«... presenta ante esta entidad de control varios interrogantes relacionados con el crédito para vivienda.

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1 CRÉDITO DE VIVIENDA - INTERESES SEGUROS EN CRÉDITOS DE VIVIENDA BENEFICIO DE REBAJA DE INTERESES - REESTRUCTURACIÓN Concepto del 28 de junio de Síntesis: Las tasas máximas de interés remuneratorio que pueden cobrar las entidades financieras en los créditos hipotecarios de vivienda se fijan, a partir del 2000, por la Junta Directiva del Banco de la República. Si los créditos están pactados en UVR, se denomina en UVR el valor del saldo insoluto por capital y sobre éste se liquidan los intereses corrientes del equivalente a la tasa pactada que para el cobro se calculan en pesos igual que las primas de seguro y administración del crédito. Las compañías de seguros están facultadas para seleccionar y asumir, autónomamente, los riesgos objeto de aseguramiento, con excepción de aquellos que de acuerdo con la misma ley resultan de expedición obligatoria. En los créditos de vivienda existe la obligación de tener asegurados los inmuebles contra los riesgos de incendio y terremoto, no el seguro de vida deudor, el cual es una seguridad adicional, contando el deudor con la libertad de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja, con la cobertura y condiciones exigidas por el establecimiento de crédito. Las entidades vigiladas por este organismo de control deben informar a sus clientes la forma como evoluciona el crédito. En la Circular Externa 068 de 2000, recogida por la Circular 085 de 2000, se autorizaron de manera general los sistemas de amortización a los que debían adecuarse todas las obligaciones de vivienda vigentes como nuevas- a partir del 15 septiembre de En la medida en que la disminución de las tasas de interés no es una obligación de carácter legal, sino un acto de mera liberalidad de la institución, la Superintendencia Financiera no tiene competencia legal para obligar a las entidades financieras a extender los beneficios a todos sus deudores hipotecarios o para señalar las condiciones en las cuales consideran pertinente otorgar ese beneficio para los créditos atendidos al día. Es la entidad financiera la que debe analizar las condiciones individuales de cada deudor (disminución de la capacidad de pago, divorcio, retiro de trabajo, etc.), a fin de determinar si procede o no a la reestructuración de la obligación. «... presenta ante esta entidad de control varios interrogantes relacionados con el crédito para vivienda. Sin embargo, antes de proceder a resolver sus inquietudes nos permitimos manifestarle que la función de esta Superintendencia de atender las consultas formuladas por los ciudadanos en relación con las materias a su cargo debe desarrollarse con arreglo al objetivo que persigue el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, cual es de procurar que la autoridad emita una opinión de orden didáctico para orientar al peticionario. En tal sentido, es oportuno advertir que no se encuentra entre las facultades atribuidas por la ley a esta Entidad de control y vigilancia el definir ni interpretar el alcance de los derechos, deberes, responsabilidades y efectos de las obligaciones que atañen a la relación contractual en que sea parte una institución sometida a su supervisión y menos aún el de resolver las controversias que se encuentren adelantando ante la justicia ordinaria. Adicionalmente y como quiera que en varios apartes de su comunicación solicita la expedición de certificaciones sobre los conceptos consultados, le informamos que la Superintendencia Financiera en su calidad de entidad de carácter público solo puede realizar aquellas funciones para las cuales ha sido expresamente autorizada por el ordenamiento jurídico que rige su actividad, como consecuencia directa del principio de legalidad inherente al estado de derecho consagrado en nuestra Constitución Política. Dentro de este orden de ideas, me permito informarle que el numeral 2 del artículo 1 del Decreto 3552 de 2005, señala taxativamente las funciones de certificación y publicidad de la Superintendencia Financiera en los siguientes términos: 2. Funciones de certificación y publicidad. La Superintendencia Bancaria tendrá las siguientes funciones de certificación y publicidad:

