I.Marques-Perez 1, J.L. Salas 1 y B. Segura 1 1. Dpto de Economía y Ciencias Sociales. Universitat Politècnica de València

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1 Aplicación del Factor de Localización como complemento a la renta agraria para las valoraciones en suelo rural: el caso de la Comunidad valenciana. Autores I.Marques-Perez 1, J.L. Salas 1 y B. Segura 1 1. Dpto de Economía y Ciencias Sociales. Universitat Politècnica de València Palabras clave Suelo rural, factor de localización, sistemas de información geográfica Resumen El Factor de Localización ha sido introducido por primera vez en la legislación española en las valoraciones en suelo rural a través de la Ley 2/2008, Texto refundido de la Ley del Suelo, y su reglamento de desarrollo, Real Decreto 1492 (RD 1492/2011) de 24 de octubre de De acuerdo con la legislación, la valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización. Su cálculo, si bien no es complejo, si es laborioso, pues requiere disponer de una importante información y realizar numerosos cálculos intermedios, hasta lograr determinar su cuantía. Los datos están referidos a las variables consideradas, que son de muy distinta naturaleza (distancias, nº de habitantes o población, espacios protegidos de distinto carácter, ), que han de tratarse e interpretarse. Datos que por otra parte, se encuentran contenidos en bases de datos públicas (INE, IVE, Banco de biodiversidad, ) y muchos de ellos ya en sistemas de información geográfica. El uso de los Sistemas de Información Geográfica (SIG) permite manejar, analizar, modelar y representar en todas sus formas la información geográficamente referenciada, resultando ser una herramienta muy útil para el cálculo masivo de los coeficientes de localización. El objetivo del trabajo, es estudiar la distribución espacial de los precios del suelo, concretamente del suelo agrario, merced a la potencialidad y la versatilidad de las herramientas SIG, proponiendo el diseño de una herramienta o aplicación SIG que calcula a partir de algoritmos implantados en funciones PL/PGSQL, cada uno de los componentes del Factor de Localización conforme a la Ley del Suelo, U1, U2, U3 de cada una de las parcelas rústicas de la Comunidad Valenciana. Fijados los coeficientes anteriores, se han calculado los valores máximo, mínimo y promedio de los coeficientes y FL así como sus correspondientes coeficientes de variación, que permitan orientar en la determinación del Factor de Localización de cualquier parcela, de cualquier municipio de la Comunidad valenciana. Introducción La realización de valoraciones del suelo, ya sea desde la óptica privada, para la realización de transacciones de compraventa, para la estimación del valor del patrimonio empresarial de las explotaciones agrícolas, o del patrimonio individual de sus propietarios con objeto de constituir cargas hipotecarias, etc., o bien desde la óptica de la

2 administración pública, cuando ha de definir impuestos y gravámenes, o establecer indemnizaciones en procesos de expropiación desarrollados en el marco de proyectos de infraestructuras, o en procesos de enajenación de bienes públicos, etc, requiere tomar en consideración un número elevado de variables. Cuando se aplican métodos de valoración como el de Capitalización de Rentas. Las variables agronómicas como tamaño de la parcela y características agronómicas como tipo de suelo, orografía del terreno, climatología, etc., condicionan el rendimiento de los cultivos, y consecuentemente los ingresos, pudiéndose afirmar que ya están siendo tomadas en consideración al calcular las rentas que puede generar la explotación, y que después se descontarán para calcular el valor del suelo. Los pagos compensatorios se sumarían directamente al valor del suelo, de acuerdo con el sistema establecido para los mismos, si es acorde a los rendimientos de la explotación declarados, y utilizados para el cálculo del valor del suelo, o si por el contrario es un pago por superficie. Sin embargo, la consideración, en la valoración, de la distribución espacial de las actividades, y el potencial de desarrollo de las mismas, relacionado con la ubicación del suelo y las características del entorno, obliga, a tomar en consideración aspectos como la existencia de núcleos urbanos, y su tamaño, la existencia de centros logísticos, la presencia de espacios de gran valor ambiental y/o paisajístico, la existencia de posibles instrumentos de planificación pública que condicionan el uso del suelo, etc. Con ello pueden complicarse los cálculos del valor, por la necesidad de manejo de gran número de datos de distinta naturaleza (distancias, nº de habitantes o población, espacios protegidos de distinto carácter, ), que han de tratarse e interpretarse. En este sentido resulta interesante definir un factor que los sintetice, y que pueda afectar al valor del suelo calculado a partir de los retornos como activo productivo, corrigiéndolo y tomando en consideración estas variables relativas a la localización. Lo que denominaremos factor de localización. El 20 de junio de 2008, se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS 2/2008) que introducía importantes consideraciones en relación a la valoración del suelo rural, en determinados supuestos. Estas consideraciones fueron concretadas a partir del Real Decreto 1492 (RD 1492/2011) de 24 de octubre de La ley, en la valoración del suelo rural abandona el método de comparación porque, según argumenta la propia ley en su preámbulo, muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos, adoptando como método el método de capitalización de rentas. Además, establece que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor del suelo, e introduce el denominado factor de localización para corregir el valor del suelo calculado por el método de capitalización de las rentas de explotación. Este factor de localización contempla aspectos como la existencia de núcleos urbanos, y su tamaño, la existencia de centros logísticos, la presencia de espacios de gran valor ambiental y/o paisajístico, la existencia de posibles instrumentos de planificación pública que condicionan el uso del suelo, etc. Vf = V x Fl (Factor de localización) a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1: utiliza los datos de población de las ciudades situada en un radio de 4 km, y entre 4 y 40 km.

