Tema 9. Contratos en particular I:

Transcripción

1 Tema 9. Contratos en particular I: 9.1. Compraventa y permuta. Introducción y concepto de ambas figuras. En el contrato de compraventa se produce el intercambio de una cosa determinada por un precio cierto, en dinero o símbolo que lo represente (artículo 1445 del Código Civil). La permuta es un contrato por el que se intercambia una cosa por otra (artículo 1538 del Código Civil). Tiene, por lo tanto, las mismas características que la compraventa, de la que se diferencia básicamente por la falta de precio cierto. El Código Civil dedica muy pocos artículos a la permuta, el artículo 1538 para definirla y los artículos 1539 y 1540 para regular alguna especificidad de esta con respecto a la entrega de cosa ajena y la evicción respectivamente. Cuando en el contrato que concluyen las partes se entregan una cosa y además dinero, se plantea el problema de calificarlo como compraventa como permuta. El artículo 1446 del Código Civil lo resuelve cuando señala que si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa excede al del dinero o su equivalente; y por venta en caso contrario La compraventa: Caracteres del contrato de compraventa: El artículo 1445 del Código Civil se refiere al contrato de compraventa como aquel en el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada en dinero o signo que lo represente. Probablemente la mejor forma de entender el contrato de compraventa es a través de sus características. Se trata de un contrato: Bilateral: El contrato de compraventa es un contrato bilateral o sinalagmático pues genera obligaciones recíprocas para ambos contratantes durante toda la vida del contrato. Consensual: Se perfeccionar por el consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio. Así lo establece el artículo 1450 del Código Civil. Las partes quedan vinculadas desde el momento en que concluyen el acuerdo y a partir de ese instante el vendedor estará obligado a la entrega de la cosa y el comprador al pago del precio. Obligatorio: El contrato de compraventa tiene eficacia solamente obligatoria (no dispositiva) porque no supone la transmisión inmediata de la propiedad de lo vendido, para lo que es necesaria la entrega o tradición del bien vendido. El

2 comprador no adquiere la propiedad de lo comprado por el mero hecho de celebrar el contrato. La compraventa es el contrato que sirve de causa a la transmisión de la propiedad del objeto vendido, pero ésta se produce mediante la tradición. El contrato de compraventa solo obliga a las partes a un intercambio futuro, quedando el vendedor obligado a la entrega de la cosa (mediante la cual transmitirá la propiedad) y el comprador al pago del precio. En muchos casos el intercambio de prestaciones es simultáneo a la conclusión del contrato como, por ejemplo, cuando se compra una barra de pan. La obligación de entrega nace en el momento de la perfección del contrato, simultáneamente a la de pagar el precio, salvo que se disponga otra cosa en el contrato. Oneroso: Es un contrato oneroso porque ambas partes hacen un sacrificio económico e intercambiar prestaciones que tienen un contenido patrimonial. Una debe entregar una cosa, la otra pagar el precio. No es necesario, sin embargo, que haya una equivalencia en el valor económico de las prestaciones, basta con que las partes estén satisfechas con la prestación de la otra parte Elementos personales: capacidad de las partes y prohibiciones de comprar y vender: En el contrato de compraventa actúan dos partes, la parte compradora y la vendedora. El artículo 1547 del Código Civil establece que pueden celebrar el contrato de compraventa todas las personas capaces para obligarse. El artículo 1547 del Código Civil, la regla general se encuentra en el artículo 1623, que dice que no pueden prestar consentimiento 1. º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales. 2. º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la resolución judicial (antes llamados incapacitados y esto se ha modificado por Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015 y también afecta al 3.1.a) capacidad para contratar. Esto, claro, sin perjuicio de reglas especiales como la del artículo 323 del Código Civil que prohíbe al menor emancipado vender inmuebles, establecimientos mercantiles y bienes de extraordinario valor. Prohibiciones de comprar y vender: El Código regula una serie de supuestos en los que, a pesar de tener capacidad suficiente para comprar y vender, se prohíbe a ciertos sujetos (por sí, o por persona intermedia) la compraventa de ciertos bienes. Y esto, por la relación que une a estos sujetos con lo vendido o con la persona del vendedor que supone la existencia de un conflicto de intereses y podría llevar a abusos por su parte. Estas prohibiciones, que se recogen en el artículo 1459 del Código Civil. Por ejemplos: los jueves no pueden comprar las cosas que sean objeto de litigio en su partido judicial Elementos reales del contrato de compraventa: el objeto (la cosa) y el precio: El Objeto (la cosa):