2 a) De acuerdo con las modalidades propias de la naturaleza y estructura de las entidades sometidas a su inspección y control permanentes, expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 74 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero; b) Certificar las tasas de interés bancario corriente correspondientes a las distintas modalidades de crédito que determine el Gobierno Nacional, mediante normas de carácter general. Esta función se cumplirá con base en la información financiera y contable que le sea suministrada por los establecimientos de crédito, analizando la tasa de las operaciones activas mediante técnicas adecuadas de ponderación, y se cumplirá con la periodicidad que recomiende la Junta Directiva del Banco de la República. Las tasas certificadas por la Superintendencia Bancaria se expresarán en términos efectivos anuales y regirán a partir de la fecha de publicación del acto correspondiente; c) Certificar, de conformidad con el artículo 305 del Código Penal, la tasa de interés bancario corriente que para el período correspondiente estén cobrando los bancos, y d) Publicar u ordenar la publicación de los estados financieros de las entidades sometidas a su control y vigilancia, así como de los ajustes o rectificaciones a tales estados financieros que ordene la Superintendencia Bancaria. Igualmente podrá publicar u ordenar la publicación de los indicadores de las instituciones vigiladas. Como consecuencia de lo expuesto, las respuestas que a continuación encontrará tienen un alcance netamente informativo y de ninguna manera pueden ser consideradas como certificadas por la Superintendencia Financiera. Efectuadas las precisiones conceptuales necesarias a continuación procedemos a atender su petición en el mismo orden planteado en ella: 1 -. Cuando los bancos ofrecen el sistema de créditos bajo el slogan (sic) CASA PROPIA PARA TODOS (CPT) con la modalidad de crédito con bajos intereses (10% anual por ejemplo), es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, aclare si a los créditos se les aplica la CORRECCIÓN MONETARIA (UVR-PESOS) sobre las sumas del capital prestado, las sumas cobradas por intereses, las sumas cobradas por tasa de seguros, sumas cobradas por concepto de administración del crédito (gastos de cobranza, honorarios de abogado, etc) En cuanto a los créditos para vivienda que de manera rimbombante se anuncian por los medios de comunicación (CARACOL-RCN-EL TIEMPO-EL ESRACTADOR, ETC), con la ENGAÑOSA ILUSIÓN DE CASA PROPIA PARA TODOS (CPT), que son ofrecidos en pesos, es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, indique, si al crédito EN PESOS SE LE APLICA LA CORRECCIÓN MONETARIA (INFLACIÓN), y de ser así, indicar que FÓRMULA MATEMÁTICA FINANCIERA SE UTILIZA POR PARTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA (BANCO) PARA LIQUIDAR LA CORRECCIÓN MONETARIA SOBRE EL CAPITAL PRESTADO, LOS INTERESES, LA TASA DE SEGURO, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CRÉDITO, ETC. Respuesta. Atendemos las dos preguntas transcritas en una sola respuesta, toda vez que los temas consultados se encuentran necesariamente ligados. Sobre el particular, le informamos que se considera que uno de los propósitos principales de la Ley 546 de 1999 fue el de crear un sistema de financiación de vivienda a largo plazo ligado al Índice de Precios al Consumidor, concepto bajo el cual se creó la UVR y se buscó que por regla general todos los créditos de este tipo se denominaran en Unidades de Valor

3 Real (UVR) y sólo de manera excepcional en pesos, en cuyo caso deberían sujetarse a las condiciones señaladas en la misma ley. De las diferentes normas expedidas en relación con el tema de crédito de vivienda, se deduce que por disposición legal todos los créditos de vivienda, inclusive los desembolsados antes de la vigencia de la Ley 546 de 1999 y los pactados en pesos, se entenderán por su equivalencia en UVR. En cuanto a las tasas máximas de interés remuneratorio que pueden cobrar las entidades financieras en los créditos hipotecarios de vivienda denominados en pesos, es preciso indicar que sólo a partir del 3 de septiembre del 2000 existe un tope máximo establecido por la Junta Directiva del Banco de la República, en cumplimiento del fallo C-955 del 2000 de la Honorable Corte Constitucional. Por lo anterior en la Resolución 14 del 2000 expedida por la Junta Directiva del Banco de la República se estableció: Artículo 1º. LÍMITES MÁXIMOS A LAS TASAS DE INTERÉS DE CREDITOS EN UVR. La tasa de interés remuneratoria de los créditos de vivienda individual a largo plazo y de los créditos para financiar proyectos de construcción de vivienda denominados en UVR no podrá exceder de 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionales a la UVR. Artículo 2º. LÍMITES MÁXIMOS A LAS TASAS DE INTERÉS DE CREDITOS EN MONEDA LEGAL. Para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija que se otorguen a partir de la presente resolución, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento del contrato. Para los créditos de que trata el anterior inciso perfeccionados antes de la vigencia de la presente resolución, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12 meses contados a partir del 3 de septiembre de Para los efectos de este artículo se utilizará la variación de la UVR calculada conforme al decreto 856 de Es de anotar que conforme a lo previsto en el parágrafo del artículo 28 de la Ley 546 de 1999, para toda la vivienda de interés social la tasa de interés remuneratoria no podrá exceder de once (11) puntos durante el año siguiente a la vigencia de la presente ley. Una vez establecidos estos marcos conceptuales de carácter general, nos permitimos manifestarle que si los créditos están pactados y diseñados en UVR, se denomina en UVR el valor del saldo insoluto por capital. Sobre dicho saldo se liquidan los intereses corrientes del equivalente a la tasa pactada con la entidad financiera, los cuales para el cobro respectivo se calculan en pesos; idéntica apreciación proceden frente a los cobros por concepto de primas de seguro y administración del crédito (gastos de cobranza, honorarios de abogado), los cuales deben estar calculados en pesos. En relación con su segunda pregunta, conviene precisar que para créditos denominados en pesos, a tasa nominal fija, otorgados a partir de la fecha indicada, de conformidad con el artículo 2º de la Resolución 14 del 2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, es decir 13.92% efectivo anual, adicionado con la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionarse el contrato. Es decir, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13,92% + la variación de la UVR de los últimos 12 meses = tasa efectiva anual.

