Sociedad de Rentas Comerciales S.A.

Transcripción

1 Reseña Anual de Clasificación (estados financieros a septiembre de 2016) Sociedad de Rentas Comerciales S.A. Ratings Diego Arana Analista darana@icrchile.cl Maricela Plaza Subgerente Corporaciones mplaza@icrchile.cl Fernando Villa Gerente Corporaciones fvilla@icrchile.cl Francisco Loyola Gerente Clasificación floyola@icrchile.cl Instrumento Rating Acción de Rating Tendencia Acción de Tendencia Metodología Solvencia/Bonos AA- Confirmación Estable Confirmación Metodología general de clasificación de empresas; Metodología de industria de rentas inmobiliarias Fundamentos de Clasificación ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en categoría AA-, tendencia estable, la clasificación asignada a la solvencia y bonos de Sociedad de Rentas Comerciales S.A. (en adelante SRC, la compañía o la sociedad). La clasificación de SRC se sustenta en la calidad de activos, portafolio, posición de mercado, diversificación, madurez de los negocios y en la situación financiera de la compañía. Al respecto: Calidad de activos: Los contratos que posee la compañía mantienen una duración promedio de 12 años, son pactados en UF para mantener la cobertura ante la inflación, y se van renovando con bastante anterioridad a su vencimiento, permitiéndole mantener bajos índices de vacancia (menor al 1% en su red de locales y mall). Asimismo, la compañía provisiona el 100% sobre los 90 días de mora. SRC mantiene definidos sus criterios de desarrollo inmobiliario, los que dicen relación a la duración de los contratos, a la ubicación del proyecto y a algunos indicadores específicos como cap rate determinado, lo que le ha permitido mantener bajas tasas de vacancia. Portafolio y posición de mercado: SRC posee m 2 arrendables a través de parques industriales, stand alones y un mall. Dado lo anterior, la sociedad posee una alta participación de mercado en la industria de rentas comerciales, respecto a otras sociedades de rentas inmobiliarias que operan principalmente a pequeña/mediana escala en Chile. Por otro lado, entre los principales clientes de SRC se encuentran Derco, Sodimac, Walmart, Cencosud, Casa & Ideas y Forus, entre otros, con los cuales mantiene buenas relaciones, basadas en acuerdos contractuales de largo plazo con muchos de ellos. Diversificación: SRC posee una baja diversificación del portafolio, derivada de: (i) diversificación por formato de activos, compuesto actualmente por centros de distribución e industrial (asociados al rubro automotriz), stand alones y sólo un mall ubicado en La Serena; (ii) concentración de ingresos con empresas relacionadas, las que en su conjunto representan más del 50% de los ingresos totales a septiembre de 2016, vinculadas al rubro automotriz, hogar y construcción; y (iii) diversificación geográfica, a través de una red de propiedades a lo largo de siete regiones del país, pero con una gran concentración en Coquimbo y Región Metropolitana en términos de superficie arrendable. Madurez de los negocios: La compañía mantiene una cartera de inversiones que aportaría una mayor superficie administrada. Entre los principales proyectos de la compañía se encuentran: (i) el desarrollo inmobiliario de Las Condes, que considera dos edificios habitacionales, una placa comercial y subterráneos destinados al arriendo de locales; (ii) la incorporación de 3 pisos de oficinas, además de 60 estacionamientos y 4 bodegas; y (iii)la incorporación de tres locales que poseen contratos de arriendo con Autoplanet. En conclusión, esta clasificadora considera que la compañía mantiene una muy baja cantidad de espacio madurando para los próximos años, considerando los proyectos antes mencionados, lo que significa que el aporte futuro de los activos al EBITDA, será muy similar al del año actual. Situación financiera: A septiembre de 2016, SRC mantenía un endeudamiento total cercano a 0,40 veces y un indicador de deuda financiera neta sobre EBITDA de 0,05 veces. Estos indicadores, junto a una alta cobertura de gastos financieros y del servicio de la deuda, indican que la compañía tiene amplia holgura para cumplir con sus obligaciones financieras. Actualmente, SRC sólo tiene un bono en el mercado, colocado en diciembre de 2013, cuyo capital se amortizará a partir del año La tendencia estable asignada considera las expectativas que el modelo de negocios actual se mantenga en el futuro. Mientras SRC continúe con una estructura financiera conservadora y con un plan de inversiones acotado, no se esperan cambios a la clasificación ni a la tendencia asignada. Por el contrario, un plan de inversiones agresivo, que considere una incorporación significativa de deuda, y consecuentemente con ello un deterioro de los indicadores actuales, podría impactar en una baja en la clasificación y/o en la tendencia asignada.

