AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO

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1 Página: 1 OFICINA AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 06 - PUNTARENAS 11 - GARABITO 01 - JACO HERRADURA, CONDOMINIO RESIDENCIAL COMERCIAL RESERVA LAS LOMAS 850m oeste de Plaza Herradura, Jaco, Puntarenas, Finca Filial #27 DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Según la Finca Filial el Registro y el Plano Id. Predial Finca Matriz: Id. Predial Finca Madre: M FINCA FILIAL N 27 Factor de Copropiedad: Otras Áreas m2 Plano de catastro N P ,00 m2 Finca Madre: ,97 Identificador Predial F 485,00 m2 Finca Matriz: ,96 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: ,66 Escritura constitutiva 0,00 m2 Demasía: NO Áreas Comunes: ,05 TIPO DE CONDOMINIO Horizontal Habitacional con Construcción VALOR DEL TERRENO ,44 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,08 VALOR TOTAL DEL BIEN ,52 VALOR EN LETRAS: SESENTA Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO COLONES 52/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 24 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,08 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES AVALÚO Casa incompleta, necesita ser terminada, actualmente esta conservada pero necesita terminar casi todos los acabados. se actualiza un presupuesto detallado para su finalización y se calcula el porcentaje de obra faltante. SÍ Nombre del Perito FREDDY ALVARENGA TINOCO Tipo de Profesional ING. TOPÓGRAFO Número de registro IT Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 19 marzo 2017 Fecha informe: 22 marzo 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB freddya@sstconsultores.net lalvarado@sstconsultores.net

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , ,45 0,00 0,00 0,00 Área 485,46 295,00 0, ,8117 1,0000 1,0000 1,0000 Frente (mts) 11,22 10,64 1, ,22 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios (1) 4 4 1, ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios (2) , ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de vía (1-11) 3 3 1, ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Regularidad 0,5200 0,5200 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,4471 0,4221 1,0000 1,0000 1,0000 Valores Homologados , ,85 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 1,0000 Valor ajustado Área / m2 485,46 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,44 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES FINCA FILIAL PRIMARIA INDIVIDUALIZADA NUMERO SERVIDUMBRE PLUVIAL CALLE LAS LOMAS ZONA VERDE LOTE SIMILAR SERVIDUMBRE PLUVIAL ACCESO AL LOTE ZONA VERDE COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta de lote y casa dentro del mismo Oferta / /03/2017 condominio, Filial #42. Precio $271,000 Coordenadas Este Norte Oferta de lote y casa dentro del mismo Oferta / /03/2017 condominio, Filial #53. Precio $281,000 Coordenadas Este Norte Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño SÍ Sistema Sanitario Planta de tratamiento Material Concreto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 7,00 m Cordón NO Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle privada DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Alta Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 0 m Clase social zonas cercanas Alta Electricidad SÍ AYA Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ a 400 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 200 m RESIDENCIAL Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 14,38 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 23,32 m Pendiente % 1 Relación: 1, Tipo de vía: 3 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia 15,00 m Posibilidad de daños Ninguno Topografía Plana Pendiente Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 95,80% FECHA ESTUDIO 16/03/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY - GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES - CITAS: CONDIC Y RESERV - CITAS: PRACTICADO - CITAS: CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY OBSERVACIONES Es un lote de forma irregular,. Mas grande que el lote tipo del condominio, por lo que se castiga dicha área irregular, se están utilizando comparables dentro del mismo condominio, por lo que no se valoran las áreas comunes, el lote colinda con una zona de protección de quebrada, la cual no posee agua en casi todo el año. Se aplica un 30% de negociación al precio total de las ofertas obtenidas, tomando en cuenta que las propiedad tiene presente una utilidad y el objetivo es que el bien se más transable en el mercado.

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Condominio 180, B 0,9244 0, ,00 54, #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL 180, ,08 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A PROPORCIONALIDAD DE ACUERDO CON FACTOR DE COPROPIEDAD - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,08 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,08 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA 2 NIVELES Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 180,00 m2 Porcentaje de cobertura: 37% Año de construcción: 2008 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC07 NÚMERO DE NIVELES: 2 Estructura Paredes Concreto reforzado Bloques de concreto de 15x20x40 cm Sistema eléctrico: Entrepiso Concreto prensado Entubado Conduit SI TOTAL Techos Cubierta HG con Teja de barro Porcentaje 100% Cubierta Perfiles laminados en frío RT Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Láminas de yeso Concreto sin lujar No posee ventanas, posee paredes pintadas y repelladas Interruptor Estado General Diyuntores Bueno Aposentos 3 Habitaciones, 1 Sala, 1 Comedor, Cocina, 1 Terrana en planta Gas LP Ubicación baja, 2 balcones en segundo nivel, 1 Garaje y 1 cuarto de lavado. Baños 2 y medio Estado Físico y Mantenimiento: Otros - Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Calentador eléctrico y tuberías CPVC Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua N/A Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES No se realizaron pruebas físicas, estructurales ni electromecánicas, por lo que no se asume responsabilidad por la durabilidad, calidad y resistencia de la edificación, se utiliza presupuesto actualizado con el fin de determinar el factor de Estado. Se utilizan comparables de casas similares ya terminadas y se calcula un costo por tipologia de la casa, de esta manera obtenemos un valor para el terreno, al cual le aplicamos una homologación para llegar al valor conclusivo del lote. No se encontraron lotes similares en venta dentro del mismo condomnio sin construcción.

6 ANEXO FOTOGRÁFICO 1. Perito en el sitio 2. Frente a la propiedad 3. vista a accesos y servicios 4. Garaje 5. Escaleras 6. Paredes y cielos 7. Pisos 8. Paredes y sistema eléctrico 9. Edificación de 2 niveles 10. Frente de la edificación 11. Zona común de pisci 12. Zona común de parqueo FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Oferta Oferta

7 NEXO FOTOGRÁFICO 13. Lote valorado 14. Casetilla de seguridad. 15. Área común piscina 16. Área común juegos infantiles. 17. Área común piscina

8 PLANO 7.1

9 ORTOFOTO 7.2

10 DISEÑO DE SITIO 7.3

11 ESTUDIO DE REGISTRO 7.4

12 ESTUDIO DE REGISTRO 7.5

13 PRESUPUESTO 7.6