Preguntas frecuentes de Propietarios e Inquilinos en Kansas

Transcripción

1 Preguntas frecuentes de Propietarios e Inquilinos en Kansas Llama a Housing and Credit Counseling, Inc. (HCCI), Topeka para averiguar sus derechos y responsabilidades en su situación de renta o al *Se proporciona asesoramiento en Inglés y Español* **Sin cargo para asesoría de vivienda de alquiler** ***Llame a HCCI para averiguar si su alquiler es situado en una área de asesoría financiada*** La información que se proporciona está basada en la Ley Residencial de propietarios e inquilinos por sus siglas en inglés: KRLTA (KSA hasta ), una ley que regula las relaciones entre propietarios e inquilinos. Esta información es solo información general y no tiene la intención de responder preguntas específicas que pueda tener con respecto a su situación. Si necesita asistencia adicional, llame a Housing and Credit Counseling, Inc. Si necesita consejo legal, contacte un abogado que tenga experiencia en esta área de la ley. 1. DEBE DE HABER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO? Si, un contrato por escrito aclara las responsabilidades y derechos de cada parte. También protege a ambas partes ya que ninguno puede negar haber tenido ciertos acuerdos que están escritos en el contrato. Un contrato de arrendamiento debe llenarse completamente en sus espacios en blanco, cambios y adiciones deben realizarse antes de que se haya firmado, y cada parte debe tener una copia. Una vez que ambos; propietario e inquilino, han firmado el contrato de arrendamiento los dos están legalmente ligados al contrato y a sus provisiones, a menos que ambas partes acuerden cambiarlo, por escrito o que este sea ilegal. Un contrato de arrendamiento es un documento muy importante y debe estar guardado en un lugar seguro. Cambios al contrato durante el término del mismo contrato solo pueden ser ejecutados si ambas partes están de acuerdo por escrito. 2. QUÉ PASA SI EL PROPIETARIO NO USA UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO? En la ausencia de un contrato de arrendamiento por escrito, la ley de Kansas provee protección a los contratos verbales. Este tipo de contrato, normalmente son mes a mes. Cada mes el contrato se renueva automáticamente, a menos que el inquilino o el propietario lo terminen al proporcionar un aviso por escrito 30 días antes del siguiente día de pago de renta. Cuando cualquiera de los términos del contrato de arrendamiento no son claros, La ley residencial de propietarios e inquilinos de Kansas establece ciertos términos. 3. PUEDE NEGARSE DE VIVIENDA A ALGUIEN DEBIDO A QUE TIENE UNA DISCAPACIDAD O POR TENER NIÑOS? La ley federal de equidad y vivienda del año 1988 prohíbe la discriminación en vivienda en contra de familias con niños o personas con discapacidad. Los propietarios pueden limitar el número de personas que pueden habitar en una vivienda de acuerdo a códigos locales o estatales pero no pueden negar la vivienda solo en base a los niños o discapacidad del inquilino. Solo complejos que tienen a 80 % de ocupantes que son mayores de 55 años pueden tener solo adultos y requerimientos adicionales aplican. A un individuo con discapacidad debe permitírsele alterar la propiedad por su cuenta para hacer la propiedad accesible y devolverla a su condición original al momento de desalojar la propiedad. Los propietarios tal vez necesiten ajustar reglas

2 para acomodar las necesidades de los inquilinos con discapacidad. Otras clases protegidas bajo la ley federal de equidad de vivienda, son: raza, sexo, origen nacional o ascendencia, religión y color. 4. Y QUÉ HAY DE LOS DEPÓSITOS? La mayoría de los propietarios requieren que los inquilinos paguen un depósito de seguridad (o de daños). De acuerdo con la ley de Kansas, el depósito de seguridad no puede ser mayor a lo equivalente de un mes de renta por una vivienda que no está amueblada, y 1 ½ mes de renta por una vivienda amueblada, y un depósito adicional de ½ del mes de renta si hay mascotas permitidas (reglas especiales aplican para proyectos de vivienda pública). No se pueden pedir depósitos de seguridad por animales de servicio o asistencia de un discapacitado. El depósito es una protección para el propietario en caso de daños a la