GUÍA DE LAS PRÁCTICAS

Transcripción

1 Objetiv GUÍA DE LAS PRÁCTICAS El bjetiv didáctic de tdas estas actividades es que, al terminar, el estudiante: - Cnzca algunas de las fuentes de infrmación jurídica, territrial, urbanística, empresarial y ecnómica más imprtantes. - Sea capaz de elegir, rdenar, cmparar y analizar cn rigr la infrmación para btener cnclusines significativas para la empresa acerca de: Su prpia situación patrimnial y de su rendimient en relación a sus rivales; Su psición en la industria en la que pera - Se familiarice cn la nrmativa de suel y valracines y las técnicas habituales de la tasación y valración inmbiliaria. - Sea capaz de elegir, rdenar, cmparar y analizar cn rigr la infrmación para realizar una crrecta valración de un inmueble y en particular: Cnstruir una base cn dats ecnómics relativs al valr de diverss inmuebles testigs; Cnstruir una mini base de dats relativs a signs externs utilizads en la valración. Cnzca técnicas utilizadas en una hja Excel para la valración de inmuebles. - Sintetice y presente de manera prfesinal un infrme verbalmente y pr escrit. Descripción Ls estudiantes deben presentar a final de cuatrimestre pr GRUPOS PEQUEÑOS un trabaj cn ds partes diferenciadas, la primera cnsiste en un infrme de situación de una empresa y el análisis de su industria. De manera esquemática, la primera parte del infrme debe cntener al mens: - Análisis acerca de la situación patrimnial y ls resultads de la empresa - Análisis cmparad de la situación patrimnial y ls resultads de la empresa cn su sectr. La segunda parte cnsiste en un infrme en el que se detallan ls dats recpilads pr ls grups de trabaj relativ a un mínim de 6 inmuebles testigs y de 6 signs externs de valración. Además, la cuarta práctica deberán, utilizand una hja de cálcul hacer ds valracines inmbiliarias. Para la elabración de este infrme, ls grups de trabaj se apyarán, pr un lad en las sesines prácticas de labratri, dnde se les guiará para que recpilen la infrmación relevante para su infrme y apliquen las técnicas básicas de análisis. Sin embarg, el cntenid de las prácticas n es el únic cntenid del trabaj final. Ls grups deben cmpletar esa infrmación y análisis cn trabaj persnal. Se debe tener en cuenta que las sesines prácticas de rdenadr sól pretenden que el estudiante aprenda las herramientas básicas de análisis, cnzca las fuentes de infrmación, y cnsiga la infrmación para alcanzar ls mínims de su trabaj dirigid. Pr tr lad, serán tutrizads pr su prfesr a l larg del curs para btener y redactar las cnclusines de su trabaj. Finalmente, deberán entregar pr escrit y presentar verbalmente dich infrme. 1

2 Fase 0.- Frmación de grups y elección de hraris de prácticas. Ls estudiantes deberán agruparse en grups pequeñs que se mantendrán a l larg de td el cuatrimestre, para elabrar el trabaj de la asignatura. Es altamente recmendable que ls integrantes del grup de trabaj elijan el mism grup de prácticas de labratri. Aquells grups que se separen durante el curs, asumirán que cmpletan el trabaj individualmente. N se permite más de ds persnas en cada equip. Práctica de rdenadr 1. Cncimients de fuentes de infrmación jurídica y urbanística. El bjetiv de esta primera práctica es facilitar a ls estudiantes ls instruments necesaris para btener infrmación acerca de la nrmativa vigente, la estructura administrativ y ls instruments de rdenación territrial y urbanística. Para ell, se infrmará acerca de ls páginas ficiales más relevantes para el cncimient del derech y, en general, para el urbanism y la edificación. Asimism, se manejarán instruments territriales y urbanístics, tant de planeamient cm de gestión, sentand las bases para un trabaj individual de ls estudiantes que les permita prfundizar en el cncimient y manej de ests instruments. La infrmación básica y enlaces para el desarrll de esta práctica estarán dispnibles en la página de la asignatura ubicada en Práctica de rdenadr 2. Elección y búsqueda de dats de una empresa y su entrn. En primer lugar cada grup de trabaj elegirá una empresa n financiera (y preferentemente del sectr de la cnstrucción inmbiliari) que será su bjet principal de análisis a l larg del curs y de su trabaj final (la empresa su sectr países). Se elegirá cualquier empresa de entre aquellas cuyas accines ctizan en la Blsa de Madrid Empresas Clasificación sectrial Elegir una empresa españla (pr dispnibilidad de dats) de entre ls sectres: Sectr: 1. Petróle y energía Sectr: 2. Mat. básics, industria y cnstrucción Sectr: 3. Bienes de cnsum Sectr: 4. Servicis de cnsum Sectr: 6. Tecnlgía y telecmunicacines Una vez seleccinada la empresa Seleccinar en valres admitids Accines de la empresa, para llegar a la ficha de infrmación. Elija siempre infrmación Cnslidada frente a la Individual, pues la primera agrega la infrmación de tdas las empresas del grup, mientras que la infrmación individual está referida a la empresa matriz, que cn frecuencia n realiza actividades prductivas. - Inf. Per. Financiera: para recuperar Balance, Cuenta de Rds., trabajadres, dividends, - Capitalización: para cnseguir precis de las accines, núm. de accines, La infrmación mínima que debe recabar y rganizar en hjas de Excel (u tras hjas de cálcul) cm ud. cnsidere, a partir de Blsa de Madrid y de la web de la empresa: - Breve histria de la empresa. - Situación actual: negcis y mercads (países) en ls que está presente. - Balance de situación y cuenta de resultads crrespndientes a ls últims 4 añs ( ). - Númer de accines, preci de las accines y valr de mercad de la empresa. Dividends y númer de trabajadres. - Primers análisis: evlución y tasas de crecimient (cada añ) de Ventas Resultad del ejercici Númer de empleads Benefici pr acción Activ. Dividend pr acción Gasts de persnal Preci de la acción Resultads de expltación Valr de la empresa (capitalización) 2