3 El artículo 1450 del Código Civil habla de cosa como objeto de la compraventa, es necesario interpretar el término cosa en sentido amplio. Es cierto que las cosas corporales (muebles o inmuebles) son susceptibles de compraventa, pero también lo son los derechos, tanto reales como de crédito. También pueden ser objeto del contrato de compraventa otras cosas inmateriales como la propiedad intelectual (mediante la llamada cesión de derechos de autor) y la propiedad industrial (patentes) y las energías. El objeto del contrato de compraventa tiene que reunir los requisitos del objeto del contrato establecidos en el artículo 1271 del Código Civil. Existencia: La cosa comprada tiene que existir en el momento del contrato. También pueden ser objeto de compraventa cosas futuras. Si la cosa no existe ni pueden llegar a existir la compraventa de una cosa cuya existencia es posible en el futuro (por ejemplo, compraventa de la producción de leche de unas vacas durante el año próximo, compraventa de una cosecha de naranjas cuando están en el árbol), faltaría un elemento esencial en el contrato. La necesaria existencia de la cosa plantea el problema de la compraventa de una cosa que se ha perdido con anterioridad a la conclusión del contrato. El artículo 1460 del Código Civil distingue si la cosa ha perecido totalmente o sólo parcialmente. El artículo del Código Civil establece que si la cosa ha perecido por completo antes de la conclusión del contrato éste quedará sin efecto. Habrá que entender que la cosa se pierde totalmente cuando quepa presumir que en esas condiciones el comprador no la hubiera comprado porque no podrían satisfacer su interés. Se trata de un caso de inexistencia de objeto y la compraventa será nula. Si la cosa hubiera perecido sólo parcialmente, el comprador podrá elegir entre desistir del contrato o reclamar la parte que reste, pagando su precio en proporción al valor de lo que quede (artículo del Código Civil). En ambos casos, si el vendedor sabía que la cosa había perecido (total o parcialmente) en el momento de la compraventa, incurrirá en culpa in contrahendo y deberá indemnizar a la otra por los daños que le hubiera podido ocasionar la conclusión del contrato. Si ambas partes conocían la pérdida de la cosa, el contrato será nulo por falta de objeto y no habrá lugar a indemnizar alguna pues se compensarán sus culpas. Licitud: La cosa objeto del contrato de compraventa tiene que estar en el comercio y ser susceptible de apropiación (por ejemplo, la luna no pueden ser objeto de compraventa). Las cosas extra commercio no pueden ser objeto de compraventa. Si se venden cosas que no son de lícito comercio la compraventa será nula (por ejemplo, será nula la compraventa de bienes muebles del Patrimonio Histórico Español pertenecientes a las Administraciones Públicas; así, no pueden venderse la Cibeles o Las Meninas). Determinación: La cosa objeto de contrato debe ser determinada o determinable. Para que quede determinada en el contrato basta con que recoja los elementos básicos para que el comprador entienda en qué consiste la cosa.

4 Si la cosa no está determinada en el momento del contrato es necesario que sea determinable sin necesidad de un nuevo acuerdo de las partes (artículo 1273 del Código Civil). Esto no quiere decir que sólo las cosas específicas puedan ser objeto de compraventa. Por supuesto que las cosas genéricas pueden ser objeto de compraventa, pero siempre que se haya determinado su clase o especie dentro del género (por ejemplo, te compraré la leche que den tus vacas X a x euros/litro). El Precio: El precio es la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor a cambio de la cosa. Debe reunir los siguientes requisitos: Consistir en dinero o signo que lo represente: Esto es precisamente lo que distingue la compraventa de la permuta; que la contraprestación del comprador es pecuniaria. No es necesario que el pago del precio sea efectivo, basta con que se haga con documentos que puedan servir como medio de pago como tarjeta de crédito, cheque, letra de cambio Real: El precio debe existir no puede ser simulado. Si las partes declaran la existencia de un precio pero no tienen intención de que se pague, se tratará de una simulación absoluta que hará nulo el contrato, o relativa, en caso de que se trate de una donación encubierta. Cierto: El precio tiene que estar determinado o ser determinable sin necesidad de que las partes tengan que celebrar un nuevo convenio al efecto pues quedan señaladas en el contrato las pautas para fijarlo. Si es posible fijar el precio con referencia a otra cosa cierta (por ejemplo, al precio del barril de petróleo un determinado día) o dejar que lo señale una persona determinada que no sea uno de los contratantes (artículo 1447 del Código Civil), por ejemplo que lo haga un perito entendido en las cosas objeto de contrato. En este caso, si las partes han señalado a un tercero para que fije el precio, quedarán vinculadas por lo que el tercero señale. Pero si este tercero no puede o no quiere fijarlo, el contrato será nulo por falta de precio (artículo del Código Civil). También contempla el Código Civil la fijación del precio en la venta de valores, grano, líquidos y demás cosas fungibles con respecto al que se señala para la cosa vendida en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado (artículo 1448 del Código Civil). Finalmente hay que mencionar la existencia de precios fijados por una norma, que tienen una creciente importancia. Se trata del llamado precio legal o normado, establecido por el legislador por razones de política social o económica Forma del contrato de compraventa: Rigen en cuanto al contrato de compraventa las reglas generales sobre libertad de forma (artículos 1258 y 1278 del Código Civil). No se requiere forma especial para la validez del contrato de compraventa. El contrato se perfeccionar desde que las partes consienten en cuanto a la cosa y el precio y es válido sin necesidad de una forma específica (por ejemplo, contrato verbal).

5 El artículo 1280 del Código Civil exige el otorgamiento de documento público cuando la compraventa tiene como objeto un bien inmueble, lo cual no debe entenderse como un requisito de forma ad solemnitatem. La escritura pública es necesaria fundamentalmente para que el contrato pueda acceder al Registro de la Propiedad. Así, los contratantes, habiendo consentido en el contrato, pueden compelerse recíprocamente a llenar esa forma, solicitando la elevación a público del contrato (artículo 1279 del Código Civil) Las obligaciones del comprador: el pago del precio: 1. La principal obligación del comprador es pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar establecidos en el contrato (artículo 1500 del Código Civil). Si en el contrato no se ha fijado el tiempo y lugar del pago, éste deberá hacerse simultáneamente a la entrega de la cosa. Pero lo dispuesto en el artículo 1500 del Código Civil tiene carácter dispositivo, por lo que las partes pueden acordar otra cosa, como por ejemplo, posponer el pago del precio total o parcialmente, en cuyo caso, aunque el aplazamiento supone conceder crédito al comprador, no debe pagarse interés si no se ha pactado (artículo 1501 del Código Civil). 2. Será obligación del comprador recibir la cosa adquirida, pudiéndola consignar el vendedor si el comprador no la recibe en el momento y lugar convenidos. 3. Además, el comprador debe pagar los gastos de transporte salvo pacto en contrario (artículo 1465 del Código Civil). Pactos especiales en el contrato de compraventa: la condición resolutoria expresa y el pacto de reserva de dominio. En los casos en que se aplaza total o parcialmente el pago del precio, para, asegurar el cumplimiento por parte del comprador, suele pactarse en el contrato lo que se denomina condición resolutoria expresa. Se trata de una cláusula en cuya virtud se acuerda que la falta de pago del precio en el momento fijado o la falta de pago de alguno de los plazos producirá la resolución del contrato. Aunque la finalidad de este pacto es provocar la resolución automática del contrato en caso del imapgo, el artículo 1504 del Código Civil exige, para que opere la resolución, que el vendedor requiera de pago al comprador judicial o notarialmente, de forma que el comprador podrá pagar, aún después de expirar el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Se pretende con ello evitar que el contrato quede resuelto en el momento mismo del incumplimiento: 1. Antes de que el vendedor practique el requerimiento el comprador puede pagar y, si lo hace, aunque sea fuera de plazo, ya no puede resolverse el contrato. 2. Pero una vez hecho el requerimiento, el pago del comprador es extemporáneo y no evita la resolución. 3. Cuando las partes acuerdan posponer el pago del precio, es muy corriente también que incluyan también en el contrato un pacto de reserva de dominio. En virtud de este pacto el vendedor se reserva el derecho de propiedad sobre la cosa hasta que el comprador le abone la totalidad del precio. Así el vendedor se asegura el cobro del

