INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana

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1 INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana Junio de 2016 AGUIRRE NEWMAN

2 Índice 01 Introducción y metodología 05 Madrid capital: tablas, gráficos y análisis 02 División geográfica 06 Madrid Corona Metropolitana: Plurifamiliares 03 Conclusiones del estudio 07 Madrid Corona Metropolitana: Unifamiliares 04 Perspectivas AGUIRRE NEWMAN

3 01 Introducción y metodología AGUIRRE NEWMAN

4 01 El mercado Residencial Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido mayo de 2016, habiéndose obtenido la información durante los meses de febrero a abril del presente ejercicio. El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable que en determinadas zonas la oferta bajo la formula de cooperativas y comunidades de bienes es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. El informe se ha realizado sobre un total de 262 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 137 promociones se encuentran en Madrid capital y 125 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas. AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 División geográfica AGUIRRE NEWMAN

6 02 División geográfica A continuación se detallan los distritos de la ciudad de Madrid analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cuatro zonas diferentes, en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano. AGUIRRE NEWMAN 6

7 02 División geográfica Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana se corresponden con las 23 principales poblaciones situadas en un radio de unos 30 kilómetros del municipio de Madrid. Además de ofrecerse datos a nivel municipal se ofrecen datos agregados por zonas según los municipios analizados se encuentren localizados a lo largo de las autopistas A1, A2, A3, A6 y Zona Sur. MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) Zona Sur (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña) AGUIRRE NEWMAN 7

8 03 Conclusiones del estudio AGUIRRE NEWMAN

9 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por las siguientes circunstancias clave: El precio del m² de la vivienda en Madrid capital ha vuelto a registrar un incremento interanual durante el periodo analizado que comparado con el año anterior ha sido mas moderado. Durante los últimos 12 meses el aumento ha sido del 8,70% de media frente al 8,96% del periodo anterior. Este ascenso ha sido posible principalmente gracias al incremento del precio registrado en la zona Prime, la zona más exclusiva de la ciudad. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 124 m², un precio medio del m² de y un precio medio final de Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años. De esta manera, la tasa de esfuerzo, entendida esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 33%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda, derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa cómo el mismo se sitúa por encima de 7, una cifra considerada todavía lejana a la que un mercado sano admitiría. En un mercado sano, el precio de la vivienda no debe superar en más de 4,5 veces la renta bruta disponible del hogar. AGUIRRE NEWMAN 9

10 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones En el caso de la Corona de Madrid, el precio medio de la viviendas plurifamiliares se sitúa en euros/m² y la superficie media en 123 m². Los chalets de la Corona registran un precio de euros/m² y una superficie media de 256 m². Descenso de los plazos medios de comercialización como consecuencia del excelente comportamiento de las nuevas promociones incorporadas al mercado en el ultimo año. Parte de la demanda latente que se ha generado durante el periodo de crisis, una vez los precios han tocado fondo, ha vuelto la financiación en condiciones favorables y la evolución futura de le economía parece ser positiva, ha decidido que es el momento adecuado para adquirir una vivienda. Por otro lado, determinadas promociones que llevaban varios años en comercialización han completado a lo largo de 2015 la venta de todas sus viviendas, lo que ha generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (60 viviendas de media) es de 16,3 meses, frente a los 17,2 meses del estudio del año anterior. Aumento en la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid durante el año La venta de viviendas (obra nueva) aumentó, con transacciones de obra nueva frente a las de En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva ha aumentado ligeramente desde las viviendas vendidas en el año 2014 a las de En cualquiera de los dos casos las cifras están muy lejos de los niveles máximos de viviendas de obra nueva vendidas en 2006, en Madrid capital. AGUIRRE NEWMAN 10

11 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Sigue creciendo la actividad promotora, después de haber estado prácticamente paralizada durante los años de la crisis ante la situación financiera de las empresas promotoras y la falta de financiación por parte de las entidades financieras a la promoción inmobiliaria. Las entidades financieras limitaban la financiación a aquellas promociones en las que ellos mismos actúan como promotores, exigiendo para el resto niveles de preventas superiores a 75%, lo que imposibilitaba el comienzo de nuevos proyectos. Las zonas más activas durante el último periodo analizado han sido determinadas zonas residenciales del norte/noreste de la ciudad, Arroyofresno, Montecarmelo o Valdebebas, y del sur, distrito de Villaverde. Dentro de esta mayor actividad promotora, cabe destacar la elevada participación de inversores extranjeros que en alianza con promotores locales con elevada experiencia en el mercado, se están convirtiendo en uno de los principales actores del mercado. En determinadas áreas de la ciudad y en determinados municipios de la corona metropolitana el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años y se corre el riesgo, en el medio plazo, si no se inician nuevos desarrollos, de situarse en niveles residuales. En estos mercados el interesado en adquirir una vivienda debe acudir al mercado de segunda mano donde la oferta a nivel general es muy amplia en todos los distritos de Madrid y municipios de su corona metropolitana. AGUIRRE NEWMAN 11