4 3 -. Que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, certifique el valor de la prima por concepto de seguros de terremoto, incendio, seguro de vida (invalidez y/o muerte del deudor) para todos los efectos legales de la aplicación del seguro. La superintendencia deberá determinar la manera como se aplica el seguro y el costo de la prima de seguros, toda vez que las entidades financieras, en EJERCICIO DEL PODER DOMINANTE, que lo tienen de manera descomunal, pueden a su arbitrio indicar a quien se le puede asegurar como deudor y a quien no asegurar, y en efecto debe indicar la manera como puede la entidad financiera dosificar el costo de los seguros del crédito para vivienda, que resulta sobre manera unos créditos arbitrarios y descomunales en contra del deudor bancario de crédito para vivienda popular. Respuesta. A título informativo le manifestamos en primer término que las entidades aseguradoras son quienes expiden las pólizas de seguros con los cuales se amparan tanto los bienes dados en garantía, como la vida y capacidad de trabajo de un deudor. Dentro del mercado financiero Colombiano ellas son las encargadas de evaluar a cada posible asegurado a partir de parámetros técnicamente establecidos y determinar si asume el riesgo de asegurar a una persona o si por el contrario no lo considera apropiado, de tal suerte que son ellas quienes autónomamente deciden si aceptan o rechazan el otorgamiento de un seguro a un cliente determinado y no los bancos como se afirma en su comunicación. En efecto, las disposiciones legales que regulan la actividad de las compañías de seguros que operan en Colombia consagran como regla general la facultad de estas entidades de seleccionar y asumir, en forma autónoma, los riesgos objeto de aseguramiento, con excepción de aquellos que de acuerdo con la misma ley resultan de expedición obligatoria, como es el caso del seguro obligatorio de accidentes de tránsito, donde el artículo 192 numeral 1 inciso 3 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, dispone para las entidades aseguradoras autorizadas para expedirlo, la obligación de otorgarlo sin restricción alguna. El artículo 1056 del Código de Comercio, disposición de carácter general vigente desde 1971 año en que se expidió el Decreto Ley 410, establece que Con las restricciones legales, el asegurador podrá, a su arbitrio, asumir todos o algunos de los riesgos a que estén expuestos el interés o la cosa asegurados, el patrimonio o la persona del asegurado. La disposición transcrita reconoce la posibilidad que tienen las compañías de seguros de seleccionar los riesgos de acuerdo con la experiencia obtenida en el desarrollo de su actividad y, en esta medida, decidir de manera autónoma asumirlos si legal, técnica y económicamente resulta una operación factible o, por el contrario, abstenerse de hacerlo. Se concluye entonces que al no existir un régimen legal que las conmine a expedir las pólizas por usted citadas, las aseguradoras gozarían de plena autonomía para el efecto. En cuanto al valor de la prima, le informamos que este lo establecen las compañías de seguros, para cada caso concreto, dependiendo de la cuantía del riesgo y de la probabilidad de ocurrencia del siniestro. Es decir, el valor de la prima se establece para cada caso, de forma directamente proporcional al riesgo que asume la compañía de seguros. 4 -.La SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA debe y tiene que CERTIFICAR si los anuncios publicitarios de los bancos, ofreciendo créditos para vivienda, no tienen contenido de publicidad engañosa; es decir no se trata de publicidad engañosa que de cualquier manera, incluida su presentación induce o puede inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico, o que silencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios cuando dicha omisión induzca a error de los destinatarios, en este caso de CREDITOS PARA VIVIENDA POPULAR, que en efecto, deba señalarse si la entidad financiera silencia o no DATOS FUNDAMENTALES EN LA MODALIDAD DE CRÉDITO, tales como LA CORRECCIÓN MONETARIA SOBRE EL CAPITAL PRESTADO, LOS INTERESES, LA TASA DE SEGURO, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CRÉDITO, ETC.

