10. Garantías por daños materiales

Transcripción

1 10. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción 1. Descripción de las garantías Bajo este título, el art 19 LOE, en relación con la disposición adicional segunda, establece la obligación de que promotor o constructor contraten determinados seguros para garantizar la reparación de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios y defectos constructivos. Con esto se consigue que el perjudicado adquirente del inmueble, sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial para exigir las responsabilidades civiles correspondientes a los agentes intervinientes en el proceso de la edificación, obtenga la reparación de los daños de la compañía aseguradora. Como contrapartida se ha señalado que los agentes de la edificación obligados a contratar estos seguros repercutirán su coste económico en el precio final de la obra, lo cual supondrá un encarecimiento del coste de adquisición para el comprador del inmueble a quien se trata de proteger mediante estos seguros. El art prevé los siguientes seguros: a) Seguro de daños materiales o de caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales 301

2 La responsabilidad civil por vicios de la construcción por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de termiación o acabado. Este seguro podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por ciento del importe de la ejecución material de la obra. CARRASCO-CORDERO- GONZALEZ CARRASCO 657 explican que esta opción es inexplicable desde el punto de vista de los adquirentes finales, pues la retención en manos del promotor no garantiza a éstos que dichas cantidades será aplicadas por dicho promotor a la reparación de los defectos; además expone al constructor a un doble desembolso si los adquirentes futuros le reclaman la realización de las reparaciones necesarias, frente a quienes no podrá excepcionar la retención que sufrió. b) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 (son los requisitos cuyo incumplimiento da origen a la responsabilidad civil de los agentes de la construcción según el art b) ). c) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

3 Pero la LOE, en su disposición adicional segunda, sólo considera obligatorio, a partir de su entrada en vigor, el seguro para garantizar durante diez años los daños materiales en el edificio que tengan su origen en elementos estucturales y que comprometan la resitencia y establidad del edificio y para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. RUIZ-RICO 658 entiende que cuando el edificio se destina a vivienda, aunque no de forma principal, también es obligatorio el seguro, al menos respecto de aquellas partes del edificio que vayan a ser destinadas a tal. El apartado dos de dicha disposición adicional segunda prevé que mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir los seguros previstos en el art letras a) y b) para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Igualmente prevé que mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de los seguros previstos en el art. 19 para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda. 2. Supuestos de exclusión de las garantías: obras de rehabilitación, Administración pública, autopromotor Vimos, al estudiar el art. 2 LOE, qué se entendía por edificio a los efectos de aplicación de las reglas sobre la responsabilidad a las obras de edificación incluidas en él. El art. 2.2 b) LOE considera edificación a los efectos de los dispuesto en esta Ley por tanto no sólo a los efectos de la aplicación de las normas sobre responsabilidad, sino también a los efectos de 658. Los presupuestos de la responsabilidad regulada en la LOE en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO- TORRES HERRERA, Granada 2002, p

4 La responsabilidad civil por vicios de la construcción aplicación de las normas sobre garantías- las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio, entendiendo por tales las que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. En la redacción originaria de la LOE tales obras de rehabilitación tenían que estar garantizadas por los seguros previstos en el art. 19. CARRAS- CO-CORDERO-GONZALEZ CARRASCO exponen que tal exigencia era escasamente lógica, pues se opera sobre elementos estructurales preexistentes a la actuación y cuya construcción puede ser antigua. Posteriormente el art. 105 de la Ley 53/2002 introdujo un párrafo tercero en el apartado uno de la disposición adicional segunda de la LOE que suprime la obligatoriedad del seguro para las obras de rehabilitación, incluso si las licencias de edificación se hubieran solicitado con anterioridad a esta Ley 53/2002. Observan dichos autores que la redacción del texto legal deja mucho que desear y parece decir lo contrario de lo que pretende. En efecto el parrafo tercero del apartado uno de la disposición adicional segunda LOE dice actualmente: Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. El art. 1.3, al final, LOE exonera a la Administración, cuando actúe como promotor, de prestar las garantías de suscripción obligatoria. El autopromotor, que promueve una vivienda unifamiliar para sí, es considerado promotor por el art. 304

