DCR. Bonos Hipotecarios Estructurados Colpatria BHEC. Duff & Phelps de Colombia Sociedad Calificadora de Valores

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1 DCR Duff & Phelps de Colombia Análisis Crediticio Bonos Hipotecarios Estructurados Colpatria BHEC Calificaciones Calificación Actual Calificación Anterior Fecha Calificación Original BHEC AAA N.A 22/11/2002 Colpatria AA y DP1 N.A. 16/05/2000 Razones de calificación Duff and Phelps de Colombia S.A. asignó la calificación de AAA (Triple A) a los Bonos Hipotecarios Estructurados Colpatria emitidos por el Banco Colpatria S.A. Esta calificación se otorga a emisiones con la más alta calidad crediticia. Los factores de riesgo son prácticamente inexistentes. La calificación asignada refleja los siguientes aspectos: Analistas Ma. Claudia Salcedo Casas salcedo@dcrcolombia.com.co Gláucia Calp calp@dcrcolombia.com.co La fortaleza y solidez legal de los Bonos Hipotecarios Estructurados. Los Bonos Hipotecarios Estructurados se emiten bajo el marco de la Ley 546 de Dicha ley establece que, ante la liquidación del emisor, los créditos que respaldan la emisión, así como los flujos recaudados y la garantías o derechos que la amparen quedarán aislados del patrimonio del originador y pertenecerán únicamente a los tenedores de los bonos. La separación patrimonial de la cartera hipotecaria marcada y el hecho de que ésta no constituya prenda general de los acreedores del emisor ante un evento de liquidación del mismo, le confieren una fortaleza significativa a la estructura de la emisión. La estructura de la emisión, que contempla tres mecanismos de apoyo crediticio. El primero de ellos lo compone un sobrecolateral de créditos hipotecarios equivalente al 25% del total de la emisión. Adicionalmente, la emisión cuenta con un Fondo de Reserva que se conformará en la fecha de emisión con un monto equivalente a un pago de capital e intereses. El último mecanismo de apoyo crediticio lo representa la garantía parcial, hasta por un valor igual al 10% del saldo de la emisión, otorgado por el Banco Interamericano de Desarrollo, BID. La fortaleza del clausulado de eventos de activación e incumplimiento del reglamento de la emisión. Este último tiene como objetivo primordial detectar tempranamente el deterioro en la capacidad de atender oportunamente el pago de los Bonos por parte del emisor y generar acciones encaminadas a garantizar su cumplimiento. La calidad y características de la cartera que respalda a la emisión. La cartera hipotecaria que respalda a la emisión presenta características favorables en cuanto al LTV, madurez de los créditos y mora promedio, las cuales, junto con los actuales planes de amortización, minimizan el riesgo asociado a un deterioro significativo de su calidad. La resistencia de los flujos a la pruebas de tensión realizadas por Duff and Phelps de Colombia. Los flujos de caja

2 un escenario de calificación de AAA. Se manejó un escenario de tensión máxima de cero prepagos y un cubrimiento de los índices de morosidad en un 300%. Bajo este escenario, los flujos de caja de la cartera titularizada, junto con los apoyos de liquidez, mostraron ser suficientes para la atención oportuna de los títulos provenientes de la emisión fueron sometidos a pruebas de tensión para 22 de noviembre de 2002 Características de la emisión Emisor Originador de la Cartera Administrador de la Cartera Entidad Fiduciaria Red Multibanca Colpatria Red Multibanca Colpatria Red Multibanca Colpatria Helm Trust La calidad crediticia del originador y administrador de la cartera. Red Multibanca Colpatria se encuentra calificado por Duff and Phelps en AA (Doble A) para su endeudamiento de largo plazo. su objeto social, incrementando sus operaciones de crédito hipotecario y beneficiando a un base de clientes más amplia. Metodología de calificación Al realizar los análisis para la calificación de la presente emisión, Duff and Phelps de Colombia consideró los siguientes supuestos: Interventor Series y Plazos Tasa de Interés Deloitte & Touche Serie 1: 5 años Serie 2: 8 años UVR + un spread variable Colpatria emitirá bonos hipotecarios estructurados por un monto equivalente