MODIFICACIÓN PUNTUAL PARA DELIMITACIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN Y AJUSTE ALINEACIONES ORDENACIÓN PORMENORIZADA LA HUERTA P.G.O.U GODELLETA FEBRERO 2009

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1 MODIFICACIÓN PUNTUAL PARA DELIMITACIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN Y AJUSTE ALINEACIONES ORDENACIÓN PORMENORIZADA LA HUERTA P.G.O.U FEBRERO 2009 AQURB-2005, S.L. 1

2 M E M O R I A. 1.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN 2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA SITUACIÓN FÍSICA. USOS DEL SUELO Y EDIFICACIONES DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE 3. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN AJUSTE ALINEACION PARA CESIÓN DE LA CALLE EN PROYECTO DETERMINACIÓN DEL ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN 4.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS AFECTADOS ORDENACIÓN PORMENORIZADA JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTANDARES DE CALIDAD 5. FICHA DE CARACTERÍSCAS DE LA ACTUACIÓN 6. NORMAS URBANÍSTICAS Artículo Ámbito. Artículo Normas Urbanísticas AQURB-2005, S.L. 2

3 M E M O R I A 1.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN El presente proyecto de modificación puntual de la ordenación urbanística vigente en el municipio de Godelleta tiene como finalidad delimitar una unidad de ejecución sobre terrenos clasificados como suelo urbano; en concreto se trata de una zona de borde de núcleo urbano, que se ubica en el extremo este, en la partida de la Huerta, en el limite con el suelo no Urbanizable común. Tal delimitación responde a la finalidad de ultimar la trama urbana, mediante una actuación unitaria y homogénea. Para ello se estima, a su vez, necesario proceder a un ajuste de alineaciones como consecuencia de la orografía de la zona. Las razones que justifican esta modificación puntual pueden concretarse y sistematizarse de la siguiente manera: a) Primeramente es la delimitación de la unidad de ejecución para establecer el ámbito de actuación con el objeto de completar y terminar la trama urbana en el límite Este de la población de Godelleta. Con esto se pretende diferenciar las edificaciones que disponen de todos los servicios que marca la LUV en su artículo 11 para la consideración de solar, con el suelo urbano sin urbanizar y los casos especiales de edificaciones semiconsolidadas, de esta manera establecer el ámbito de la actuación. b) Realizar el ajuste de las alineaciones establecidas en el PGOU de Godelleta en la zona este de la actuación (en su delimitación respecto al suelo no urbanizable) para adaptarla a la realidad física y orográfica. c) Completar la urbanización del suelo urbano Godelleta en el límite Este de población, ya que carece de los mismos, de manera que el borde actual quede integrado en la población y consiga una terminación adecuada respecto al AQURB-2005, S.L. 3

4 suelo no urbanizable común, ya que se trata de una zona de borde urbano. d) Al mismo tiempo, con esta actuación, se obtendrán las cesiones del suelo dotacional de Jardín y Área de Juegos según el planeamiento vigente en la zona, vertebrando una zona central conexa con la antigua carretera CV-50. e) También se conseguirán Cesión de los viales que restan de la calle en Proyecto. f) Regularizar las parcelas existentes en la zona dada la irregularidad de las mismas de forma que todas las parcelas cedan el mismo porcentaje de viales y las parcelas resultantes sean superiores a la parcela mínima y además regulares morfológicamente. g) Y finalmente ejecutar las obras de urbanización necesarias para dotar a las definitivas de las condiciones de solar. 2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA SITUACIÓN FÍSICA. USOS DEL SUELO Y EDIFICACIONES El área de suelo urbano sobre el que se proyecta la presente modificación puntual comprende unas manzanas de terminación de la trama urbana de Godelleta, que son prácticamente rectangulares, ya que los viales se disponen paralelos a la antigua carretera CV-50. Esta zona ha sido desde siempre una zona limítrofe, ya que se situaba por debajo de la carretera CV-50 y desde siempre la población de Godelleta había vivido en la zona del pueblo. Con la expansión el pueblo, propiamente dicho se quedo sin terrenos donde crecer y la zona lógica fue atravesar la carretera y ubicarse en la zona este. En esta zona se ejecutaron en los años 50 una serie de viviendas adosadas, con el régimen de protección existente en ese momento. La tipologías de las mismas consta de planta baja almacén (para los aperos y maquinaria del campo) y planta primera destinada a vivienda, lo que permitió que una buena parte de los vecinos más AQURB-2005, S.L. 4