6 precio. Hay que tener en cuenta que si el vendedor entrega la cosa al comprador este adquiere la propiedad del mismo por el hecho de la traditio, por eso es vital este pacto. Cuando se pacte la reserva de dominio el comprador, aunque esté en posesión de la cosa, no adquiere la propiedad de la misma (hasta que no pague todo el precio), sino sólo su uso y disfrute Las obligaciones del vendedor: entrega y saneamiento: La obligación de entrega: El vendedor tiene la obligación de entregar la cosa vendida. Cuando el vendedor sea propietario de la cosa vendida la entrega, que equivale a la tradición, transmite la propiedad del bien (salvo, como ya se indicó, que exista un pacto de reserva de dominio). En cuanto al lugar de la entrega, nada señala expresamente el Código por lo que se estará a la norma general del artículo 1171 del Código Civil (lugar convenido o, en su defecto, lugar dónde la cosa se encontraba en el momento de concluir el contrato o, en otro caso, el domicilio del deudor). Tiempo de la entrega, el Código Civil permite el vendedor suspender la entrega de la cosa en dos casos: Cuando no se ha previsto un aplazamiento del pago y el comprador no le paga (artículo 1466 del Código Civil). Si, en caso del aplazamiento del pago, el vendedor descubre que el comprador es insolvente (pues se corre el riesgo de perder el precio), salvo que este último afiance el pago del precio aplazado (artículo 1467 del Código Civil). El retraso en la entrega no permite la resolución del contrato porque normalmente el retraso no produce la frustración del interés del comprador (salvo que el retraso se prolongue de manera intolerable). En principio el retraso sólo desencadena los efectos de la mora. No obstante, hay casos en que la no entrega en el momento fijado supone un incumplimiento definitivo del contrato, bien porque las partes han pactado el momento del cumplimiento como esencial o porque así se deduce de las circunstancias del caso. Habrá que interpretar el contrato para determinar en uno u otro sentido. Modo en el que se produce la entrega o tradición de la cosa, según el artículo 1462 del Código Civil contempla el caso más normal que es la entrega material de la cosa, entendiéndose entregada la cosa cuando se ponga en poder y posesión del comprador (tradición real). Hay cosas que no pueden ser entregadas al comprador por lo que existen otras formas de traditio que equivalen a la entrega sin necesidad de un traspaso material de la cosa. Se produce en estos casos una ficción que equivale a entrega (traditio ficta). Así por ejemplo, la tradición instrumental, que tiene lugar cuando se hace la venta mediante escritura pública equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, salvo que de la escritura se desprende o deduzca o contrario. Traditio simbólico en la que la entrega de

7 algo que representa a la cosa vendida equivale a la entrega de la cosa misma, siendo también posible la tradición simbólica de derechos que puede hacerse por el hecho de poner los títulos de pertenencia en poder del comprador o por el uso que este haga de su derecho consentido por el vendedor. Además la traditio puede tener lugar por el mero acuerdo de las partes, cuando el comprador ya era poseedor de la cosa en cuyo caso no hay entrega material (traditio brevi manu). Hay que insistir en que aunque se utilice una forma de tradición ficticia o simbólica el vendedor está obligado a entregar la posesión real de la cosa para que el comprador vea satisfecho su interés. La obligación de saneamiento: El artículo 1461 no señala que el vendedor está obligado a la entrega y al saneamiento de la cosa vendida. Por saneamiento entendemos las consecuencias que se producen para el vendedor en el supuesto de evicción o de vicios ocultos. Esto es, el vendedor es responsable frente al comprador si, por no ostentar la propiedad del bien vendido, el verdadero propietario priva al comprador, mediante la sentencia judicial, de la cosa comprada (saneamiento por evicción), asimismo, si la cosa vendida no puede usarse para su destino debido a defectos ocultos existentes en el momento de la compraventa (saneamiento por vicios o defectos ocultos); y, en tercer lugar, si un inmueble se vende con gravámenes no mencionados en la escritura que, de haberlos conocido el comprador, le hubiera hecho desistir de la compra (saneamiento por gravámenes ocultos). Saneamiento por evicción: Se discute si el vendedor está obligado a transmitir la propiedad de la cosa al comprador, es claro que el Código Civil obliga al vendedor a garantizar al comprador que no va a ser privado de la cosa (pues a tenor del artículo 1474 del Código Civil responde de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida). Si el comprador es privado de la cosa, porque, por ejemplo, el verdadero propietario no era el vendedor sino un tercero que le demanda reclamando su propiedad y obtiene sentencia firme a su favor, se produce la evicción (artículo del Código Civil) y se desencadena la responsabilidad del vendedor. Conviene señalar que el comprador no tiene acción contra el vendedor por el solo hecho de que el vendedor no sea el dueño de la cosa, pero sí si es privado de su posesión legal y pacifica por sentencia firme. La evicción puede ser total/parcial, dependiente de si el comprador es privado de la totalidad o sólo de parte de la cosa. Evicción: Pérdida de un derecho por sentencia, forma y en virtud de derecho anterior ajeno. Para que proceda el saneamiento por evicción es necesario que concurran los siguientes requisitos:

8 a) Pérdida de la cosa por el comprador establecida en una sentencia firme (artículo 1480 del Código Civil). b) Privación de todo o parte de la cosa vendida por haber obtenido la propiedad de la cosa por un tercero que tiene un derecho a ella anterior a la compraventa (artículo del Código Civil). c) Notificación al vendedor de la demanda de evicción interpuesta por un tercero (artículo 1481 del Código Civil). Cuando el comprador pierde la cosa como consecuencia de la evicción, el vendedor está obligado al saneamiento, esto es, abonarle una indemnización dirigida a dejar el patrimonio del comprador en la misma situación en que se encontraba antes de la compraventa, como si la evicción no hubiera ocurrido. Puede exigirle el comprador que le reembolse las cantidades (previstas en el artículo 1478 del Código Civil) que se refieren básicamente a: i. La devolución del precio; ii. De los frutos de la cosa; iii. Las costas del pleito sobre la evicción (entre el comprador y el tercero) y, en su caso, las del pleito entre comprador y vendedor; iv. Los gastos del contrato de compraventa si los pagó el comprador; v. Además, si el vendedor actuó de mala fe, deberá pagar los daños y perjuicios causados al comprador y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato que hubiera hecho el comprador en la cosa. El vendedor es responsable del saneamiento por evicción aunque no se haya establecido nada al respecto en el contrato de compraventa, si bien las partes pueden aumentar o disminuir la responsabilidad por evicción (artículo del Código Civil). Para el ejercicio de la acción del comprador contra el vendedor solicitando el saneamiento por evicción se aplica el plazo general de 5 años establecido en el artículo 1964 del Código Civil. Modificado por Ley Jurídica Voluntaria de Saneamiento por vicios o defectos ocultos: El vendedor debe responder de los defectos ocultos que tenga la cosa vendida si la hacen impropia para el uso al que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o hubiera pagado menos por ella (artículo 1484 del Código Civil). El vendedor no será responsable si los defectos no estaban ocultos, esto es, si eran manifiestos o estaban a la vista. Tampoco será responsable el vendedor si el comprador es un perito que por su profesión debía fácilmente conocerlos, y esto, aunque no sean perceptibles (artículo 1484 del Código Civil). Para que exista obligación de sanear por parte del vendedor es necesario que concurran los siguientes requisitos:

9 a) Vicio: La cosa vendida debe tener un defecto que la haga impropia para su uso o disminuye ese uso considerablemente (Por ejemplo, un instrumento de música con una pieza interior rota). b) Oculto: El defecto no puede ser manifiesto en el momento de la compraventa. c) Grave: El defecto debe ser de tal importancia que el comprador no hubiera comprado la cosa de haber sabido su existencia. d) Anterior al contrato de compraventa: La cosa debía tener el vicio antes de la perfección del contrato de compraventa. La prueba de la existencia del vicio, su gravedad y su carácter oculto incumbe al comprador. La obligación de sanear cuando existe un vicio o defecto oculto supone que el comprador dispone de una opción entre desistir del contrato (actio redhibitoria), pagándosele los gastos o solicitar los gastos, o solicitar una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (actio quanti minoris). Si la cosa vendida se pierde completamente por razón de los vicios ocultos, el vendedor debe devolver el precio y pagar los gastos del contrato si los pagó el comprador. Pero si el vendedor conocía los vicios que han dado lugar a la pérdida de la cosa, deberá también abonar los daños y perjuicios causados. Es posible pactar un aumento, disminución o extinción de la responsabilidad del vendedor por razón de los vicios. No obstante, el artículo del Código Civil, exige, para que sea posible la renuncia a las consecuencias del saneamiento, que sea expresa y que el vendedor no conociera los vicios o defectos de lo vendido. El artículo 1490 del Código Civil establece un corto plazo de seis meses (plazo que se considera de caducidad, es decir, no susceptible de interrupción) para la interposición de la acción solicitando el saneamiento por vicios ocultos, siendo el dies a quo (día desde el que se comienza a contar el plazo) el momento de la entrega de la cosa vendida. Al ser el plazo de seis meses tan corto (es posible que no se constate la existencia del vicio hasta transcurrido ese plazo; por ejemplo, en la compraventa de la mesa con carcoma es posible que el deterioro que produzca se manifieste pasados 6 meses de la entrega), y teniendo en cuenta que la entrega de una cosa con un vicio oculto puede suponer que haya habido un problema en la formación del consentimiento o que se trate de un cumplimiento defectuoso, la jurisprudencia viene admitiendo la compatibilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos con otras acciones generales. Las generales por incumplimiento o, más específicamente, cumplimiento defectuoso, a las que se aplica el plazo general de cinco años, artículo 1964 del Código Civil. Este régimen de saneamiento no se aplica a las compraventas de bienes de consumo (bienes muebles) regulada en los artículos 114 a 114 TRLC, según indica el artículo TRLC. El artículo 114 TRLC obliga al vendedor a entregar al consumidor un bien conforme con el contrato de compraventa. El concepto de conformidad puede definirse como la adecuación de la cosa vendida a lo pactado o a lo que el consumidor pueda esperar