a millones de UVR s. La emisión constará de dos series con plazos de cinco y ocho años. Los pagos a capital se realizarán trimestralmente y los bonos pagarán un interés trimestral vencido sobre el capital de los títulos. Los rendimientos financieros causados durante la vigencia de los bonos hipotecarios estarán exentos del impuesto de renta y complementarios. El plazo de colocación será de un (1) año contado a partir de la fecha de emisión. Los bonos serán colocados en el mercado de capitales mediante oferta pública. El valor nominal de los bonos será de diez mil (10.000) UVR s y la inversión mínima en el mercado primario será de equivalente a un (1) bono hipotecario. La totalidad de la emisión se adelantará en forma desmaterializada, por lo que los adquirientes de los bonos renuncian a la posibilidad de materializar los bonos emitidos. Los recursos provenientes de la colocación de los Bonos Hipotecarios Estructurados serán destinados en su totalidad por Colpatria para el desarrollo de Desde el día uno contado a partir de la colocación total de la emisión, los activos subyacentes a la misma, juntamente con los demás apoyos crediticios, deberían ser suficientes para atender oportunamente la emisión con un grado de certeza acorde con una calificación AAA. Ante un evento de liquidación consistente con la conformación de un patrimonio autónomo, se supuso que, al tomar esta decisión, los tenedores de los bonos objeto de la presente calificación evaluaron las posibles opciones y optaron por la que ofrecía la mayor probabilidad de pago oportuno de sus acreencias. Con base en lo anterior, los flujos de caja provenientes de la emisión fueron sometidos a pruebas de tensión para un escenario de calificación de AAA. Se adoptó un escenario de tensión máxima de cero prepagos y un cubrimiento de los índices de morosidad en un 300%. También se tuvieron en consideración los flujos de caja provenientes de las recuperaciones de la venta de los bienes recibidos en pago, BRP s. Bajo este escenario, los flujos de caja de la cartera titularizada, junto con los apoyos de liquidez, mostraron ser suficientes para la atención oportuna de los bonos. Duff & Phelps de Colombia ha efectuado varias visitas en los últimos tres años a la entidad originadora de los créditos (Colpatria) y puede comprobar que las políticas de otorgamiento de los créditos hipotecarios, al igual que el monitoreo permanente de estos se hace con estrictos procedimientos. La entidad tiene una Análisis Crediticio TITULOS HIPOTECARIOS TIPS E-2 2

3 calificación de deuda de largo plazo de AA (Doble A) y DP1 en el corto plazo, otorgadas por Duff & Phelps de Colombia S.A. (Ver reporte de calificación Red Multibanca Colpatria Deuda Largo Plazo Colpatria_ ). Características de la cartera hipotecaria subyacente El activo subyacente de la emisión está constituido por créditos hipotecarios originados y administrados por Colpatria, los cuales representan la garantía específica de los bonos hipotecarios estructurados. El valor total de la cartera es de millones de UVR s, lo que equivale al 125% del valor total de la emisión. El 36,57% del total de la cartera corresponde a créditos VIS y el 63,43% restante corresponde a créditos No-VIS. Todos los créditos se encuentran denominados en UVR y la tasa de interés promedio ponderada reconocida a los créditos en UVR es de 11,98%. Los créditos hipotecarios tienen dos sistemas de amortización: sistema de cuota constante en UVR y sistema de abono constante a capital en UVR. La relación LTV actual promedio ponderado es de 59,92%. Bogotá 39,75% DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA Cali 9,74% Fuente: Red Multibanca Colpatria Otras 20,22% V/cencio 5,22% B/manga Cúcuta 4,30% 3,80% Pereira 2,19% C/gena 2,46% Armenia 2,48% Soacha 2,73% Medellín B/quilla 3,34% 3,78% Tal como lo muestra la gráfica anterior, la descomposición del portafolio por ciudades revela que el 39,75% corresponde a inmuebles ubicados en Bogotá, mientras que el 9,74% corresponde a Cali, el 5,22% a Villavicencio, el 4,30% a Bucaramanga y el 40,99% restante está distribuido en un total de 80 ciudades. El plazo original promedio ponderado