5 jóvenes de Godelleta cruzara al otro lado de la carretera CV-50 y se instalase en la parte más baja de la población. Si a esto añadimos que las edificaciones que se construyeron en los años 50 se aprovecharon del nivel llanos de los terrenos de la zona colindante a la carretera CV-50 y que los terrenos restantes eran muy complicados de construir dada la fuerte pendiente de los terrenos, han provocado que no se plantease por la administración local la terminación de la zona urbana hasta la actualidad en muchas décadas, salvo esporádicas actuaciones en la calle Chiva. Si que existió un intento hace unos cuatro años pero resulto improductivo y no se llego a completar. Actualmente los propietarios han reclamado al Ayuntamiento que tome las riendas y ejecute esta actuación mediante un sistema de Gestión Directa. El ámbito de la actuación completa las manzanas existentes, ya que se debe acoplar perfectamente a las construcciones ya existentes con la zona urbana (en su límite Oeste), pero el límite Este, el borde con el Suelo no Urbanizable la trama es muy lineal, formando un frente alargado con una fachada continua que se aprecia desde la nueva CV-50 y la carretera de Godelleta a Valencia. Los lindes de la Unidad de Ejecución se ajustan a los siguientes límites: 1) por la zona Oeste a la edificación existente que llega desde la trama prevista en el Planeamiento vigente y en algunas zona la antigua CV-50, 2) por la parte más baja, su límite Este con un vial perimetral que realiza la transición con el suelo no urbanizable, 3) por la parte Sur el borde también se conecta con la carretea CV-50 y el Suelo no Urbanizable y 4) en su límite Norte se completa la trama que ya está construida. La pendiente en el sentido Oeste-Este es bastante acusada, lo que obligo a las edificaciones existentes a provocar terraplenados para ubicar las mismas sin evidentes diferencias de cota. Con todo esto se AQURB-2005, S.L. 5

6 puede comprobar que la base de primera calle paralela a la pista se encuentra aproximadamente 3 metros por debajo de las manzanas ya construidas. Esto obligará a buscar una solución de continuidad entre la zona ya construida y la nueva actuación, ya que es necesaria que en el futuro la conexión entre la nueva U.E. de la Huerta y las manzanas existentes tengan una mejor conexión. Si a todo esto añadimos que las zonas de las manzanas construidas han sido tratadas en cierta manera como elementos de borde y un poco degradados, es necesario que se conecte adecuadamente la U.E. de la Huerta con los servicios adecuados a su condición urbana, de manera que con esta actuación de una terminación digna y adecuada a la zona y terminar la trama urbana de la población con los mismos servicios que actualmente dispone el resto de la población. 2.2 DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE El plan general de ordenación urbana de Godelleta fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 29 de marzo de 1.988, no encontrándose homologado a las determinaciones de la ley 6/1994 de 15 de noviembre a de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística. El planeamiento vigente clasifica el suelo afectado por la presente modificación puntual como urbano, atribuyéndole la calificación de residencial de edificación intensiva. Toda el área afectada por la modificación puntual se incluye en la superficie que el plan delimita como zona de edificación residencial edificación intensiva, siéndole de aplicación las normas contenidas en el capítulo segundo, en el que se fijan las siguientes condiciones de edificabilidad: Superficie parcela mínima 80 m² Altura máxima edificable 9 m.l. Ocupación máxima 100 % Retranqueo de la edificación No existen AQURB-2005, S.L. 6