12 04 Perspectivas AGUIRRE NEWMAN

13 04 Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid capital para el próximo ejercicio. Continuará la tendencia ya observada en los años 2015 y 2016 con incrementos de los precios medios en el entorno del 5%, principalmente impulsados por el aumento en las zonas más exclusivas de la ciudad. La paralización del desarrollo de proyectos residenciales en zonas que cuentan con una oferta limitada y una elevada demanda, que no se ve satisfecha con los posibles desarrollos que se puedan llevar a cabo en otras zonas de la ciudad, podría ejercer en el medio plazo una importante presión sobre los precios en las mismas. En este sentido, el redimensionamiento del desarrollo residencial del proyecto Distrito Castellana Norte, supondrá un impulso añadido de los precios en los mercados del norte y noreste de la ciudad. Incremento en la venta de viviendas libres nuevas en la Comunidad de Madrid. Desde el punto de vista de la demanda se seguirán relajando los problemas mencionados en estudios anteriores y que tienen su origen en la elevada incertidumbre económica y laboral. Los datos oficiales de evolución de transacciones durante el primer trimestre del año 2016 indican un incremento interanual en las compraventas de viviendas en Madrid capital (7.427 en 1T 2015 vs en 1T 2016). La percepción de mejora de la situación económica, las buenas perspectivas a corto y medio plazo y unas condiciones de financiación favorables seguirán ayudando a que la demanda tome la decisión de compra. Los ritmos de comercialización de los nuevos proyectos que se incorporen al mercado continuarán mostrando unos niveles muy buenos, llegando a comercializarse gran parte de la promoción sobre plano. Aquellos proyectos que empezaron su comercialización con anterioridad al año 2013 continuarán mostrando dificultades en su comercialización. Los nuevos proyectos son fruto de estudios de mercado y viabilidad muy rigurosos que justifican su desarrollo, y muestran unos elevados niveles de preventas. Aunque la actividad constructora sigue siendo baja en comparación con el periodo pre-crisis, el inicio de nuevos proyectos residenciales sigue creciendo, principalmente en determinados mercados periféricos de la ciudad como son los PAUS de Arroyofresno y Valdebebas, PAUS del sureste y nuevos desarrollos en el sur de la ciudad. Por otro lado, en zonas céntricas donde la posibilidad de nuevos proyectos se ve limitada por la escasez de suelos para desarrollar, se observa una creciente actividad en rehabilitaciones integrales de edificios. Las dificultades de acceso a una vivienda en propiedad para importantes bolsas de población, principalmente para las que están en edad de emanciparse, obliga alas mismas a dirigirse hacia el mercado de alquiler. No obstante, el interés por el alquiler sigue siendo bajo en comparación con los países de nuestro entorno y es consecuencia, más de la imposibilidad de adquirir una vivienda que del convencimiento sobre las posibles bondades de vivir en alquiler. AGUIRRE NEWMAN 13

14 05 Madrid capital. Tablas, gráficos y análisis AGUIRRE NEWMAN

15 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Análisis de la oferta inicial de producto El siguiente cuadro muestra la evolución de la oferta inicial para cada una de las cinco zonas objeto de análisis (ver punto 2. Metodología y División Geográfica), desde el año (Se entiende por oferta inicial de viviendas (u oferta de viviendas) el número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidas en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis). ZONA PRIME A A A A TOTAL La caída en la promoción de nuevos proyectos, se remonta al año 2008 cuando la incorporación de viviendas empezó a reducirse considerablemente. En 2016, se ha registrado un mínimo histórico en la oferta inicial de viviendas (obra nueva) con viviendas, incluso por debajo de las viviendas del año La zona que más oferta inicial concentra, donde más viviendas se están comercializando, es la zona A2 (nivel intermedio de exclusividad según la clasificación establecida en la metodología) como consecuencia de las zonas de reciente construcción como son los PAUS de Valdebebas, Montecarmelo y Arroyofresno. AGUIRRE NEWMAN 15

