NORMAS URBANISTICAS de

Transcripción

1 MODIFICACION PUNTUAL (VARIANTE TIR)- NORMAS URBANISTICAS de FUENTES de OÑORO NORMAS URBANISTICAS de FUENTES de OÑORO ARQUITECTOS: Julio ALVAREZ ROBLES Maria J. DOMEN MARTIN MODIFICACION PUNTUAL - VARIANTE TIR

2 MODIFICACIÓN PUNTUAL (variante TIR) FUENTES de OÑORO SALAMANCA RELACIÓN DE PLANOS nº Plano Escala 1 SITUACION y EMPLAZAMIENTO 2 Referencia CATASTRO URBANA 1: NS VIGENTES ( Zonificación ) 1: NS VIGENTES (Línea Edificación ) 1: MODIFICACION Proyectada 1:1.000 Salamanca, Octubre Los Arquitectos Fdo: Julio Álvarez Robles / Maria José Domén Martín

3 MEMORIA

4 MODIFICACIÓN PUNTUAL (variante TIR) FUENTES de OÑORO SALAMANCA INDICE RELACIÓN DE PLANOS... 0 MEMORIA OBJETO ESTADO ACTUAL NORMAS VIGENTES ESTRUCTURA DE PROPIEDAD PROPUESTA DE MODIFICACION JUSTIFICACION

5 MODIFICACIÓN PUNTUAL (variante TIR) FUENTES de OÑORO SALAMANCA MEMORIA 1. OBJETO Se redacta la presente Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas de Fuentes de Oñoro, (variante TIR) por iniciativa de D. Hermenegildo Bravo Flores, con el fin de legalizar y regularizar la situación de una gasolinera situada en la Av. Europa, de Fuentes de Oñoro, con respecto a la línea de edificación de la variante TIR. Además, se trata de compatibilizar los usos terciarios, alturas y retranqueos, en la manzana donde se ubica la citada gasolinera, para posibilitar la realización de un restaurante en la misma parcela, tratando de que la relación entre ambas actividades se vea mutuamente reforzada y apoyada. Para ello se redefine la línea de edificación con respecto a toda la variante TIR a una distancia de 28,5 del eje, de acuerdo con el informe de carreteras de 17 mayo 2006 ( se incluye una copia como anexo ), y se modifica la ordenación homogenea de la manzana de referencia, en cuanto a la regulación de usos compatibles, alturas y retranqueos dentro de la misma, pero manteniendo el resto de parámetros de ordenación, y particularmente los de edificabilidad y de intensidad de uso. 2. ESTADO ACTUAL NORMAS VIGENTES Las Normas urbanísticas, establecen en el plano PP.3a GESTION Y ALINEACIONES BARRIOS NUEVOS La definición gráfica de la línea de edificación, que se acota a unas distancias de 28,5 m del eje en la zona correspondiente a suelo rustico, a 53,5 m del eje hacia el interior de la zona urbana/urbanizable del núcleo urbano barrios nuevos, y a 75 m. del eje hacia el exterior, en ese mismo tramo. El art 6.9 de las Normas Urbanísticas, regula las Ordenanzas de edificación para cada uso pormenorizado estableciendo las siguientes calificaciones de ordenación homogénea: 1. Casco Urbano 2. Manzana compacta 3. Bloque abierto 4. Uso Mixto comercio-bloque abierto 5. uso Mixto comercio-vivienda unifamiliar 6. Residencial en vivienda unifamiliar intensiva 7. Residencial en vivienda unifamiliar extensiva 8. Equipamientos. 2

6 Estas ordenanzas se regulan en cuanto a sus parámetros urbanísticos y/o compatibilidades de usos en un conjunto de fichas reguladoras que se incluyen como parte del citado artículo. La manzana de referencia, se identifica en el parcelario catastral con el Nº 46737, tiene una forma alargada en sentido longitudinal paralelo al antiguo trazado de la N-620, y ligeramente trapezoidal, con unas dimensiones aproximadas de 240m de longitud y entre 30 y 40m de fondo. Dentro de la ordenación urbanística está calificada con dos ordenaciones diferentes, correspondiendo la parte situada oeste, al uso 4 mixto comerciobloque abierto, con una longitud de unos 90m, y unos m2 de superficie. La parte situada más al este, corresponde a la ordenación 7 Residencial vivienda unifamiliar extensiva. Tiene unos 150m de fachada a la N-620, y una superficie aproximada de 4.900m2 La zona calificada como Mixta, se encuentra edificada en su totalidad. La zona calificada como Vivienda Unifamiliar Extensiva, alberga dos parcelas independientes, una de las cuales está ocupada por una vivienda unifamiliar con piscina, situada sin haber adoptado ningún retranqueo respecto a la alineación de la C/ Welington. La otra parcela alberga la gasolinera de referencia que se ubica cerca del límite sureste de la manzana. Las condiciones particulares de la ordenación VIVIENDA UNIFAMILIAR EXTENSIVA, se establecen en la ficha 7, cuya copia se incluye en los anexos de este documento. Los datos de la misma se resumen en: Uso Pormenorizado: VIVIENDA UNIFAMILIAR EXTENSIVA Compatibilidad de usos: Según Ficha 7 normas urbanísticas Parcela mínima: 500 m2 Ocupación máxima: 50 % Retranqueos 3 m a todos los linderos Edificabilidad: 0,5 m2/m2 Altura max: 2 plantas y 6,5 m. Fondo edificable: no se fija 3. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD La iniciativa de esta modificación, se realiza por D. Hermenegildo Bravo Flores, que actúa como titular de la parcela que alberga la gasolinera, y en la que, con arreglo a una iniciativa privada de carácter empresarial se proyecta construir un restaurante que pueda apoyar y apoyarse en la actividad de la gasolinera, complementando ambos usos, y contribuyendo a potenciar las actividades terciarias, que se realizan en este enclave de la antigua frontera, sobre el tráfico de paso España - Portugal. La propiedad de toda la parte de la manzana ordenada como vivienda unifamiliar extensiva pertenece al mismo titular, responsable de esta iniciativa. En el plano 2 del documento se recoge la configuración catastral de la zona, obtenido desde el servidor de Internet de la Oficina Virtual del catastro. En él se superpone la delimitación de la parcela que contiene la gasolinera, con una superficie aproximada de unos m2 correspondientes a la parte de suelo neto comprendido dentro de las alineaciones de ordenación, que se fijan en las Normas Urbanísticas. 3

