INFORME DE TASACION MARTINEZ DE ROSAS N 638 OSORNO

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Felipe Vidal Mora
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1 CHISEN P. LEY NEIRA TASADOR INFORME DE TASACION MARTINEZ DE ROSAS N 638 OSORNO SOLICITADO POR: Sr. OSCAR ACEVEDO SEPTIEMBRE de 2015

2 INFORME DE TASACION MARTINEZ DE ROSAS N 638, OSORNO OBJETIVO Determinar el valor comercial de la propiedad ubicada en la calle Martínez de Rosas N 638, rol de avalúo Nº de la comuna de Osorno, Región de Los Lagos. METODO 1. Determinación de la superficie del terreno y de las construcciones mediante antecedentes municipales y medición con huincha de distancia. 2. Se consideran los materiales de la construcción y la antigüedad de la misma para determinar el valor unitario de edificación. 3. Finalmente, se determina el valor de tasación considerando la ubicación de la propiedad, su entorno y valores de referencia de propiedades del sector. DESCRIPCION La propiedad se ubica en la calle Martínez de Rosas, a 5 m de la esquina nororiente con la calle Mackenna, en terreno de forma rectangular, topografía plana y orientación poniente. Sector con destino principalmente comercial y equipamiento, donde destaca la presencia cercana de la estación de ferrocarriles y un complejo casino hotel a 600 m, cruzando el río Rahue. El entorno inmediato lo constituyen construcciones desde datas antiguas principalmente en madera, a relativamente recientes de materialidad variada. Presencia de locales como restaurantes, discotecas, pubs, comercio minorista, servicentro, automotoras y servicios públicos, junto a propiedades residenciales del tipo departamento en los niveles superiores de los locales, de nivel socioeconómico medio. El equipamiento se encuentra cercano (comercio, colegios) y está a 450 m de la plaza principal de la ciudad. Tiene locomoción colectiva por la calle Portales a 100 m, del tipo bus urbano y taxi colectivo. Se utilizó hasta fecha reciente como restaurante. AVALUO La propiedad tiene el rol de avalúo Nº de la comuna de Osorno, con un avalúo fiscal de $ al segundo semestre del 2015, destino Comercio y está afecta al pago de contribuciones.

3 DOMINIO La propiedad está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de Osorno a nombre de Taladríz & Cumsille Ltda., RUT N , a fojas 5926, n 5298, del Registro de Propiedad del año Los deslindes según sus títulos son: Norte: propiedad de Maximiliano Berger Sur: propiedad de Carolina Ide Buschmann Este: propiedad de Juan Bautista Etcheverry Oeste: calle Martínez de Rosas. Sus títulos no indican superficie del terreno. NORMATIVA De acuerdo al plano del plan regulador comunal, la propiedad se ubica en la zona denominada C.3, donde se permiten los usos Residencial con excepciones; Equipamiento del tipo Comercio en cualquier escala (con excepciones), escala mediana, menor y básico de los tipos Científico, Culto y cultura, Educación, Servicios y Social; Deporte, Esparcimiento y Salud con excepciones, Seguridad, sólo unidades policiales y bomberos; Actividades productivas sólo instalaciones de impacto similar inofensivas, con excepciones. Se prohíbe Equipamiento del tipo Comercio, discotecas, cabarés, pub, bares a menos de 50 m de zonas residenciales, terminales agropecuarios y pesqueros; Deporte (medialunas, hipódromos, autodromos y similares); Esparcimiento, Salud y Seguridad: todos los no considerados como permitidos. Actividades productivas: industrias y actividades molestas. Como normas específicas, consigna las siguientes: a) Superficie predial mímina: 200 m2. b) Frente predial mínimo: 8,00 m c) Porcentaje máximo de ocupación de suelo: primer piso (hasta 3,5 m) 100%, sobre primer piso 75%. d) Coeficiente máximo de constructibilidad: 5,3. e) Sistema de agrupamiento: Aislado, pareado y continuo. f) Profundidad máxima de continuidad y pareo: primer piso (hasta 3,5 m) 100%, sobre primer piso 75%. g) Altura de edificación: Continua, 10,0 m máximo. La edificación aislada, pareada y la que se construya sobre la edificación continua se regirá según el Art de la OGUC acerca de rasantes y distanciamientos. h) Antejardín: 3,0 y 5,0 m según zona específica. i) Adosamientos: 1,00 m, retirados de la línea oficial de edificación.