propiedad, si la vivienda está sucia o si el inquilino se va debiendo dinero al propietario. Algunas veces los propietarios requieren que los inquilinos paguen un pequeño depósito o una cuota de aplicación para apartar la vivienda al momento en que se acuerda la renta de la vivienda. Este depósito puede ser aplicado al primer mes de renta o al depósito de seguridad requerido. Sin embargo, si el inquilino cambia de parecer después de haber dejado el depósito para apartar la propiedad, el propietario pudiera quedarse con todo o con parte de ese depósito o cuota de aplicación para cubrir la perdida ya que el inquilino cambio de parecer. El inquilino siempre debe pedir recibos por cualquier depósito o pagos de renta y debe mantenerlos en un lugar seguro. 5. CUÁLES SON LOS REQUISITOS AL MUDARSE A LA PROPIEDAD? La ley de Kansas requiere que el propietario y el inquilino inspeccionen la vivienda dentro de los primeros 5 días de que el inquilino se mudó a la propiedad y hacer un registro por escrito de la condición de la vivienda y mobiliario. La inspección al mudarse es importante ya que se registran los danos existentes de la propiedad y así a la hora de mudarse a otra vivienda el inquilino no será responsable de pagar por esos danos. Tanto el propietario como el inquilino deben de firmar el inventario y cada uno debe quedarse con una copia. El inquilino debe realizar un inventario si el propietario no lo hace con ellos. Una copia debe ser enviada al propietario junto con una carta que explique de que se trata y el inquilino debe quedarse con una copia. 6. CUÁLES SON LAS RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO? A) Pagar la renta completa y a tiempo B) Mantener la vivienda, todos los accesorios de la plomería y la línea blanca proveída por el propietario tan limpio y en buen cuidado como sea posible. C) Deshacerse de la basura y desechos apropiadamente. D) Usar apropiadamente los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, calefacción, aire acondicionado, de ventilación y línea blanca. E) Notificar al propietario si planea estar fuera de la vivienda por das de algunos días. Muchos contratos de arrendamiento requieren y es una buena idea por razones de seguridad. F) Notificar al propietario si hay reparaciones que son necesarias tan pronto como el inquilino se da cuenta. Por escrito es mejor. G) Obtener permiso por escrito del propietario antes de realizar modificaciones o mejoras a la propiedad. H) Abstenerse de cualquier conducta que disturbe la paz y tranquilidad de otros inquilinos. El inquilino también es responsable de las acciones de miembros de su familia, amigos, invitados o mascotas. I) Obedecer todas las reglas y regulaciones del contrato de arrendamiento y todas las leyes que gobiernan las relaciones de propietarios e inquilinos. 7. CUÁLES SON LAS RESPONSABILIDADES DEL PROPIETARIO?

3 A) Proveer al inquilino un lugar seguro y habitable que cumpla con las condiciones de los códigos aplicables de vivienda y construcción. B) Hacer todas las reparaciones necesarias en un tiempo y manera razonable después de haber sido notificado. C) Tener cuidado de las áreas comunes cuando existen viviendas múltiples (apartamentos, dúplex, etc.) D) Mantener en buen estado y seguro los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, aire acondicionado, de ventilación y línea blanca proveídas en la vivienda. E) Proveer o asegurarse que el inquilino tiene acceso al servicio de eliminación de basura y desperdicios, a menos que la ciudad o el condado lo provea. F) Suministrar agua potable y cantidades razonables de agua caliente a todo momento y razonable calefacción (el inquilino puede ser requerido pagar por los servicios). G) Asegurarse que los inquilinos, sus familias, amigos, invitados o mascotas no perturben la paz y tranquilidad. H) Proveer por escrito, a cada inquilino el nombre y dirección del propietario o el agente asignado por el propietario y mantener la información actualizada. I) Acatar los acuerdos contenidos en el contrato de arrendamiento y obedecer las leyes que gobiernan las relaciones de propietarios e inquilinos. 