Déficit habitacional en Santa Fe. El impacto del PRO.CRE.AR

Transcripción

1 Déficit habitacional en Santa Fe. El impacto del PRO.CRE.AR Introducción: el PRO.CRE.AR El 12 de junio del pasado año la presidenta de la nación anunciaba el lanzamiento del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la vivienda única familiar, conocido como PRO.CRE.AR. El programa viene a dar respuesta a una problemática que hasta el momento no había sido abordada por el gobierno nacional, y que es de suma sensibilidad para la ciudadanía del país. Tal como se enuncia desde la página web del programa, el mismo tiene como objetivo atender las necesidades habitacionales de los ciudadanos de todo el territorio nacional, contemplando las diferentes condiciones socioeconómicas y la multiplicidad de situaciones familiares numerosas, mono parentales, unipersonales, recién constituidas, con hijos discapacitados, etc.-. Esta amplitud se buscó inicialmente mediante la articulación de dos líneas de trabajo: por un lado la construcción de proyectos habitacionales en terrenos fiscales (en este caso el crédito financia la vivienda y el terreno) y la movilización de recursos en un programa de préstamos hipotecarios, financiando la construcción de la vivienda familiar única, estando a cargo de la misma el costeo del terreno. Ahora bien, luego de unos meses del lanzamiento del programa, y frente al estancamiento en la línea de construcción de proyectos en terrenos fiscales, se lanzaron dos nuevas opciones: compra de vivienda a estrenar, o bien compra de terreno y de construcción. Con estas últimas dos medidas, se busco cubrir a aquella parte de la población que no tiene acceso a terrenos propios, pero que si tiene necesidades habitacionales insatisfechas, y que además tiene capacidad de pago de un crédito hipotecario. Originalmente, el programa se planteó como meta generar soluciones habitacionales en el país, otorgando los primeros créditos en el período Al mes de julio de 2013, con 9 sorteos realizados (7 en primera instancia y dos repechajes), ya habían sido beneficiadas más de familias a lo largo y a lo ancho del país. Luego de ese mes se incorporaron las últimas dos líneas, y considerando estas a diciembre de 2013 ya habían sido beneficiadas más de Además de estas líneas, el programa incorporó la línea de Ampliación Terminación / Refacción, que cuenta hasta el momento con más de familias beneficiadas, pero que no tomaremos en

2 (consideremos que de las familias beneficiadas existe un porcentaje que luego no califica para el crédito, aunque mediante consulta con autoridades del banco hipotecario de la regional Santa Fe se estima que el porcentaje de rechazo no supera el 30%). El plan PRO.CRE.AR, siguiendo la línea política que ha tenido el gobierno en estos últimos 11 años, está diseñado de modo que las personas más vulnerables en términos sociales, esto es, de menores ingresos, con mayor grupo familiar, que habitan en zonas desfavorables, con mayor edad, con hijos discapacitados, etc., tengan más posibilidades relativas de salir beneficiadas, y además en condiciones crediticias más ventajosas (tasas nominales fijas más bajas). Esto se logra mediante la segmentación de los inscriptos en distintos grupos, clasificándolos en relación a estas variables, y asignándole mayor probabilidad de éxito a aquellos grupos que tienen menos posibilidades de acceso a la vivienda. Sumado a lo anterior, destacamos que las condiciones financieras del crédito son sumamente ventajosas en términos de lo que el mercado ofrece, pero además, dentro del mismo programa son más favorables en términos relativos para aquellas familias que poseen menores ingresos. Así, por ejemplo, para un crédito de $ para una familia con ingresos totales menores a los $6.000, la tasa efectiva anual es tan solo del 3,53% (valor con terreno), mientras que por el mismo importe, una familia que gane más de $ mensuales, la tasa asciende a 14,15%, la cual es sensiblemente mayor, y denota la progresividad que tiene implícito el programa. Finalmente, nos será de mucha utilidad repasar los requisitos generales para acceder al crédito: El titular del crédito debe ser de nacionalidad argentina o debe tener residencia permanente en el país. Debe tener una edad entre 18 y 65 años, no pudiendo exceder de los 75 años la edad para cancelar el crédito. Debe tener un empleo registrado con una antigüedad mayor al año, ya sea en relación de dependencia o como trabajador independiente. La relación entre la cuota y el ingreso no puede superar el 40% del ingreso total, teniendo presente que para el cálculo del 40% se considerarán deudas preexistentes. Y consideración debido a que estrictamente no soluciona un problema habitacional, sino que en todo caso, permite mejorar la calidad de vida de la población.