5 9 LOE y como la redacción originaria de la LOE no le exoneraba de la obligación de suscribir los seguros del art. 19 no había más remedio que concluir que también había de suscribirlos, aunque se criticaba esta solución, pues el perjudicado era el mismo promotor tomador del seguro. El art. 105 de la Ley 53/2002 cambió esta situación e introdujo un párrafo, el segundo, en la disposición adicional segunda, apartado uno, de la LOE, según el cual la constitución del seguro no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda familiar para uso propio. En el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de la garantía decenal, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. 3. Responsabilidad por el incumplimiento de la obligación de garantía Según el art LOE el incumplimiento de la obligación de concertar el correspondiente seguro implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías. Como dicen CARRASCO-CORDERO- 305

6 La responsabilidad civil por vicios de la construcción GONZALEZ CARRASCO 659 tal norma carece de efecto práctico, pues el promotor ya responde frente al adquirente ex art. 17. Y el constructor responde por los defectos de acabado. Y añaden que no puede interpretarse como una penalización al promotor de no poder repetir frente a los técnicos o constructor cuando el defecto constructivo fuera imputable a estos. Exponen que de los precedentes se infiere que la voluntad del legislador hubiera sido la de hacer responder personalmente a los administradores de las sociedades promotoras, pero el texto definitivo de la LOE impide tal interpretación. 4. Elementos personales del seguro: tomador y asegurado En el caso del seguro en garantía de los daños por defectos de ejecución o acabado, el tomador del seguro será el constructor y en los casos de seguros en garantía de los daños por vicios o defectos de habitabilidad y en garantía de los daños por vicios o defectos estructurales, el tomador del seguro será el promotor. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador. Esto sucede así tanto se contrate un seguro de daños materiales (art a) ) como se contrate un seguro de caución (art a), que se remite al a) ). En el caso de seguro de daños materiales el asegurado será el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio (art a) ) y en el caso de seguro de caución los asegurados 659. Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

7 serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio (art a) ). El seguro de daños por defectos de acabado que concierta el constructor es siempre por cuenta ajena (tomador y asegurado son distintos). El seguro de habitabilidad o ruina que concierta el promotor será por cuenta propia (tomador y asegurado coinciden) mientras el edificio permanece en poder del promotor, y por cuenta ajena cuando lo haya enajenado a terceros. Si este seguro lo concierta el constructor porque así lo pactó con el promotor, el seguro será siempre por cuenta ajena. El seguro de caución será siempre por cuenta ajena, pues el asegurado nunca será el promotor, sino los sucesivos adquirentes. Acabamos de ver que cuando se concierta un seguro de daños los sucesivos adquirentes reciben la condición de asegurados, pero como advierten CARRASCO-CORDERO-GON- ZALEZ CARRASCO 660 no serán de aplicación la responsabilidad solidaria respecto de la prima ni la facultad de rescisión que contemplan los arts. 34 y 35 LCS. Según el art. 34, párr. 3º, en caso de transmisión del objeto asegurado, serán solidariamente responsables del pago de las primas vencidas en el momento de la transmisión el adquirente y el anterior titular. Y según el art. 35, párr. 1º, el asegurador podrá rescindir el contrato dentro de los quince días siguientes a aquel en que tenga conocimiento de la transmisión verificada. CA- RRASCO 661 también observa que no será aplicable el art. 34, 660. Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p

8 La responsabilidad civil por vicios de la construcción párr. 2º, LCS según el cual una vez verificada la transmisión del objeto asegurado, deberá comunicarse por escrito al asegurador. CARRASCO-CORDERO-GONZALEZ CARRASCO 662 precisan que el asegurado es cada uno de los adquirentes de parte del edificio, no la comunidad de propietarios. Cada uno de los adquirentes puede hacer valer su respectiva pretensión. Por tanto, la póliza debería prever una fracción de suma asegurada para cada unidad registral y las franquicias exigibles serán calculadas y exigidas respecto de cada una de las unidades registrales (art , párr. 2º, LOE). Sin embargo reconocen que la situación real no es ésta y las pólizas existentes consideran que la unidad registral de referencia es el edificio y que las franquicias se calculan sobre el total del capital asegurado, lo que de hecho impide que prosperen reclamaciones individuales, y convierte el seguro decenal en un seguro colectivo a favor de la comunidad de propietarios. 5. Seguro de daños o seguro de caución El art LOE concede la alternativa de suscribir un seguro de daños o un seguro de caución. En el seguro de daños el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura es la aparición de los daños materiales en el edificio enunciados en el 19.1 y que son los mismos que dan lugar a la responsabilidad de los agentes de la construcción ex art. 17 LOE. Según el art. 68 LCS por el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado 662. Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

