Los retos del desarrollo residencial de Madrid. Jesús Leal Universidad Complutense de Madrid

Transcripción

1 Los retos del desarrollo residencial de Madrid Jesús Leal Universidad Complutense de Madrid Mayo 2006

2 Análisis del sector desde la perspectiva de las necesidades residenciales y de la formación de la demanda 2

3 poblacion(miles) La demanda residencial sw Madrid viene condiconada por cuatro factores: Evolución de la población de la Comunidad de Madrid por zonas Gran cantidad de jóvenes Elevado flujo de inmigrantes Independencia de los mayores Cambios en la convivencia años COMUNIDAD DE MADRID Municipio de Madrid MUNICIPIOS NO METROPOLITANOS Corona Metropolitana 3

4 Porcentaje de población Una pirámide de población marcada por una gran proporción de jóvenes en edad de emancipación 95 Mujeres Hombres ,0 10,0 8,0 Comparación de la pirámide de Madrid con las de Londres (granate) y Paris (azul) 6,0 4,0 2,0 0,0 0a4 10a14 20a24 30a34 40a44 50a54 60a64 70a74 80a84 90ymas 4 LONDON PARIS+PC area metrop madrid

5 Retraso en la edad de emancipación de los jóvenes el el periodo ,0 Edad media de emancipación España y Madrid La edad media de emancipación se estabiliza en los 29 años Incidencia sobre la fecundidad Dependencia de la familia de origen 29,5 29,0 28,5 28,0 27,5 27,0 26,5 26, Madrid media España Fuente: Fernández Cordón Proyección de hogares para España y Elaboración propia a partir de la EPA 5

6 Proporción Comparación de las proporciones de jóvenes que viven con sus padres en España y Francia según intervalos de edad en el año Españoles Franceses H H H 30- M M M 30- Intervalos de edad (H; Hombres; M: Mujeres) 6

7 PIRAMIDE DE EDADES DE ESPAÑOLES Y EXTRANJEROS EN MADRID (PADRÓN 2003) 7

8 Diferencias en la forma de conviviencia Madrid tiene hogares más numerosos 2,9 miembros Menos hogares unipersonales: 20% Pero el cambio es rápido hacia una convergencia con el resto de Europa Ese cambio incide en el aumento de la demanda Madrid (2001) Atenas (1991) Roma (1996) Paris (1999) Londres (2000) Berlín (1996) Tamaño medio del hogar en algunas regiones capitales europeas 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 personas por hogar 8

9 porcentaje crecimiento Densidad residencial de la Región de Madrid Incrementos relativos de las Viviendas Familiares censadas en la Comunidad de Madrid por zonas territoriales ( ) , , ,8 24, ,2 12,8 11, ,9 Central Metropolitano Tensión Sierras y Meseta Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Censos 1991 y 2001 y Padrón municipal

10 CAMBIOS EN EL SISTEMA FINANCIERO 10

11 Tres elementos que inciden sobre los precios: 1. Disminución de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios 2. Aumento del plazo de amortización de los préstamos 3. Elevada desgravación fiscal 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Tipo de interés nominales para créditos hipotecarios a la vivienda libre ( ) (3T) Tipo Nominal 11 Fuente: Banco de España y Sociedad de Tasación

12 El descenso en el esfuerzo mensual lleva a aumentar el endeudamiento de los hogares El pago se puede extender a lo largo de toda la vida activa La vivienda se convierte en un fondo de pensiones La exigencia de pago lleva a aumentar la actividad de las mujeres y a disminuir la fecundidad 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Evolución del esfuerzo de acceso a la vivienda en la Comunidad de Madrid Esfuerzo anual Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del I.R.P.F y Ministerio de Fomento, Tasaciones 12

13 13

14 LONDRES, PARIS Y MADRID PRECIO VIVIENDA LONDRES PARIS MADRID Fuente: Londres: Survey of Mortgage Lenders: todas las viviendas; Paris: elaboración propia a partir del gráfico publicado en La conjoncture inmobiliere a Paris et Petit couronne 2003 Chambre des notaires Paris pag web. (Datos para Paris sin petit couronne ; datos para vivienda usada); Madrid: Ministerio de Fomento pagina web 14

15 Precio de la vivienda deflactado (base 1995=100) En cinco países de la UE MAR 1986 SEP 1988 MAR 1989 SEP 1991 MAR 1992 SEP 1994 MAR 1995 SEP 1997 MAR 1998 SEP 2000 MAR 2001 SEP 2003 MAR españa f rancia def lactado reino unido deflactado alemania.def lactado italia Fuente: Banco de España Indicadores del mercado de vivienda pag web 15

16 EFECTOS SOBRE LAS CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS 16

17 Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Censos y Padrones municipales 17

18 Superficie media Superficie media de las viviendas iniciadas en la Comunidad de Madrid Año total unif amiliares Bloque Superficie media de las viviendas principales en las zonas de la Comunidad de Madrid en 1991 y Fuente: Ministerio de Fomento. Sierras y Meseta Área de Tensión Corona Metropolitana superficie media 1991 superfice media 2001 Madrid 18

19 Proporción de viviendas unifamiliares y en bloque de las iniciadas en la Comunidad de Madrid entre 1992 y Unifamiliares Bloque Fuente: Ministerio de Fomento. 19

20 El nuevo modelo residencial supone una gran inversión en vivienda y una elevada desigualdad en su disposición Evolución de la estructura residencial de la Comunidad de Madrid, según el uso de la vivienda Aumentan las viviendas secundarias que se localizan cada vez más en el centro Mas del 20% de los hogares madrileños disponen de una vivienda secundaria 100% 80% 60% 40% Vacias Secundarias Principales Aumentan las viviendas vacías con caracter especulativo 20% 0% Vacias Secundarias Principales Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Censos y Padrones municipales 20

21 Descenso de las viviendas en alquiler España es el país europeo con menos alquiler. En Madrid es menos del 13% La inexistencia de alquiler público lleva a que el alquiler sea para los más pobres y los más ricos. Se localiza en el centro y en la periferia Norte y Oeste La falta de alquileres incide en los grupos más vulnerables: jóvenes, inmigrantes y excluidos Porcentaje de vivienda en alquiler por distritos y municipios de la Comunidad de Madrid 2001 Porcentaje vivienda en alquiler

22 El modelo de vivienda social El débil Estado de Bienestar supone una escasa intervención pública directa (menos del 0,2% del PIB en España) La vivienda social española es en propiedad, Muy escasa vivienda social en alquiler, aunque se está desarrollando cada vez más. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Proporción de viviendas libres y protegidas sobre el total de las viviendas visadas entre 1993 y Libres Protegidas Fuente: Servicio de Planificación y Legislación de Vivienda. 22

23 EFECTOS SOBRE LA MORFOLOGÍA SOCIAL 23

24 Cambio en las desigualdades económicas Importancia de la distribución del patrimonio en la formación de las desigualdades económicas Importancia de las redes sociales y familiares en el acceso a la vivienda La herencia anticipada se constituye en un factor de perpetuación de las desigualdades en las grandes ciudades: vuelta al pasado. 24

25 Cambio en las desigualdades sociales Aumento de la segregación residencial en Madrid como en todas las capitales europeas Segregación por arriba inducida por el desarrollo de las clases medias y altas que concentran su residencia Producción de efectos de barrio que acrecientan las desigualdades 25

26 10.2. Distribuición de los valores del indicador de la condición socioeconómica (CSE) del Area Metropolitana de Madrid. Distritos Censales (categorías socioeconómicas activas 6 a 17) W N S E valores del indicador CSE Inferior Baja Media Baja Media Media Alta Superior 26

27 Variación del Indicador de Renta Disponible Bruta Municipal per cápita frente a la media regional Fuente: Indicador de renta familiar disponible per cápita territorializada, 1997, 1998, y Instituto de Estadística Comunidad de Madrid

28 Cambio en las desigualdades étnicas La localización de los inmigrantes en viviendas en alquiler (75%) La saturación del parque de alquiler lleva al hacinamiento. Elevada segregación residencial marcada por el mercado de vivienda Deterioro del centro histórico y de las áreas segregadas 28

29 Proporción de hogares Régimen de tenencia de los hogares extranjeros y españoles. Madrid En propiedad, pagada En propiedad, a medio pago En alquiler Cedida o prestada hogares extranjeros 10,2 12,93 74,74 1,14 hogares mixtos 35,88 23,85 38,02 0,66 hogares españoles 62,15 22,81 12,42 1,49 Fuente: Encuesta de demanda de vvienda, Comunidad de Madrid 29 hogares extranjeros hogares mixtos hogares españoles

30 Madrid 2001 % vivienda en alquiler

31 Municipio de M adrid 2001 % extranjeros en la poblacion