2 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 2 Antecedentes de la Compañía 1 SRC es una sociedad dedicada al arriendo de terrenos, edificios y construcciones. Su cartera de activos la conforman centros de distribución, paños industriales, stand alones y un mall. La sociedad se creó en 2011 a raíz de la fusión de dos empresas de rentas inmobiliarias (Inmobiliaria La Serena y Prodeco), las que hasta el año 2010 funcionaban en forma independiente. Durante el año 2011 ambas empresas se fusionaron y adoptaron el nombre de Sociedad de Rentas Comerciales. Por otro lado, durante el mismo año, los activos inmobiliarios de Derco se traspasaron a Sociedad Inmobiliaria Vespucio. Finalmente, durante el 2012, SRC reunió a las tres sociedades: Inmobiliaria La Serena, Prodeco e Inmobiliaria Vespucio, quedando por lo tanto SRC constituida como el vehículo de renta inmobiliaria de la familia del Río. A la fecha, la compañía tiene activos en siete regiones del país, a través de 18 propiedades, con una superficie arrendable total de m 2. Formato Red de locales Centro comercial Características Comprende el arriendo de 16 bienes inmuebles a actores relevantes de la actividad comercial a escala nacional, con contratos de largo plazo (Derco, Sodimac, Unimarc, Poder Judicial, Municipalidad de La Serena, entre otras). La compañía participa en este formato a través de Mall Puerta del Mar, ubicado en La Serena, con dos segmentos de clientes: o Grandes compañías a nivel nacional (Walmart, Sodimac, Cencosud, Casa&Ideas, Forus, entre otros). o Locales menores, módulos, estacionamientos y patio de comidas (más de 20 arrendatarios) Tabla 1: Descripción de los grupos de activos de la compañía (Fuente: Elaboración propia con datos de la compañía) SRC posee cinco accionistas, de los cuales DT Inmobiliaria S.A. y Vitacura Dos S.A., representan el 99,9% de las acciones, sin existir pacto de actuación conjunta. Respecto a los demás accionistas, estos se conforman de la siguiente manera: - Juan Pablo del Río Goudie y familia a través de las sociedades Inversiones D y D SpA. - Felipe del Río Goudie y familia a través de las sociedades Inversiones Carrera SpA. - Carolina del Río Goudie y familia a través de Inversiones Peñuelas SpA. Asimismo, estas tres sociedades mantienen el control sobre los dos principales accionistas de SRC, esto es, DT Inmobiliaria y Vitacura Dos. Respecto al directorio, los miembros participan además en otras compañías del grupo controlador, ejerciendo participaciones en directorios y/o puestos gerenciales. DIRECTORIO Felipe del Río Juan Pablo del Río Víctor Pucci Edmundo Hermosilla Guillermo Agüero Tabla 2: Directorio (Fuente: SVS) Presidente Vicepresidente Director Director Director Actualmente, el gerente general y miembro del directorio de SRC, Edmundo Hermosilla, forma parte, además, del directorio de las sociedades Promotora CMR Falabella y Rigel Seguros de Vida. PRINCIPALES EJECUTIVOS Edmundo Hermosilla Gerente general Luis Alberto Arteaga Gerente de finanzas Ventura Varela Gerente comercial y de desarrollo Sandra Chavarría Contador general María Cecilia Moya Abogado Francisca Mansilla Subgerente administración y contratos Tabla 3: Principales ejecutivos de la compañía (Fuente: SVS) No existe comité de directores y no hay asesorías externas contratadas por el directorio. Sin embargo, existe un comité de finanzas e inversiones que revisa la situación financiera de la sociedad y analiza las oportunidades de nuevos proyectos e inversiones. La Industria 2 La industria de rentas inmobiliarias engloba a sociedades y fondos de inversión inmobiliarios que participan en alguno de los siguientes cuatro subsectores: retail, oficinas, industrial y propiedades residenciales (multifamily). Para efectos de este informe, se consideran como relevantes los subsectores de retail e industrial. SECTOR RETAIL - COMERCIAL Las propiedades de retail incluyendo centros comerciales regionales, vecinales y otros similares, generalmente proveen un flujo de caja estable, producto de una cartera de arrendatarios diversificada y contratos de largo plazo. Pese a lo anterior, existen ciertas barreras de entrada derivadas de la calidad de las tiendas ancla y de las ubicaciones de las propiedades (buen acceso y/o densidad poblacional de altos ingresos).