5 Respuesta. En relación con su inquietud, además de reiterarle que los hechos descritos en su petición no pueden ser materia de certificación por parte de esta Superintendencia, nos permitimos manifestarle que los anuncios publicitarios a que alude su pregunta, tienen por objeto difundir en el público la existencia de los nuevos sistemas crediticios diseñados por cada institución bancaria para su clientela. Con esta información, se pretende que las personas interesadas en tales sistemas se acerquen a las entidades financieras con el fin de obtener toda la información relacionada con cada plan y su aplicabilidad para cada caso en particular. Los anuncios publicitarios por naturaleza, son mensajes cortos en los cuales se comunica una idea o se promociona un producto y por lo tanto no se puede pretender que en ellos se expliquen todos y cada uno de los factores económicos y las características que definen tal producto. Es la forma que tienen los comerciantes a su alcance para promover de modo inmediato la transmisión de mensajes e imágenes con fines comerciales o de recordación. En todo caso, teniendo en cuenta que la Superintendencia Financiera ha impartido instrucciones a las instituciones vigiladas en el Capítulo VI de la Circular Externa 007 de 1996, con el fin de evitar que sus mensajes publicitarios induzcan a error a los usuarios del sistema, cualquier reparo que usted tenga en punto a un mensaje en particular, puede presentarlo ante la Delegatura para Intermediarios Financieros de esta Superintendencia, dependencia encargada específicamente de los controles sobre publicidad y anuncios comerciales. 5.- APLICACIÓN DE LA TASA DE SEGUROS EN CRÉDITOS PARA VIVIENDA POPULAR: Se solicita a la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA la manera los bancos deben aplicar el numeral 10 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, ya que la mencionada norma indica que el crédito para vivienda debe estar asegurado contra los riesgos que determine el Gobierno Nacional, toda vez que hay entidades financieras que en los mencionados créditos facturan en contra del deudor hasta 30 tipos de riesgos, incluso, para viviendas ubicadas en Bogotá, se ha llegado el caso de facturar pólizas de seguros maremoto, cuando la ciudad está a 2600 metros sobre el nivel del mar. Algunas entidades facturan póliza de seguro de desempleo, frente a otras que no facturan tales costos. En otras situaciones, los Bancos no facturan póliza de seguro de vida sin que se pueda entender cuales son las variables para determinar con precisión tales costos. Respuesta. En punto a este tema, nos permitimos informarle que en materia de vivienda, la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, estableció normas generales y señaló los criterios a los cuales debía sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especial de financiación de vivienda individual a largo plazo y para determinar condiciones especiales para la vivienda de interés social urbana y rural. El artículo 17 de la citada ley, fijó las condiciones de los créditos de vivienda individual a largo plazo, consagrando entre otros requisitos, en el numeral 10, que dichos créditos debían estar asegurados contra los riesgos que determinara el Gobierno Nacional. Posteriormente el Decreto 145 del 4 de febrero de 2000, dispuso en su artículo 1, literal c), que en los créditos de vivienda individual a largo plazo que otorgaran los establecimientos de crédito, los inmuebles financiados debían encontrarse asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto. Lo anterior se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, según el cual, Los inmuebles de propiedad de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria y aquellos que les sean hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, deberá asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede en su caso. (Negrilla ajena al texto)

6 De acuerdo con lo anterior, en los créditos de vivienda, existe la obligación de tener asegurados los inmuebles contra los riesgos de incendio y terremoto. No ocurre lo mismo con el seguro de vida deudor, el cual es considerado una seguridad adicional de los créditos que otorgan los establecimientos de crédito, contando el deudor con la libertad de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja, con la cobertura y demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito. Lo anterior, teniendo en cuenta las instrucciones impartidas por esta Superintendencia en la Circular Básica Jurídica 007 de 1996, Título Tercero, numeral , en desarrollo de la facultad conferida en el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, frente a las condiciones que deben contener como mínimo los contratos de mutuo o pagaré: Condiciones uniformes Todo contrato de mutuo o pagaré debe contener como mínimo las siguientes estipulaciones: ( ) g. Los seguros necesarios para garantizar el cubrimiento de los riesgos de incendio y terremoto a los que está expuesto el inmueble financiado, así como los seguros definidos en los manuales de crédito de las instituciones financieras, particularmente el seguro de vida deudores. En todo caso se deberá indicar la libertad que tiene el deudor de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja y la cobertura y demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito (Negrilla ajena al texto) De igual manera, el numeral 2 del artículo 120 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, establece unos límites para efectos de fijar el valor asegurado en las pólizas de incendio y terremoto y de vida del deudor, disponiendo al respecto lo siguiente: Artículo 120. NORMAS APLICABLES A LAS OPERACIONES ACTIVAS DE CRÉDITO. ( ) 2. Condiciones de los créditos de largo plazo para vivienda. ( ) En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble; y en los seguros de vida del deudor, el valor asegurado no excederá el del saldo insoluto del crédito. En todos los casos el deudor deberá recibir un certificado individual y copia de las condiciones del contrato de seguro con la estipulación de la tarifa aplicable. La factura de cobro del crédito presentará por separado en moneda corriente la liquidación de las primas como obligación independiente de los cobros referentes al crédito de largo plazo. En conclusión, para los créditos de vivienda, existe la obligación de asegurar los inmuebles contra los riesgos de incendio y terremoto, pero no de otorgar un seguro de vida. Lo anterior no obsta para que el establecimiento de crédito, dentro de sus manuales de crédito, establezca la obligación para el deudor de tomar un seguro de vida deudores, el cual, como ya se expresó podrá ser contratado con cualquier compañía de seguros que escoja el deudor, con la cobertura y demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito. Ahora en bien en cuanto a su afirmación según la cual las entidades bancarias inducen a los deudores de Bogotá a asegurar los inmuebles por maremoto, esta Superintendencia le informa