3 además no debe tener antecedentes desfavorables en el sistema financiero en al menos los últimos 12 meses. Desde ya que esto es un repaso muy somero de las características generales que tiene el programa, razón por la cual dejamos fuera de la introducción los pormenores del caso, pero nos será de utilidad tener presente lo explicitado para poder adentrarnos en la problemática habitacional en Santa Fe, y en particular en los efectos que tendrá el PRO.CRE.AR. La problemática en Santa Fe: Para analizar cuál es la situación habitacional en la provincia, tomaremos como base de información la Encuesta Permanente de Hogares relevada en cada trimestre por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. En este caso tomaremos la información del segundo trimestre del 2003 y del Si bien la encuesta se realiza mediante muestreo sólo en las ciudades de Santa Fe y Rosario, es importante considerar que estos aglomerados engloban más del 53% de la población total de la provincia, lo cual nos da un alto grado de confiabilidad sobre las proporcionalidades consideradas. Al tomar la totalidad de hogares que viven en el Gran Santa Fe, y clasificarla según el régimen de tenencia que tienen sobre la vivienda en la que habitan, hayamos que el 71,2% es propietario del terreno o de la vivienda, o de ambos (con lo cual no reúne los requisitos para acceder al PRO.CRE.AR), existe un 19% que es inquilino y un 9,8% que tiene otras situaciones (puede ser ocupante con permiso, sin permiso, con pago de impuestos, en relación de dependencia, etc.). En definitiva, en el Gran Santa Fe el déficit habitacional es del 28,8%. Esto lo vemos en la última fila del cuadro que se adjunta seguidamente. 2 Tomamos como materia de análisis el segundo trimestre de 2012 ya que en julio de ese año se hizo el primer sorteo de PRO.CRE.AR, por lo que consideramos el primer cuatrimestre inmediato anterior a la aplicación de la política. Para hacerlo comparable también tomamos el segundo de Sera importante de aquí a dos años, volver a analizar cómo se da la evolución de la problemática en cuestión.

4 Distribución de los hogares según condicion de actividad de los conyuges, legalidad en sus empleos y regimen de tenencia sobre la vivienda. Gran Santa Fe. Segundo Trimestre de Condicion de actividad Jefe de hogar y conyuge ocupados Solo el Jefe de hogar ocupado Solo el conyuge ocupado Jefe de hogar y/o conyuge inactivos/desocupados El trabajo es Propietario Inquilino Otras situaciones Total general registrado? Cant. % Cant. % Cant. % Cant. % Ambos ,1% ,6% ,9% ,3% Solo el jefe del hogar ,0% ,1% 0 0,0% ,5% Solo el conyuge ,1% 0 0,0% 629 3,8% ,1% Ninguno ,2% 0 0,0% 0 0,0% ,5% Cuentapropista o Patron ,9% ,2% 439 2,7% ,7% Si ,2% ,9% ,6% ,0% No ,3% ,4% ,3% ,6% Cuentapropista o Patron ,4% ,6% ,2% ,1% Si ,1% 411 1,3% 0 0,0% ,1% No ,0% 0 0,0% 340 2,1% ,6% Cuentapropista o Patron 859 0,7% 314 1,0% 0 0,0% ,7% ,7% ,9% ,5% ,3% No responde Total general Total general (calculo horizontal) 481 0,4% 344 1,1% 0 0,0% 825 0,5% ,0% ,0% ,0% ,0% ,2% ,0% ,8% ,0% Fuente: elaboracion propia en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares. INDEC. Ahora bien, puede observarse que hemos hecho la apertura según la situación laboral del jefe de hogar y del cónyuge, ya que PRO.CRE.AR permite sumar los ingresos de ambos. Dentro de las categorías inquilino u otro, que son las que tienen déficit habitacional, el núcleo duro pasan a ser los desempleados o los inactivos, que agrupan entre ambos el 22% del total de hogares sin vivienda, y que no tendrían acceso hoy al plan (recordemos que el mismo se va a extender por 4 años, por lo que su situación puede cambiar). Ahora bien, hay un grupo sumamente importante que sí tiene acceso al programa, y son aquellos que tienen en el hogar al menos un empleo registrado (recordemos que no hay limites de ingreso mínimo), y esto representa aproximadamente un 50% de quienes necesitan vivienda, que son unos hogares en el Gran Santa Fe. Al realizar idéntico análisis para el caso del Gran Rosario, vemos que el déficit habitacional es un tanto superior, llegando al 31,1% del total de la población. De este 31,1% el núcleo de desempleados y/o inactivos totaliza el 24%. Así mismo, las personas que tienen posibilidad de acceder al plan son del 49%, lo que significa unos hogares. A continuación vemos la apertura para el Gran Rosario.