del portafolio es de 171,8 meses, mientras que la edad restante promedio ponderado es de 102,2 meses. La altura de mora promedio de la cartera titularizada es de 6,7 días. Adicionalmente, cada crédito de la cartera a titularizar ha registrado como máximo una mora de sesenta días en los últimos doce meses. La selección de la cartera que constituye la garantía específica de la emisión contó con el apoyo técnico de Fannie Mae, una compañía privada estadounidense dedicada a la titularización de cartera hipotecaria y a proveer recursos a la banca hipotecaria. Fannie Mae realizó un análisis de la capacidad operativa, administrativa y tecnológica de la Red Multibanca Colpatria y una evaluación de su administración de riesgos. Dicho análisis y evaluación arrojó resultados satisfactorios que confirman la capacidad operativa y administrativa de Colpatria como emisor de los Bonos Hipotecarios Estructurados y como administrador de la cartera subyacente. Estructura de la emisión Los Bonos Hipotecarios Estructurados Colpatria estarán respaldados por créditos hipotecarios emitidos y administrados por Colpatria, tal y como los dispone la Ley 546 de Dicha cartera, la cual conforma la Garantía Específica de los Bonos, deberá ser marcada y no podrá ser vendida, cedida, transferida, ni empleada como garantía. Aparte de la Garantía Específica, los Bonos cuentan con dos mecanismos de apoyo crediticio, representados por un sobrecolateral del activo subyacente y un Fondo de Reserva, y con una Garantía Parcial otorgada por el BID. Adicionalmente, la estructura de la emisión contempla el monitoreo de una serie de eventos encaminados a detectar tempranamente el deterioro de la calidad crediticia del emisor y, de manera especifica, de la calidad de sus activos, así como el incumplimientos en el suministro de información y de aquellas actividades relacionadas con la administración de la cartera hipotecaria por parte de Colpatria. Lo anterior tiene como objetivo activar una serie de acciones que buscan garantizar el pago de los Bonos. Sobrecolateral El sobrecolateral corresponde a un mayor valor de la cartera marcada frente al moto total de la emisión. El valor total de la cartera marcada es de 1,337 millones de UVRs, lo que equivale a un sobrecolateral del 25%, o 267 millones de UVRs. Fondo de Reserva En el momento de la emisión de los Bonos, se constituirá el Fondo de Reserva con un monto equivalente al primer pago de capital e intereses, el cual deberá ser administrado por la entidad fiduciaria designada, es decir, Helm Trust. Ante un Evento de Activación, este monto se incrementará hasta el equivalente a los siguientes 3 pagos de capital e intereses y ante un Evento de Incumplimiento Grave se deberá incrementar el valor del Fondo de Reserva hasta Análisis Crediticio BONOS HIPOTECARIOS ESTRUCTURADOS COLPATRIA BHEC 3

4 un monto equivalente a los siguientes 4 pagos de capital e intereses. Los montos depositados en Fondo de Reserva serán empleados únicamente para cubrir defectos de flujo de caja y atender el pago de capital e intereses de los Bonos Hipotecarios adeudados en una Fecha de Pago. Esto quiere decir que no podrán ser empleados para realizar prepagos de capital y que únicamente deberán cubrir lo adeudado según la tabla de Amortización. Es obligación de la Entidad Fiduciaria reponer los montos así utilizados empleando los flujos recaudados provenientes de la cartera. Evento de Incumplimiento del Contrato de Administración de Cartera El Contrato de Administración de Cartera establece las obligaciones del administrador de la cartera, en este caso, Colpatria. Un incumplimiento de sus obligaciones como administrador de la cartera genera un Evento de Incumplimiento del Contrato de Administración de Cartera. Ante un Evento de Incumplimiento del Contrato de Administración de Cartera, la Asamblea General de Tenedores y el BID podrán decidir la cesión del Contrato de Administración de Cartera a un tercero. Evento de Incumplimiento del Reglamento Serán considerados Eventos de Incumplimiento del Reglamento los siguientes: La adopción por parte de Superintendencia de cualquiera de las medidas preventivas contenidas en el