3 b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2: utiliza los valores de distancia kilométrica del inmueble objeto de la valoración a centros de actividad económica: centros logísticos, polígonos, puertos, estaciones, c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3: utiliza datos relativos a la calidad ambiental o paisajística del entorno en el que se ubica la finca, o relativos a un régimen de usos y actividades específico. La consideración de estas variables puede complicarse por la necesidad de manejo de gran número de datos de distinta naturaleza (distancias, nº de habitantes o población, espacios protegidos de distinto carácter, ). Las herramientas SIG permiten la consideración y el tratamiento de las variables relevantes de localización que pueden influir sobre el valor del suelo. El objetivo del presente trabajo es determinar mediante técnicas de SIG, los Factores de Localización conforme a la Ley del Suelo, de cada una de las parcelas rústicas de la Comunidad Valenciana. Una vez calculado los coeficientes U1, U2 y U3 de cada parcela, se calculará sus Factores de Localización. Fijados los coeficientes anteriores, se insertarán en tablas los valores máximo, mínimo y promedio de los coeficientes U1, U2, U3 y FL así como sus correspondientes coeficientes de variación, que permitan determinar el Factor de Localización a cualquier parcela, de cualquier municipio de la Comunidad valenciana de una manera sencilla y rápida a través de dichas tablas. MATERIALES Y MÉTODOS Para el cálculo de los Factores de Localización de todas las parcelas de un municipio, se ha desarrollado una aplicación SIG (Velilla, 2014), que calcula a partir de algoritmos implantados en funciones PL/PGSQL, el Factor de Localización de cada una de las parcelas rurales de toda la Comunidad Valenciana, utilizando la información de diferentes web s públicas del Instituto Geográfico Nacional (núcleos de población, toponimia y tramos viales), de los Servicios Catastrales (parcelas catastrales), del Terrasit (planeamientos) y de la Red Natura 2000 (espacios naturales, LICs y ZEPAs), en formato shapefile para a posteriori importar a una base de datos local postgis. Para el cálculo del coeficiente U1, se diseñan dos funciones, como cálculos intermedios (P1 y P2 ), que crean la tabla denominada valoración_datos.u1 con dos filas, una para el id y la otra para el factor de corrección u1. Se utiliza la cartografía, a través del IGN en el apartado del nomenclátor geográfico de municipios y entidades de población, con la información: denominaciones, coordenadas, altitud, población, etc., correspondientes a los municipios y entidades de población españolas, ver Figura 1. El coeficiente U2, se determina conforme a la Ley del Suelo, a partir de funciones, que calculan la media de todas las distancias mínimas de los topónimos respecto a una parcela en concreto, repitiéndose el cálculo pero en este caso con las distancias a los tramos viales. Se sigue el mismo proceso que el utilizado para el coeficiente U1, cálculos intermedios, pero adaptado a la tabla de topónimos y tramos viales. Incorporándose las distancias en sendas tablas, para continuar con el diseño de un algoritmo que calcula el coeficiente U2, creándose una segunda tabla denominada valoración_datos.u2 con dos filas, una para el id y la otra para el factor de corrección u2. Se utilizan los archivos de Cartociudad del Centro Nacional de Información Geográfica. Ver Figura 2. Para la determinación del coeficiente U3 y en base a la Ley del Suelo, se considera, para la determinación del subcoeficiente p como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales,

