REPOSICIÓN DE TÍTULO. Conclusiones foro 14

Transcripción

1 REPOSICIÓN DE TÍTULO Conclusiones foro 14

2 PREGUNTAS DEL FORO REPOSICIÓN DE LIBROS 1. Explique brevemente si existe diferencia entre los conceptos pérdida, destrucción o deterioro de los libros del registro. 2. Señale el procedimiento para reponer los libros, tanto físicos como electrónicos y las razones por las cuales lo considera adecuado. 3. Es posible efectuar algún acto registral (inscripción, anotación o cancelación) en los libros físicos destruidos, deteriorados o en los que se hayan perdido folios? P.e. la inscripción de una hipoteca o la inmovilización sobre una finca sin conservar en cuyo libro mayor o físico hacen falta folios. 2

3 Pérdida: Carencia o privación de los libros. Destrucción: Es la inutilización total del los libros, están en poder del registro pero no es posible utilizarlos ni obtener ningún dato de ellos. Deterioro: Es la degeneración o desgaste que se produce en los libros físicos por el paso del tiempo o por las condiciones del ambiente donde se encuentran, humedad, polvo, etc 3

4 EFECTOS En los tres casos se impide al registrador y a los terceros establecer con claridad las titularidades, extensión, cargas, plazos, naturaleza de los bienes o derechos inscritos, el tracto sucesivo y la prioridad. 4

5 Es posible efectuar algún acto registral (inscripción, anotación o cancelación) en los libros físicos destruidos, deteriorados o en los que se hayan perdido folios? P.e. la inscripción de una hipoteca o la inmovilización sobre una finca sin conservar en cuyo libro mayor o físico hacen falta folios. 5

6 CONCLUSIÓN No es posible efectuar los actos registrales indicados porque la falta de folios en el libro mayor de la finca impide establecer el tracto sucesivo, la prioridad y la titularidad para poder anotar la inmovilización. No se puede establecer si existen otros copropietarios quienes también deberían solicitar la inmovilización o si quien la solicita ya transfirió su derecho. En cuanto a la hipoteca, tampoco se puede inscribir porque no hay forma de establecer si quien constituye la hipoteca es realmente el titular de la misma y en qué grado debe inscribirse, primer, segundo, etc. (prioridad) 6

7 PROCEDIMIENTO PARA REPOSICIÓN DE LIBROS SUPUESTOS: Destruidos o deteriorados de tal manera que sea difícil su consulta. PROCEDIMIENTO: Previa autorización judicial, el registrador hacía la transcripción y cerraba el nuevo libro con una razón en que hacía constar estar confrontadas y conformes con el original todos los asientos transcritos. 7

8 Sin embargo, derivado de la falsificación de documentos y la usurpación de inmuebles se encuentra con que muchos de los libros físicos o mayores carecen de algunos folios pertenecientes a las fincas. En este caso, no es posible la aplicación del procedimiento anterior porque el registrador no tiene forma de hacer ninguna transcripción. Por lo que en la práctica registral, el secretario del registro levanta acta y pone en custodia el libro para proteger el derecho especialmente de terceros. Caso en el cual, se estima, que los interesados pueden proceder a solicitar judicialmente la reposición de los folios, en base a los duplicados de los documentos partiendo del suyo hacia atrás lo cual presenta el problema que solo se podrá establecer las titularidades pero no la existencia de gravámenes, limitaciones o anotaciones. El procedimiento a utilizar como no hay litis, sería la jurisdicción voluntaria conforme al artículo 401 ya que necesariamente se requiere la intervención judicial para la reposición. No puede ser por el procedimiento incidental porque este está reservado a cuestiones accesorias que sobrevengan y se promueva CON OCASIÓN de un proceso principal y que no tenga señalado por la ley procedimiento. Art. 135 Ley del Organismo Judicial. 8

9 En el caso de los libros electrónicos, de acuerdo con el Artículo 19 del Reglamento diariamente se hacen copias de respaldo de las inscripciones efectuadas y de los documento escaneados. Al final de la semana se efectúa otra copia de respaldo, ambas copias se entregan a secretaría general. Se hace una tercera copia mensual la cual se guarda en las bóvedas del Banco de Guatemala u otro banco del sistema quienes son responsables de su resguardo. Con tales copias, se reponen los asientos electrónicos. 9

10 SEGURO DE TÍTULO 1. En qué consiste el seguro de título y cómo se aplica al sistema registral guatemalteco. 10

11 Sistema recording o de instrumentos Rehuyendo el modelo inglés, las leyes hipotecarias de las colonias recording statutes abandonaron la rigidez del principio first in time, first in right y adoptaron el principio de inscripción para que las hipotecas, ventas y herencias tuvieran eficacia frente a terceros, pero no en los términos de la legislación guatemalteca. 11

12 Este sistema carece de folio real, lo cual genera problemas en cuanto a la falta de claridad. En el Registro se archivan los documentos, y cuando se produce una transmisión de la propiedad, hay que hacer una búsqueda complicada para saber si existen o no cargas. 12

13 FINALIDADES DE LAS LEYES RECORDING 1. Que todo interesado pueda llegar a saber, si el transmitente es o no dueño del derecho que transmite; 2. Que la eficacia de determinados documentos respecto de terceros, depende de que hayan sido inscritos. 13