3 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 3 El mercado de rentas comerciales en Chile ha mantenido una constante evolución desde que Parque Arauco abrió el primer centro comercial en avenida Kennedy. La expansión de la industria comenzó a apuntar a segmentos medios y a regiones, convirtiéndose hoy en un exitoso fenómeno económico, social y cultural. Respecto a lo anterior, la industria ha generado confianza en los inversionistas que cada vez más prefieren invertir en activos inmobiliarios, considerando el factor riesgo retorno. Respecto a la diversidad de formato de activos inmobiliarios que se pueden encontrar, estos pueden clasificarse en mall, outlet, stripcenter, stand alone, entre otros, cada uno de ellos con la capacidad para atender a públicos objetivos distintos. Asimismo, estos formatos de activos agrupan locatarios que brindan productos y servicios en un mismo lugar, a consumidores con escaso tiempo. Finalmente, estos activos permiten cierta complementariedad con pymes, perfeccionando servicios de comercio tradicional. Los formatos de activos más grandes (malls) permiten además un mix de esparcimiento, gastronomía, servicios y recreación familiar, transformándose en una plaza pública. Chile cuenta actualmente con más de de m 2 de superficie arrendable, reflejo de una industria de centros comerciales consolidada, a diferencia de otros países en Latinoamérica, los cuales aún están en un periodo de crecimiento. Esta situación impulsó a compañías líderes en administración de centros comerciales del país a diversificar sus operaciones a países como Perú y Colombia, en los cuales se presenta la oportunidad de aplicar el know how adquirido en Chile. Actualmente, existen más de 50 centros comerciales chilenos en el resto de la región. Finalmente, en la industria de rentas comerciales, se pueden identificar dos tipos de actores: (i) sociedades de inversión y (ii) fondos de inversión. Mientras que las sociedades de inversión suelen tener activos propios, estos pueden administrar tanto sus activos propios como activos de terceros. En Chile, los mayores actores de rentas comerciales son el Grupo Plaza, Parque Arauco y Cencosud. Asimismo, existen fondos de inversión que agrupan diversos activos, no sólo comerciales, sino centros de distribución, oficinas, entre otros, a cargo de administradoras generales de fondos. En Chile, el mayor fondo inmobiliario es Independencia Rentas Inmobiliarias, en términos de activos bajo administración. SECTOR INDUSTRIAL PARQUES INDUSTRIALES Los parques industriales son centros de uso industrial compuestos por un terreno urbanizado y subdividido en lotes, dotado de accesos, medios de transporte y servicios como electrificación, alcantarillado, calles pavimentadas, seguridad, áreas verdes, entre otros. Actualmente, el sector norte del Gran Santiago mantiene el 46% del total de superficie dedicada a esta actividad, totalizando alrededor de 914 hectáreas, seguido del sector poniente con un 27% (532 hectáreas), y sector norponiente con un 17% (334 hectáreas). En este segmento, el precio promedio de venta subió desde el año 2015, 2,3%, llegando a 3,10 UF /m 2 a diciembre de De acuerdo con el informe del último trimestre de 2016, de Colliers International, se muestra la situación actual de los parques industriales: Submercado Inventario acumulado (m 2 ) Participación de mercado (%) Tasa de vacancia (%) Precio promedio venta (UF/m 2 ) Norponiente % 1.59% 5.77 Norte % 7.26% 2.81 Oriente % 0% 0 Poniente % 7.06% 2.91 Sur % 2.56% 5.80 Gran Santiago % 5,7% 0,54 Tabla 4: Indicadores de mercado de parques industriales (Fuente: Colliers International) A continuación, se presentan los principales riesgos del negocio 3 y mitigadores aplicados por SRC. Pese a que muchos de los riesgos mencionados tienen algunos mitigadores establecidos, estos no cubren necesariamente la totalidad del efecto que pudieran tener en el negocio de la compañía. Si bien