4 históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000, tomando valores entre 0 y 2. Para el subcoeficiente t lo aplica únicamente cuando se acredita que, según los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferente a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor, en este caso el intervalo de valores es entre 0 y 7. El cálculo del algoritmo de u3, parte de las siguientes capas en Terrasit, Cartografía CITMA (Conselleria de Infraestructures, Territori y Medi Ambient), y Banco de datos del MAGRAMA (Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente): 1. Planeamiento y Ordenación del territorio 2. Espacios Naturales Protegidos (ENP) 3. Lugares Importancia Comunitaria (LIC) 4. Zonas de Especial Protección para las Aves (ZEPA) Cuando la parcela de algún municipio intersecta con alguna de estas 4 capas se le añadirá unos valores para a posteriori realizar la formulación del coeficiente U3. Se crea una tabla para el cálculo para el factor de ponderación p según la capa de Espacios Naturales Protegidos, LIC y ZEPA. Para todas estas capas, se le da un valor de 2 respectivamente a todas las parcelas que pertenezcan a toda o parte de la geometría de dichas capas. Se diseña una segunda tabla con aquellas parcelas que interceptan con la geometría de la capa Planeamiento con sus valores e información de tales. Ponderándose en este caso del siguiente modo: 1. Planes espaciales y canteras: valor de "Siete" 2. Zona "Eólica o eólico", "Paisajística, forestal, ecológica" ó "Arqueológica": valor de Uno. Resultados y discusión En este estudio, a partir de la aplicación SIG, se han calculado todos los factores de localización para todas las parcelas de todos los municipios de la Comunidad Valenciana, lo que representa un total de 533 municipios, parcelas rústicas y 164 espacios naturales y/o protegidos. A partir de estos valores, se ha procedido al cálculo de los valores máximo, mínimo, promedio y el coeficiente de variación, de los coeficientes U1, U2, U3 y FL de todos los municipios de la Comunidad Valenciana. Comprobando si el valor del coeficiente de variación explica una mayor heterogeneidad de los valores FL en un municipio, o por el contrario, una mayor homogeneidad y por tanto podemos utilizar los valores medios de FL calculados para cada municipio, en el cálculo del valor de cualquiera de las parcelas del municipio, simplificando así considerablemente el cálculo del FL. De los resultados se deduce que el municipio de Llombai (Valencia) presenta el FL máximo de toda la Comunidad Valenciana, tomando un valor de 5,3245. Se trata de un municipio situado a 29 km de la ciudad de Valencia, con una densidad de 50 hab./km2 y una superficie municipal de 55,57 km2, con parcelas rústicas, con un LIC (Cova de Les Meravelles de Llombai), siendo su FL mínimo y promedio de 2,8946 y 3,0422 respectivamente, con un coeficiente de variación del 7,34% (ver Tabla 1). El FL mínimo de toda la comunidad corresponde al municipio de Aras de los Olmos (Valencia) con un valor de 1,6873, situado a 98 km de Valencia capital, con una densidad de 6 ha./km2, y una superficie municipal de 76,04 km2, con parcelas

5 rústicas, con ningún espacio protegido ni natural, presentando un FL máximo de y un FL promedio de 2,0109, con un CV de 21,20%, siendo éste último el mayor CV de toda la comunidad valenciana. Los coeficientes de variación como puede observarse en la Tabla 1, son muy inferiores a la unidad, indicando una gran homogeneidad en los valores del coeficiente, y una tendencia en los mismos que podría explicarse por el valor de la media, y por tanto, con la posibilidad de utilizar como FL el valor promedio calculado para cada municipio. (Ver Tabla 2) Con el desarrollo de este trabajo, se pretende simplificar los cálculos relativos al FL, proponiendo su aplicación directa, para la estimación del factor de localización de cualquier parcela rústica perteneciente a cualquier municipio de la Comunidad Valenciana, tomando como FL los valores medios en cada municipio. Citas y Referencias 1. Apache (1999). The Apache Software Foundation. Enero IDEE, Proyecto Inspire (2007). Infraestructura de Datos Espaciales de España. Enero INE, Series de población (2010). Instituto Nacional de Estadística. Enero Mapserver (2006). Mapserver open source web mapping. Enero de informacion territorial. Generalitat Valenciana. Conselleria de Infraestructures, Territori i Medi Ambient. Enero Cartografía de Bases de Datos Geográficas. Enero Enero tablas Tabla 1: Valores FL y CV por provincias en la Comunidad Valenciana Alicante Castellón Valencia Nº de municipios Nº de parcelas rústicas Espacios naturales/protegidos FL Mínimo (FL Máximos) 2,1597 1,7755 1,7625 FL Mínimo (FL Promedios) 2,0402 1,7651 1,7414 FL Mínimo (FL Mínimos) 1,9007 1,7381 1,6873 CV Mínimo (CV de FL) 0,11% 0,11% 0,11% FL Máximo (FL Máximos) 4,4457 3,5185 5,3245 FL Máximo (FL Promedios) 2,9848 3,2226 3,6837 FL Máximo (FL Mínimos) 2,8761 2,8436 3,3681 CV Máximo (CV de FL) 11,89% 12,59% 21,20% FL Media (FL Máximos) 2,9230 2,4487 2,9724

6 figuras FL Media (FL Promedios) 2,4662 2,1669 2,5289 FL Media (FL Mínimos) 2,3274 2,0032 2,3694 CV Media (CV de FL) 4,51% 4,62% 4,56% Figura 1: Descarga cartografía entidades desde el IGN Figura 2: Obtención cartografía CartoCiudad IGN