ANÁLISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS. Por los períodos terminados al 30 de junio de 2016 y 2015

Transcripción

1 ANÁLISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS Por los períodos terminados al 30 de junio de y

2 Análisis Razonado ZOFRI S.A. es una de las empresas más importantes del norte de Chile al administrar un sistema en el que operan más de empresas, y por su contribución al desarrollo y dinamismo económico de la macro región. Durante los últimos dos años ha desarrollado, entre otros, dos proyectos emblemáticos y significativos en términos de inversión e impacto estratégico para las comunidades de Iquique y de Alto Hospicio: la séptima etapa del Mall Comercial, inaugurada en 2014, y la primera etapa del Parque Empresarial ZOFRI en Alto Hospicio, iniciativa que busca transformar esta zona en un polo de desarrollo industrial, logístico y comercial. En lo que respecta a los Resultados Financieros, durante el primer semestre de la Compañía registró Utilidades por , lo que refleja una variación negativa de 4,5% respecto de igual período de 2015 ( ). Esta menor utilidad se explica principalmente por un aumento de 12,7% ( ) en los Costos de Explotación y un crecimiento en los Gastos de Administración de 2,8% ( ), compensados por un aumento de 5,5% de los Ingresos de Explotación ( ). Por su parte, el resultado de Actividades No Operacionales presentó una disminución de 136,2% ( ) respecto del mismo periodo del año Por su parte, el EBITDA presenta un aumento de 3,5% (235) respecto a igual periodo del año anterior. -2-

3 Variaciones de Activos, Pasivos y Patrimonio Miles de pesos ACTIVOS Variación en Variación % ACTIVOS CORRIENTES Efectivo y equivalentes al efectivo ,1% Otros activos financieros corrientes ( ) (100,0%) Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes ,1% Otros activos no financieros, corrientes (58.455) (4,7%) TOTAL ACTIVOS CORRIENTES ,7% ACTIVOS NO CORRIENTES Otros activos financieros, no corrientes ,3% Otros activos no financieros, no corrientes ,6% Activos intangibles distintos de la plusvalía ( ) (3,8%) Propiedades, plantas y equipos ( ) (4,4%) Propiedades de inversión ,1% TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES ,8% TOTAL ACTIVOS ,0% Miles de pesos PASIVOS Variación Variación % PASIVOS CORRIENTES Obligaciones bancarias, corrientes ,7% Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes ( ) (29,4%) Provisiones corrientes por beneficios a los empleados ( ) (46,3%) Otros pasivos no financieros, corrientes ,4% TOTAL PASIVOS CORRIENTES (7,8%) PASIVOS NO CORRIENTES Obligaciones bancarias, no corrientes ,0% Otras cuentas por pagar, no corrientes ,0% Provisiones no corrientes por beneficios a los empleados ,4% Otros pasivos no financieros, no corrientes ,5% TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES ,5% PATRIMONIO NETO Capital emitido ,0% Otras reservas varias ,0% Resultados acumulados ,3% TOTAL PATRIMONIO NETO ,2% TOTAL PASIVOS Y PATRIMONIO NETO ,0% -3-

4 Miles de pesos Acumulado a Junio Ingresos de Explotación Variaciones de Resultados Ene-Jun Ene-Jun 2015 Var. Var. % Mall % Gestión Inmobiliaria % Centro Logistico % Parque Chacalluta % Otros Ingresos de Explotación (49.195) (3%) Total Ingresos de Explotación ,5% Costos de Explotación Depreciación % Costo de Concesión % Gasto Empresas de Servicio % Gastos Generales % Remuneraciones % Otros Costos de Explotación % Total Costos de Explotación ,7% Margen Bruto ,3% Gastos de Administración Desahucios e Indemnizaciones % Gastos Computacionales % Remuneraciones (80.355) (5%) Incobrables ( ) ( ) (225%) Otros Gastos de Administración % Total Gastos de Administración ,8% RESULTADO OPERACIONAL (80.877) (1,5%) Otros Ingresos % Otros Gastos (142) (791) (649) 82% Ingresos Financieros % Gastos Financieros ( ) ( ) (64%) Diferencia de Cambio (230) (6.113) (5.883) 96% Resultados por Unidades de Reajuste ( ) ( ) ( ) 65% Total Resultado No Operacional ( ) ( ) (136,2%) Utilidad del Período ( ) (4,5%) -4-

