RECTIFICACIÓN DE ÁREA UNILATERAL: JUSTIFICACIÓN A UNA SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL BAJO LAS REGLAS DEL ANÁLISIS ECONÓMICO DEL DERECHO

Transcripción

1 RECTIFICACIÓN DE ÁREA UNILATERAL: JUSTIFICACIÓN A UNA SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL BAJO LAS REGLAS DEL ANÁLISIS ECONÓMICO DEL DERECHO Por: Yeni Magda Bonilla Rivera (*) Dios encomendó a San Juan medir su Templo. Después de hacer levantado los planos y haber consultado la información catastral de la municipalidad, determinó sus medidas perimétricas, pero advirtió que el área o cabida que arrojaba era distinta a los títulos. Esto es, el área real era distinta a la de los títulos celestiales 1. La finalidad de dicha encomienda no acababa con determinar el espacio ocupado, sino lograr su rectificación lo más pronto posible, dado la premura para asignar espacios a cada una de los seres humanos que habían sido escogidos a vivir en el reino de los cielos. San Juan, influenciado por el Papa Juan Pablo II, quien aseguró ser charapa, eligió las reglas legales del Perú para obtener la rectificación. Se decide por el Poder Judicial 2. Pero se encuentra que además de adjuntar el plano visado por la autoridad municipal o administrativa, debe adjuntar copias literales de dominio o certificación negativa de catastro, declaración testimonial de por lo menos tres personas mayores de veinticinco años, inspección judicial, emplazar a sus colindantes, además de informes periciales (*) Abogada, con estudios de especialización en Derecho Registral. 1 BIBLIA. LIBRO DE APOCALIPSIS. VERSICULO 01, CAPITULO 11: Entonces me fue dada una caña semejante a una vara de medir, y se me dijo: Levántate, y mide el templo de Dios, y el altar y a los que adoran en él. VERSICULOS 16 Y 17, CAPITULO 21: (16) Y la ciudad está asentada en forma de cuadro, y su longitud es igual a su anchura; y él midió la ciudad con la caña: doce mil estadios (un estado representaba metros); la longitud, y la altura y la anchura de ella son iguales. (17)Y midió su muro: ciento cuarenta y cuatro codos, según medida de hombre, la cual era la del ángel. 2 Supuesto contemplado en el artículo 504 del Código Procesal Civil e inciso c) del artículo 13 de la Ley N

2 y la publicación de un extracto del auto admisorio de la demanda por tres veces. Dado de que se trataba de un proceso engorroso que implicaba inversión de tiempo, se descarta dicha opción, más aún la premura en obtener la rectificación. El procedimiento notarial 3 parecía una buena opción, pero se descarta por los altos costos en los derechos notariales y al no contar con los fondos necesarios por cuanto el hombre había depredado todos los recursos. El camino del mutuo acuerdo 4 también se descarta ya que se tiene a un vecino hostil, el diablo, que hace imposible que firme su consentimiento en la escritura pública y, por consiguiente, seguir con dicho procedimiento. Por último, se quiere seguir el procedimiento de saneamiento catastralregistral 5, pero ello también se descarta, ya que al igual del primer procedimiento implica un gasto de tiempo, ya que primero hay que anotar el inicio del procedimiento, efectuar publicaciones, notificar a los colindantes y recién de haber transcurrido treinta días calendarios posteriores a la última publicación solicitar la inscripción definitiva de la rectificación de área, ello siempre y cuando no haya habido ninguna oposición. San Juan después de haber analizado todas las posibilidades que le ofrece las leyes peruanas, advierte un pequeño detalle: El área o cabida del predio, según realidad física, es menor a la figura en los títulos de propiedad y a su inscripción registral. 3 Supuesto contemplado en el inciso b) del artículo 13 de la Ley N Inciso a) del artículo 13 de la Ley Ley 28294, su reglamento aprobado por D.S. N JUS y la Directiva N SUNARP/SN. Esta última directiva se encuentra vigente hasta 30 días hábiles siguientes al 22/04/2013, fecha que entrará en vigencia la nueva Directiva N SUNARP/SN.