16 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Los precios y superficies que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta en venta existente en la fecha de cierre del trabajo de campo. Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas en el periodo Septiembre 2015 Abril 2016, sino el que tenía la oferta en stock en la fecha de realización del estudio (Mayo 2016 Junio 2016). ZONA Sup y Precios Var PRIME A1 A2 A3 A4 MEDIA Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,12% Precio medio (euro/m²) ,70% Precio medio vivienda ,05% Durante los últimos 12 meses, la subida en el precio medio /m² de las viviendas que se ha registrado ha sido del 8,70%. El ajuste desde máximos del año 2007 es del 35,60%. La superficie media de las viviendas analizadas en el presente estudio se sitúa en 124 m², lo que supone un aumento del 14,12% con respecto al año 2015 y un incremento pronunciado con respecto a la superficie media observada en el periodo del boom residencial. El precio medio dela vivienda ha subido en términos generales un 24,05% con respecto al año AGUIRRE NEWMAN 16

17 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios Var ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,3% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,2% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,3% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,3% AGUIRRE NEWMAN 17

18 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios Var PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE MEDIA Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,4% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,0% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,12% Precio medio (euro/m²) ,70% Precio medio vivienda ,05% Los precios medios por m² más altos de la ciudad se observan en los distritos de Salamanca, Centro, Chamberí y Chamartin. El distrito de Salamanca, es el que presenta el precio medio más elevado de la capital, /m². Los distritos de Puente de Vallecas y Villaverde muestran los precios medios por m² más bajos del total de distritos de Madrid, con precios por debajo de los /m². AGUIRRE NEWMAN 18

19 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Plaza de garaje y trasteros En los dos gráficos siguientes se detallan los precios medios de los garajes y trasteros por zonas y su comparación con los datos de los años 2014, 2015 y Los precios medios de las plazas de parking se mueven entre los /plaza en los distritos más exclusivos de Madrid hasta los /plaza en aquellos mercados menos exclusivos, de media. No obstante, en las zonas más exclusivas de la zona Prime, el precio de una plaza de garaje puede alcanzar los Los precios medios de los trasteros se mueven entre los /trastero en los distritos más exclusivos de Madrid hasta los /trastero en aquellos mercados menos exclusivos. AGUIRRE NEWMAN 19

20 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona. DISTRITO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial ARGANZUELA 37 2,2% 67 1,0% 55,2% BARAJAS 9 0,5% 101 1,5% 8,9% CARABANCHEL 134 7,9% 455 6,6% 29,5% CENTRO 45 2,6% 182 2,6% 24,7% CHAMARTÍN 7 0,4% 25 0,4% 28,0% CHAMBERÍ 51 3,0% 313 4,5% 16,3% CIUDAD LINEAL 80 4,7% 523 7,6% 15,3% FUENCARRAL - EL PARDO ,8% ,8% 29,6% HORTALEZA ,3% ,2% 18,8% LATINA 2 0,1% 60 0,9% 3,3% MONCLOA - ARAVACA 37 2,2% 143 2,1% 25,9% PUENTE DE VALLECAS 62 3,6% 273 4,0% 22,7% RETIRO 46 2,7% 174 2,5% 26,4% SALAMANCA 50 2,9% 90 1,3% 55,6% SAN BLAS 33 1,9% 131 1,9% 25,2% TETUÁN 49 2,9% 121 1,8% 40,5% USERA 57 3,3% 147 2,1% 38,8% VILLA DE VALLECAS 100 5,9% 462 6,7% 21,6% VILLAVERDE ,0% 592 8,6% 37,5% TOTAL ,0% ,0% 24,7% La oferta inicial de viviendas es de viviendas, de las cuales, un total de viviendas se encuentran disponibles para su venta. Esto supone que el stock sobre oferta inicial sea del 24,7%, siete puntos porcentuales por encima del registrado el pasado año. Los distritos de Hortaleza, Fuencarral El Pardo y Villaverde presentan los mayores niveles de viviendas en stock, zonas de mayor actividad. Los distritos de Salamanca, Tetuán, Usera y Villaverde muestran los mayores porcentajes de stock sobre oferta inicial de la Comunidad de Madrid. Destaca los bajos niveles de stock sobre oferta inicial de vivienda nueva libre que presentan los distritos de Latina y Barajas, por debajo del 10%. AGUIRRE NEWMAN 20