artículo 113 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. La Superintendencia Bancaria ordena una medida de recuperación de Colpatria conforme lo establecido en el Decreto 2817 de 2000 expedido por el Presidente de la República. El incumplimiento del Contrato de Administración de Cartera, el cual no sea remediado dentro del plazo establecido para tal efecto. Colpatria venda una parte sustancial de sus activos a una persona. El incumplimiento por parte de Colpatria de cualquiera de las obligaciones del Reglamento de Emisión, el cual no sea remediado dentro del plazo establecido para tal efecto en el Reglamento mismo. Un Evento de Incumplimiento del Reglamento conlleva directamente a un Evento de Activación tal y como se describe a continuación. Evento de Activación Serán considerados Eventos Activación cualquiera de los siguientes: Si se presenta un Evento de Incumplimiento del Reglamento. Si alguna de las declaraciones, representaciones y garantías dadas por Colpatria resultan ser falsas o incompletas. El incumplimiento por parte de Colpatria de pagar la Comisión de la Garantía BID. Si la tasa de incumplimiento de los créditos excede durante tres meses consecutivos el 18%. Este porcentaje se calculará mensualmente dividiendo el monto de la cartera que cayó en una cuota vencida durante el período evaluado, entre el saldo de la cartera vigente en el período inmediatamente anterior. Si el monto total de los créditos hipotecarios marcados es menor al 118% del saldo pendiente de los Bonos. Si Colpatria incumple con la obligación de mantener los siguientes compromisos financieros: Colpatria mantendrá una la calificación dentro del rango AA por parte de la Calificadora de Valores, durante el término de la emisión. Un índice mínimo de solvencia equivalente a 9% en cumplimiento de las normas establecidas por la Superintendencia Bancaria de Colombia, o aquel índice que sea establecido por dicha entidad en el futuro, durante el término de la emisión. Los índices mínimos de provisiones, tanto los generales como los específicos para cada clase de activos de Colpatria, en cumplimiento con las normas establecidas por la Superintendencia Bancaria de Colombia, durante el término de la emisión. Dar cumplimiento a los programas de apoyo crediticio ofrecidos por el Gobierno Nacional a través del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- Fogafin durante el término de la emisión. A la ocurrencia de un Evento de Activación, Colpatria deberá depositar en el Fondo de Reserva los montos adicionales necesarios tales que el valor total del Fondo equivalga a los siguientes tres (3) pagos de capital e intereses de acuerdo con la tabla de amortizaciones de los Bonos. Para cumplir con esta obligación Colpatria cuenta con un plazo máximo de quince (15) calendario, de lo contrario se determinará un Evento de Incumplimiento Grave. De la misma manera, si no corrige la situación que dio a lugar al Evento de Activación dentro de un plazo máximo de treinta (30) días calendario, se determinará un Evento de Incumplimiento Grave y Colpatria deberá cumplir con las obligaciones que se deriven del mismo. Análisis Crediticio BONOS HIPOTECARIOS ESTRUCTURADOS COLPATRIA BHEC 4

5 Evento de Incumplimiento Grave Se considerará que existe un Evento de Incumplimiento Grave cuando ocurra uno de los siguientes eventos: La Superintendencia Bancaria decreta la toma de posesión de Colpatria. La efectividad, validez o ejercicio de los derechos de los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados o el BID en relación con los Documentos del Proceso de Emisión, incluyendo sin limitación el derecho de BID de recibir el reembolso de los pagos que realice bajo la Garantía BID junto con los intereses correspondientes de acuerdo con lo establecido en el presente Reglamento de Emisión, sea cuestionada, o cualquiera de tales derechos sea declarado inválido o sin efecto, o su aplicación sea suspendida en cualquier forma. El incumplimiento de mantener la Documentación de Originación debidamente segregada y custodiada. Cualquiera de los Documentos de la Emisión sean declarados inválidos o sin efecto o su aplicación sea suspendida