10 conforme los usos de tráfico. Engloba todos los supuestos en que quedan defraudadas las expectativas del comprador porque la cosa no reúne las características, calidades o aptitudes pactadas o que cabía esperar. El TRLC establece un sistema de remedios de los que dispone el consumidor que ha recibido una cosa no conforme con el contrato (artículo 118 TRLC). Se trata de un sistema mucho más amplio que el previsto para el saneamiento por vicios ocultos en el Código Civil pues el comprador puede optar primero por la reparación o sustitución del bien (artículo 119 TRLC) que deben ser gratuitas y llevarse a cabo en tiempo razonable. Si la reparación o la sustitución no proceden o no se hubieran hecho en un plazo razobnable, puede optar el comprador por la rebaja del precio o la resolución del contrato (artículo 121 TRLC), no pudiendo pretender esta última si la falta de conformidad es de poca importancia. En los artículos 125 a 127 TRLC se prevé la posibilidad de ofrecer al comprador una garantía comercial adicional, garantía que será obligatoria para el caso de productos de naturaleza duradera (artículo 126 TRLC). Se hace referencia aquí a la garantía del fabricante que acompaña habitualmente productos tales como los electrodomésticos, los coches, ciertos tipos de relojes, etc. Y que permite al adquiriente exigir, dentro de un periodo de tiempo (por ejemplo dos años), la reparación gratuita del producto en caso de avería. Saneamiento por gravámenes ocultos: El artículo 1483 del Código Civil se refiere a una situación en la que se vende un inmueble con un gravamen no aparente (por ejemplo un derecho de servidumbre que impide construir por encima de cierta altura) y el vendedor no le ha comunicado al comprador la existencia del mismo. Si el gravamen es de tal naturaleza que debe presumirse que el comprador no habría adquirido el inmueble de haberlo conocido, podrá optar el comprador durante un año desde el otorgamiento de la escritura entre ejercitar la acción rescisoria o solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados Los riesgos en el contrato de compraventa: El problema de los riesgos en el contrato de compraventa se plantea cuando, una vez perfeccionado el contrato, la cosa sufre daños o se pierde sin culpa del vendedor antes de que se haya realizado la entrega. Cuando esto ocurre, el Código exime al vendedor de la obligación de entregar la cosa (siempre que no haya incurrido en mora) puesto que la pérdida no le es imputable. Pero nada dice el Código Civil de si el comprador queda también liberado de pagar el precio. Debe el comprador al que no se le ha entregado la cosa pagar el precio si éste se ha perdido sin culpa del vendedor? Si entendemos que sí, el riesgo será del comprador. En caso contrario, el riesgo será del vendedor. La cuestión es problemática porque el Código Civil no contiene una regla clara de atribución de riesgos. La mayoría de nuestra doctrina y jurisprudencia, soluciona este

11 asunto atendiendo al tipo de cosa de que se trate y teniendo en cuenta cuándo surge la obligación de entrega: a) Si lo que se vende es una cosa genérico, el riesgo de la pérdida de la misma no se transmite al comprador mientras no se produzca la especificación, es decir, hasta que el vendedor no concrete las cosas dentro del género y las ponga a disposición del comprador (no puede el vendedor alegar el perecimiento de la cosa porque siempre hay cosas del género, genus nunquam perit, de forma que pesa sobre él en riesgo de pérdida de la cosa. Si no entrega la cosa no tiene derecho al precio. b) Si lo que se vende es una cosa específica, el riesgo de la pérdida de la cosa antes de la entrega sin mediar culpa del vendedor lo sufre el comprador (periculum est emptoris) que deberá pagar el precio prometido por ella aunque no recibe el bien comprado (artículo del Código Civil). Ésta es la solución que se desprende de la regulación legal, a pesar de que resulta injusta y contradictoria con la posibilidad de resolver el contrato. De ahí que se abogue por la modificación de la regulación actual La transmisión de la propiedad. La doble venta y la venta de cosa ajena: La transmisión de la propiedad: El contrato de compraventa es un contrato obligatorio y no transmite directamente la propiedad del bien, para lo cual es necesaria la entrega del mismo. Se plantea entonces la cuestión de si es obligación del vendedor transmitir al comprador la propiedad de la cosa vendida. El Código no contiene ninguna norma que imponga expresamente al vendedor la obligación de transmitir la propiedad al comprador, sólo le obliga a la entrega y el saneamiento de la cosa vendida. El comprador no tiene acción alguna contra el vendedor por no ser éste el propietario de la cosa vendida; sólo podrá actuar contra el vendedor, cómo hemos visto, si un tercero le priva de la cosa por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compra. La doble venta: Supuesto de doble venta cuando un propietario vende la misma cosa a distintos compradores. En ese caso el Código Civil en su artículo 1473 soluciona el problema de cuál de esos compradores debe quedarse con la propiedad de la cosa. El artículo 1473 del Código Civil nos dice a quién se transmite la propiedad en caso de doble venta dependiendo del tipo de cosa de que se trate: a) Si la cosa es mueble, la propiedad se transfiere al que primero tome posesión de ella de buena fe. b) Si se trata de un inmueble la propiedad se transfiere al que primero la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Si ninguno de los distintos compradores la ha inscrito, la propiedad pertenecerá al que de buena fe tome primero posesión del inmueble. Si ninguno de ellos toma posesión de la cosa, la propiedad se transmite al que presente el título más antiguo, siempre que haya buena fe.