8. QUÉ HAY DE LOS INCREMENTOS DE LA RENTA? La ley en Kansas no gobierna la cantidad o la frecuencia de los incrementos en la renta. Si hay un contrato por escrito, el propietario solo puede incrementar la renta si el contrato así lo dice y el contrato debe decir que debe de hacer el propietario. Si es un contrato verbal, un contrato de mes a mes o al final de un contrato que no lo establece de cualquier manera, el propietario puede aumentar la renta dando un aviso por escrito por lo menos 30 días con anticipación al día del pago de renta. A menos que se establezca algo distinto, la ley de Kansas presume que el día de pago de renta es el día 1 de cada mes. 9. PUEDE EL PROPIETARIO ENTRAR A LA VIVIENDA EN CUALQUIER MOMENTO? Aunque el propietario es el dueño de la vivienda, el propietario o la persona designada por el propietario no pueden ingresar de forma legal sin proporcionar un aviso razonable y entonces puede entrar a horas razonables. El propietario tiene derecho de entrar a la vivienda para realizar inspecciones, reparaciones o alteraciones acordadas, o a mostrar la propiedad a trabajadores, compradores o inquilinos futuros. En una situación de emergencia, el propietario puede entrar sin previo aviso para prevenir la perdida de la vida o prever daños severos a la propiedad. Si el inquilino se ausenta por más de 30 días sin previo aviso el propietario puede entrar a la unidad. El propietario no debe abusar su derecho de entrar a la vivienda o usarlo para acosar al inquilino. El inquilino no debe negar acceso al propietario sin motivo razonable. 10. CÓMO SE DEBEN MANEJAR LOS PROBLEMAS? El propietario debe proveer al inquilino con procedimientos acerca de la petición de mantenimiento, números de teléfono y contactos de emergencia. Un inquilino puede llamar al propietario o al contacto de mantenimiento asignado y después dar seguimiento con una petición de mantenimiento por escrito. Si el propietario o el inquilino fallan en cumplir el contrato de arrendamiento o no se hacen las correcciones a la situación con la vivienda que se está rentando que afecta la salud y seguridad del inquilino, otros inquilinos, o los bienes del propietario, hay remedios disponibles. El inquilino puede proporcionar un aviso por escrito al propietario explicando explícitamente los problemas e indicando que dará por terminado el contrato 30 días después del siguiente día de pago si la situación no se remedia o no se ha hace un esfuerzo de buena fe dentro de 14 días. Si el propietario corrige el problema, el contrato no termina y el inquilino está obligado a quedarse. Si la misma o una situación similar ocurren, el inquilino puede dar al propietario un

4 aviso por escrito indicando la terminación del contrato 30 días después del siguiente día de pago de la renta aunque el propietario corrija el problema. El inquilino no puede terminar el contrato de arrendamiento por alguna situación o condición en la propiedad causada por el inquilino. El propietario puede emitir el mismo tipo de aviso para el inquilino que está en violación del contrato de arrendamiento o que fallen en el cumplimiento de las responsabilidades establecidas bajo la ley de Kansas. El aviso del propietario permite terminar el contrato de arrendamiento en un periodo de 30 días si el inquilino no remedia la condición o problema o no realiza un esfuerzo razonable para remediar la situación dentro de los 14 días del aviso. Si el mismo o un problema similar ocurren, el propietario puede emitir un aviso por escrito de 30 días para terminar el contrato de arrendamiento. Como con cualquier otro aviso, propietarios e inquilinos deben quedarse con una copia; en la copia debe de anotarse como, cuando y a quien se le entrego el aviso. Remedios adicionales están disponibles para problemas específicos, pero no deben ser usados sin la asistencia de un consejero de vivienda o abogado. IMPORTANTE: La ley de Kansas no provee que un inquilino deduzca de la renta el costo de arreglar un problema o reparar algo sin el consentimiento previo del propietario. Además, la ley no permite que el inquilino renga el dinero de la renta para forzar al propietario a que haga reparaciones. En otras palabras, NO SE PUEDE RETENER EL DINERO DE LA RENTA AUNQUE EL PROPIETARIO FALLE EN PROPORCIONAR MANTENIMIENTO. Reducir o retener el dinero de la renta puede resultar en desalojo. En adición, la ley de Kansas no permite que el propietario ofrezca renta libre de la obligación de proveer y mantener la vivienda en cumplimiento con las leyes estatales, ordenanzas y códigos locales que afectan la salud y seguridad. 