SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND

Transcripción

1 OBJETIVO DEL FONDO Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores. EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de ,00 euros. La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield. La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust. La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda. POLÍTICA DE INVERSIÓN El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania, aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de América. DATOS DE INTERÉS INICIAL Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Dic 10 PATRIMONIO VALOR LIQUIDATIVO 1.000, ,78 912,68 669,05 638,36 721,53 RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO 0,078% -8,803% -26,694% -4,587% 13,029% RENTABILIDAD ACUMULADA TOTAL 0,078% -8,732% -33,095% -36,164% -27,847% EVOLUCION DEL PATRIMONIO EVOLUCION DEL VALOR LIQUIDATIVO INICIAL Dic 06 Mar 07 Jun 07 Sept 07 Dic 07 Mar 08 Jun 08 Sept 08 Dic 08 Mar 09 Jun 09 Sep 09 Dic 09 Mar 10 Jun 10 Sep 10 Dic INICIAL Dic 06 Mar 07 Jun 07 Sept 07 Dic 07 Mar 08 Jun 08 Sept 08 Dic 08 Mar 09 Jun 09 Sep 09 Dic 09 Mar 10 Jun 10 Sep 10 Dic 10

2 Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo: La cartera inmobiliaria del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street) y otra en París (Rue Lamennais). Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses en Londres y París ha sido bastante dispar, analizaremos a continuación ambas inversiones por separado: Inversión de Lombard Street en Londres - Fluctuación del tipo de cambio: En el cuarto trimestre de 2010, la oscilación del tipo de cambio Euro/Libra no ha sido muy significativa, si bien la volatilidad general en los mercados de divisas continúa alta. A falta de datos oficiales que se publicarán a finales de mes, la mayoría de los economistas prevén una ralentización del crecimiento económico en Reino Unido para el cuarto trimestre de El dato provisional de la Oficina Nacional de Estadística estima una caída del 0,5% del PIB para el trimestre frente al aumento del 0,7% en el trimestre anterior. El impacto que el mal tiempo de las últimas semanas de diciembre ha podido tener sobre el sector servicios, es la causa más probable de la desaceleración. En el lado positivo, el sector manufacturero continúa mostrando pujanza y, en particular, los datos de exportaciones podrían ser favorables. La evolución del sector servicios ante la subida del IVA al 20% desde el 1 de enero preocupa a algunos analistas. La puesta en marcha de los planes del nuevo gobierno de coalición de fuerte reducción del déficit público, mantienen el riesgo soberano en AAA por parte de S&P a pesar de las rebajas de rating que han sufrido países periféricos. No obstante, seguimos manteniendo que la libra pueda seguir experimentando ajustes en un corto plazo, sufriendo de nuevo alteraciones que puedan afectar a la rentabilidad del fondo. Latest (31 Dic 2010): EUR 1 = GBP

3 - Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres fueron las primeras en Europa en ajustar las fuertes ampliaciones que se produjeron tras el estallido de la crisis financiera internacional. Así, los yields en el West End, que estaban al 6% al inicio de 2009, se han reducido hasta el 4.0% % a finales de En las zonas más céntricas de la City (cercanas al Banco de Inglaterra), el descenso ha sido desde el 7% hasta el 5.25% % en la actualidad (Fuente: Gresham Down). Las yields se han mantenido generalmente estables en el cuarto trimestre y próximas a la media histórica del mercado. La mayor parte de los analistas estiman un entorno de estabilidad de la rentabilidad en los próximos meses. Cushman & Wakefield estima que el volumen de transacciones en Central London a lo largo de 2010 ha sido de entorno a millones de (9.900 millones de ) lo que representa un aumento de un tercio con respecto a El volumen de transacciones, se aproxima a la media histórica y aún está por debajo del vivido en 2006 ó 2007 de millones de y millones de, respectivamente. En la City, el importe de las transacciones en 2010, se eleva a millones de frente a un total para 2009 de millones de. El aumento de transacciones en la City ha sido relativamente moderado debido a la escasez de propiedades disponibles y, en el último trimestre, a la cancelación de algunas operaciones significativas, en particular, la interrupción de la venta de Tower 42 (300 millones de ) por parte de Blackrock y Hermes. En el West End, por el contrario, el aumento de volúmenes se sitúa en el 115% hasta unos millones de. Buena parte de las operaciones (20%) se han cerrado con superficies comerciales (retail). Con respecto a la procedencia de los inversores, continúan dominando el mercado los inversores internacionales (con un 65-70% de las transacciones). - Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento En el cuarto trimestre de 2010, el take-up en Central London, ha sido de 4,46 millones de sq ft, lo que supone un incremento del 27% con respecto al trimestre anterior. En la City, el take-up ha sido de 1,78 millones de sq ft, frente a 2,13 en el trimestre previo. A su vez, en el West End el aumento en el cuarto trimestre de 2010 ha sido del 10% hasta 1,41 millones de sq ft. Es muy destacable el fuerte aumento de superficie alquilada en los Docklands que prácticamente se ha multiplicado por 6 con respecto al año anterior debido especialmente a la ocupación por parte de JP Morgan de la antigua sede de Lehman Brothers situada en 25, Bank St. con una superficie de 1 millón de sq ft. La tasa de desocupación de Central London continuó cayendo durante el cuarto trimestre hasta el 8,1%, frente al 10,2% de finales de A finales de diciembre de 2010, el nivel de rentas de superficie prime en la City llegó a 55 /sq ft, lo que supone un aumento del 25% con respecto al mismo período de Valoración de Lombard Street a 31 de Diciembre de El inmueble de Lombard Street se ha valorado el 31 de diciembre de 2010 por un importe de