3 Dentro de su análisis recuerda que la finalidad de la Rectificación de Área es adecuar la realidad física del predio con la descripción inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas de la finca a su correlato en el Registro y tal adecuación no implica -por lo menos en teoría- aumentar o disminuir la extensión de un inmueble, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas de la finca a su correlato en el Registro 6. Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan sólo hubo una incorrecta medición, se podrá apreciar que su naturaleza es de por sí no contenciosa, ya que no hay ningún conflicto que resolver, sino eliminar una incertidumbre. Es por ese mismo motivo, que se recurre en primer término, no a lo Judicial o Notarial, sino al mutuo acuerdo, en tanto se parte de la idea que serán ellos, los colindantes, que pueden verificar o determinar si la rectificación implica una posible afectación de su derecho de propiedad 7. Solo en caso que no sea posible seguir el camino de mutuo acuerdo y evitar que se pueda afectar derechos de los colindantes, interviene un tercero ya sea el Juez, Notario o las entidades generadoras de catastro. Pues si todo lo anterior es cierto, en una rectificación donde hay disminución de área o cabida es posible que se afecte el derecho de mi vecino? La respuesta es negativa, salvo que la rectificación implique una modificación de la ubicación espacial. En tal sentido, para este supuesto en especial (rectificar el área de un 6 GONZALES BARRON, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial, Jurista Editores, Segundo Edición Enero 2008, p. 100, además citado por varias resoluciones del Tribunal Registral, como ejemplo, Resolución Nº SUNARP-TR-A. 7 Artículo 13.2 de la Ley 27333: Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) (judicial) y c) (notarial) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso a) (mutuo acuerdo), dándose por concluido el proceso iniciado.

4 predio inscrito a un área menor) no se justificaría ninguna de las opciones legales (judicial, notarial, mutuo acuerdo o saneamiento catastral registral). No siendo necesaria la intervención de terceros, bastaría, para el supuesto de rectificación de área que implique una disminución (formal) a la establecida en el título de propiedad, la sola intervención del propietario. En todo caso, si es que hay alguna afectación, sería para el mismo propietario. Si es así, resulta válido la alternativa de la escritura pública otorgada únicamente por el propietario (titular registral) -el posible afectado- para lograr la rectificación del área de su predio que implique una disminución. Tal solución evita innecesarios costos, tales como iniciar todo un procedimiento notarial o judicial, o estar a expensas de terceros (vecinos); asimismo, se evita hacer uso de todo el aparato judicial, reduciendo la carga procesal, para que el Juez se concentre en procesos donde verdaderamente hay litis. No solo se logra definir con claridad la extensión del predio, sino también eliminar cualquier incertidumbre. En tal sentido consideramos que la respuesta de la Jurisprudencia Registral en estas situaciones ha sido es correcta: ( ) la rectificación unilateral de área, ( ) en la medida que se descarte cualquier afectación a terceros (los colindantes). De allí que uno de los presupuestos básicos para descartar cualquier afectación es que el área que se pretende rectificar sea menor a la inscrita ( ) y un pronunciamiento por parte del área de catastro sobre la inexistencia de superposición reforzará la premisa de no afectación del derecho de terceros 8 Los presupuestos básicos, establecidos por la Jurisprudencia, para una rectificación de área unilateral es que: 8 Quinto y sexto considerando de la Resolución N SUNARP-TR-T, entre otras resoluciones.

5 1.- El área a rectificar sea menor a la inscrita, y 2.- La Oficina de Catastro determine la inexistencia de superposición de área. La solución que se obtiene vía interpretación es una no contemplada en la ley, pero que resulta eficiente (Teorema de Coase) e incluso hasta recomendable. Igualmente se llega a una situación óptima, ya que se obtiene lo deseado (rectificación de área), la solución logra que una persona (San Juan, en representación de Dios) mejore sin empeorar la situación de otros (sus vecinos) (óptimo de Pareto). Por último, además de eliminar cualquier incertidumbre, reducción de costos, se logra también dar seguridad jurídica.