11. PUEDE UN PROPIETARIO TOMAR REPRESALIA EN CONTRA DE UN INQUILINO? Generalmente no. Un propietario no debe tomar represalia en contra de un inquilino por (1) quejarse con una agencia de gobierno acerca de una violación del código de vivienda; (2) quejarse con el propietario acerca de una violación de la ley KRLTA; o (3) por que el inquilino se unió a un consejo o sindicato de inquilinos. Si el propietario trata de hacerlo, incrementando la renta, desalojando al inquilino, o disminuyendo los servicios, el inquilino puede llevar al propietario a la corte por perdidas actuales o por 1 ½ mes de renta, lo que sea más grande. Sin embargo, tenga en cuenta que si la renta no se ha pagado y/o hay alguna otra violación al contrato, el propietario todavía puede tomar acción legal para recuperar la propiedad. 12. QUÉ PASA CUANDO LA RENTA NO SE HA PAGADO? Un inquilino que no pueda cumplir con la obligación de pagar la renta debe contactar al propietario de inmediato para explicar la situación y tratar de llegar a un acuerdo en un plan de pagos. Mantenga en mente que el propietario no tiene obligación de aceptar un plan de pagos y puede solicitar el pago completo y proceder con un el desalojo si la renta no se paga. Algunos propietarios están dispuestos a trabajar con el inquilino, pero si el inquilino no coopera con el propietario o trata de escaparse, puede resultar en acciones legales. La clave está en trabajar un presupuesto completo y solo ofrecer lo que se puede pagar. El inquilino debe prepararse para explicar la situación completa al propietario. Cuando no se ha pagado la renta a tiempo el propietario debe dar al inquilino un aviso por escrito de 3 días (72 horas) antes de comenzar el proceso de desalojo. Puede darse más tiempo pero por lo menos deben ser 3 días (72 horas, no días hábiles). Durante ese plazo, el inquilino tiene la oportunidad de pagar lo que se debe por completo o mudarse. Si el Inquilino no cumple con ninguna de esas dos opciones, el propietario puede

5 comenzar la acción legal en contra del inquilino para continuar con el desalojo. Los desalojos pueden llevarse a cabo aun si el inquilino está enfermo o embarazada. Generalmente, los propietarios no pueden desalojar por los cargos por retraso de la renta cuando la renta se ha pagado y no pueden desalojar legalmente sin hacerlo a través de la corte. 13. QUÉ SON LOS DESALOJOS? Los desalojos son los procesos legales por los cuales un propietario puede remover un inquilino de la vivienda. Si el inquilino no desocupa la unidad después de haber recibido un aviso propio, el propietario puede poner una demanda en la corte para desalojar al inquilino. Tales demandas se presentan en la división de acciones limitadas de la Corte de Distrito. Una citación para el inquilino indicando donde y cuando aparecer serán emitidos por el secretario del Tribunal y entregados por el sheriff u otra parte designada. Se renuncian los derechos de los inquilinos que no aparecen cuando son citados. EL juicio en estos casos debe realizarse a los 8 días después de que el inquilino aparece en la corte. Si el juez ordena que el inquilino desocupe la vivienda y el inquilino no lo hace, el juez puede ordenar que el Sheriff o alguna persona asignada desalojen al inquilino, con la fuerza si es necesario, y permitir al propietario que cambie las chapas. Todo esto puede pasar muy rápido. Si recibe papeles legales que podrían resultar en un desalojo o en deber mucho dinero al propietario, el inquilino debe aparecer en corte como se le fue citado, de preferencia con un abogado. 