21 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El siguiente gráfico analiza la evolución de los ritmos de ventas desde el año 2010 hasta la fecha de publicación del presente estudio: Importante descenso de los plazos medios de comercialización consecuencia de dos factores: Entrada en el mercado de determinadas promociones con niveles de comercialización avanzado (comercializadas sobre plano). Fin de la comercialización de determinadas promociones que llevaban varios años a la venta, lo que ha generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (60 viviendas de media) es de 16,3 meses, frente a los 17,2 meses del año El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. AGUIRRE NEWMAN 21

22 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por distrito se obtiene la siguiente tabla: DISTRITO % Vendido/mes Plazo Comercialización ARGANZUELA 1,4% 1,2% 1,0% 0,9% 2,1% 1,9% 2,9% 73,6 83,9 96,9 115,0 46,6 51,5 34,8 BARAJAS 2,3% 1,9% 2,1% 1,8% 1,9% 1,6% 9,3% 43,4 51,8 47,4 56,7 52,6 61,5 10,8 CARABANCHEL 2,8% 1,7% 1,4% 1,1% 1,1% 2,1% 7,8% 35,9 58,5 70,5 88,7 89,2 46,6 12,9 CENTRO 1,6% 1,7% 1,4% 3,0% 1,3% 7,6% 6,5% 62,6 58,8 69,7 33,9 77,1 13,2 15,5 CHAMARTÍN 1,9% 1,6% 2,2% 1,5% 2,3% 2,6% 2,3% 51,8 62,0 46,4 64,9 42,8 39,1 42,7 CHAMBERÍ 2,5% 1,7% 1,2% 1,2% 1,1% 2,7% 4,6% 39,8 58,4 84,2 84,2 94,5 36,6 21,5 CIUDAD LINEAL 1,9% 1,5% 1,3% 1,2% 3,5% 3,4% 2,5% 54,0 65,0 75,9 83,9 28,8 29,8 40,0 FUENCARRAL - EL PARDO 2,0% 1,7% 4,0% 1,9% 3,8% 6,5% 3,6% 49,6 58,5 24,8 51,9 26,3 15,3 27,8 HORTALEZA 1,5% 1,7% 9,0% 2,7% 2,1% 14,6% 3,6% 65,9 60,2 11,2 36,4 46,7 6,9 28,0 LATINA 2,1% 1,3% 1,8% 1,5% 2,7% 2,4% 8,6% 48,5 77,5 56,1 66,9 37,2 41,9 11,6 MONCLOA - ARAVACA 1,9% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,8% 6,3% 52,7 55,0 69,4 77,0 80,8 56,7 15,8 PUENTE DE VALLECAS 1,5% 1,2% 1,1% 1,1% 10,9% 2,9% 6,9% 66,7 81,5 89,8 92,7 9,2 34,7 14,4 RETIRO 2,4% 1,9% 3,6% 1,0% 1,7% 3,9% 6,8% 41,8 54,0 27,7 95,3 58,7 25,6 14,7 SALAMANCA 2,2% 1,6% 1,5% 3,3% 5,5% 4,2% 4,3% 45,4 64,3 65,5 30,1 18,2 24,0 23,3 SAN BLAS 3,2% 1,8% 1,2% 1,3% 1,5% 4,5% 2,7% 31,1 56,0 81,8 76,1 66,0 22,3 37,3 TETUÁN 2,2% 2,0% 2,4% 1,4% 2,5% 2,2% 5,6% 46,1 49,2 41,8 69,9 40,7 45,7 17,9 USERA 2,0% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,3% 8,3% 50,9 55,1 72,8 75,2 83,3 77,5 12,1 VICALVARO 3,8% 2,8% 1,8% 1,2% ,2 35,6 56,1 80, VILLA DE VALLECAS 2,0% 2,0% 1,3% 1,3% 1,6% 1,4% 3,8% 50,8 50,6 77,1 75,8 62,2 73,0 26,3 VILLAVERDE 1,7% 1,2% 1,3% 1,2% 1,3% 2,1% 4,4% 60,6 82,6 74,5 86,9 80,0 47,5 22,8 TOTAL 2,1% 1,7% 2,5% 1,6% 3,0% 5,8% 6,1% 48,7 58,8 39,5 63,7 33,2 17,2 16,3 Descenso en los ritmos de comercialización, superior al 5% con respecto al año Han crecido los registros de ventas al mes con respecto al año 2015 mas de un 5%. AGUIRRE NEWMAN 22