3 - En la sesión práctica se mstrará el us de las herramientas de gráfics en las hjas de cálcul, para realizar la presentación gráfica de ls principales agregads (series abslutas tasas de variación). Práctica de rdenadr 3. Análisis ecnómic de la empresa frente al sectr A partir de la empresa seleccinada en la práctica 1, en esta segunda práctica se debe recpilar infrmación ecnómic-financiera sbre su sectr y smeterla a cmparación. En primer lugar se debe averiguar el sectr principal de la empresa y su códig crrespndiente de clasificación CNAE. Para ell tiene ds pcines: - Visite la página y en el menú de la izquierda seleccine Clasificacines.- CNAE 93 Rev1. - Visite la base SABI: y cnsulte ls dats de su empresa, entre ls que encntrará el CNAE. Una vez identificad el sectr, ls estudiantes se cnectarán a la base de dats: que cntiene las ratis sectriales de las sciedades n financieras (Base de Dats RSE). Se debe elegir el sectr adecuad (el mism de su empresa). Se recmienda elegir empresas grandes, de más de 50 millnes de eurs de cifra de negcis (se entiende que su empresa es grande, pr l que debe ser cmparada cn empresas de tamañ equivalente). De aquí se btiene una batería de 28 ratis muchas de las cuales n han sid tratadas en las clases de tería, per el/la estudiante debe interpretarlas a partir de su definición y cn las rientacines del prfesr/a las debe calcular para su empresa, para tds ls añs dispnibles, e interpretarlas. Para pder calcular las mismas ratis para su empresa, y pder hacer la cmparación, deberá identificar una serie de cncepts nmbres que sn distints en esa base de dats: - Capital circulante = Fnd de manibra = Activ crriente pasiv crriente - Valr añadid = Imprte de la cifra de negcis + trs ingress de expltación + variación de existencias - Aprvisinamients Otrs gasts de expltación. - Resultad ecnómic brut = Valr añadid Gasts de persnal. - Resultad ecnómic net = Resultad net de expltación - Deuda neta = Ttal Pasiv Acreedres cmerciales Otras deudas a crt plaz. Además mita las ratis 8, 9, 23, 25 y 27, pr cntener elements que n hems definid y que n sn relevantes en este estudi. Además tenga presente que las ratis están definidas cn nmbres de las partidas en el anterir PGC. El prfesr le ayudará a identificar adecuadamente las partidas equivalentes. Práctica de rdenadr 4. Lcalización y análisis de supuests reales de clasificación de suel. Régimen aplicable a cada un de ells En esta sesión práctica se analizarán diverss supuests reales de clasificación de suel, lcalizándls mediante herramientas web de infrmación gegráfica y el planeamient urbanístic que les resulte de aplicación. Sbre tales bases se analizarán las circunstancias fácticas determinantes de la clasificación y calificación del suel, su rdenación urbanística, frma de desarrll y régimen de valración. La infrmación básica y enlaces para el desarrll de esta práctica estarán dispnibles en la página de la asignatura ubicada en 3