7 que usted tiene el derecho de abstenerse de tomar tal póliza y por consiguiente de abstenerse de cancelar su valor. El relación con el seguro de desempleo, resaltamos que se trata de una seguridad adicional que otorgan algunas compañías de seguros y que tiene por objeto asegurar a los empleados deudores el pago de las cuotas de su crédito durante un término que establece la misma póliza, cuando el beneficiario del seguro pierde su trabajo. En la medida en que esta póliza no es de carácter obligatorio, forma parte de la estructura crediticia únicamente de las entidades financieras que así lo establezcan sus reglamentos de crédito LA PRIMERA CUOTA Y LA PUBLICIDAD ENGAÑOSA: Se anuncia por los medios de comunicación, de manera alienante que Es necesario tener en cuenta que la primera cuota no puede superar el 30 por ciento de los ingresos del solicitante, sobre esta base se debe escoger la opción de pago más conveniente. En consecuencia, es importante que la SUPERINTENDENCIA, certifique si la SEGUNDA CUOTA puede superar el 50% por ciento de los ingresos de la persona, y si de ahí en adelante, es decir de la tercera cuota y hasta el infinito puede la entidad financiera (Banco), a su arbitrio y en uso de su descomunal poder dominante, facturar una cuota que supere el 100 por ciento de los ingresos de la persona como cuota mensual. Respuesta. La legislación establece el control que debe verificarse respecto de la primera cuota, pero este tope no se predica respecto de las cuotas restantes. Es importante señalar que el crédito es proyectado con base en los ingresos que reporta el deudor en la solicitud de crédito, de acuerdo con el plazo, el monto, la tasa de interés y el sistema de amortización escogido. No obstante lo anterior, respecto a la información sobre la proyección de un crédito de vivienda otorgado por una entidad financiera, el artículo 20 de la Ley 546 de 1999 señaló: Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período, todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicará necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Así mismo, el artículo 21 de la misma normatividad prevé que Los establecimientos de crédito deberán suministrar información cierta, suficiente, oportuna y de fácil comprensión para el público y para los deudores respecto de las condiciones de sus créditos, en los términos que determine la Superintendencia Bancaria. Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información en las condiciones del presente artículo. En desarrollo de lo anterior, el numeral 6 de la Circular Básica Jurídica expedida por esta Superintendencia (Circular Externa 007 de 1996) establece: En cumplimiento de los artículos 20 y 21 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, las entidades destinatarias de este instructivo deberán remitir a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda vigentes y para los nuevos que se otorguen, una información clara, cierta, comprensible y oportuna respecto de las condiciones de sus créditos, de manera tal que el usuario conozca suficientemente la operación del sistema, la composición de las cuotas, el comportamiento del crédito durante su vigencia y las consecuencias de su incumplimiento.

8 Dicha información será suministrada al público y a los deudores al momento de ofrecer el producto y, a partir del otorgamiento del préstamo, será remitida a los mismos durante el primer mes de cada año calendario, en los términos del artículo 20 citado, sin perjuicio de que pueda ser solicitada por el deudor en cualquier momento durante la vida del crédito. ( ) 6.2 Extractos Los extractos suministrados a los clientes por parte de los establecimientos de crédito deberán detallar de manera precisa el nombre del titular, número de crédito, sistema de amortización, tasa de interés pactada y cobrada en el correspondiente período expresada en términos efectivos anuales aún cuando se haya pactado en términos nominales, cotización de la UVR, fecha de corte de la obligación y fecha límite de pago, número de la cuota que se cancela, número de cuotas pendientes para el pago total del crédito, plazo inicial del mismo, saldo de la obligación y la discriminación del pago anterior indicando el monto amortizado a capital, intereses corrientes y de mora, si es del caso, así como los pagos efectuados por concepto de seguros. Las cifras que se incluyan en el extracto deberán reflejarse en UVRs y en pesos, si la obligación se encuentra denominada en UVRs. 6.3 Anualmente Con el objeto de que los deudores de créditos de vivienda cuenten con los elementos de juicio necesarios a que se refiere el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, los establecimientos de crédito deberán remitir dentro del primer mes de cada año la siguiente información: El comportamiento histórico del crédito indicando para el año inmediatamente anterior cómo se aplicaron los abonos a capital (en UVR y en pesos), los valores por concepto de seguros (incendio, terremoto, vida, etc.), los correspondientes a intereses y el saldo de la obligación (en UVR y en pesos). Una proyección del crédito para el año en curso, con las indicaciones señaladas en el subnumeral de este capítulo. En los casos en que la proyección del año anterior no coincida con el comportamiento real del crédito durante ese período, el establecimiento de crédito podrá acompañar una explicación de las causas que dieron origen a tal situación (se subraya). Frente a todo lo anterior, resulta viable concluir que las entidades vigiladas por este organismo de control deben informar a sus clientes la forma como evoluciona el crédito, según los parámetros antes señalados y en los términos y condiciones aquí previstos SISTEMA DE AMORTIZACIÓN: Es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, nos indique el sistema de amortización del crédito, es decir, que cada pago que haga el deudor de créditos para vivienda popular, cuanto amortiza el capital prestado, cuanto amortiza los intereses, cuanto amortiza la tasa de seguros, cuanto los gastos de administración y cobranza, etc. Respuesta. Con la expedición de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, se dictaron las normas generales que regulan de manera integral el sistema especializado de financiación de vivienda a largo plazo, previendo como pilares de tales operaciones de crédito el que se otorguen con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo (numeral 2 artículo 17), los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses (ibídem) y se acepte expresamente el prepago, total o parcial, de la obligación en cualquier momento sin penalidad alguna (numeral 8 artículo 17). En ese contexto, es claro que uno de los propósitos del legislador, en concordancia con las sentencias proferidas por la H. Corte Constitucional y el Consejo de Estado, fue el de crear un