7 4. PROPUESTA DE MODIFICACION Mediante la tramitación de este documento se pretende incorporar en las NORMAS URBANISTICAS de Fuentes de Oñoro, las modificaciones siguientes: 1. En primer lugar la reubicación de la Línea de Edificación correspondiente a todo el tramo de la variante TIR que rodea por el norte el núcleo urbano denominado barrios nuevos, estableciendo la misma a una distancia de 28,5 m. del eje, en ambos lados, en continuidad con la distancia marcada actualmente en el tramo correspondiente al suelo rústico. 2. En segundo lugar se proyecta modificar la ordenación homogénea, en la manzana de referencia, actualmente calificada como vivienda unifamiliar extensiva, que tiene frente a la avenida de Europa, y sobre la que se considera razonable habilitar y facilitar la ubicación de actividades terciarias, flexibilizando las condiciones de uso, altura y retranqueo para facilitar la edificación con otras tipologías más acordes con los usos terciarios, pero manteniendo en todo caso los parámetros urbanísticos de aprovechamiento y edificabilidad, o intensidad de uso. En los planos de esta modificación, se define la nueva Línea de edificación correspondiente al núcleo Barrios Nuevos acotada a una distancia de 28,5 m del eje, tanto en el tramo de la N-620 que cruza el núcleo urbano, como en la variante TIR. También se delimita el ámbito de la submanzana anteriormente calificada como Vivienda Unifamiliar Extensiva, en la cual se modifica la regulación de las condiciones particulares, con arreglo a la siguiente definición: Uso Pormenorizado: MIXTO COMERCIAL - V. EXTENSIVA Compatibilidad de usos: Usos comerciales y terciarios sin limitación, además de los que ya figuran en la ficha 7. Parcela mínima: 500 m2 Ocupación máxima: 50 % Retranqueos no se fijan Edificabilidad: 0,5 m2/m2 Altura max: 2 plantas y 9,0 m. medidos desde la calle Wellington Fondo edificable: no se fija La diferencia de cotas de unos 3 m. entre la calle Wellington y la avenida de España permite que una edificación de 9 m de altura respecto a la calle Wellington, no sobrepase los 6,5 m medidos desde la avenida de España. 4

8 JUSTIFICACION La justificación de esta modificación se basa en las siguientes circunstancias: En relación con la Línea de Edificación, la modificación propuesta se acomoda a las previsiones contenidas y recomendadas, desde la Unidad de carreteras de Salamanca, del Ministerio de Fomento, en sus escritos de Marzo y Julio de 2.006, en los cuales se denuncia ante el Ayuntamiento la irregularidad de las obras de la gasolinera en relación con la línea de edificación que figura en las Normas Urbanísticas Municipales y se propone la modificación de la misma en base a la aprobación del Estudio Informativo de la autovía A-62, para acomodar la nueva distancia de la línea de edificación, a 25m del borde exterior de la carretera, de acuerdo con la ley 25/1988. (En el anexo se adjunta copia de ambos informes.) En relación con la ordenación homogénea, cabe considerar que dentro del núcleo urbano Barrios nuevos de Fuentes de Oñoro, todas las manzanas con frente a la N-620, han tenido siempre una clara vocación de albergar servicios terciarios, comercio, restaurantes, oficinas bancarias, y en general servicios vinculados al transito fronterizo, siendo en todo caso, más bien minoritarios, los usos residenciales de vivienda unifamiliar extensiva. Este tipo de actividades terciarias, se ubican con frecuencia, en edificios exclusivos, normalmente apoyados con un amplio aparcamiento en su frente por lo que las edificaciones tienden a ubicarse sobre el fondo de la parcela, especialmente si disponen de una vía pública en la parte posterior de la manzana, (C/ Wellington) por lo que se considera conveniente suprimir los retranqueos, especialmente del lindero del fondo con el fin de facilitar el desahogo de un aparcamiento delantero, y el retranqueo del lindero laterales, con el fin de mantener una cierta separación respecto a la gasolinera. Por otra parte en función del desnivel existente en este tramo de manzana, entre la rasante de la C/ Wellington y la zona frontal de la parcela, además, de posibilitar un desahogo razonable en cuanto a la altura libre de planta para estas actividades, supone que se haya considerado conveniente ampliar la altura máxima en esta nueva ordenación, con respecto a esta calle, manteniendo la altura máxima con respecto a la avenida de España. Salamanca, octubre Los Arquitectos Fdo: Julio Álvarez Robles / Maria José Domén Martín 5

9 ANEXOS

10 MODIFICACIÓN PUNTUAL (variante TIR) FUENTES de OÑORO SALAMANCA ANEXOS 1. INFORMES del Ministerio de FOMENTO 2. Art 6.9 de las NN.UU. de Fuentes de Oñoro 3. Ficha Nº 7 de las NN.UU. de Fuentes de Oñoro 6

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