5 Distribución de los hogares según condicion de actividad de los conyuges, legalidad en sus empleos y regimen de tenencia sobre la vivienda. Gran Rosario. Segundo Trimestre de Condicion de actividad Jefe de hogar y conyuge ocupados Solo el Jefe de hogar ocupado Solo el conyuge ocupado Jefe de hogar y/o conyuge inactivos/desocupados El trabajo es Propietario Inquilino Otras situaciones Total general registrado? Cant. % Cant. % Cant. % Cant. % Ambos ,7% ,6% ,0% ,3% Solo el jefe del hogar ,2% ,9% 886 2,4% ,4% Solo el conyuge ,0% ,5% 983 2,7% ,5% Ninguno ,3% ,7% 987 2,7% ,0% Cuentapropista o Patron ,3% ,5% ,7% ,3% Si ,1% ,2% ,3% ,3% No ,6% ,0% ,1% ,5% Cuentapropista o Patron ,6% ,7% ,6% ,4% Si ,9% 481 0,5% 459 1,2% ,2% No ,7% 0 0,0% 855 2,3% ,4% Cuentapropista o Patron ,9% 846 0,8% 452 1,2% ,9% ,3% ,0% ,9% ,3% No responde Total general Total general (calculo horizontal) ,3% 619 0,6% 0 0,0% ,4% ,0% ,0% ,0% ,0% ,9% ,7% ,4% ,0% Fuente: elaboracion propia en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares. INDEC. Teniendo presente que estos dos aglomerados representan aproximadamente el 53% del total provincial, si extrapolamos esto al total de la población santafesina, llegaríamos a la conclusión que en Santa Fe hay unos hogares con necesidad habitacional y en condiciones de acceder al PRO.CRE.AR. Claro que aquí nos estamos olvidando de aquellos hogares que luego no clasificarían por tener afectado más del 40% del total de sus ingresos o por tener antecedentes negativos en el sistema financiero. Si estimamos este valor en un 30%, nos quedarían efectivamente unos hogares 3. Veamos a continuación como es la distribución de la población según provincia, teniendo presente los datos del Censo Nacional de Población y Vivienda del año La provincia de Santa Fe es el 8% de la población total del país, con habitantes. Habíamos dicho en la introducción que el plan tiene como meta otorgar créditos hipotecarios en el término de 4 años, y que una de las variables de segmentación es la región donde viven los inscriptos. Si suponemos que la distribución respeta esta variable, y considerando que Santa Fe es el 8% del total de la población, se destinarían a la provincia soluciones 3 De acuerdo a consultas realizadas con el responsable del banco hipotecario de la regional Santa Fe estamos en condiciones de afirmar que este 30% es en realidad sensiblemente menor, por lo que en todo caso nuestras estimaciones son conservadoras.