por una autoridad competente. La ocurrencia de un Evento de Activación, el cual no sea solucionado o remediado dentro de un plazo máximo de sesenta días calendario contados a partir de la notificación de la ocurrencia de dicho Evento de Activación El incumplimiento por parte de Colpatria de su obligación de depositar el Monto de Reserva Original o los Montos Adicionales de Reserva bajo un Evento de Activación. A la ocurrencia de un Evento de Incumplimiento Grave, Colpatria deberá depositar en el Fondo de Reserva los montos adicionales necesarios tales que el valor total del Fondo equivalga a los siguientes cuatro (4) pagos de capital e intereses de acuerdo con la tabla de amortizaciones de los Bonos. Adicionalmente, Colpatria se obliga a depositar en la Cuenta de Recaudo, administrada por la entidad fiduciaria, todos los flujos recaudados provenientes de la cartera marcada. Con estos recursos se deberá constituir el monto de reserva adicional requerido, en el caso en que este no haya sido constituido anteriormente, y se atenderán los pagos de principal e intereses de los Bonos. En el caso de que el evento que dio origen a la ocurrencia del Evento de Incumplimiento Grave cese o sea remediado, cesará la obligación de Colpatria de depositar los flujos recaudados en la Cuenta de Recaudo. Los montos de reserva adicionales no serán devueltos a Colpatria, solo le serán devueltos los excesos que se presenten porque la sumas depositas sean superiores a los cuatro (4) pagos siguientes. Únicamente podrán ser devueltos a Colpatria, previa decisión del BID y de los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados que representen el 51% del capital de los Bonos Hipotecarios Estructurados, los Montos Adicionales de Reserva depositados ante un Evento de Activación o un Evento de Incumplimiento Grave generado por: La no presentación por parte de Colpatria de los Reportes de Movimiento Mensual, que constituyan un Evento de Incumplimiento del Reglamento, o La no presentación de la información que conforme a este Reglamento Colpatria debe presentar y que constituyan Eventos de Incumplimiento del Reglamento; Evento de Liquidación Ante un Evento de Liquidación de Colpatria, se constituirá una universalidad de propiedad de los tenedores de bonos con la cartera marcada y con las garantías que amparen a los Bonos. Dicha universalidad no constituirá parte de la prenda general de los acreedores del emisor conforme lo estipula la Ley 546 de La entidad fiduciaria continuará atendiendo los pagos de los Bonos con los recursos de la Cuenta de Recaudo y del Fondo de Reserva mientras la Superintendencia de Valores convoca a los tenedores para que estos determinen como continuar con el pago de los Bonos. Una vez hayan sido convocados a asamblea, los tenedores de los Bonos dispondrán de noventa (90) días calendario para decidir, ya sea sobre la enajenación de los créditos y el correspondiente prepago total de los Bonos, o sobre la cesión a otro establecimiento de crédito o a una sociedad fiduciaria en su calidad de administradora de patrimonios autónomos, del contrato de administración de los Bonos, incluyendo la cesión de los créditos y de sus respectivas garantías, y la entrega de los fondos recaudados. Si la asamblea de tenedores no llega a una decisión antes del plazo establecido, estos renuncian a la cartera marcada y la universalidad que esta conforma como fuente de pago de los Bonos y pasa a ser parte de los acreedores de Colpatria. Cuando la decisión de los tenedores en un Evento de Liquidación consista en la cesión del contrato de administración de cartera, y los flujos recaudados y los recursos del Fondo de Reserva no sean suficientes para la atención de los Bonos, se activará la garantía parcial del BID. Análisis Crediticio BONOS HIPOTECARIOS ESTRUCTURADOS COLPATRIA BHEC 5