4 TERRENO Plano de regularización de ampliaciones del local (ver Figura 1) indican una superficie del terreno de 866,25 m2 (17,5 m de frente por 49,5 m de fondo) pero mediciones en imagen satelital se determina una cabida de 673,75 m2 (17,5 m de frente por 38,5 m de fondo) (ver Figura 2). Para efectos de la tasación se considera la superficie determinada mediante cartografía digital. Tiene cierre exterior de reja de perfil metálico, los cierres interiores son principalmente muros cortafuegos de albañilería de bloques de concreto. CONSTRUCCIONES La construcción existente es de 2 pisos más subterráneo, del año 2000 aproximadamente y modificada en el Está diseñada como restaurante, con el siguiente programa: Primer piso: hall de acceso, 2 comedores uno con bar, cocina, lavadero, baños personal y sala caldera (ver Figura 3). Segundo piso: comedor con asador, 2 baños públicos, oficina. Subterráneo: 2 bodegas. Ocupa el frente del terreno con un antejardín de 2,5 m. El primer piso tiene un acceso a estacionamiento interior en un costado y en el costado opuesto está distanciado aproximadamente 1 m del deslinde. El segundo piso se encuentra adosado a deslinde, sobre el acceso a los estacionamientos interiores. Los materiales de la construcción son los siguientes: Cimientos: corridos de concreto, parte radier, subterráneo con muros de hormigón armado. Estructura: muros perimetrales y en parte interiores de albañilería reforzada, tabiquería y pilares de madera, vigas entrepiso de madera nativa. Pavimentos: cerámicos, madera en salón 2 piso, alfombra cubrepiso en oficina, radier afinado en sala caldera y subterráneo. Revestimiento interior: placa de madera y estuco pintado en primer piso, volcanita en 2 piso, estuco en sala caldera y subterráneo. Cielos: volcanita, internit en cocina, estuco en sala caldera y subterráneo. Revestimiento exterior: estuco pintado, ladrillo a La vista, tingle de madera nativa. Cubierta: teja metálica gravillada. Ventanas: marcos de aluminio, en cocina y oficina marcos de PVC blanco. Puertas: exteriores atableradas, interiores de madera vidriadas en salones, madera terciada en el resto. Calefacción: central por radiadores, caldera a leña Inductometal.

5 No se tuvo a la vista recepción definitiva de la construcción, sólo antecedentes en plano de arquitectura, no confirmados, que indican permiso de edificación original N 169 (09/06/1998) y recepción definitiva N 63 del año La construcción se encuentra en buen a regular estado, con mantención normal. Es posible su utilización inmediata como local comercial (restaurante) faltando sólo la implementación del local y cocina. VALORIZACIÓN Terreno: El valor del terreno se estima en U.F. 4,5/m 2. Construcción: según materialidad, antigüedad y estado actual: ITEM SUPERFICIE (m 2 ) VALOR UNIT. (U.F./ m 2 ) VALOR TOTAL (U.F.) Terreno 673,75 4, ,88 Local 1 piso 201,575 15, ,63 Local 2 piso 161,395 12, ,74 Subterráneo 17,60 10,0 176,00 Obras complementarias 80,00-80,00 TOTAL 8.248,24 La propiedad se tasa en un valor de 8.248,24 unidades de fomento, equivalentes a la suma de $ (doscientos ocho millones ochocientos veinticuatro mil doscientos treinta y nueve pesos) al día 25 de Septiembre de 2015 (U.F. = $ ,43). VALORES DE REFERENCIA. Para la presente tasación se consideraron los siguientes valores de referencia: DIRECCIÓN / CARACTERISTICAS SUPERF. TERRENO (m 2 ) SUPERF. CONSTR. (m 2 ) VALOR INDICES (U.F./ m 2 ) TERR CONS (U.F.) Av. Portales, local comercial, C-3, antiguo ,8 26,8 Ejército, frente Casino, centro de eventos, 2p, A-2, reciente ,9 31,9 Bilbao, 3p, apto comercio, C-3/E-4, antigua ,9 10,2 Los Carreras/A. Prat, locales comerciales, E-4, antigua ,1 40,1 PROMEDIO ,0 22,3 PROPIEDAD ANALIZADA ,2 20,4 Fuente de las referencias: 1) 2) 3) 4)

6 Las muestras corresponden a propiedades comerciales del mismo sector o cercanas al centro, con superficie de terreno, superficie edificada, materialidad y datas variadas respecto a la propiedad tasada (ver Figura 4). Los valores de las muestras tienen una variación del índice terreno de -48% a +126% respecto al promedio de las muestras, y una variación del índice construcción de -54% a +125% respecto al promedio. CHISEN P. LEY NEIRA R.U.T. N Tasador Valdivia, 25 de Septiembre de 2015.

7 FIGURAS Figura 1 Emplazamiento según plano de arquitectura. Figura 2 Imagen aérea de la propiedad y su ubicación en la manzana.

8 Figura 3 Planta del primer piso. Figura 4 Ubicación de las referencias.

9 FOTOGRAFIAS Foto 1 Foto 2 Vista del frente de la propiedad. Vista posterior de la construcción. Foto 3 Foto 4 Comedor primer piso. Comedor primer piso. Foto 5 Foto 6 Cocina. Comedor segundo piso.

10 Foto 7 Foto 8 Fogón en segundo piso. Oficina segundo piso. Foto 9 Foto 10 Foto 11 Baño público. Caldera. Baños personal.

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