9 los daños patrimoniales sufridos. CARRASCO 663 precisa que la ocurrencia de los vicios constructivos enunciados por el art constituye el incumplimiento por parte del tomador de una determinada obligación contractual o legal. Es decir, es como si se considerase que el tomador constructor en el caso de vicios de acabado y promotor en el caso de vicios de habitabilidad y ruinógenos- tiene la obligación de construir y poner en el mercado un edificio sin ningún vicio y su incumplimiento obliga al asegurador a indemnizar los daños que de ello deriven. En el seguro de daños será aplicable el art. 43, párr. 1º, LCS según el cual el asegurador, una vez pagada la indemnización, podrá ejercitar los derechos y acciones que por razón del siniestro correspondieran al asegurado frente a las personas responsables del mismo, hasta el límite de la indemnización. El art LOE también se refiere a esta acción de repetición de los aseguradores contra los agentes intervinientes en el proceso de edificación. Se podría dudar si el asegurador puede dirigirse contra el promotor ya que él no es responsable del siniestro, los responsables serán los otros agentes intervinientes en el proceso de edificación (constructor, arquitecto proyectista, arquitecto director de obra, arquitecto técnico director de ejecución de obra). CARRASCO-CORDERO-GONZA- LEZ CARRASCO 664 concluyen que seguramente el asegurador también podrá subrogarse contra el promotor, tomador del seguro, cuando pierda su condición de asegurado por haber transferido la totalidad del edificio a terceros. Si el asegurador 663. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

10 La responsabilidad civil por vicios de la construcción se dirige contra el promotor, éste, posteriormente, podrá dirigirse contra los agentes de la edificación responsables de los defectos constructivos. Si se trata de un seguro de caución, el art. 68 LCS establece que todo pago hecho por el asegurador debe serle reembolsado por el tomador de seguro (constructor en caso de defectos de acabado y promotor en caso de defectos de habitabilidad o ruinógenos). El constructor no podrá repetir contra nadie, pues él es el responsable de los defectos de acabado, pero el promotor podrá repetir contra los agentes de la edificación responsables de los vicios constructivos. Para el seguro de caución, el art b) LOE establece que el asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento y el c) establece que el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. FONSECA 665 expone que, en virtud de la cláusula a primer requerimiento, el asegurado, sin necesidad de acreditar el incumplimiento del tomador de sus obligaciones, puede dirigirse contra el asegurador. BOLDO 666, en el mismo sentido, explica que, según cierta doctrina, la función de tal cláusula sería la de no subordinar el pago hecho por el asegurador a la prueba del incumplimiento de la obligación garantizada. Pero que la doctrina dominante se inclina por sostener que el asegurador no sólo no puede exigir la prueba del incumplimiento sino que 665. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, dir. por PAREJO, Madrid 2001, p Comentarios a la Ley de Ordenación de la edificación: régimen jurídico y técnico, coord. por GARCIA MACHO, Madrid 2000, pp

11 no puede oponer al acreedor ninguna excepción, ni siquiera las derivadas del contrato de seguro; el asegurador en caso de estar disconforme con el pago del seguro únicamente podría hacer valer la improcedencia mediante una acción de enriquecimiento injusto. Esta postura permite afirmar que se constituya una garantía independiente a través de un seguro de caución, caracetrizada por abstraer la obligación del garante de las vicisitudes de la obligacion garantizada. Para contestar continúa BOLDO- a la cuestión de la naturaleza del seguro de caución como garantía a primera demanda previsto en la LOE, si goza de esa característica de independencia o supone únicamente una inversión de la carga de la prueba, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el c) según el cual el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que pueden corresponderle contra el tomador del seguro. Concluye que, a tenor de los dispuesto en esta norma, parece que el legislador quiere dotarle de la abstracción respecto del contrato principal que caracteriza a las garantías independientes; por tanto el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que se refieran a la inexistencia o nulidad de los elementos del contrato y, en especial, las que se deriven de la inexistencia o ilicitud de la causa o inexistencia del riesgo. Pero que esa abstracción se trunca por la posibilidad que tiene el asegurador de oponer al asegurado la excepción de actuación dolosa por su parte (art. 19 LCS: el asegurador está obligado al pago de la prestación salvo en el supuesto de que el siniestro haya sido causado por mala fe del asegurado), lo que viene confirmado por la exclusión del ámbito de las garantías de los daños que fuesen ocasionados por el mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio (art e) LOE) o por el propio perju- 311