7 Como se ha indicado anteriormente las Normas Urbanísticas que regulan la actuación son las indicadas en los artículos 39 a 52 donde se regulan las condiciones de edificación de la zona. 3 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN A). DELIMITACIÓN DEL AMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN. Dado que como se ha indicado anteriormente se trata de completar la trama urbana y finalizar la prevista en el PGOU de Godelleta, se tiene que establecer el ámbito de la actuación por medio de la delimitación de la unidad de Ejecución con el fin de obtener las cesiones de las zonas dotacionales (viales, zona de jardín y zona de juegos), así como conectar la zona de la actuación con la población y finalizar la trama urbana y realizar la transición adecuada con el suelo limítrofe que es el suelo no urbanizable común, situado en la parte baja de la población. La delimitación de la unidad de ejecución ha de basarse en la necesidad de ejecutar una actuación integrada, para su transformación en solares, dada la ausencia de los servicios urbanísticos básicos inherentes a tal condición, por resultar inviable, tanto jurídica como técnicamente, la actuación parcela por parcela resultaría un procedimiento más costoso y incoherente, técnicamente y jurídicamente insostenible. Atendiendo a lo indicado en el artículo 33 de las referidas Normas Urbanísticas en su Titulo III Ordenación del Suelo Urbano, Capítulo I Normas Generales para todo el Suelo Urbano, para obtener licencia de edificación los propietarios deberán de proceder previamente, en su caso, a la normalización de fincas. En caso de disconformidad entre ellos el Ayuntamiento acordará la normalización de oficio, en base normativa vigente en cada momento, según la cual el derecho de los propietarios será proporcional a al superficie de las parcelas respectivas en el momento de delimitar la Unidad reparcelable. Con estos criterios se ha delimitado el ámbito de esta actuación dado que una parte de la manzana dispone de los servicios mínimos AQURB-2005, S.L. 7

8 establecidos en el artículo 11 de la LUV y se puede desarrollar mediante actuaciones aisladas. B). AJUSTE DE ALINEACIONES A LA REALIDAD FISICA DEL AMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN. Las soluciones que se proponen a través de la presente modificación puntual es el ajuste de alineaciones de la manzana lindante al Suelo no Urbanizable, ya que el desnivel existente entre la actual calle Chiva ha provocado que las viviendas unifamiliares adosadas construidas al final de la misma se prolonguen hasta la calle del límite del Suelo Urbano, ocupando la totalidad de la parcela hasta su límite, esta situación provoca que si prolongamos esta calle (limite entresuelo urbano y suelo no urbanizable) paralela a la calle Chiva deberíamos demoler un muro de mampostería de 4 m de altura por unos treinta metros de longitud, con el consiguiente problema y la imposibilidad de acceso desde la calle limite (mucho baja 4 m) a las parcelas. Esta singularidad junto con la terminación de la trama urbana en relación al suelo no urbanizable nos obliga a la modificación puntual propuesta. Posteriormente se procederá a la cesión de los viales y los espacios dotacionales, así como a la urbanización de la calle en Proyecto para permitir que la misma disponga de las dimensiones que establece el PGOU de Godelleta. En el caso de la U.E. de la Huerta, su propia génesis como terminación de la trama urbana dentro del Plan General lo establece, como un ámbito urbano homogéneo y funcionalmente dependiente del resto del suelo urbano por tratarse de un borde no acabado de suelo urbano. Este ámbito de planeamiento está dotado además de ordenación pormenorizada, no obstante, se encuentra pendiente de completar ajustar la alineaciones de las manzanas y posteriormente ejecutar las obras de urbanización y obtener los suelos dotacionales y viarios previstos en el propio planeamiento. Casi todas las manzanas colindantes a la actuación se encuentran AQURB-2005, S.L. 8

9 consolidadas con edificación en un altísimo porcentaje de su superficie, por no hablar del 100% de las mismas. Y es que, aunque el proceso normal de transformación de suelo es la transformación jurídica (clasificación, calificación y equidistribución) y luego la transformación física (ejecución de obras de urbanización) para su conversión en solares y finalmente la edificación (suelo ya transformado). En nuestro caso se presenta la fijación de una alineación con la carretera CV-50 por el oeste, otra con la zona de la Huerta (suelo no urbanizable) por el este y las dos laterales hacia el norte y hacia el sur también con el suelo no urbanizable. Esta zona como ya se ha mencionado anteriormente es el borde de la trama urbana del pueblo con la mencionada CV-50 y con el suelo no urbanizable de la Huerta para que se complete totalmente el suelo urbano. Por lo tanto y puntualizando los cambios de alineaciones son las siguientes: - La modificación en forma de curva de la calle situada al este en la manzana situada más al Sur, que nos permite salvar un muro de mampostería que haría muy costosa su demolición, restitución y además la consiguiente indemnización de la misma, para conseguir simplemente evitar una pequeña curva. Con este cambio de alineación conseguimos evitar todas estos inconvenientes con un simple maquillaje. - Dotar a la calle limite con el suelo no urbanizable de una sección mínima para permitir acceder a las parcelas que recaen hacia esa fachada Este y en un futuro permitir una mejor conexión con al suelo de nueva creación que el Ayuntamiento pretende clasificar en la revisión del Plan. Esta calle será por lo tanto un elemento de borde tratado con una solución que permitirá doblar su sección y maclar ambas zonas en un futuro no muy lejano. AQURB-2005, S.L. 9