toda la industria se encuentra afecta a estos riesgos, el impacto que ellos podrían tener en una clasificación de riesgo es variable entre empresas del mismo sector, dependiendo tanto de los mitigadores asociados, como del desarrollo de su negocio y de su riesgo financiero. Principales riesgos Principales mitigadores aplicados por SRC Riesgo de vacancia - Contratos de largo plazo con una duración promedio de 12 años. Riesgo de siniestralidad - Contratos de seguro sobre sus propiedades. - Arriendos indexados a la UF con una tarifa Sensibilidad a la actividad de arriendo mínima y fija. económica - Contratos de largo plazo, mencionado en riesgo de vacancia. Tabla 5: Principales riesgos del negocio y mitigadores de SRC. (Fuente: Elaboración propia con información de la compañía)

4 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 4 Clasificación de Riesgo del Negocio A continuación, se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo de la compañía, en relación CALIDAD DE LOS ACTIVOS a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido: La compañía posee muchos activos relevantes, lo que le permite mantener una alta estabilidad de sus flujos. Respecto a lo anterior, los contratos que posee la compañía mantienen una duración promedio de 12 años, son pactados en UF para mantener la cobertura ante la inflación, y se van renovando con bastante anterioridad a su vencimiento, permitiéndole bajos índices de vacancia (menor al 1% en su red de locales y mall). Adicionalmente, la compañía provisiona el 100% de las cuentas por cobrar sobre los 90 días de mora. SRC posee flujos estables y una política de inversión conservadora, lo que está directamente relacionado con su modelo de negocios. SRC desarrolla proyectos de renta inmobiliaria, compartiendo la inversión en la construcción y en los gastos asociados (aun cuando durante el último tiempo no han existido proyectos relevantes desarrollados). En estos proyectos, SRC es dueño de los terrenos, mientras que la inversión en construcción (acondicionamiento del terreno y/o infraestructura) y los seguros se encuentran a cargo de los clientes o son compartidos por ambas partes. Para llevar a cabo este tipo de proyectos, SRC mantiene definidos sus criterios de desarrollo inmobiliario, los que dicen relación a la duración de los contratos, a la ubicación del proyecto y a algunos indicadores específicos como cap rate determinado, lo que le ha permitido mantener bajas tasas de vacancia. SRC se encuentra sobre el promedio en tamaño y escala, medido sobre m 2 arrendables, y que, al cierre de 2016, totalizaban m 2. Dado lo anterior, la sociedad posee una alta participación de mercado en la industria de rentas inmobiliarias, respecto a otras inmobiliarias que operan principalmente a pequeña/mediana escala en Chile. Por otro lado, la compañía posee gran habilidad para atraer arrendatarios de buen nivel. Entre sus principales clientes se encuentran Derco, Sodimac, Walmart, Cencosud, Casa & Ideas y Forus. PORTAFOLIO Y POSICIÓN DE MERCADO Asimismo, la compañía mantiene buenas relaciones con tiendas anclas representativas de la industria del retail, basado además, en largas relaciones contractuales, lo cual le podría permitir un alto poder de negociación con sus arrendatarios. Gráfico 1: Principales compañías de la industria en Chile en términos de ABL (Fuente: Elaboración propia con información pública) SRC posee una baja diversificación del portafolio, derivada de: - Diversificación por formato de activos: La compañía posee una baja diversificación de activos según su formato, el que está compuesto actualmente por centros de distribución e industrial (asociados al rubro automotriz), stand alones y un mall ubicado en La Serena. DIVERSIFICACIÓN Gráfico 2: Distribución de los formatos de activos según superficie en m 2 (Fuente: La compañía)