23 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Financiación de la compra de vivienda Con los datos medios de precios y superficies en cada uno de los municipios y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se ha realizado un sencillo cálculo para aproximarse a las cantidades que un potencial cliente, en cada municipio analizado de Madrid, tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) PRIME A A A A TOTAL DISTRITO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL AGUIRRE NEWMAN 23

24 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares AGUIRRE NEWMAN

25 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Análisis de la oferta inicial de producto En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio (principales autovías de salida de Madrid. La zona sur incluye los municipios en el entono de la A-4 y A-5), así como su evolución desde el año (Se entiende por oferta inicial de viviendas (u oferta de viviendas) al número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis). ZONA Var A ,82% A ,02% A ,88% A ,59% SUR ,30% TOTAL ,50% Distribución porcentual de la oferta inicial por Zonas Descenso del 10,50% en la oferta inicial de viviendas plurifamiliares en la Corona Metropolitana de Madrid. El único incremento relevante que se ha producido ha sido en las zona A-1, también mencionar el incremento en la zona A-3, ambos como consecuencia del elevado número de promociones que se han incorporado. Por otro lado, se observa que en determinados municipios de las zonas A-2, A-6 y SUR la oferta inicial decrece como consecuencia de los pocos proyectos que se han incorporado al mercado y la finalización de la comercialización de diversos proyectos. AGUIRRE NEWMAN 25

26 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de cierre del trabajo de campo (26 de junio de 2016). Por tanto, no se tiene en cuenta el precio al que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock a esta fecha. MUNICIPIO Sup y Precios Var Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada San Fernando de Henares Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Sup media (m²) n.d ,34% Precio medio (euro/m²) n.d ,00% Precio medio vivienda n.d ,74% Sup media (m²) n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) ,33% Precio medio (euro/m²) ,39% Precio medio vivienda ,00% Sup media (m²) ,51% Precio medio (euro/m²) ,09% Precio medio vivienda ,53% Sup media (m²) ,25% Precio medio (euro/m²) ,57% Precio medio vivienda ,11% Sup media (m²) n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. 145 n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d n.d. n.d. Sup media (m²) n.d. 132 n.d n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d n.d n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d n.d n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) ,02% Precio medio (euro/m²) ,42% Precio medio vivienda ,20% Sup media (m²) ,00% Precio medio (euro/m²) ,10% Precio medio vivienda ,10% Sup media (m²) n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d. Sup media (m²) ,34% Precio medio (euro/m²) ,63% Precio medio vivienda ,70% AGUIRRE NEWMAN 26

27 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta MUNICIPIO Sup y Precios Var Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto MEDIA Sup media (m²) n.d ,34% Precio medio (euro/m²) n.d ,26% Precio medio vivienda n.d ,52% Sup media (m²) ,12% Precio medio (euro/m²) ,50% Precio medio vivienda ,26% Sup media (m²) ,10% Precio medio (euro/m²) ,68% Precio medio vivienda ,51% Sup media (m²) ,87% Precio medio (euro/m²) ,08% Precio medio vivienda ,77% Sup media (m²) ,38% Precio medio (euro/m²) ,82% Precio medio vivienda ,56% Sup media (m²) ,09% Precio medio (euro/m²) ,88% Precio medio vivienda ,87% Sup media (m²) ,42% Precio medio (euro/m²) ,81% Precio medio vivienda ,52% Sup media (m²) n.d. n.d ,29% Precio medio (euro/m²) n.d. n.d ,00% Precio medio vivienda n.d. n.d ,55% Sup media (m²) n.d. n.d ,35% Precio medio (euro/m²) n.d. n.d ,29% Precio medio vivienda n.d. n.d ,50% Sup media (m²) ,35% Precio medio (euro/m²) ,07% Precio medio vivienda ,33% Sup media (m²) ,02% Precio medio (euro/m²) ,44% Precio medio vivienda ,94% Sup media (m²) ,53% Precio medio (euro/m²) ,36% Precio medio vivienda ,48% AGUIRRE NEWMAN 27