10 4.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS AFECTADOS 4.2 ORDENACIÓN PORMENORIZADA La modificación puntual para ajuste de alineaciones afecta exclusivamente a las superficies destinadas al uso lucrativo, reduciéndolas, y en consecuencia produce el correlativo incremento de la superficie de cesión por viales; como se detalla en el siguiente cuadro: CUADRO SEGÚN PLANEAMIENTO ACTUAL SUP. SUELO ACTUACIÓN SUP. SUELO DOTACIONAL -Viario -Jardín -Área de Juegos ,00 m ,65 m ,00 m ,00 m2 CUADRO SEGÚN MODIFICACIÓN PUNTUAL SUP. SUELO ACTUACIÓN SUP. SUELO DOTACIONAL -Viario -Jardín -Área de Juegos ,00 m ,65 m ,00 m ,00 m JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTANDARES DE CALIDAD Según se obtener de los cuadros anteriores los estándares de la modificación puntual son superiores a los del planeamiento en su ordenación pormenorizada vigente, por lo tanto se cumple la relación siguiente: ISDnueva / IEBnueva > ISD antig. / IEB antig. AQURB-2005, S.L. 10

11 FICHA DE CARACTERÍSCAS DE LA ACTUACIÓN ORDENACIÓN VIGENTE CLASIFICACIÓN DEL SUELO URBANO SUPERFICIE ,00 m 2 ZONA DE ORDENACIÓN RESIDENCIAL EDIFICACIÓN INTENSIVA SUP. SUELO LUCRATIVO ,35 m 2 EDIFICABILIDAD BRUTA (EB) INDICE DE EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB) m2t/m2s SUP. SUELO DOTACIONAL VIARIO (RV-AV) SUP. SUELO DOTACIONAL ZONAS VERDES (ZV) SUP. SUELO DOTACIONAL ZONA JUEGOS (ZV) TOTAL SUELO DOTACIONAL (SD) ,05 m 2 t 3,00 m2t/m2s ,65 m ,00 m ,00 m ,65 m2 FICHA DE GESTIÓN: AREA DE REPARTO APROVECHAMIENTO TIPO APROVECHAMIENTO SUBJETIVO ,00 m 2 suelo m2t/m2s m2t/m2s En virtud del Decreto-Ley 1/ de junio del Consell de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo en su articulo 1 establece la no aplicación del 5% del aprovechamiento tipo en AQURB-2005, S.L. 11

12 actuaciones de transformación de urbanística de suelo urbano en esta actuación debido a que no existe un incremento del aprovechamiento tipo en la zona de la Delimitación de la U.E. como se pone de manifiesto en los cuadros anteriores de este documento. 6 NORMAS URBANÍSTICAS Artículo Ámbito. El ámbito de aplicación de las presentes normas será el delimitado por los correspondientes planos y que es objeto de la presente Actuación. Artículo Normas Urbanísticas No se modifican las establecidas en las Normas Urbanísticas Se mantienen las normas urbanísticas que figuran en el CAPÍTULO II CONDICIONES DE EDIFICABLIDAD PARA EL SUELO URBANO RESIDENCIAL DE EDIFICACIÓN INTENSIVA. Se mantiene lo especificado en los artículos 39 a 52 que son los específicos de la zona que nos ocupa. Además cualquiera de los que están vigentes que les sea de aplicación. Godelleta, febrero de 2009 Fdo.: JUAN JOSÉ SANCIRILO CAMARENA. Arquitecto municipal AQURB-2005, S.L. 12