5 Estado de Resultado por Área de Negocios Junio CONCEPTOS Mall Comercial Inmobiliaria Logística Arica TOTALES Ingresos ordinarios Total ingresos ordinarios Costo de ventas (3.231) (3.098) (815) (151) (7.295) Margen bruto (4) Gastos de administración (1.367) (1.567) (627) (225) (3.785) Otras Ganancias (Pérdidas) (90) (114) (41) (15) (260) Resultado de ingresos y gastos integrales (125) (245) CONCEPTOS Mall Comercial Inmobiliaria 2015 Logística 2015 Arica 2015 TOTALES 2015 Ingresos ordinarios Total ingresos ordinarios Costo de ventas (2.915) (2.694) (725) (139) (6.473) Margen bruto (4) Gastos de administración (1.274) (1.612) (582) (214) (3.681) Otras Ganancias (Pérdidas) (38) (48) (17) (7) (111) Resultado de ingresos y gastos integrales (61) (225) Análisis Primer Semestre del Ejercicio En el primer semestre del ejercicio, ZOFRI S.A. disminuyó su Resultado Operacional en 81 respecto de igual periodo del año 2015 (1,5%), lo que sumado a una disminución del Resultado No Operacional de 150, significó una baja en la Utilidad de 231 respecto al mismo período de Los Ingresos de Explotación de la Compañía aumentaron durante el primer semestre de en 845, lo cual representa un incremento de un 5,5% respecto del mismo período del año anterior, y que se explican principalmente por: Mayores ingresos del Mall Comercial por 576, principalmente por mayores ingresos provenientes de arriendos. Mayores ingresos generados en la unidad de negocios Gestión Inmobiliaria por 247, debido a mayores Derechos de Asignación por renovaciones, y mayores ingresos provenientes de arriendos del Barrio Industrial y Recinto Amurallado. Los Costos de Explotación del primer semestre de, comparados con igual periodo de 2015, aumentaron en 822 (12,7%) debido principalmente a: -5-

6 Mayores costos por depreciación por un total 240, producto principalmente de la activación de los proyectos Parque Empresarial Alto Hospicio, obras de conservación y reemplazo de equipos de aire acondicionado en el Mall Comercial en las Etapas I a IV y mejoramiento vial en Recinto Amurallado. Mayor costo de 165 por elprecio que paga la Compañía por la concesión que administra, el cual es equivalente al 15% de los ingresos brutos percibidos, costo que por consiguiente aumenta en base a los mayores ingresos devengados respecto al mismo período del año anterior. Aumento en gastos en Servicios de Seguridad y Aseo, principalmente por la entrada en operación del Parque Empresarial Alto Hospicio. Aumento en Gastos Generales en 119 asociados principalmente a mayores contribuciones por revaluación de edificios. Aumento en Remuneraciones debido a una redistribución de costos relacionados con seguridad y mantenimiento, que en 2015 eran clasificados como gastos de administración, por 81. Aumento en Otros Costos de Explotación por 79, relacionados principalmente con un alza en los gastos comunes del Mall Comercial, debido a un aumento en los servicios básicos (energía eléctrica y agua), entre otros. Los Gastos de Administración del primer semestre de, comparados con igual periodo de 2015, aumentaron en 104 (2,8%), siendo las principales variaciones las siguientes: Mayor gasto en Indemnizaciones por 153, por desvinculaciones del Gerente General y otros ejecutivos, compensado por menores pagos por retiros relacionados a convenios colectivos vigentes. Mayor gasto en Servicios Computacionales por 112, producto de mantenimiento de software (SVE principalmente), pago de nuevas licencias (ORACLE) y soporte del nuevo Data Center. Disminución en las Remuneraciones por 80, derivado de una redistribución decostos de personal de seguridad y mantenimiento desde Gastos de Administración a Costos de Explotación. Menor costo en la Provisión Deudores Incobrables, por la recuperación de deudas por 181, provisionadas al cierre del ejercicio Otros mayores gastos por 101, principalmente por mayor amortización de software (SVE, Workflow) y renovaciones de computadores. Además, hubo mayores gastos en Empresas de Servicios de Aseo y Vigilancia. -6-

7 Los Resultados no Operacionales del primer semestre de, comparados con igual periodo de 2015, presentan una mayor pérdida en 150, siendo las principales variaciones las siguientes: Mayor pérdida en Gastos Financieros por 201, principalmente debido al mayor costo por mayor pérdida por deterioro del valor justo de los pagarés de largo plazo de nuevos usuarios del Parque Empresarial Alto Hospicio. Menores Ingresos Financieros por 130 asociados principalmente a menores garantías recibidas, valorizadas a su valor descontado. Menor pérdida en Resultado por Unidad de Reajuste por 209, por revalorización de garantías de usuarios y cuotas de pagaré. -7-

