Índice. Introducción Funciones del administrador según la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento... 15

Transcripción

1 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) Índice Introducción Capítulo Primero Funciones del administrador según la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento I. Consideraciones previas II. Formas especiales de administración Administración conjunta de dos o más condominios Subadministraciones Administración conjunta y subadministraciones de comunidades acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal III.Obligación de rendir cuenta IV. Funciones Actos de administración y conservación Apertura de cuenta corriente o de ahorro Apremios o sanciones Editorial Metropolitana 3

2 Manual de la administración de la copropiedad inmobiliaria Archivo de documentos Asambleas de copropietarios Calidad de copropietario hábil Citación Falta de quórum para sesionar o para adoptar acuerdos Primera asamblea Bienes comunes Actos y contratos Cuidado Mantenimiento y certificación de ascensores, montacargas y escaleras o rampas mecánicas Piscinas de uso público restringido Certificación y mantención de instalaciones de gas en bienes comunes y unidades Decreto Supremo Nº 66 de Resolución Exenta Nº de Consultas escritas Denuncia de infracciones Fiscalización de respeto de normas de descanso nocturno Gastos comunes Cobro Fondo de reserva y primas de seguro Intereses moratorios Editorial Metropolitana

3 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) 4. Recaudación Suspensión del servicio eléctrico Título ejecutivo para el cobro Nómina de copropietarios Observancia del reglamento de copropiedad y de la legislación sobre copropiedad inmobiliaria Ocupación ilícita o daño a los bienes comunes o a las unidades Representación judicial Seguridad Cambios en instalaciones interiores de las unidades Filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos en una unidad Ingreso forzado a una unidad Iluminación de espacios de circulación Lista de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia Medidas para precaver accidentes y de resguardo a copropietrios Medidas para resguardar el ingreso de personas ajenas al condominio Plano Vías de acceso directo del condominio a un espacio público Seguro de incendio Editorial Metropolitana 5

4 Manual de la administración de la copropiedad inmobiliaria VI. Prohibiciones Capítulo Segundo Funciones del comité de administración según la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento I. Consideraciones previas Obligación de rendir cuenta II. Funciones del comité de administración Apertura de cuenta corriente bancaria o de ahorro Asambleas de copropietarios Convocatoria Cumplimiento de acuerdos Libro de actas y firma de las mismas Lugar de celebración Certificación de instalaciones de gas Denuncia de infracciones Fondo de reserva Gastos comunes Presupuestos estimativos Recaudación Suspensión del servicio eléctrico Título ejecutivo para el cobro Libro de actas Mantenimiento y certificación de ascensores, montacargas y escaleras o rampas mecánicas Multas Normas de orden y administración del condominio Plan de emergencia Editorial Metropolitana

5 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) Planos del condominio Reparación de desperfectos en unidades que puedan producir daños a otras unidades o a bienes comunes III. Funciones del presidente y de los demás miembros del comité de administración Funciones del presidente del comité Actos y contratos relativos a bienes comunes Administración conjunta de condominios Asambleas de copropietarios Citación y presidencia Libro de actas Consultas escritas Falta de designación de administrador Funciones de cualquier miembro del comité Ingreso forzado a una unidad Reducción a escritura pública de actas de asambleas Capítulo Tercero Algunos aspectos laborales aplicables a la Copropiedad Inmobiliaria Contrato de trabajo Reglamento interno de orden, higiene y seguridad Subcontratación Capítulo Cuarto Vigilantes privados Normativa legal aplicable Objetivos Lugar donde deben desempeñar sus funciones Editorial Metropolitana 7

6 Manual de la administración de la copropiedad inmobiliaria Quiénes pueden acogerse al régimen de vigilancia privada y tramitación de la solicitud respectiva Personas que pueden desempeñarse como vigilantes privados y autorización para su contratación Calidad jurídica de los vigilantes privados Seguro de vida Capacitación periódica Facultad de portar amas Nocheros, porteros, rondines y otros Infracción a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley Nº de Capítulo Quinto La administración y su vinculación con los organismos Públicos Acceso a la información pública Acción constitucional de protección o recurso de protección Invalidación, revisión y aclaración de los actos administrativos Invalidación Recurso de reposición Recurso jerárquico Recurso extraordinario de revisión Revisión de oficio Aclaración Reclamo administrativo contemplado en la Ley General de Urbanismo y Construcciones Reclamo de ilegalidad municipal Editorial Metropolitana

7 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) Capítulo Sexto Jurisprudencia Bienes comunes Cobro ejecutivo de gastos comunes Corte Suprema, 8 de junio de 2012, Rol Nº Competencia de los juzgados de policía local Condominios no acogidos en todo o parte a la ley n Derecho de uso y goce exclusivo Fijación y cobro de gastos comunes extraordinarios Ingreso a una unidad para efectuar reparaciones necesarias en el condominio Modificación del reglamento de copropiedad Suspensión del suministro eléctrico y de otros servicios Tenencia de mascotas Anexos Ley n de Decreto Supremo Nº 46 de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo Editorial Metropolitana 9