4 Inversión de Rue Lamennais en París - Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime Según las consultoras Colliers y CBRE se confirma una mejora del mercado de inversión inmobiliaria que había comenzado en trimestres anteriores, el volumen de inversión durante el ejercicio 2010 se ha situado en millones de. Lo que supone un aumento del 42% respecto al año anterior. Estas cifras aún nos sitúan en un contexto bastante lejano de las cifras anteriores a la crisis. En el cuarto trimestre 2010, el volumen de inversión se situó en millones de, lo que convierte este último ejercicio trimestral en el mejor desde finales de Las tasas de financiación han permitido concretar algunas operaciones importantes en el 4T10, y han apoyado a los inversores en su apetito de activos prime. La escasez de producto junto con una voluntad cierta de invertir en productos inmobiliarios considerados como refugio han hecho bajar las rentabilidades prime en el 4T2010 que se sitúan ahora en torno a los 4,75%-5% para el CBD parisino. Por segmentos los activos secundarios siguen dando una imagen incierta y atraen menos inversores Suponen un 12% de las operaciones realizadas, podemos hablar de un sub-mercado menos líquido. Todavía la estrategia oportunista y la especulación de valores no han vuelto al mercado. - Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento El mercado de alquileres comienza a recuperarse, las cifras de absorción de superficie en 2010 han mejorado y representan un incremento de un 30% con respecto al año anterior. La tasa de desocupación se sitúa en un 5,3%. El alquiler medio prime se sitúa en 734 /m2/año, lo que supone un incremento del 11% respecto al 4º trimestre del 2009, debido a la escasa oferta de calidad en este sector. - Valoración de Arc Etoile a 31 de Diciembre de El inmueble de Arc Etoile ha sido valorado el 31 de diciembre de 2010 por un importe de ESTADO DE TESORERÍA A 31 de diciembre de 2010, el Fondo tiene una liquidez que asciende a ,27 depositados en Grupo Santander y Northern Trust Las sociedades subsidiarias en Luxemburgo y Francia, creadas para la compra del edificio de Rue Lamennais, mantienen conjuntamente una liquidez adicional de ,76, depositada en Grupo Santander y en ING. RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE Durante el cuarto trimestre de 2010, no se han estudiado operaciones de inversión.

5 FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF INVENTARIO DE INMUEBLES 2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON PARIS LOMBARD STREET LONDRES FECHA COMPRA LOMBARD ST. (LONDRES) COSTE DESEMBOLSADO ,41 TOTAL 25/01/ ,90 %OCUPACION INQUILINO 100,00% Lloyds TSB Bank PLC FECHA COMPRA 2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON SUPERFICIE M2 RENTAS TRIMESTRALES ,00 * SUPERFICIE M2 COSTE DESEMBOLSADO ,00 TOTALLY 04/05/ ,80 % OCUPACION INQUILINO 100,00% Groupe Pathé RENTAS TRIMESTRALES ,00 ** * 25/03/2010 actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento ** 01/08/2010 actualización de rentas de Rue Lamennais en función del contrato COMISIONES DE GESTIÓN Santander Real Estate recibirá, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual del 1,95% por año del Valor Bruto de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se calcularán y se devengarán en cada Momento de Valoración y se abonarán trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo. Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase. La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp. A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el Fondo.