1. Promesa de venta. Artículo Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.

Transcripción

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2 La celebración de contratos de promesa, posiblemente sea uno de los actos jurídicos que con mayor frecuencia se celebran en nuestra sociedad ya que a través de la firma de este tipo de contrato, las partes acuerdan las condiciones sobre las cuales en una fecha futura desean formalizar la transmisión de propiedad de un inmueble, ya sea éste un terreno, una casa, edificio o nave industrial; sin embargo al negociar los términos del contrato poca o nula atención le ponen las partes a los efectos fiscales que se pueden generar en relación con la firma de dicho contrato preparatorio, lo cual dependiendo como esté redactado, puede dar lugar o no a la causación inmediata de contribuciones, sin que sea ésta la intención de las partes al firmar dicho contrato de promesa. 1. Promesa de venta El contrato de compraventa es sin lugar a duda el contrato que mayor relevancia tiene en cualquier economía ya que es el medio a través del cual opera el comercio de bienes ya sean muebles o inmuebles y se encuentra regulado en México por el Código Civil Federal: Art Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. Lo anterior significa que salvo que las partes acuerden algo en contrario, una compraventa es perfecta por el simple hecho de que haya un acuerdo de voluntad en donde esté definido el precio y la cosa. Por otro lado, el mismo Código Civil Federal señala que las partes contratantes pueden obligarse de manera contractual a celebrar un contrato futuro. Artículo Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro. Artículo Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. La factibilidad de que las partes puedan pactar comprometiéndose a transmitir un bien y a pagar un precio en cierta fecha futura es una herramienta muy útil, ya que permite que el comprador pueda inspeccionar el bien con objetividad o valuarlo profesionalmente antes de adquirir formalmente su propiedad y sobre todo cuando se trata de la venta de bienes inmuebles.

3 Es importante resaltar que cada Estado de la República Mexicana tiene su propio Código Civil, los cuales por lo general contemplan redacciones muy similares a las preceptuadas por el Código Civil Federal; sin embargo, habrá que analizar tratándose de la venta de bienes inmuebles, en dónde está ubicado éste, a efecto de aplicar lo que indique el respectivo Código Civil. Todos los Códigos Civiles de los Estados contemplan dentro de sus primeros artículos que todos los actos jurídicos que se relacionen con bienes inmuebles, se deberán de regular por las leyes del Estado en donde estén ubicadas, por lo tanto, derivado de esa regla particular, todos los contratos de promesa de compraventa sobre bienes inmuebles deberán estar sujetos al derecho civil del lugar en donde se localizan. Así mismo, otros ordenamientos legales que también regulan las operaciones de compraventa de bienes inmuebles son: Código Fiscal de la Federación: Artículo 14.- Se entiende por enajenación de bienes: I. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado Ley del Impuesto Sobre la Renta. Artículo 18.- Para los efectos del artículo 17 de esta Ley, se considera que los ingresos se obtienen, en aquellos casos no previstos en otros artículos de la misma, en las fechas que se señalan conforme a lo siguiente tratándose de: I. Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero: a) Se expida el comprobante que ampare el precio o la contraprestación pactada. b) Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio. c) Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos. Artículo 146 Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales

4 Adicionalmente en cada Estado de la República Mexicana, existe un gravamen denominado Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles que se causa al momento de transmitir la propiedad de un inmueble y este impuesto por regla general contempla una tasa del 2% que se cobra sobre el valor de avalúo del bien inmueble objeto de venta o sobre el precio de la venta, el que sea más alto. 2. Requisitos de la Promesa de Venta Una vez analizados los artículos que determinan qué se debe entender por compraventa y por promesa de venta, así como los supuestos de causación y acumulación de las contribuciones vinculadas con la enajenación de un bien inmueble; a continuación procederemos a revisar cuáles son los elementos básicos que debe contener un contrato de Promesa de Compraventa respecto de un bien inmueble. 1) Promesa de celebrar un contrato futuro; 2) La existencia de un plazo cierto y futuro para formalizar el contrato definitivo de compraventa ante un Notario Público; 3) Descripción del bien objeto de la venta; y 4) El precio del bien inmueble y la forma de pago. Hoy en día existen criterios tanto del Poder Judicial de la Federación así como del propio SAT, que argumentan que existen compraventas bajo el aspecto de promesas de compraventa y por lo tanto, consideran que dichos contratos son perfectos desde la fecha que se firman; y en consecuencia es acumulable el ingreso relacionado con la venta del bien inmueble, aún y cuando no se encuentre formalizado en una escritura pública. Con la finalidad de minimizar los riesgos de que el SAT pueda llegar a revisar una contrato de promesa de compraventa de un inmueble y trate de argumentar que la intención de las partes era la de celebrar un contrato de compraventa y no de promesa de compraventa, es conveniente revisar con detalle la redacción del contrato a ser celebrado, a fin de no dejar duda de que la intención de la partes era la de celebrar un contrato preparatorio de promesa de compraventa y no el de una compraventa; para lo cual es necesario tomar en cuenta lo siguiente: 1) Se debe señalar expresamente que lo que se acuerda celebrar por las partes es un contrato de promesa y manifestar claramente la voluntad de ambas partes de pactar una obligación de hacer consistente en celebrar un contrato futuro;

5 2) Es conveniente que el precio de la operación no esté definido en el contrato de promesa, si no que sólo se den los elementos objetivos para su futura cuantificación dentro del periodo promisorio, esto es, al no estar definido expresamente el precio, no se da un elemento esencial del contrato de compraventa y por lo tanto, técnicamente no se puede decir que hay una compraventa; 3) Es conveniente que si se va a recibir alguna cantidad de dinero, ésta se reciba bajo la modalidad de un depósito, y no como anticipo a cuenta del precio, ya que si no hay precio, no se puede anticipar su pago y los bienes recibidos en depósito no son traslativos de dominio y por lo tanto habrían argumentos legales para considerar que no se deben acumular como ingreso ese dinero y menos pagar un impuesto sobre éste; 4) También es aconsejable pactar dentro de un contrato de promesa de compraventa que éste se celebre bajo la modalidad de una reserva de dominio, a fin de evidenciar que no hay intención del vendedor de transmitir la propiedad del inmueble, si no hasta la fecha en que efectivamente se formalice el contrato definitivo de compraventa ante Notario Público. Si bien no podemos evitar que el SAT pueda llegar a tratar de exigir que el vendedor de un bien inmueble acumule un anticipo o el precio total de la venta de un inmueble, argumentando que es perfecta y exigible el pago del precio desde la fecha de firma del contrato privado; consideramos, que si se incorporan las recomendaciones antes señaladas dentro de un contrato de promesa de compraventa; existirán más argumentos legales para defender frente al SAT a un vendedor de la no acumulación de un ingreso y de su respectivo pago. Por lo anterior, nuestra recomendación es que antes de proceder a documentar la venta de un bien inmueble, los vendedores se asesoren y negocien con el comprador los términos del contrato de promesa de compraventa, a fin de minimizar posibles contingencias fiscales derivada del proceso de venta de un bien inmueble, ya que mientras mayor sea el valor del inmueble a vender, aumentarán las posibilidades de que el SAT pueda fiscalizar la operación. En caso de requerir más información o detalle al respecto de los antes expuesto, nos ponemos a sus órdenes para atenderles. Teléfonos: (664) y (664) Clemente Ranero clemente@ranero.cc Diego Urías diego@ranero.cc Norma Peralta norma@ranero.cc