4 Práctica 5. Elección y búsqueda de signs externs e inmuebles testigs para realizar una valración inmbiliaria, según el métd sintétic de valración. Esta práctica se realiza en el exterir y sin vigilancia del prfesr encargad de su impartición. La práctica cnsiste en: 1.- Pr grups (cm en las prácticas anterires), se tma cm inmueble a tasar el dmicili de un de ls participantes en la práctica. 2.- Una vez elegid ese inmueble, hay que buscar n mens de 6 inmuebles testigs próxims y de similares características. Las fuentes de infrmación a utilizar serán las habituales en este tip de ejercicis: cnsultas cn inmbiliarias, páginas web, registrs públics etc. En cada un de ls testigs que se seleccinen, hay que indicar cn claridad la fuente de infrmación que se ha seleccinad. 3.- Además de ls testigs, hay que buscar signs externs n mens de 6. Tres de ells sn bligatris y sn: a.- Prximidad a una parada del tranvía b.- Prximidad a un centr deprtiv municipal. c.- Estética arquitectónica.. Ls trs tres testigs sn libres, es decir, cada grup de trabaj pdrá pner ls que quiera. 4.- Cada un de ests signs externs hay que valrarls de frma subjetiva, utilizand parar ell una escala de 1 a 10, siend 1 la per puntuación y 10 la mejr. 5.- Además tendréis que pnderar la imprtancia de cada un de ess signs externs de tal frma que la suma de esa pnderación n sea superir a 1. Ls dats se presentarán en un dcument pdf al prfesr de la práctica (bien en persna bien pr crre electrónic). El plaz para entregarl es el día siguiente de cuand tendríais que haber hech la práctica presencial. Práctica 6. Realización de ds valracines inmbiliarias. Esta última práctica cnsiste en realizar ds valracines inmbiliarias distintas mediante una hja Excel. 1.- la primera de ellas se tmarán cm base ls dats btenids de la práctica anterir y aplicand el métd de valración sintétic se realizarán ls cálculs utilizand Excel. Además habrá que diseñar una herramienta que autmatice ls cálculs de tal frma que mdificand ls valres de ls inmuebles testigs, signs externs, pnderacines imprtancia n de una nueva valración. Objetiv 2.- La segunda valración se presenta a cntinuación. El bjetiv didáctic de la presente práctica es que el alumn sea capaz de determinar el Valr actual de un inmueble de acuerd al Métd analític de capitalización. Sabems que las valracines de inmuebles que están sujets a expltación ecnómica arrendamient sn valrads pr el métd anterirmente citad. Mediante una aplicación a un cas cncret; se exigirá al alumn la elabración de una tabla de flujs de caja y el cálcul del VAN de un pryect de inversión en función de ls dats presentads en la presente práctica. Para ell será necesari el manej del Excel cm herramienta de trabaj. Descripción del pryect de inversión. La empresa Arquitects prmcines, S.A. de Zaragza está estudiand la realización de una inversión en un slar que tiene prevista su cmpra en ls próxims días. El pryect cnsiste en la edificación de un centr cmercial. 4

5 Ha realizad una investigación de mercad, cn bjet de determinar la psible demanda de lcales cmerciales en dicha zna y la psible aceptación de un espaci de ci (cines, restaurantes, recreativs etc ) Ha calculad que ls ingress en cncept de alquileres pr ls establecimients que allí planifique ascienden a eurs anuales (aumentables cada añ en función de la tasa de inflación del 1,5%). Así mism, prevé que durante de la cnstrucción del centr y antes de su puesta en funcinamient percibirá uns ingress adicinales de al añ pr espacis de publicidad que tiene ya cntratads. El pryect se prevé finalizad en ds añs y está prevista la primera entrada de ingress en el tercer añ. Inicialmente un 70% del ttal previst cn increments sucesivs del 10% hasta el sext añ de puesta en funcinamient que se cnsidera que tendrá una cupación del 100% Las salidas de diner en cncept de inversión, csts de cnstrucción y demás gasts se detallan a cntinuación: - Inversión ttal en slar: eurs. (perid 0) - Csts de cnstrucción ( a repartir en ls ds añs) : eurs - Cstes de ventas (representacines y caseta de ventas): eurs desde el inici de la bra hasta el 5º añ. - Publicidad: eurs el primer añ cn reduccines del 20% cada añ. - Gasts de administración (a partir de la puesta en marcha): anuales incrementads cada añ pr la tasa de inflación. - Impuests: supniend un tip impsitiv del 30% sbre la base impnible de cada perid (ttal ingress-ttal pags). Nta: supnems que la tasa de capitalización que está establecida pr ley para inmuebles destinads a lcales cmerciales se situaría en el 8%. Se pide: a) Calcular ls flujs de caja para ls próxims 25 añs. b) Determinar la viabilidad ecnómica del pryect mediante el cálcul del VAN (Fórmula financiera: =VNA (Tasa; valr1;valr2; ) Tasa : es la tasa de descuent durante el períd y valr1, valr 2--- sn ls arguments que representan ls pags e ingress. Pueden pnerse tds ls pags cm matriz clumna en q Atención n incluir la inversión en el slar dad que curre al inici del añ 1 (en perid 0) 5