9 sistema de financiación de vivienda a largo plazo ligado al índice de precios al consumidor 1 concepto bajo el cual se creó la UVR, y con ello que dichos créditos se denominaran en Unidades de Valor Real de manera general y sólo excepcionalmente en pesos, caso en el cual debían mantener las características de pactarse a una tasa de interés fija y no se capitalizara intereses. En el artículo 17 de la ley mencionada, denominado Condiciones de los créditos de vivienda individual, el numeral 7º señaló que Los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente aprobados por la Superintendencia Bancaria. En desarrollo de estas disposiciones se expidió la Circular Externa 068 de 2000, recogida por la Circular 085 del mismo año, hoy incorporada como numeral 5 del Capítulo Cuarto, Título Tercero de la Circular Externa 07 de 1996, mediante la cual se autorizaron, con carácter general, los sistemas de amortización que debían aplicar los establecimientos de crédito, adecuando al efecto todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y que eran aplicables tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha como para aquellos que se otorgaran en adelante. Así, las entidades financieras dentro de la autonomía que les es propia, en virtud de la actividad profesional que adelantan y en atención a las políticas de crédito aprobadas por sus respectivos estamentos, han podido adoptar uno, varios o todos los sistemas de amortización autorizados para ofrecerlos a sus clientes en el otorgamiento de créditos para vivienda a largo plazo de interés social y diferente de ésta. En razón a lo anterior, las instrucciones emitidas por este Organismo de Control en relación con el tema de la referencia siempre se han enfocado a lograr que tanto la modalidad de financiación de créditos de vivienda como el sistema de amortización de los mismos, se adecuen a los lineamientos previstos en la Ley 546 de 1999, es decir, suspensión de la capitalización de intereses y adopción de alguno de los sistemas de financiación aprobados, v.gr., moneda legal colombiana a tasa fija o unidades de valor real UVR, sin que en ningún momento, advertimos, esta Superintendencia hubiese ordenado, de manera imperativa, la imposición de adoptar una cualquiera de las redenominaciones anteriormente señaladas. Con fundamento en lo anterior, en la Circular Externa 068 de 2000, -recogida por la Circular 085 ya citada, se autorizó de manera general los sistemas de amortización a los que debían adecuarse todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y que resultan de aplicación tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha, como para aquellos que se otorgaran en adelante. Estos sistemas de amortización son los que se describen a continuación: Sistemas en Unidades de Valor Real UVR: l. Cuota constante en UVR (Sistema de Amortización Gradual) La cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula: donde: Cu = Cuota mensual en UVR D = Monto del préstamo en UVR 1 Exposición de motivos Ley 546 de Consideraciones generales (Gaceta del Congreso octubre 12 de 1999)

10 n = Plazo en meses i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual ia, i = ((1+ia) (1/12))-1 = Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período Como la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera, aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos terceras partes del plazo. 2. Amortización Constante a Capital en UVR Durante cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante más los intereses del mes sobre el saldo insoluto. La cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula: donde: Ctu = Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3...n D = Monto de la deuda en UVR = saldo a la altura t-1 igual a i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR n = Número de meses del plazo De esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos en una proporción inferior al IPC. 3. Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por períodos anuales. Las cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito son decrecientes en UVR. Para cada período anual del crédito se repite la serie de doce cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse durante el plazo. donde: C = Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR Ct = C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12 g = decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+inf ) 1/12-1 = El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i D = Monto de la Deuda en UVR N = Plazo en años

11 i = tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR R = Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse durante el plazo con primer pago igual a una unidad. Sistemas en Pesos 1. Cuota Constante (Amortización Gradual en pesos) La cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme ordinaria donde: C = Valor de la cuota mensual uniforme en pesos. = Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período D = Monto del préstamo en pesos n = Plazo en meses i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre pesos i = ((1+ia) (1/12))-1 2. Amortización Constante a Capital Las cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma, las cuotas mensuales en pesos son decrecientes. Donde: Ct = Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3...n D = Monto de la deuda en pesos St-1 = saldo a la altura t-1 igual a i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante el plazo. n = Número de meses del plazo Las cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen primas de seguros ni recargos por mora. Así las cosas, si un crédito es otorgado con un sistema de amortización pactado en UVR, por tratarse de un indicador variable, al convertirse a pesos las cuotas variarán. En efecto, vale la pena precisar que el hecho de que se haya pactado un sistema de amortización con cuota fija en UVR no implica que sea fija en pesos toda vez que tales indicadores comprenden un componente variable, como por ejemplo la inflación, circunstancia