6 Garantía Parcial del BID El valor de la Garantía Parcial otorgada por el BID es de hasta por un monto equivalente al 10% del saldo de capital de la emisión. La Garantía Parcial se ejerce únicamente cuando sucedan los siguientes eventos: Colpatria se liquida de manera no voluntaria Los tenedores de los Bonos eligen el activo subyacente o cartera como fuente pago única y ceden el contrato de administración de la misma. El flujo proveniente de la cartera no es suficiente para el pago del servicio de los Bonos y el Fondo de Reserva se ha agotado. Los montos desembolsados bajo la Garantía del BID que le hayan sido reembolsados por Colpatria o la Universalidad no reestablecerán el monto máximo de la Garantía. Una vez el BID haya desembolsado los recursos faltantes para cubrir el Flujo Requerido en una determinada fecha de pago, el monto máximo de la Garantía se verá reducido proporcionalmente. Independientemente de la obligación de la Universalidad y de Colpatria de rembolsar al BID las sumas pagadas por concepto de la Garantía, el BID se subrogará automáticamente en los derechos de los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados respecto de las sumas pagadas por BID bajo la Garantía. La Garantía del BID se terminará automáticamente ante cualquiera de los siguientes eventos: Si transcurren 90 días contados a partir de la ocurrencia de un Evento de Liquidación por la toma de posesión para liquidación de Colpatria por parte de la Superintendencia Bancaria de conformidad con la normatividad aplicable, sin que los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados hayan tomado la Decisión en Evento de Liquidación consistente en la cesión del Contrato de Administración de Cartera. Si transcurren 30 días a partir de la fecha en que la Universalidad haya pagado a los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados la totalidad de las sumas debidas por capital e intereses sobre los Bonos Hipotecarios Estructurados. El Representante Legal de los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados realice u omita cualquier acto sin obtener el consentimiento de BID, cuando de conformidad con el Presente Reglamento de Emisión, dicho consentimiento sea requerido. Si se da un Cambio de Control de Colpatria favor de una autoridad gubernamental. Adicionalmente, el BID tendrá derecho de declarar la terminación de Garantía ante cualquiera de los siguientes eventos: Cuando Colpatria sea disuelta o liquidada por la decisión de sus accionistas o como resultado de cualquier acción voluntaria tomada por los accionistas de Colpatria. Cuando las partes o beneficiarios de cualquier Documento del Proceso de Emisión acuerden modificar o modifiquen dicho documento o contrato sin el consentimiento previo del BID, incluyendo el Reglamento de Emisión, el Contrato de Administración de Cartera, el Contrato de Fiducia Mercantil, y el Contrato de Representación de Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados. Cuando la efectividad, validez o ejercicio de los derechos de los Tenedores de Bonos Hipotecarios Estructurados o del BID, en relación con los Documentos del Proceso de Emisión sea cuestionada, o cualquiera de tales derechos sean declarados inválidos y sin efecto o su aplicación sea suspendida en cualquier forma.. El Banco Interamericano de Desarrollo es la más grande y antigua institución de desarrollo regional. Fue establecido en diciembre de 1959 con el propósito de contribuir a impulsar el progreso económico y social de América Latina y el Caribe. En la actualidad cuenta con la máxima calificación internacional para su endeudamiento de largo plazo, AAA y Aaa, otorgada por Standard & Poors, FitchRatings y Moody s. Mayores riesgos El principal riesgo asociado a las titularizaciones de cartera hipotecaria consiste en la posibilidad de que se presenten incrementos en moras y pérdidas de la cartera de créditos titularizados, producto de una severa recesión económica. Condiciones económicas adversas pueden elevar significativamente las tasas de mora e La calificación de riesgo crediticio de Duff & Phelps de Colombia S.A. es una opinión y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión. La información ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por consiguiente la firma no se hace responsable por errores, omisiones o por los resultados obtenidos del uso de esta información. incumplimiento, lo cual conllevaría a bajos recaudos. Análisis Crediticio BONOS HIPOTECARIOS ESTRUCTURADOS COLPATRIA BHEC 6