12 Los distintos contratos de compraventa que haya celebrado el vendedor con los distintos diferentes compradores tienen que haber sido válidos y el vendedor no debe haber entregado la cosa al primera comprador. Si la cosa se hubiera entregado al primer comprador, éste sería su propietario en virtud de lo dispuesto en el artículo del Código Civil (se habría llevado a cabo la tradición y, por tanto, la adquisición de la propiedad. La venta de cosa ajena: En este caso el vendedor concluye un contrato de compraventa de una cosa que no es de propiedad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha sido clara históricamente en cuanto a la validez de la venta de cosa ajena. Muchas sentencias declaraban la nulidad de la compraventa por falta de objeto. Hoy en día, sin embargo, puede decirse que el Tribunal Supremo admite abiertamente su validez. Es posible que el vendedor concluya un contrato en el que se obligue a entregar una cosa que no le pertenece en el momento de la perfección pero sí en el momento de la entrega. A lo que se obliga el vendedor entonces es adquirir la cosa para entregársela al comprador, es decir, a procurar ser titular de la cosa vendida en el momento de la entrega para poder realizar la traditio y transmitir la propiedad. Todo esto, por supuesto, sin perjuicio de que, si en el momento de la entrega el vendedor no tiene la cosa y no la puede entregar, incumplirá el contrato con todas las consecuencias que ello conlleva. Si finalmente el vendedor entrega al comprador una cosa que no le pertenece, el comprador no adquirirá su propiedad. En este caso, si el verdadero propietario la reclama estaremos ante el supuesto de evicción La donación: Concepto y características: La donación es un contrato en virtud del cual el propietario de una o varias cosas (donante) transfiere la propiedad de las mismas a otra persona (donatario) sin recibir nada a cambio. El artículo 618 del Código Civil define la donación como acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta. La donación es un contrato gratuito y además un acto de liberalidad, porque entraña un empobrecimiento del donante, que ve disminuir su patrimonio, y un enriquecimiento correlativo del donatario, cuyo patrimonio aumenta a costa de aquél. Intervienen donante y donatario. Las características del contrato de donación son las siguientes: a) Gratuito: Es un contrato gratuito porque el donante realizar una transmisión de contenido patrimonial sin recibir nada a cambio. El donatario no debe

13 contraprestación alguna. El donante tiene una clara intención de enriquecer o beneficiar al donatario; es a lo que se denomina animus donandi. b) Perfección: Establece que el contrato se perfecciona cuando el donante conoce la aceptación del donatario. Por su parte, el artículo 629 del Código Civil establece que la donación no obliga al donante no produce efecto sino desde la aceptación. La diferencia sobre el momento que tienen en cuenta dichos preceptos (conocimiento/aceptación) se explica porque el artículo 623 se refiere al caso de que no sea simultánea la declaración del donante y la aceptación del donatario. El artículo 629, en cambio, se refiere a la donación de bienes muebles con entrega simultánea y a la de inmuebles cuando donación y aceptación constan en la misma escritura pública, por lo que el donante conoce la aceptación en el mismo acto. El donatario debe aceptar la donación por sí mismo o por medio de representante con poder general y bastante para ello o con poder especial al efecto (artículo 630 del Código Civil). c) Dispositivo: De acuerdo con la regulación legal la donación es un contrato dispositivo y no obligatorio. La donación transmite la propiedad de la cosa vendida. Por eso el Código Civil lo incluye entre los modos de adquirir la propiedad. Su propiedad se transmite automáticamente al donatario cuando se cumplen los requisitos de validez de la donación establecidos en el Código Elementos de la donación: capacidad de las partes, objeto y forma: Capacidad: Para donar es necesario tener capacidad para prestar consentimiento contractual (mayores de edad no incapacitados) y para disponer de los bienes objeto de la donación. El artículo 624 del Código Civil dispone que pueden hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes. El menor emancipado puede hacer donaciones con los límites del artículo 323 del Código Civil. No puede uno solo de los cónyuges hacer donaciones de bienes gananciales salvo que sean liberalidades de uso (por ejemplo, regalos de boda, artículo 1378 del Código Civil). Para recibir donaciones, basta con tener suficiente capacidad para entender y querer. El artículo 625 del Código Civil establece que pueden aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados por la ley para ello. Ello no obstante, para recibir donaciones condicionales u onerosas (que imponen una carga al donatario), es necesario tener capacidad suficiente para contratar o, de lo contrario, tendrá el donatario que ser representado por sus legítimos representantes. El artículo 627 del Código Civil admite las donaciones al Nasciturus que deberán ser aceptadas por las personas que les representarían de haber nacido ya. Sin embargo, el hecho de la adquisición de la propiedad por el donatario no tiene lugar hasta el momento del nacimiento con vida y desprendimiento del seno materno (artículos 29 y 30 del Código Civil). Objeto: Pueden ser objeto de donación todos los bienes que puedan ser enajenados. La donación puede comprender todos los bienes presentes del donante o parte de ellos, con tal de que

14 se reserve lo necesario para vivir de acuerdo con sus circunstancias (artículo 634 del Código Civil) y se respeten los demás límites que establece el Código en protección de la legítima. El artículo 635 del Código Civil establece que no pueden ser objeto de donación los bienes futuros, esto es, los que el donante no tenga en el momento de la donación. Pero no hay inconveniente para estas donaciones si se admite la posibilidad de la donación obligacional. Sin embargo, puede obligarse a donar en un futuro pero no transmite nada en ese momento. Por ejemplo, si me toca la lotería, te dono el premio). Forma: Si la donación es de bienes muebles, el artículo 632 del Código Civil establece dos formas distintas despendiendo de si la donación es verbal o por escrito. Cuando la donación es verbal, es necesario que la cosa donada se entregue simultáneamente. Si la donación de bienes muebles se hace por escrito, es necesario que la aceptación del donatario conste también por escrito. Tratándose de bienes inmuebles, el artículo 633 del Código Civil requiere, para la validez de la donación, que se haga en escritura pública, en la que deberán constar individualmente los bienes donados y, en su caso, el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación del donatario puede hacerse en la misma escritura de donación o en otra distinta Tipos de donaciones: a) Donaciones puras: Las donaciones puras son aquellas que hemos visto hasta ahora. El donante entrega voluntariamente la cosa con intención de enriquecer al donatario, sin recibir nada a cambio. b) Modales u onerosas. Las donaciones modales son aquellas en las que el donante impone una carga al donatario (por ejemplo te doy un barco pero en verano me sacas dos días a pesar). Las donaciones modales pueden ser muy distintas dependiendo del cual sea el modo o carga impuesto al donatario. La carga puede consistir, por ejemplo, en una prohibición para el donatario (por ejemplo, te doy una finca pero no puedes modificar la casa); el gravamen puede redundar en beneficio del donante (por ejemplo, te doy una finca pero una vez al año me invistas a cazar); o imponer el destino que debe darse a la cosa donada (por ejemplo, te doy la finca para que se destine a campo de instrucción militar). La carga puede tener o no valor económico (por ejemplo, dejar de fumar, hacer compañía al donante, finalizar los estudios ), pero si lo tiene, el valor de la carga tiene que sea inferior al valor de lo donado (artículo 619, segundo inciso del Código Civil). El incumplimiento del modo por parte del donatario puede dar lugar a la revocación de la donación (por ejemplo, en vez de destinar la finca a campo de instrucción militar se pone a la venta). c) Remuneratorias: Son donaciones remuneratorias las que se hacen a una persona en agradecimiento por los servicios prestados por el donatario o por sus méritos