14. QUÉ SE DEBE HACER AL DESOCUPAR LA VIVIENDA? DAR AVISO POR ESCRITO. El contrato de arrendamiento por escrito puede establecer los procedimientos requeridos para dar aviso al propietario cuando se planea desocupar la vivienda. Si el contrato de arrendamiento es verbal (si no está por escrito), el inquilino debe proporcionar aviso por escrito de su intención de desocupar la vivienda. El aviso apropiado es de acuerdo con que tan seguido se debe pagar la renta por lo menos 30 días antes del vencimiento del pago de renta cuando es un contrato de mes a mes, dos semanas por contratos bi-semanales, 7 días por contratos semanales. Aunque el inquilino se mude antes de la fecha del aviso, es responsable por pagar la renta hasta el vencimiento del aviso. Si no se da aviso o el aviso no es apropiado, el inquilino puede ser responsable por otro pago de renta, aunque haya desalojado la vivienda. Los propietarios no pueden cobrar doble renta. Si la vivienda se re-renta antes de la expiración del aviso, el propietario debe devolver la proporción de la renta que no se usó del primer inquilino. LIMPIAR. La vivienda debe estar limpia de abajo hacia arriba. El inquilino debe devolver la unidad en tan buenas condiciones o mejores- que como la recibió. El inquilino no es responsable por el uso y desgaste normal, pero si la unidad está sucia, o con algo roto o dañado, el inquilino será responsable de pagar por el costo de reparación y limpieza. Esto normalmente se deduce del depósito de seguridad, sin embargo, la cantidad para limpiar y hacer reparaciones puede exceder el depósito, el inquilino será responsable de pagar la diferencia. INSPECCION DE SALIDA. La ley no requiere una inspección de salida realizada por el propietario e inquilino, pero se recomienda. Un inquilino debe tener una copia de la inspección al mudarse para verificar la condición del edificio a la hora de desocupar la vivienda. Pueden tomarse fotografías apropiadas. La propiedad no es entregada completamente al propietario hasta que se entregan las llaves. DEPOSITO DE SEGURIDAD. El inquilino debe proporcionar al propietario su nueva dirección o una dirección a donde pueda regresar el depósito de seguridad. Normalmente dentro de 14 días pero nunca más de 30 días después de la fecha del término de contrato, el propietario debe regresar el depósito de seguridad o proporcionar al inquilino una lista detallada de las deducciones y regresar cualquier porción que no se usara del depósito. El propietario puede retener del depósito de seguridad para recuperar daños a la propiedad o dinero que se le deba al propietario. Si el propietario falla en regresar el deposito dentro de los 30 días, el

6 inquilino puede demandar al propietario en la corte de quejas pequeñas por 1 ½ la cantidad injustamente retenida, además de la cantidad adeudada. IMPORTANTE. El inquilino no puede usar el depósito de seguridad en pago del último mes de renta o por cargos adeudados durante el tiempo del contrato de arrendamiento. Si el inquilino trata de hacer esto, bajo algunas circunstancias el propietario puede demandar al inquilino por el pago de renta, otros cargos y quedarse con el depósito. 15. PUEDE EL PROPIETARIO QUEDARSE CON LAS COSAS DEL INQUILINO CUANDO DESOCUPA LA VIVIENDA? Si el inquilino abandona, entrega, o es desalojado de la vivienda como resultado de una acción legal de desalojo y no se lleva su propiedad personal, el propietario puede tomar posesión de la propiedad. El propietario esta requerido a mantener la propiedad personal del inquilino por un periodo de 30 días y cumplir con los requerimientos de los avisos establecidos en la ley residencial de propietarios e inquilinos de Kansas (KRLTA). Si el inquilino le debe dinero al propietario por renta, limpieza y/o costos de reparación, y el depósito de seguridad no cubre esos costos, el propietario puede quedarse con la propiedad personal del inquilino y puede venderla y usar las ganancias para cubrir los costos al igual que otros cargos que se acumulen por almacenamiento, venta o disposición de la propiedad. El inquilino debe pagar lo que se debe o tratar de llegar a un acuerdo de pago con el propietario para evitar que sus cosas se vendan o dispongan Housing and Credit Counseling, Inc. Additional copies available from HCCI 1195 SW Buchanan, Topeka, KS (785) (800) HCCI counselors are not attorneys and do not provide legal advice. HCCI forms and brochures provide a format which may be followed when drafting notices. Forms, brochures and other documents are created in accordance with Kansas law All content is copyrighted and may not be reproduced, distributed, performed, publicly displayed, or made into a derivative work without the permission of HCCI.