6 habitacionales, de las cuales, serían para Rosario, para Santa Fe, y para el resto del interior provincial. Distribucion de la poblacio de Argentina según Provincia. Año 2010 Provincia Poblacion % en el total Ciudad Autónoma de Buenos Aires ,2% Buenos Aires ,9% Catamarca ,9% Chaco ,6% Chubut ,3% Córdoba ,2% Corrientes ,5% Entre Ríos ,1% Formosa ,3% Jujuy ,7% La Pampa ,8% La Rioja ,8% Mendoza ,3% Misiones ,7% Neuquén ,4% Río Negro ,6% Salta ,0% San Juan ,7% San Luis ,1% Santa Cruz ,7% Santa Fe ,0% Rosario ,0% La Capital ,3% Santiago del Estero ,2% Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur ,3% Tucumán ,6% Total ,0% Fuente: INDEC Es decir, teniendo presente la necesidad que estimamos según la Encuesta Permanente de Hogares con posibilidades de acceder al plan, hogares, el PRO.CRE.AR viene a cubrir el 26% de la demanda estimada. Si bien esto nos da una idea de la magnitud del impacto del plan, seria relevante considerar cómo evolucionó la situación en los últimos 10 años, y compararlo con lo que estimamos va a generar PRO.CRE.AR en la provincia. Para ello realizamos una comparación entre el segundo trimestre del 2012 y el segundo del Veamos a continuación el cuadro elaborado. Podemos apreciar como la situación empeoró en los últimos 10 años en la provincia de Santa Fe, ya que el porcentaje de hogares que tenía la vivienda en condición de propiedad cayó un 6,7%: en 2003 esta categoría representaba el 74,6% y en 2012 es el 69,5%. Como contrapartida, vemos que la categoría que se incrementa es la de inquilino, creciendo un 41,2%, subiendo desde un 15,4% a un 21,7%.

7 Regimen de tenencia sobre la vivienda en los hogares del Gran Santa Fe y el Gran Rosario. Comparativo entre los años 2003 y 2012 Aglomerado Propietario Inquilino Otra sitación Total general % % % % Gran Santa Fe ,0% ,1% ,0% ,7% Gran Rosario ,2% ,2% ,5% ,8% Total ,4% ,7% ,5% ,6% % por categoria 74,6% 69,5% -6,7% 15,4% 21,7% 41,2% 9,9% 8,8% -11,6% 100,0% 100,0% 0,0% Fuente: elaboración propia en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares. Claramente podemos ver el contraste que generará el plan: mientras que en los últimos 10 años el porcentaje de hogares con necesidades habitacionales subió del 25,4% al 30,5%, el PRO.CRE.AR permitirá que en Santa Fe los propietarios suban del 69,6% al 74,8%. Pero además de ponderar en este sentido el impacto del plan, es importante ver a quienes beneficiará, para lo cual hemos construido un cuadro en el cual se realiza una comparación entre los dos deciles más bajos y los dos más altos. Veamos: Regimen de Tenencia sobre la vivienda en los hogares del Gran Santa Fe y del Gran Rosario. Comparativo entre los dos deciles de ingresos superiores e inferiores. Según situacion laboral de los integrantes del hogar. Segundo Trimestre de Aglomerado Gran Rosario Gran Santa Fe Deciles según el ingreso total familiar en el aglomerado Deciles 1 y 2 Deciles 9 y 10 Deciles 1 y 2 Deciles 9 y 10 Situacion laboral Fuente: elaboracion propia en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares. Inquilino Regimen de Tenencia Otra Situación Propietario Total general Cant. % Cant. % Cant. % Cant. % Al menos uno ocupado con trabajo registrado ,7% 482 5,4% ,8% % Jefe de hogar y/o conyuge desocupado/inactivo ,4% ,3% ,4% % Al menos uno pero cuentapropista o patron ,0% ,5% ,5% % Al menos uno ocupado pero en empleo no registrado ,8% 820 8,4% ,7% % Total ,4% ,3% ,2% % Al menos uno ocupado con trabajo registrado ,4% ,3% ,4% % Jefe de hogar y/o conyuge desocupado/inactivo ,0% 0 0,0% ,0% % Al menos uno pero cuentapropista o patron ,3% 578 2,8% ,0% % Al menos uno ocupado pero en empleo no registrado ,0% ,3% ,7% % Total ,3% ,0% ,6% % Al menos uno ocupado con trabajo registrado ,5% ,0% ,6% % Jefe de hogar y/o conyuge desocupado/inactivo ,2% ,5% ,3% % Al menos uno pero cuentapropista o patron ,0% ,3% ,7% % Al menos uno ocupado pero en empleo no registrado 332 4,0% ,4% ,6% % Total ,9% ,9% ,2% % Al menos uno ocupado con trabajo registrado ,3% ,7% ,0% % Jefe de hogar y/o conyuge desocupado/inactivo ,5% 297 4,8% ,7% % Al menos uno pero cuentapropista o patron 289 7,6% 0 0,0% ,4% % Al menos uno ocupado pero en empleo no registrado 0 0,0% 0 0,0% ,0% % Total ,3% ,6% ,1% %