12 que significa que la cuota es variable, tal como se evidencia en los sistemas antes referidos, los que a pesar de que se denominan cuota constante en UVR o amortización constante a capital las cuotas de los créditos varían EVENTUALIDADES EN CASO DE MORA O FALTA DE PAGO DEL DEUDOR: La SUPERINTENDENCIA FINANCIERA debe ACLARAR la eventualidad en caso de mora del deudor de crédito para vivienda, ya que los BANCOS que anuncian su negocio a través de los medios de comunicación con la conocida publicidad engañosa, afirman que el crédito mantendrá lo que se anuncia solamente si el deudor es estrictamente cumplido, sin tener en cuenta la INESTABILIDAD LABORAL DE LA POBLACIÓN. Respuesta. Sobre este particular conviene precisar en primer término, que la disminución de la tasa de interés para créditos hipotecarios, así como el porcentaje de tal disminución, ha sido una decisión unilateral y voluntaria que han tomado las entidades financieras, por tal razón son ellas directa y exclusivamente quienes establecen las condiciones y requisitos para que un deudor pueda acceder a tal beneficio. Dentro del anterior orden de ideas, las instituciones financieras ostentan legítimamente el derecho de beneficiar con las rebajas de intereses a sus mejores clientes comerciales, excluyendo de tal beneficio a aquellas personas que por una u otra razón no se encuentran al día. Así las cosas, en la medida en que la disminución de las tasas de interés no es una obligación de carácter legal, sino un acto de mera liberalidad de la institución, consideramos que la Superintendencia Financiera no tiene competencia legal para obligar a las entidades financieras a extender los beneficios a todos sus deudores hipotecarios o para señalar las condiciones en las cuales consideran pertinente otorgar el beneficio económico de la rebaja de la tasa de interés para los créditos atendidos al día En ejercicio de las funciones impartidas e n el numeral 7 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA indique si las personas con un ingreso laboral no superior a un salario mínimo legal mensual ($ ,oo para el año 2006) tales como trabajadores temporales y por días, pueden adquirir un crédito bancario de VEINTE MILLONES DE PESOS, bajo la modalidad anunciada por la banca a través de los medios de comunicación, que practican la publicidad engañosa. Respuesta. Entre los objetivos y criterios estipulados en la Ley 546 de 1999 para la regulación del nuevo sistema por el Gobierno Nacional, se consigna el de "velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la capacidad de pago de los deudores" (numeral 5, Artículo 2º). Así mismo, en el numeral 6 del Artículo 17º se dispone que "la primera cuota del préstamo no podrá representar un porcentaje de los ingresos familiares superior al que establezca, por reglamento, el Gobierno Nacional"; y en el numeral 7 del mismo artículo que "los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente aprobados por la Superintendencia Bancaria". Es más, en el numeral 9 del artículo antes referido se define taxativamente que se debe cumplir el siguiente criterio en los créditos de vivienda: "Para su otorgamiento, el establecimiento de crédito deberá obtener y analizar la información referente al respectivo deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente garantizado ". Igualmente, en desarrollo de la Ley 546, el gobierno mediante el Decreto 145 de 2000 precisó que no es posible que el crédito hipotecario financie más del 70% del valor del inmueble.

13 En consecuencia, en el texto de la ley se han previsto los instrumentos adecuados destinados a que los créditos y su amortización puedan ser atendidos por los deudores hipotecarios con un esfuerzo razonable tomando en consideración sus ingresos y su capacidad de pago. Así las cosas, la proporción entre el monto total en pesos nominales que paga un usuario y el valor inicial de la deuda depende de varios factores, a saber: la tasa de interés acordada libremente entre el deudor y el establecimiento de crédito, el comportamiento de la inflación, el plazo del crédito y el sistema de amortización contratado. De igual manera, la viabilidad de un crédito se encuentra fundamentada en todos los factores inherentes al mismo, los cuales como ya se mencionó son: monto, tasa de interés, plazo, sistema de amortización y fundamentalmente en la variación de la inflación y no únicamente en los ingresos brutos del deudor. Así las cosas, la respuesta a su pregunta no puede ser absoluta desde ningún aspecto, en razón a que como se ha venido explicando, son muchos los factores que inciden en la determinación de la posibilidad consultada FORMATO DEL TITULO VALOR: Para todos los efectos del artículo 20 de la Ley 546 de 1999, SOLICITO que me expida el FORMATO aprobado por la SUPERINTENDENCIA del pagaré que deban utilizar los bancos para el correspondiente crédito de vivienda. Respuesta. Sobre este particular, nos permitimos informarle que no existe disposición legal alguna que exija a las entidades financieras someter a aprobación por parte de la Superintendencia Financiera los formatos de los pagarés mediante los cuales instrumentan ninguna de sus operaciones de crédito. Así las cosas, esta entidad no puede atender su petición de expedir copia de tales formatos REFINANCIACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE CRÉDITOS: Se SOLICITA que se me expliquen las pautas para todos los efectos en caso de REFINANCIACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE CRÉDITOS, si le es permitido al BANCO CAPITALIZAR LOS INTERESES Y DE MÁS SUMAS, mediante la imposición a los deudores de nuevo título valor. Respuesta. En cuanto hace al concepto de reestructuración de crédito, es necesario informar que de conformidad con el numeral 12 del Capítulo II de la Circular Básica Contable y Financiera, la reestructuración de un crédito se define como el negocio jurídico de cualquier clase, que tenga como objeto o efecto modificar cualquiera de las condiciones originalmente pactadas en beneficio del deudor. Ahora bien, en cuanto a la reestructuración de un crédito otorgado para la financiación de vivienda individual a largo plazo, resulta conveniente efectuar los siguientes comentarios: El artículo 20 de la Ley 546 de 1999, estableció la posibilidad de que los deudores, de conformidad con la información que les sea remitida por el establecimiento de crédito acreedor sobre el comportamiento de su obligación, soliciten ajustar el plan de amortización a su real capacidad de pago, atendiendo las condiciones particulares de cada uno, en los siguientes términos: Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período, todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos,