14 PRINCIPIOS REGISTRO DE DOCUMENTOS: se limita asegurar al adquirente que no hay más contratos otorgados por su causante que los que constan en los libros. SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN: Se transcribe para que prevalezca sobre el documento no transcrito. INEXISTENCIA DE TRACTO SUCESIVO: El adquirente no necesita ningún asiento anterior de su causante para inscribir, acude al registro solo para «ver» si el transmitente es o no el dueño. INEXISTENCIA DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD E INTEGRIDAD: No aplica fe pública registral ni legitimación, simplemente el desconocimiento de las enajenaciones no transcritas, la inscripción solo da noticia del acto. 14

15 MECANISMOS COADYUVANTES EN LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS INSCRITOS 15

16 En el sistema recording los terceros se hallan protegidos contra transmisiones secretas, pero no contra los defectos o vicios de los documentos inscritos como en Guatemala. Aquí, los actos o contratos que se ejecutan u otorgan por personas que en el registro aparezcan con derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidan en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no aparezcan en el registro. Art c.c. Como en el sistema recording una nulidad o una resolución sí afecta al tercero, creando así inseguridad, se ha acudido a otros mecanismos para una más eficaz tutela de los derechos. 16

17 OPINIÓN DE ABOGADO Un abogado examina el registro, redacta un abstrac o resumen de la historia de la finca y emite un informe. Este mecanismo es eficaz en la medida en que intervengan abogados serios y competentes que cuidan la exactitud del informe para proteger al cliente y responden de los daños causados en el patrimonio de sus clientes por ignorancia o negligerncia. (Quintin Johnstone citado por Moro Serrano) 17

18 ABSTRACTOR Y OPINIÓN DE ABOGADO Abstractor es un profesional que hace la búsqueda de antecedentes, prepara el historial jurídico de la finca y emite un certificado sin intervención de abogado. No obstante, sobre esta base el abogado emite su informe. Según Moro Serrano, estos mecanismos responden a las deficiencias del sistema y tienen como finalidad el correcto examen del contenido del registro para conocer la titularidad y legitimación del transmitente, el examen termina con un informe confidencial sobre la conveniencia de adquirir o no el derecho. 18

19 SEGURO DE DERECHOS title insurance Es uno más de los mecanismos coadyuvantes a la mayor eficacia del sistema de recording volcando los contratos de seguro al contenido registral. Es una garantía sobre el título, una protección a través de una indemnización monetaria que protege los derechos de titularidad, los derechos que se han trasmitido al comprador en caso de pérdida de la propiedad, el asegurado tiene derecho a una compensación en dinero. 19

20 ASPECTOS DEL SEGURO POLIZA: a. DE PROPIETARIO: Aseguran al dueño contra los vicios de falsificación, falta de entrega, incapacidad. Se extinguen al transmitirse el derecho b. DE ACREEDOR HIPOTECARIO: Solicitada por los bancos. Se extinguen al pagarse el crédito. PRIMA: su monto depende de los gastos de mantenimiento del archivo y coste del examen del derecho, es pagada por el comprador o el acreedor. RIESGOS CUBIERTOS: Los derivados de los asientos practicados hace más de sesenta años que se presume no vigentes, los errores de los examinadores del historial y los que se haya incurrido por dolo, culpa o negligencia. 20

21 Cómo se aplica al sistema registral guatemalteco. 21

22 El seguro de título no es lo mismo que la seguridad registral. El sistema estadounidense facilita las adquisiciones a non dominio o no registradas, por lo que quien adquiere corre el riesgo de perder su adquisición por alguien que no registró o si el título adolece de vicios. Para minimizar la pérdida se contrata un seguro que no le permite recuperar el bien solo la cantidad que invirtió. Lo que no sucede en Guatemala porque se protege al tercero registral cuando la ley establece que solo perjudica a tercero lo que se encuentre inscrito o anotado en el registro, por lo que si una adquisición no está inscrita, a non dominio, no se afecta a tercero. 22

23 Igualmente, en el sistema registral guatemalteco se aplica el principio de tracto sucesivo el que impone la obligación de quien adquiere, que su causante o transferente tenga su derecho inscrito. Esto y el sistema de folio real permiten conocer con relativa exactitud el estado de la finca. El cierre registral impide que ingrese al registro cualquier documento que se oponga al derecho inscrito aunque sea de fecha anterior. El principio de fe pública permite presumir la exactitud e integridad del registro. Este mismo principio protege al tercero registral a condición que haya adquirido a titulo oneroso y de buena fe, no solo contra lo no inscrito sino contra los defectos o vicios que pudiera contener el título de su transferente, pues una vez inscrito no se invalida aunque se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no aparezcan en el registro. 23

24 Por si lo anterior fuera poco, en caso de falsedad evidente del título del transferente, la Corte de Constitucionalidad ha sentado doctrina legal en cuanto a que se restituye el derecho de propiedad y se ordena la cancelación tanto de la inscripción hecha en base al documento evidentemente falso como de las posteriores. 24

25 El anterior análisis permite concluir que en el sistema registral Guatemalteco, NO SE APLICA el seguro de título porque dicho sistema no presenta los inconvenientes del sistema recording de donde es propio. 25