8 Mientras que en los deciles 1 y 2 (los que concentran solamente el 5,3% del ingreso total en los aglomerados Santa Fe y Rosario) la necesidad habitacional supera en varios segmentos el 30%, con valores extremos que llegan hasta el 47%, en los deciles 9 y 10 (que por otro lado tienen acaparado el 44% del ingreso), la necesidad habitacional es en casi todos los segmentos muy inferior al 10%, con valores extremos que llegan casi solo al 4%, con un promedio del 20%, o sea un 50% inferior. Vale decir, la necesidad habitacional de los sectores de menores ingresos es el doble que de los sectores de más ingresos. Finalmente, es importante considerar el impacto en términos económicos. Si dividimos las soluciones habitacionales en los 4 años que durará el plan, tenemos que se construirán en Santa Fe viviendas por año. Si pensamos en un costo promedio de pesos (el tope máximo del crédito es de pesos), esto supone una inyección de millones de pesos en la economía provincial. Para ponderar esta cifra, pensemos que este valor supera en más del 100% a la erogación realizada por el estado provincial en Inversión Real Directa en el año 2012 (que fue de $1.096 millones de pesos). Y si además suponemos que para la construcción de una vivienda (en un plazo de entre 9 meses y un año, que es el plazo máximo que establece el plan) se demandan 4 obreros, el plan generará empleos de manera directa. La población desempleada en el Gran Santa Fe y en el Gran Rosario llega a las personas, lo que representa un 47%. Consideraciones finales La posibilidad de tener una vivienda propia es algo de suma importancia para la población del país, y sobre todo para aquel sector de la sociedad con menos recursos relativos. Hasta hace un año esta posibilidad era impensada para gran parte de las personas que si bien tenían un ingreso que les permitía ahorrar, no era suficiente para acceder a un crédito hipotecario, ya que las condiciones no eran ni flexibles, ni favorables. En este contexto, sólo el estado se encuentra en condiciones de acercarles una posibilidad a estos sectores, mediante el subsidio de tasas de interés, y porque es el único que cuenta con la capacidad financiera y técnica para encarar un proyecto de la magnitud del PRO.CRE.AR. Así, con el nacimiento de esta herramienta, estos sectores vieron renacer esta posibilidad de tener una vivienda propia, en un plano en donde el gobierno nacional tenía una cuenta pendiente, e intenta saldarla al menos de modo parcial. El PRO.CRE.AR, según las estimaciones que hemos desarrollado, traerá soluciones habitacionales a la provincia de Santa Fe, lo que significará revertir el deterioro que se dio en la

9 cantidad de propietarios en relación al total en los últimos 10 años, logrará inyectar más de $2.000 millones de pesos al año, y generará de más de puestos de trabajo de manera directa. No hay dudas que en el contexto mundial en el cual vivimos, en el que el estado sigue aplicando en Europa medidas de ajuste que no hacen más que profundizar la crisis en la que vive su población, el estado Argentino ha tomado el camino totalmente inverso, y además busca solucionar un tema de suma importancia para su población.