Culiacán, Sin. Atotonilco, Hgo Chihuahua, Chih. El Marqués, Qro. Medellín, Ver. Morelia, Mich. San Luis Potosí, SLP Salinas Victoria, NL Matamoros, Tam. Huejotzingo, Pue. Villahermosa, Tab. Zapopan, Jal. Saltillo, Coah. Huehuetoca, Méx Gral. Escobedo, NL Cadereyta, NL Umán, Yuc. El equilibrio entre vivienda de bajo costo y ubicación céntrica ha sido difícil de encontrar Mirando hacia delante, será importante evitar cambios a medio camino en los programas de apoyo. Para lograrlo, la planeación debe jugar un papel central en la política 1 Localización de la vivienda en los 4 municipios más importantes (Ubicación calificada en criterios para subsidios*, distribución %, ) 8 Total Zona intraurbana Primer contorno Segundo contorno Sin derecho a subsidio *No considera superficie ampliada por buffer ni reglas de excepción Fuente: BBVA Research con datos del RUV 24

25 25 SITUACIÓN INMOBILIARIA MÉXICO Cómo ha cambiado la construcción de vivienda?

26 El volumen de construcción se ha reducido, pero el tipo de vivienda también ha cambiado En 27 la vivienda vertical representaba apenas el 5% de la edificación, pero para 212 su participación era de 27%. Vivienda construida: RUV (Índice 27=1) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Horizontal Vertical Tipo de vivienda: 27 vs. 212 (Distribución %) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Duplex-Triplex Multi horizontal Multi vertical Casa sola * Las viviendas originadas son aquellas que se encuentran en la última etapa del proceso para su colocación en el mercado 26

27 La industria se ha depurado, y está menos concentrada La participación de los constructores más grandes ha disminuido. Los constructores locales y regionales, mejor posicionados Desarrolladores más importantes Participación % Desarrolladores según viviendas registradas Distribución % % % 56 3% 37 2% % 5% 27 6 % 22 1% % % Hasta 1 De 11 a 5 De 51 a 1 De 1 a 5 Más de 5 Total 5 más grandes* Otros Desarrolladores Fuente: BBVA Research con datos del RUV 27

28 28 La industria se ha hecho más eficiente El proceso de construcción se ha modificando, al sincronizar la construcción de vivienda con las ventas, lo cual evita la acumulación de inventarios Vivienda construida vs. vendida (Miles) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Inventarios de vivienda (Miles) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Inicios de obra vs. ventas (Miles, prom. mensual) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Acumulado: Vendidas Inventario Total construidas Inicios de obra DTU's Emitidos**

29 29 Los atributos de la vivienda se han venido modificando igualmente Se construyen conjuntos más pequeños, y la vivienda de interés social ha venido modificando algunos atributos, en parte como respuesta a los cambios en la política Tamaño de los conjuntos Distribución % Fuente: BBVA Research con datos de la empresas encuestadas Vivienda de interés social Precios x m2 (miles de pesos) Superficie habitable (m 2 ) Hasta 1 11 a 5 51 a 1, Más de 1,

30 Las fuentes de financiamiento se han diversificado Entre las empresas de mayor tamaño, la participación del crédito puente en las fuentes de financiamiento pasó de 26% a 15%. El cambio al modelo vertical no ha generado un impacto significativo en la estructura de costos Financiamiento Distribución % Fuente: BBVA Research con datos de las empresas encuestadas Origen de los recursos Total Capital propio Financiamiento bancario Crédito puente Crédito quirografario Otro Preventas Emisiones de deuda Pesos Dólares Otras Destino de los recursos Total Adquisición de tierra Permisos y licencias Obras de urbanización Infraestructura básica Equipamiento urbano Construcción Comercialización Gastos extraordinarios Pagos extraordinarios a autoridades.7.7 Mantenimiento a unidades terminadas Otros

31 Los constructores comienzan a percibir algunos cambios en perfil de la demanda Entre los compradores de vivienda, los hogares tradicionales pasaron de 62% en 28 a 58% en 212; los hogares unipersonales aumentaron de 19% a 24%; la ubicación es el atributo más valorado Perfil del comprador Distribución % Fuente: BBVA Research con datos de las empresas encuestadas Atributos más valorados 1 más valorado, 5 menos valorado Fuente: BBVA Research con datos de las empresas encuestadas Parejas c/s hijos Jóvenes independientes Mujeres c/s hijos Adultos mayores Precio 1 2 Ubicación 2 1 Espacio 3 4 Acabados 4 5 Amenidades

32 1 a 1 11 a 2 21 a 3 31 a 4 41 a 5 51 a 6 61 a 7 71 a 8 81 a 86 Resto Ha cambiado la ubicación? En el periodo , el 8% de los registros de construcción se concentró en tan solo 86 municipios Oferta de vivienda por municipios (Distribución %) Fuente: BBVA Research con datos del RUV Municipios más importantes

33 33 La vivienda está creando nuevas ciudades De las 86 ciudades más representativas, cerca del 6% tenía en 21 menos de 5 mil hab. 59 ciudades se ubican en zonas metropolitanas Construcción de vivienda en los 86 municipios más importantes Tamaño de ciudad Tipo de ciudad 9 Total: 86 municipios 23 27% 6 7% 4 46% % Población (miles de habitantes en 21) Hasta 25 De 25 a 5 De 5 a 1 Más de 1, 1 En zona metropolitana Fuera de zona metropolitana

34 34 La construcción de vivienda abre importantes oportunidades para la inversión en infraestructura La vivienda ha avanzado por delante de la provisión de servicios, lo cual ha generado fuertes rezagos en infraestructura social y económica. Infraestructura económica y social en los 86 municipios más relevantes Fuente: BBVA Research con datos del INEGI Nacional Hasta 25 Población (miles de hab) De 25 a 5 De 5 a 1 Más de 1 Infraestructura Económica Longitud red carretera (km/1 hab) Tomas de energía eléctrica (/1 hab) Viviendas con computadora (/1) Infraestructura Social Personal médico (/1 hab) Personal docente (/1 hab) Viviendas con agua entubada (/1 ) Viviendas con drenaje (/1)

35 Situación Inmobiliaria México Enero 213 Presentación a Prensa México, D.F., 22 de enero de 213