5 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 5 - Concentración de arrendatarios: La compañía mantiene una alta concentración de ingresos con empresas relacionadas, las que en su conjunto representan más del 50% de los ingresos totales a septiembre de Asimismo, los ingresos de sus relacionadas están vinculadas al rubro automotriz y hogar y construcción. - Diversificación geográfica: La compañía mantiene presencia en Chile, a través de una red de propiedades a lo largo de siete regiones del país, pero con una gran concentración en Coquimbo y Región Metropolitana. Gráfico 3: Composición de ingresos según su industria (Fuente: La compañía) Gráfico 4: Composición geográfica de los activos respecto a su superficie total (Fuente: La compañía) MADUREZ DE LOS NEGOCIOS / TIENDAS ANCLA Esta clasificadora considera el plan de inversiones de SRC, el que finalmente refleja en qué etapa de maduración se encuentra la compañía. Respecto a esto, SRC mantiene una cartera de inversiones que aportaría una mayor superficie administrada, equivalente a menos del 5% de sus m 2 arrendables. En el año 2013, la compañía adquirió un terreno en Las Condes con el fin de realizar un desarrollo inmobiliario. El terreno cuenta con una superficie de m 2, en los cuales se proyecta la construcción de un edificio mixto, con un total de m 2 construidos, que contempla una placa comercial de m 2 y m 2 de subterráneos que quedaría en poder de SRC para renta. Los edificios serían destinados a la venta de aproximadamente 192 departamentos. Por otro lado, durante este año se incorporarán dentro de la cartera de activos, aproximadamente m 2 de oficinas (equivalentes a tres pisos), además de 60 estacionamientos y cuatro bodegas. Estos activos generarían una renta anual de $330 millones. Finalmente, se incorporarían durante el 2017, tres locales con arriendo de la cadena de venta de repuestos Autoplanet. Se espera que estos locales aporten $150 millones de ingresos anuales. En conclusión, esta clasificadora considera que la compañía mantiene una muy baja cantidad de espacio madurando para los próximos años, que proviene de los proyectos antes mencionados, lo que significa que el aporte futuro de los activos al EBITDA, sería muy similar al de la actualidad. Los arrendatarios de los activos de SRC poseen una alta calidad crediticia, sobre todo de las tiendas ancla, lo que se refleja en una baja tasa de morosidad. Entre sus principales clientes se encuentran Derco, Sodimac (clasificado en categoría AA, local), Walmart (clasificado en categoría AAA 4, local), Cencosud (clasificado en categoría AA-, local), Casa & Ideas y Chuck E. Cheese s. Evaluación del Riesgo Financiero Los ingresos de la compañía aumentaron 3,2% entre los periodos septiembre 2015 y septiembre de 2016, producto de las tarifas reajustables a la UF e ingresos variables por arriendo. Asimismo, el 46,7% de los ingresos proviene del mall de La Serena. SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA

6 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 6 Gráfico 5: Ingresos de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía) Gráfico 6: EBITDA de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía) Asimismo, el EBITDA 5 de la compañía mantiene una leve tasa de crecimiento anual, aumentando 0,8% a septiembre de 2016 respecto a septiembre de 2015, mientras que el margen EBITDA disminuyó hasta 76,2% (78% a septiembre de 2015), producto de gastos incurridos por la compañía debido a los daños provocados por el terremoto de Coquimbo en La compañía terminó con una utilidad de $2.930 millones a septiembre de 2016, lo que representa un incremento de 0,7%, respecto al mismo período del año anterior, lo que da cuenta de la estabilidad de esta compañía, sobre todo porque SRC valoriza sus propiedades de inversión a costo histórico, por lo que no existe revalorización de sus activos que afecte la utilidad contable de la compañía. Gráfico 7: Principales resultados de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía) PRINCIPALES INDICADORES