28 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Los precios y superficies que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta en venta existente en la fecha de cierre del trabajo de campo. Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas en el periodo junio 2015 abril 2016, sino el que tenía la oferta en stock en la fecha de realización del estudio (mayo 2016 junio 2016). ZONA Sup y Precios Var Sup media (m²) ,22% A1 Precio medio (euro/m²) ,65% Precio medio vivienda ,56% Sup media (m²) ,32% A2 Precio medio (euro/m²) ,53% Precio medio vivienda ,08% Sup media (m²) ,17% A3 Precio medio (euro/m²) ,54% Precio medio vivienda ,92% Sup media (m²) ,34% A6 Precio medio (euro/m²) ,59% Precio medio vivienda ,45% Sup media (m²) ,48% SUR Precio medio (euro/m²) ,61% Precio medio vivienda ,14% Sup media (m²) ,53% MEDIA Precio medio (euro/m²) ,36% Precio medio vivienda ,48% AGUIRRE NEWMAN 28

29 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona. MUNICIPIO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial Alcobendas ,3% 148 3,1% 100,0% San Sebastian de los Reyes ,5% ,9% 36,3% Alcalá de Henares 70 5,8% 268 5,6% 26,1% Coslada 3 0,2% 151 3,2% 2,0% Torrejón de Ardoz 89 7,4% 342 7,2% 26,0% Arganda del Rey 4 0,3% 24 0,5% 16,7% Rivas-Vaciamadrid 60 5,0% 416 8,7% 14,4% Boadilla del Monte 106 8,8% ,1% 18,4% Las Rozas 109 9,0% 213 4,5% 51,2% Majadahonda 3 0,2% 306 6,4% 1,0% Pozuelo de Alarcón 83 6,9% 270 5,7% 30,7% Alcorcón 75 6,2% 75 1,6% 100,0% Fuenlabrada 20 1,7% 76 1,6% 26,3% Getafe 59 4,9% 244 5,1% 24,2% Leganés 9 0,7% 74 1,6% 12,2% Móstoles 99 8,2% 343 7,2% 28,9% Parla 32 2,6% 323 6,8% 9,9% Pinto 16 1,3% 300 6,3% 5,3% TOTAL ,0% ,0% 25,4% El stock de viviendas disponibles (obra nueva) en los municipios analizados se sitúa en las unidades, lo que supone un 25,4% de la oferta inicial. Alcorcón y Alcobendas son los municipios con mayor porcentaje de stock sobre oferta inicial con un 100% cada uno. Esto es debido a la reciente comercialización en el mercado de parte de la oferta. En algunos municipios se empieza a apreciar una escasez de stock de viviendas de obra nueva libres, como en el caso de Majadahonda, Coslada y Arganda del Rey. AGUIRRE NEWMAN 29

30 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio. Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. Considerando el ritmo de ventas en los municipios analizados en 2016 y el mismo parámetro en los años anteriores se obtiene el siguiente gráfico. Evolución de la Comercialización 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% % Vendido/mes Plazo Comercialización 47,40 47,40 47,37 48,80 48,78 39,47 6,41% 2,10% 2,11% 15,61 2,10% 2,05% 2,53% 2,10% AGUIRRE NEWMAN 30