8

9 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) Introducción Por múltiples razones, cada vez, son más las personas que viven, trabajan o desarrollan sus actividades en copropiedades inmobiliarias y, particularmente, en aquellas acogidas al régimen especial regulado por la Ley N de , es decir, en condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre los cuales se puede constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común. La Ley N de 1997, también, se aplica a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo unánime en contrario, respecto de estas comunidades continuarán aplicándose las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades del condominio, a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes, como asimismo se mantendrán vigentes los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos. 1 Este cuerpo legal vino a derogar el Párrafo 3 De los edificios y viviendas acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal, del Capítulo I del Título III del D.F.L. N 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículos 110 a 115, ambos inclusive y el artículo 166 de este último cuerpo legal; y la Ley N 6.071, cuyo texto definitivo se fijó en el Capítulo V del D.S. N 880, del Ministerio de Obras Públicas, de 1963, subsistente por expresa disposición del inciso 2 del artículo 169 del referido D.F.L. N 458. Editorial Metropolitana 11

10 Manual de la administración de la copropiedad inmobiliaria Más que un régimen especial se trata de un régimen excepcional, ya que solo pueden acogerse a él las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del D.F.L. N 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos de la Ley N de 1997; apartándose la generalidad de sus normas de aquellas que el derecho común aplica a las comunidades. Incluso, ello me ha hecho sostener en otras publicaciones 2 que estos condominios son verdaderos sujetos de derecho, es decir, entes de convergencia de derechos y obligaciones, susceptibles de ser representados judicial y extrajudicialmente. Si se analizan las principales exigencias que, según la concepción de la ciencia jurídica moderna exige para que haya persona jurídica, se advertirá que ellas se cumplen a propósito de estos condominios. Un requisito importante, en mi opinión, según se desprende con meridiana claridad de las definiciones legales de condominios Tipo A y Tipo B, es la existencia de, a lo menos, un terreno de dominio común. Este alcance es importante, por ejemplo, en el caso de proyectos inmobiliarios que fueron ejecutados bajo la forma de condominios en predios denominados rústicos (D.L. N de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos) porque, no obstante que hoy en día algunos se encuentran dentro de los límites urbanos, no pueden acogerse a este régimen por carecer de terrenos de dominio común. 2 Los condominios acogidos a la Ley N como sujetos de derecho, en revista Temas de Derecho de la Universidad Gabriela Mistral, Santiago Chile, año XVII, n s 1 y 2, 2002, p.p. 87 a 92 y en Temas de Derecho Inmobiliario, Editorial Metropolitana, Santiago Chile, 2006, p.p. 197 a Editorial Metropolitana

11 Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados - Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (coordinador) La importancia de que un condominio se acoja al régimen de la Ley N de 1997, es que solo las unidades que lo integran pueden pertenecer en dominio exclusivo de distintos propietarios. Además, ofrece ventajas notables para la administración del respectivo condominio en comparación con el régimen común de copropiedad reglamentado en el Código Civil, cuyas normas son insuficientes para regular esta clase de propiedad inmobiliaria, generando inconvenientes de difícil solución práctica. Una buena administración es esencial, ya que trae aparejada enormes beneficios para toda la sociedad. En efecto, no solo incide en la calidad de vida de quienes ocupan los condominios y evita la pérdida de valor de las inversiones inmobiliarias, sino que la adecuada conservación de los mismos incide en la calidad y habitabilidad de los barrios y, en definitiva, de las ciudades. Por lo tanto, no solo es importante que quienes ejercen labores de administración conozcan y comprendan su marco regulatorio, sino, también, aquellos cuyos intereses son administrados. Ello, además, contribuye a evitar la proliferación de conflictos al interior de los condominios. En virtud de lo anterior y a las innumerables consultas relativas a temas de administración que se formulan a nuestro Estudio Jurídico, sumado a diversos conflictos en que se ha requerido nuestra asesoría profesional y a las permanentes capacitaciones que nos toca impartir, hemos estimado oportuno publicar este manual en cuya preparación he colaborado y, además, me ha correspondido coordinar. El manual se estructura en seis capítulos. Los dos primeros tratan las funciones del administrador y del comité de administración, según la Ley N de 1997 y su Reglamento; el tercero, algunos aspectos laborales aplicables a la copropiedad inmobiliaria; el cuarto, los vigilantes privados; Editorial Metropolitana 13

12 Manual de la administración de la copropiedad inmobiliaria el quinto, la administración y su vinculación con los organismos públicos, y el sexto contiene extractos de diversas sentencias de nuestros tribunales de justicia que pueden ser de interés para el lector. En la medida de lo posible y a fin de facilitar su consulta, se han ordenado alfabéticamente las materias contenidas en cada capítulo. Además, con el objeto de facilitar la búsqueda en los respectivos cuerpos legales, se citan cada una de las normas que regulan tales materias. Finalmente, en nombre de Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. Abogados, quiero agradecer muy sinceramente el apoyo que a esta publicación ha brindado el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G., entidad gremial a la cual tenemos el honor de prestar servicios de asesoría jurídica. De la misma manera, agradezco a todos aquellos administradores, miembros de comités de administración, ejecutivos de inmobiliarias y clientes que nos han incentivado a publicar este manual, por lo que esperamos que les pueda ser de gran utilidad. Marco Antonio Sepúlveda Larroucau Socio abogado Santiago de Chile, 15 de abril de Editorial Metropolitana