UTILIZADOS EN LA CLASIFICACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO La deuda financiera 6 disminuyó levemente (-1,1%) desde diciembre de 2015 hasta septiembre de 2016, lo que da cuenta de la etapa de la compañía que no presenta planes de inversión agresivos a la fecha. La deuda financiera estaba compuesta por títulos de bonos que corresponde al 95% de la deuda total, mientras que el monto restante equivale a documentos girados y no cobrados. Respecto a los indicadores financieros de la compañía, el nivel de endeudamiento total disminuyó desde 0,42 veces a diciembre de 2015 hasta 0,40 veces a septiembre de 2016, explicado por mayores ganancias acumuladas en el patrimonio. Por otro lado, el endeudamiento financiero neto disminuyó desde 0,06 veces hasta ser prácticamente cero, debido al monto poco significativo de la deuda financiera neta. La deuda financiera neta sobre EBITDA disminuyó desde 0,73 veces a diciembre de 2015 hasta 0,05 veces a septiembre de 2016, debido a los mayores niveles de caja acumulados por la compañía. Gráfico 8: Deuda financiera de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía) Indicadores (n de veces) Dic-12 Dic-13 Dic-14 Dic-15 Sep-16 Endeudamiento total 7 0,28 0,44 0,42 0,42 0,40 Endeudamiento financiero neto 8 0,13 0,30 0,24 0,06 0,00 Deuda Financiera / EBITDA 1,72 4,59 2,01 4,21 4,14 Deuda financiera neta 9 / EBITDA 1,67 3,79 1,51 0,73 0,05 Cobertura de gastos financieros 10 6,88 13,00 10,10 6,33 6,37 Cobertura de gastos financieros netos 11 7,09 13,76 13,84 55,44-34,68 Razón circulante 12 0,17 3,22 8,12 9,75 18,14 Tabla 6: Principales indicadores financieros de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

7 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 7 Considerando el flujo que está generando la compañía, cumpliría con el pago de sus obligaciones con amplia holgura 13 (mayor a tres veces). Solvencia del Emisor La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación, por parte de ICR, del riesgo de crédito al cual ésta se ve expuesta. Se compone como una función de: 1. El rating del negocio de la compañía, determinado por la evaluación de los factores establecidos en la Metodología de Industria de Rentas Inmobiliarias ( y detallado en este informe en el apartado Clasificación de Riesgo del Negocio. 2. La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros establecidos en la Metodología de Industria de Rentas Inmobiliarias ( y detallado en este informe en el apartado Evaluación del Riesgo Financiero. Gráfico 9: Calendario de amortización bono corporativo. (Fuente: LVA índices) Los dos componentes del negocio y financiero, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de los casos, el riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación de solvencia. Para el caso de SRC, la evaluación del riesgo del negocio, esto es, el nivel de los activos de la compañía, posición de mercado, portafolio, diversificación y madurez de los negocios, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría A+. Por otra parte, la evaluación del riesgo financiero, es decir, la evaluación de los niveles de deuda, elevan esta clasificación en un notch (hasta categoría AA-), al tratarse de niveles, por el momento, Superiores, respecto a otros competidores de la industria. El deterioro de estos indicadores, podría ser un factor inductor de un cambio en la clasificación o tendencia asignada. Instrumentos Clasificados 1. Bonos La compañía mantiene inscritas las líneas de bonos N 768 y N 769 según el siguiente detalle: Línea 768 Línea 769 Serie de bonos Serie A Serie B Serie C Fecha de inscripción 15-nov nov oct-2013 Plazo 7 años 7 años 30 años Monto inscrito UF $ UF Monto colocado - - UF Deuda vigente - - UF Tasa de emisión 3,5% 6,5% 4,0% Vencimiento nov-2034 Tabla 7: Principales características de las series de bonos (Fuente: Elaboración propia con información de SVS y LVA Índices) La emisión de la serie tiene asociados los siguientes resguardos financieros: Covenant (N de veces) Exigencia Dic-14 Dic-15 Sep-16 Endeudamiento total <=1,5 veces 0,42 0,42 0,40 Activos en garantía /activos totales <=10% Cumple Cumple Cumple Tabla 8: Covenant correspondientes a bonos emitidos (Fuente: SVS)