14 implicarán necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Con base en dicha información los deudores podrán solicitar a los establecimientos de crédito acreedores, durante los dos primeros meses de cada año calendario, la reestructuración de sus créditos para ajustar el plan de amortización a su real capacidad de pago, pudiéndose de ser necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelación total. En desarrollo de esta disposición, la Superintendencia Bancaria expidió la Circular Externa 085 del 29 de diciembre del 2000, modificada por la Circular Externa No. 002 del 11 de enero del 2001, cuyo texto fue incorporado al Capítulo IV del Título III de la Circular Básica Jurídica, numeral 12, con el fin de instruir respecto de las condiciones que deberán ser objeto de verificación por parte de la institución financiera al momento de estudiar la solicitud de reestructuración antes comentada, las cuales se relacionan a continuación para mayor información: a) Que la primera cuota del crédito una vez reestructurado, que esté dispuesto a pagar el deudor, en ningún caso represente más del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares, de conformidad con el Decreto 145 de b) Que el saldo de la obligación a la fecha de solicitud de la reestructuración no exceda el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble o el ochenta por ciento (80%) tratándose de vivienda de interés social. El valor del inmueble se establecerá mediante avalúo técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas, inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de c) Que el plazo contemplado para reestructurar la obligación no supere treinta (30) años, contados a partir de la fecha del desembolso del crédito. d) Que el reporte de endeudamiento con el sector financiero permita concluir que el deudor está en capacidad de cumplir con la obligación hipotecaria de vivienda. e) Que la entidad no haya presentado demanda ejecutiva en contra del deudor por la obligación respecto de la cual se solicita la reestructuración. f) Que no existan embargos sobre la garantía a la fecha de solicitud de la reestructuración. g) Que el deudor no se encuentre tramitando un proceso concursal. h) Que la solicitud de reestructuración del crédito sea presentada dentro de los dos primeros meses de cada año calendario y sea suscrita por todos los obligados, así como los documentos a través de los cuales se instrumente la obligación. Lo anterior, debe entenderse sin perjuicio de la facultad que tiene la entidad acreedora de acordar con sus deudores reestructuraciones de un crédito en cualquier momento, de acuerdo con la percepción de riesgo que en cada caso se tenga. En consecuencia, es la entidad financiera la que debe analizar las condiciones individuales de cada deudor (disminución de la capacidad de pago, divorcio, retiro de trabajo, etc.), bajo las instrucciones señaladas en precedencia, a fin de determinar si procede o no a la reestructuración de la obligación, advirtiendo que la capacidad de pago debe determinarse bajo las condiciones particulares de cada deudor y, en todo caso, se debe dar cumplimiento a lo contenido en el Capítulo II de la Circular Externa 100 de 1995.

15 Así mismo, la determinación de la cuota a cancelar obedece a las condiciones particulares de la reestructuración que acreedor y deudor acuerden, atendiendo en todo caso el monto, plazo, tasa de interés etc., de la obligación correspondiente. Dentro del anterior orden de ideas, esta entidad considera que al ser modificadas las condiciones inicialmente pactadas en el pagaré, en necesario que se suscriba uno nuevo en el cual se reflejen efectivamente las nuevas condiciones del crédito, en cuanto a tasa, plazo, monto etc Se me expida una ESTADÍSTICA de los procesos judiciales que se siguen para el remate de las vivienda populares en Colombia y de la misma manera una estadística sobre los inmuebles dados en dación en pago. Respuesta. En la medida en que esta Superintendencia no lleva estadísticas sobre los temas consultados, no estamos en capacidad de suministrarla.....»