8 INDICADORES FINANCIEROS CONCEPTO 30/06/ 31/12/ /06/2015 Indices de Liquidez (Veces) Liquidez Corriente 0,69 0,51 0,34 Razón Acida 0,62 0,44 0,31 Indices de Endeudamiento (Veces) Razón de Endeudamiento 1,76 1,68 1,96 Cobertura gastos financieros (veces) 18,06 15,25 18,07 Actividad Total activos Resultados Gastos Financieros EBITDA Resultado Operacional Indices de Rentabilidad Rentabilidad del patrimonio 14,86% 34,56% 17,61% Rentabilidad del activo 4,69% 9,58% 5,07% Rentabilidad Activos Operacionales 7,07% 12,83% 7,53% Utilidad por acción $ 22,42 $ 44,42 $ 23,46 Indices de Eficiencia Margen Bruto 55,20% 57,51% 58,08% Proporción Gastos s/ingresos 68,04% 69,99% 65,77% INDICADORES FINANCIEROS Los Índices de Liquidez se presentan mejorados respecto de diciembre 2015, debido a la mejor recaudación producto de la materialización de renovaciones de contratos de usuarios del Recinto Amurallado y Barrio Industrial. La Razón de Endeudamiento se ve levemente desmejorada por una combinación de aumento de pasivos, principalmente ingresos diferidos, y una disminución del patrimonio entre el 2015 y, producto de las menores utilidades en el período. -8-

9 ANÁLISIS DEL FLUJO DE EFECTIVO (Cifras en Miles de pesos) Concepto Ene - Jun Ene - Jun Variación 2015 % Saldo inicial efectivo y efectivo equivalente ( ) (47,6) Flujo originado por actividades de operación ,9 Flujo originado por actividades de Inversión ( ) ( ) (35,5) Flujo originado por actividades de financiamiento ( ) ( ) (12,5) Saldo Final efectivo y efectivo equivalente ,8 Variación neta del efectivo y efectivo equivalente período ( ) Para el primer semestre de la variación del Efectivo y Efectivo Equivalente fue positiva en 2.208, en tanto que el Saldo Final Efectivo y Efectivo Equivalente fue superior al mismo periodo de 2015 en 1.298, lo que se explica por: Mayor flujo en Actividades de Operación por ingresos relacionados con derechos de renovación de sitios en Recinto Amurallado y Barrio Industrial, compensado por leve aumento en pago a empleados. Menor Flujo de Actividades de Inversión, producto de una menor ejecución de proyectos como Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio y tiendas formato medio etapa IV del Mall Comercial, entre otros. Menor Flujo de Actividades de Financiamiento, explicado por un mayor ingreso de nuevas garantías de usuarios, lo que compensó el mayor pago de dividendos respecto del mismo periodo del año ANÁLISIS DE RIESGO DE MERCADO El giro de la Sociedad es la administración y explotación de la Zona Franca de Iquique, y sus principales activos generadores de ingresos lo constituyen sus terrenos e instalaciones. Estos activos son arrendados para actividades comerciales de ventas al por mayor y al detalle, o bien, en el caso de sus instalaciones en Alto Hospicio y Arica, para desarrollar actividades industriales. La demanda por dichas instalaciones proviene de las empresas usuarias del sistema franco, las que a su vez realizan sus operaciones de venta al mercado nacional y extranjero. De esta forma, la demanda por uso de terrenos e instalaciones de ZOFRI S.A. depende tanto del comportamiento del mercado nacional, como de los mercados externos, tales como Bolivia, Paraguay y Perú. De acuerdo a lo anterior, el riesgo de mercado corresponde principalmente a la menor demanda de terrenos y locales por parte de usuarios, actuales y futuros, influido por los ciclos económicos, lo que podría eventualmente implicar algún grado de vacancia. No obstante lo anterior, es necesario considerar que los contratos de arriendo con clientes son en su mayoría a largo plazo, -9-

10 lo que permite limitar la exposición al riesgo ante bajas en el escenario económico. En consecuencia, los resultados de ZOFRI S.A. presentan una menor variabilidad que las ventas de los usuarios, producto de tarifas fijas o con un nivel piso. El activo fijo operacional de la Sociedad está compuesto fundamentalmente por terrenos y edificaciones para arriendo. Los terrenos tienen la particularidad de encontrarse en una zona geográfica de extraterritorialidad aduanera, lo que permite a ZOFRI S.A. y a las empresas usuarias del sistema franco, gozar de franquicias aduaneras y exenciones tributarias. Esta situación imposibilita la determinación de un valor de mercado externo, dado que éste es único, y aplica exclusivamente dentro de los límites territoriales que el legislador ha determinado para la franquicia. Los precios de las transacciones se determinan a través de licitaciones de asignaciones de usos de terrenos y edificaciones, que se adjudican a los usuarios de la Zona Franca. En lo que respecta a la administración de los riesgos inherentes a la gestión del negocio específico de ZOFRI S.A., la política implementada por el Directorio ha propiciado, por un lado, la preferencia por criterios de prudencia en las decisiones y, por otro, el análisis y seguimiento permanente de los principales factores que afectan el negocio. Así, la empresa no realiza habitualmente operaciones significativas en moneda extranjera ni inversiones de efectivo en renta variable que pudieran afectar su posición financiera, sea por fluctuaciones cambiarias o ante caídas de rentabilidad de los instrumentos financieros. -10-