15 (artículo 619 del Código Civil). Por ejemplo, le regalo una botella de champán en Navidad al pediatra de mis hijos o un anillo a la persona que ha cuidado de mi tía en sus últimos años. Hay liberalidad porque no había ninguna obligación de remunerar o pagar al donatario y el donatario no puede reclamar lo que se le entrega. d) Liberalidad de uso: Son liberalidades de uso las atribuciones gratuitas, los regalos que se hacen por imposición social, porque es común hacer ciertos obsequios en esas circunstancias (por ejemplo, regalos de boda, regalos de cumpleaños, propinas). e) Donaciones con cláusula de reversión: Se trata de una donación en la que se estipula que lo donado volverá al patrimonio del donante cuando se dé cierta circunstancia (por ejemplo, donación por un Ayuntamiento de un solar para la construcción de un colegio de huérfanos señalando que si tras cierto tiempo el colegio no se ha construido o no se usase el terreno con ese fin revertirá al Ayuntamiento). f) Donaciones mortis causa: Son donaciones mortis causas las que hayan de producir sus efectos por muerte del donante. Tales donaciones participan de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad y se rigen por lo establecido para la sucesión testamentaria, por lo que son esencialmente revocables (artículo 737 del Código Civil) y es necesario que el donatario viva en el momento de la muerte del donante. La existencia de estas donaciones es muy discutida por la doctrina dada su naturaleza sucesoria, siendo la opinión mayoritaria que se trata de disposiciones de última voluntad para cuya eficacia es necesaria la forma testamentaria Límites: La donación tiene unos límites. El donante tiene que reservarse lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias (artículo 634 del Código Civil). Establece que ninguno podrá dar ni recibir por vía de donación más de lo que pueda dar o recibir por testamento. Si la donación excede de lo establecido en este precepto se califica de inoficiosa. Esta regla se establece para proteger a los herederos legítimos del donante. Si la donación supera el valor de lo que se puede disponer por testamento, será reducida en el exceso. El artículo 638 del Código Civil establece que el donante no queda obligado el saneamiento de las cosas donadas. Es el donatario el que se defenderá de la evicción. Por último, cuando una donación se haga conjuntamente a varias personas, el artículo 637 del Código Civil establece que se entenderá hecha por partes iguales y que no se dará entre los beneficiarios el derecho de acrecer, salvo disposición en contrario del donante. Se exceptúa las donaciones hechas conjuntamente a ambos cónyuges, entre los cuales si se da el derecho de acrecer, salvo que el donante lo hubiera excluido expresamente (artículo del Código Civil) La revocación de las donaciones:

16 Los casos se establecen en los artículos 644 a 648 del Código Civil y son numerus clausus y de interpretación restrictiva: a) Superveniencia o supervivencia de hijos. Toda donación inter vivos hecha por alguien que no tuviera hijos es revocable si tiene hijos después de la donación o si, caso más extraño, resulta vivo el hijo que el donante pensaba muerto cuando hizo la donación (por ejemplo, porque desapareció en un naufragio y se había declarada su fallecimiento). b) Incumplimiento de cargas: Ya hemos visto que la donación podrá ser revocada a instancia del donante si se incumple la carga impuesta por él al donatario en caso de donaciones modales u onerosas. c) Ingratitud: La donación puede ser revocada a instancia del donante por causa de ingratitud, siendo tal para el Código que el donatario cometiera algún delito contra la persona, honor o bienes del donante, le imputare algún delito o le negara indebidamente alimentos (artículo 648 del Código Civil). La revocación no se produce sólo por el hecho de darse la circunstancia prevista en el Código, sino que es necesario que el donante demande en juicio al donatario haciendo valer la causa de revocación que corresponda. El Código establece distintos plazos para la revocación dependiendo del supuesto concreto (artículos y 652 del Código Civil) El arrendamiento de cosas en el Código Civil: Concepto y caracteres: El arrendamiento de cosas es definido por el Código Civil como aquella contrato por el que una de las partes, arrendador, se obliga a proporcionar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (artículo 1543 del Código Civil). Se trata, además, de un contrato consensual, bilateral, esencialmente oneroso, conmutativo y de duración determinada, aunque de ejecución continuada o de tracto sucesivo. Los arrendamientos de cosas sujetos al Código Civil habrá de hacerse por exclusión; es decir, únicamente se encontrarán regulados por la normativa del Código Civil, aquellos arrendamientos no regulados por leyes especiales. No obstante, la regulación del Código suele resultar aplicable igualmente a los arrendamientos regulados por leyes especiales, aunque con carácter supletorio Elementos del contrato: El artículo 1543 del Código Civil constituyen elementos esenciales de este contrato, la cesión del uso o goce de una cosa, el precio cierto y su duración temporal, ya que nuestros sistema prohíbe los arrendamientos perpetuos. La capacidad, el arrendatario constituye, como regla general, un acto de administración, para ser arrendador sólo se requiere la capacidad general para administrar. Los padres y sus