12 La responsabilidad civil por vicios de la construcción dicado (art h) LOE). CARRASCO-CORDERO-GONZALEZ CARRASCO 667 explican que en el caso de seguro de caución, para que el asegurador esté obligado a indemnizar, tiene que existir incumplimiento imputable al promotor tomador y esta circunstancia debería poder ser excepcionada por el asegurador, cuando el defecto sea imputable a otro agente de la construcción. Además, existiría necesariamente litisconsorcio pasivo necesario, pues no se podría determinar la obligación del asegurador sin que el promotor fuera calificado como incumplidor. Para evitar estas consecuencias concluyen- el art ha dispuesto de dos medios de protección del adquirente asegurado: el asegurador deberá pagar la indemnización al primer requerimiento del asegurado y no podrá oponer a éste las excepciones que puedan corresponder al asegurador frente al tomador del seguro. Según el art c) LOE en los seguros de daños no será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el art. 4 de la Ley 21/1990 de 19 diciembre. Este precepto aprueba el Estatuto Legal del Consorcio de Compensación de Seguros que tiene por finalidad indemnizar las pérdidas derivadas de acontecimientos extraordinarios. Como dice CA- RRASCO 668 ni el vicio o defecto de construcción es un riesgo extraordinario, ni en las pólizas de seguros constituidos en cumplimiento del artículo 19.1 LOE puede preverse el recargo 667. Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p

13 en favor del Consorcio para cubrir los riesgos extraordinarios. 6. La prima Según el art b) LOE la prima deberá estar pagada en el momento de recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva su garantía. Ofrece esta norma una solución distinta a la del art. 15, párrafo segundo, LCS, según el cual, en caso de falta de pago de una de las primas siguientes la cobertura del asegurador queda suspendida un mes después del día de su vencimiento y si el asegurador no reclama el pago dentro de los seis meses siguientes al vencimiento de la prima se entenderá que el contrato queda extinguido. CARRASCO 669 observa que el precepto de la LOE no considera el caso de que no se pague la prima única no fraccionada o la primera fracción de la prima porque no se imagina que el asegurador pueda haber emitido la póliza sin haberlas cobrado, pero opina que la solución debería ser igual. En cambio BOLDO 670 opina que en estos casos se aplicará el primer párrafo del art. 15 LCS según el cual el asegu Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p Comentarios a la Ley de Ordenación de la edificación: régimen jurídico y técnico, coord. por GARCIA MACHO, Madrid 2000, p

14 La responsabilidad civil por vicios de la construcción rador tiene derecho a resolver el contrato o a exigir el pago de la prima en vía ejecutiva con base en la póliza y si la prima no ha sido pagada antes de que se produzca el siniestro, el asegurador quedará liberado de su obligación. 7. Entrada en vigor de la cobertura del seguro La cobertura del seguro entra en vigor con el acta de recepción de la obra sin reservas como se desprende del art i) LOE, según el cual el seguro no cubrirá los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta. A contrario el seguro cubrirá los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que no hubiere reservas. Aunque la LOE no lo impone, las aseguradores exigen que el acta de recepción esté firmada por la Entidad de Control designada por ellas. Los daños que se manifiesten antes de la recepción de la obra no quedan cubiertos por el seguro. Una vez tomen efecto las coberturas, el contrato de seguro no podrá rescindirse ni resolverse por mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración de la cobertura (art LOE). La norma se refiere al tomador del seguro y asegurador, pero nada impide que los adquirentes pacten lo que tengan por conveniente con el asegurador. 8. Capital asegurado y franquicias El importe mínimo del capital asegurado será el 5% del 314

15 coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales para las garantías de acabado; el 30% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías de habitabilidad; el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales para las garantías de defectos ruinógenos (art LOE). CARRASCO-CORDERO- GONZALEZ CARRASCO 671 señalan que para evitar la situación de infraseguro deberá preverse la actualización de la prima y del capital asegurado, pues de otra forma la suma asegurada incialmente no sería suficiente para cubrir los costes de reparación posteriores en el tiempo. No se admiten franquicias para los seguros de acabado. Para los otros seguros se admite una franquicia que no podrá exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral (art LOE). Los autores mencionados anteriormente se plantean si la unidad registral se refiere al edificio en su conjunto o a los diferentes pisos o locales, aunque los aseguradores estiman que se refiere a lo primero Forma de reparación del daño El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico o por la reparación de los daños (art LOE). La solución no coincide con la del art LCS que supedita esta opción al consentimiento del asegurado Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

16 La responsabilidad civil por vicios de la construcción 10. Exclusiones de cobertura Según el art LOE salvo pacto en contrario, las garantías no cubrirán: a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la ley. b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio. edificio. c) Los daños causados a bienes muebles situados en el d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma. e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio. f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que se haya hecho la recepción. g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio. h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño. 316

17 i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción. 11. Medios para forzar la contratación de las garantías El art. 20 LOE prevé dos medios para forzar la contratación de las garantías previstas en el art. 19. Según el art no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a la que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19. Y según el art cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las aciones a que se refiere el art. 18 no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido. La RDGRN de 20 marzo , respondiendo a una consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, decidió que la exigencia de la constitución del seguro era requisito para la declaración de obra nueva terminada, pero 673. ADGRN, vol I, p

18 La responsabilidad civil por vicios de la construcción no para la declaración de obra nueva comenzada. La Asociación de Promotores argumentaba que antes de finalizarse la obra no puede constituirse el seguro, pues no existe el inmueble que pueda sufrir daños, de manera que lo único que es posible es firmar un contrato de promesa de aseguramiento que empiece en el momento de la recepción de la obra. La DGRN razonaba que el art b, en las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción, cuando se prestan mediante un seguro de daños materiales, exige que la prima esté pagada en el momento de recepción de la obra, la cual a su vez exige la finalización de la obra, en su totalidad o al menos en la fase completa realizada. Lo cual es coherente con la inexistencia del bien asegurable de daños mientras no existe edificación. En mi opinión pienso que el contrato de seguro ya se puede celebrar antes de acabarse la obra, aunque, como hemos visto, no tendrá eficacia hasta el momento de recepción de la obra sin reservas. Lo que sucede es que las aseguradoras no querrán celebrar un contrato de seguro cuando la obra no esté terminada, pues no tendrán elementos de juicio para valorar el riesgo. Y ante esta imposibilidad de celebrar el contrato de seguro, la DGRN decidió que no era requisito para la inscripción de la declaración de obra nueva comenzada. En cuanto al art LOE, CARRASCO-CORDERO- GONZALEZ CARRASCO 674 hacen notar que la norma tiene menos alcance real que el que seguramente estimó el legislador. Respecto al empresario individual poco sentido tiene la prohi Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p

19 bición de cierre, siendo, como es, potestativa, su inscripción en el Registro Mercantil y no derivándose ninguna consecuencia especial de que el empresario esté o no inscrito. Respecto al empresario social, la LOE no impide que se disuelva la sociedad y se liquides su patrimonio. Lo que no se inscribirá será la cancelación de la sociedad liquidada. Pero tampoco ello tiene ninguna consecuencia apreciable en el régimen de responsabilidad de los socios administradores o liquidadores. Por otro lado, el art LOE es de difícil aplicación en la práctica. Si el edificio no ha sufrido ningún daño cuando el promotor pretenda en el Registro Mercantil las inscripciones a las que alude la norma, el Registrador tendrá que comprobar si ha transcurrido el plazo de garantía decenal, para lo que se le tendrá que presentar el acta de recepción, documentada en escritura pública, de la obra; si ha transcurrido parece que podrá cancelar, aunque no se haya suscrito el seguro. Pero, cómo le consta al Registrador que el edificio no ha sufrido ningún daño? Si no ha transcurrido el plazo de garantía decenal, el Registrador no podrá inscribir si el promotor no ha suscrito el seguro. Si el edifico ha sufrido daños dentro del plazo de garantía decenal y no han transcurrido los plazos de prescripción de las acciones para reclamar la consiguiente responsabilidad, el Registrador no podrá inscribir sin que se acredite la constitución de las garantías. El problema será acreditar el momento de la aparición de los daños. También existirá el problema de acreditar si han transcurrido los plazos de prescripción, pues estos pueden ser susceptibles de interrupción. Además, el Registrador no tiene constancia de todas las edificaciones realizadas por el promotor. 319