8 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 8 Definición de Categoría BONOS CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se verían afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La subcategoría - denota una menor protección dentro de la categoría AA. HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN BONOS Fecha Clasificación Tendencia Motivo May-13 AA- Estable Primera Clasificación Mar-14 AA- Estable Reseña anual Mar-15 AA- Estable Reseña anual Feb-16 AA- Estable Reseña anual Feb-17 AA- Estable Reseña anual

9 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 9 Anexo INFORMACIÓN FINANCIERA RESUMIDA SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES (MILLONES DE PESOS) INDICADORES Dic-12 Dic-13 Dic-14 Dic-15 Sep-15 Sep-16 Activos corrientes Activos no corrientes Activos totales Efectivo y equivalentes Otros activos financieros corrientes Propiedad de inversión Pasivos corrientes Pasivos no corrientes Pasivos totales Capital de trabajo Deuda financiera corriente Deuda financiera no corriente Deuda financiera total Deuda financiera neta Patrimonio Ingresos de explotación Costos de explotación Margen bruto Resultado operacional Ingresos financieros Gastos financieros Gastos financieros netos Utilidad del ejercicio Rentabilidad patrimonio (%) 2,8% 5,7% 9,3% 4,0% 10,3% 3,9% Rentabilidad activos (%) 2,1% 4,2% 6,5% 2,8% 7,2% 2,8% Razón circulante y ácida (n de veces) 0,17 3,22 8,12 9,75 14,53 18,14 Endeudamiento total (n de veces) 0,28 0,44 0,42 0,42 0,40 0,40 Endeudamiento financiero (n de veces) 0,13 0,36 0,32 0,33 0,31 0,32 Endeudamiento financiero neto (n de veces) 0,13 0,30 0,24 0,06 0,04 0,00 EBITDA Margen EBITDA 75,4% 77,5% 56,1% 74,9% 78,0% 76,2% EBITDA 12 meses Capex EBITDA Capex Capex 12 meses EBITDA - Capex 12 meses Deuda financiera total / EBITDA (n de veces) 1,72 4,59 2,01 4,21 2,05 4,14 Deuda financiera neta / EBITDA (n de veces) 1,67 3,79 1,51 0,73 0,28 0,05 Margen bruto (%) 74,2% 73,4% 53,6% 69,9% 72,6% 71,1% Margen operacional (%) 58,2% 60,3% 49,2% 57,1% 59,9% 58,8%

10 Reseña Anual de Clasificación Sociedad de Rentas Comerciales S.A. ICRCHILE.CL 10 1 Fuente: La compañía (memoria 2015, información entregada por la compañía); SVS. 2 Fuente: Research & Forecast Report Strip Centers y Parques Industriales (Colliers International); Estudio semestral Stripcenter (GPS Property Solutions); Metodología de Industria de Rentas Inmobiliarias (ICR); Centros Comerciales Chilenos, empresas en permanente transformación (ISCS Cámara Chilena de Centros Comerciales); Reporte 2015 de la industria de centros comerciales en América Latina (ICSC). 3 Fuente: Elaboración propia con información entregada por la compañía; Metodología ICR industria de rentas inmobiliarias. 4 Última clasificación de riesgo a diciembre de EBITDA = Ingresos de actividades ordinarias costo de ventas gastos de administración + depreciación de propiedades de inversión 6 Deuda financiera = Otros pasivos financieros corrientes + Otros pasivos financieros no corrientes 7 Endeudamiento total = Pasivos totales / patrimonio total 8 Endeudamiento financiero neto = Deuda financiera efectivo y equivalentes) / patrimonio total 9 Deuda financiera neta = Deuda financiera efectivo y equivalentes otros activos financieros corrientes 10 Cobertura de gastos financieros = EBITDA / gastos financieros 11 Cobertura de gastos financieros netos = EBITDA / (gastos financieros ingresos financieros) 12 Razón circulante (ácida) = Activos corrientes / pasivos corrientes 13 Cobertura de servicio de la deuda = (EBITDA2016-capex2017-impuesto2017) / servicio de la deuda2017 La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.