31 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por municipio se obtiene la siguiente tabla: MUNICIPIO % Vendido/mes Plazo Comercialización Alcobendas 2,1% 4,2% 1,9% 1,6% n.d 3,9% 9,5% 46,6 23,8 51,5 63,2 n.d 25,9 10,5 Algete 1,4 n.d n.d n.d. n.d n.d n.d. 71,8 n.d n.d n.d. n.d n.d n.d San Sebastian de los Reyes 1,9% 2,6% 2,0% 1,1% 3,3% 12,3% 10,3% 52,2 36,1 49,9 94,4 30,1 8,2 9,7 Alcalá de Henares 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 2,5% 10,4% 9,5% 55,6 55,6 55,6 55,6 40,6 9,6 10,6 Coslada 2,0% 1,8% 3,3% 1,6% 6,9% 2,4% 2,0% 49,3 57,0 29,9 63,2 14,5 42,5 50,9 San Fernando de Henares 4,8% 4,0% n.d n.d. n.d 2,1% n.d. 20,8 25,3 n.d n.d. n.d 47,0 n.d Paracuellos del Jarama 2,3% 1,7% 1,4% 1,2% n.d n.d n.d. 43,9 58,9 69,2 81,4 n.d n.d n.d Torrejón de Ardoz 2,6% 3,0% 1,5% 1,0% 1,3% 2,1% 3,2% 38,7 33,6 67,7 102,4 74,1 47,8 31,6 Arganda del Rey 2,2% 1,7% 1,1% 1,5% 1,2% 0,9% 0,8% 45,6 58,6 89,4 68,5 81,0 113,8 125,4 Mejorada del Campo 2,1% 2,1% 1,1% 1,5% 1,6% 1,3% n.d. 47,4 47,5 93,1 68,5 63,0 79,1 n.d Rivas-Vaciamadrid 1,7% 1,5% 1,7% 2,6% 2,3% 2,7% 7,5% 58,7 66,4 60,6 38,5 43,0 37,2 13,4 Boadilla del Monte 2,0% 1,6% 1,4% 1,2% n.d 1,1% 4,6% 50,7 61,3 70,4 80,3 n.d 90,4 21,6 Las Rozas 2,2% 1,9% 1,5% 1,4% 0,3% 1,3% 7,4% 45,5 53,9 67,1 70,8 391,0 77,1 13,4 Majadahonda 2,3% 3,7% 2,0% 1,4% 2,9% 1,3% 1,3% 43,8 26,8 49,4 72,4 35,0 74,3 74,8 Pozuelo de Alarcón 2,6% 2,2% 1,4% 1,2% 4,2% 4,2% 4,0% 38,7 45,9 70,7 82,5 24,0 23,8 24,7 Alcorcón 2,1% 1,5% 1,5% 1,1% 1,0% 2,8% 0,0% 48,1 65,0 65,1 87,6 96,1 35,4 n.d Fuenlabrada 2,0% 2,0% 5,1% 1,7% 14,3% 3,7% 3,2% 50,0 49,8 19,7 57,8 7,0 27,1 31,2 Getafe 1,5% 1,5% 4,0% 1,2% 2,9% 8,3% 3,5% 65,9 65,1 25,2 86,9 35,0 12,0 28,2 Leganés 3,4% 3,3% 1,6% 1,7% 1,3% 23,4% 7,9% 29,6 30,8 63,5 60,4 76,7 4,3 12,7 Móstoles 2,3% 1,7% 1,5% 1,1% 9,2% 2,3% 13,1% 42,8 58,9 64,8 94,0 10,8 42,8 7,6 Parla 2,0% 1,9% 1,5% 1,4% 1,4% 1,6% 1,7% 50,4 52,0 68,3 72,4 71,7 62,9 59,4 Pinto 2,0% 6,3% 1,2% 2,0% 1,5% 6,7% 4,6% 50,9 16,0 86,0 50,8 65,2 14,9 21,9 TOTAL 2,10% 2,10% 2,11% 2,10% 2,05% 2,53% 6,41% 47,40 47,40 47,37 48,80 48,78 39,47 15,61 Mejora notable de los ritmos de comercialización respecto al anterior periodo analizado. AGUIRRE NEWMAN 31

32 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Financiación de la compra de vivienda Con los datos medios de precios y superficies en cada uno de los municipios y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se ha realizado un sencillo cálculo para aproximarse a las cantidades que un potencial cliente, en cada municipio analizado de Madrid, tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. MUNICIPIO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Rivas-Vaciamadrid Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) A A A A SUR TOTAL AGUIRRE NEWMAN 32

33 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares AGUIRRE NEWMAN

34 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares Análisis de la oferta inicial de producto En la tabla inferior se indica la evolución de las unidades de oferta inicial registradas para cada una de las zonas (principales autovías de salida de Madrid. La zona sur incluye los municipios en el entono de la A-4 y A-5) en las que se categoriza el presente estudio. Como se puede observar continua la tendencia observada en los últimos 5 años por la que la oferta inicial disminuye año tras año. En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su evolución desde el año (Se entiende por oferta inicial de viviendas (u oferta de viviendas) al número total de viviendas (chalets), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis). ZONA A A A A SUR TOTAL AGUIRRE NEWMAN 34

35 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares Análisis de la oferta inicial de producto Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de cierre del trabajo de campo (mayo-junio de 2016). Por tanto, no se tiene en cuenta el precio en que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock a esta fecha. ZONA Sup y Precios Var A1 A2 A3 A6 SUR MEDIA Sup media (m²) ,7% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,1% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,81% Precio medio (euro/m²) ,48% Precio medio vivienda ,71% AGUIRRE NEWMAN 35