17 tutores no podrán dar en arrendamiento los bienes de menores e incapacitados por un término que exceda de seis años, salvo que cuenten con autorización judicial para ello (artículo 1548 del Código Civil). El objeto, el arrendamiento puede recaer sobre bienes (por ejemplo, coches, disfraces, chaqués, vestidos de novia, etc.) y sobre derechos. En relación con los bienes no son susceptibles de arriendo los bienes fungibles que se consuman con el uso (artículo 1495 del Código Civil). Salvo excepciones, por ejemplo, no pueden arrendarse los derechos de uso y habitaciones, ni el derecho de servidumbre, derechos reales pueden arrendarse los derechos, siempre que no sean personalísimos e intransferibles. El precio, elemento esencial del contrato de arrendamiento, pues permite diferenciarlo de modalidades contractuales cercanas, como el préstamo de uso o comodato. La exigencia de precio cierto no implica que la contraprestación haya de consistir necesariamente en una cantidad de dinero, pues la jurisprudencia admite el pago en especie. No se requiere que se señale una cantidad cerrada, sino tan sólo que el precio pueda ser calculado por un procedimiento lícito. Por eso se dice que el precio ha de estar determinado o, al menos, ha de ser determinable. Aunque normalmente se pacta el pago del precio por fracciones periódicas (por ejemplo, meses, años, etc.), las partes pueden pactar que se pague de una vez, al principio o al final del arrendamiento Obligaciones de las partes: Las partes que interviene son el arrendador (es el que alquila la casa) y el arrendatario (es el que usa la casa y paga el precio). Las obligaciones atribuye al arrendador derivan de la obligación principal de procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendad. Deberá entregarle la cosa u objeto del contrato (artículo del Código Civil), que no sólo ha de ser apta para servir al uso al que se va a destinar sino, incluso, deberá encontrarse en buen estado de conservación. El arrendador ha de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa lo que implica, por un lado, que no puede varias la forma de cosa arrendada (artículo 1557 del Código Civil), y por otro, que responderá frente al arrendatario si aparece un tercero que discuta su derecho de arrendamiento. Una vez entregada la cosa, mientras dure el arrendamiento, el arrendador deberá hacer las reparaciones necesarias para que pueda servir para el uso al que se ha destinado (artículo del Código Civil). Tales reparaciones podrán efectuarse, si es preciso, en contra de la voluntad del arrendatario si fueran urgentes e inaplazables (artículo 1558 del Código Civil). Sobre el arrendatario recae la carga de informar al dueño que los desperfectos en el plazo más breve posible (artículo 1559 del Código Civil), debiendo tolerar las obras aunque le ocasionen molestias y le priven de parte de la finca. Si la reparación durase más de cuarenta días, tendrá derecho a la disminución del precio del arrendamiento e, incluso, si la obra hiciera inhabitable la finca para el arrendatario, éste podrá resolver el contrato.

18 El arrendador deberá abonar al arrendatario los gastos necesarios realizados en la cosa, si por alguna razón el arrendador no llevó a cabo la reparación correspondiente y tuvo que efectuarla el arrendatario. Obligaciones del arrendatario, pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos (artículo del Código Civil) y usar la cosa arrendada conforme al uso o destino pactado o, en defecto de pacto, el que se deduzca de su naturaleza (artículo del Código Civil). El artículo 1159 del Código Civil debe igualmente poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa que provenga de un tercero, así como la necesidad de reparaciones. Si no lo hace, responderá de los daños y perjuicios ocasionados al propietario por su negligencia. Responderá del deterioro o pérdida de la cosa, a no ser que se pruebe que fue ocasionado sin culpa (artículo 1563 del Código Civil). El precepto consagra una presunción de culpa del arrendatario ya que para quedar exonerado éste debe probar que ha empleado toda la diligencia debida para evitar el daño. Al concluir el arrendamiento, tendrá que devolver la cosa (artículo 1561 del Código Civil), salvo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo Terminación del arrendamiento: Son causas de extinción del arrendamiento: 1. El cumplimiento del tiempo previsto para el contrato sin necesidad de requerimiento (artículo 1565 del Código Civil), salvo que ambos contratantes decidan prorrogarlo de común acuerdo. Por otra parte, de acuerdo con el artículo 1566 del Código Civil, si al terminar el período contractual concertado el arrendatario continua disfrutando de la cosa durante 15 días sin que se la reclame el arrendador, el arrendatario se entenderá prorrogado tácitamente (tácita reconducción, nuevo contrato de arrendamiento cuya duración no es la pactada inicialmente). 2. La pérdida de la cosa arrendada (artículo 1568 del Código Civil). 3. El incumplimiento de una de las partes que constituye una aplicación del artículo 1124 del Código Civil, permitirá a la otra solicitar la resolución del contrato. 4. Extinción del derecho del arrendador (por ejemplo, el arrendamiento otorgado por el usufructuario se resuelve al extinguirse el usufructo). Entre otras causas que provocan la extinción del derecho del arrendador antes del plazo pactado para el arrendamiento. Rige la regla venta quita renta consagrada en el artículo 1571 del Código Civil, es decir, al comprador del bien arrendado se le reconoce la facultad de dar por terminado el arrendamiento vigente. Quedan excluidos de esta regla los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. En caso de arrendamiento inscrito en el Registro, los adquirientes del bien arrendado deberán soportar el arrendamiento hasta su término El desahucio del arrendatario: