Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

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Carolina Plaza Camacho
hace 6 años
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1 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. Análisis y discusión de la gerencia acerca del resultado de las operaciones y de la situación económica financiera por los periodos de enero a junio de 2017 y de Análisis del Estado de Resultados Estado de resultados integrales Por los años terminados el 30 de junio de 2017 y de Ingresos por arrendamiento de locales y recuperación de gastos de operación 152, ,006 Costo del servicio inmobiliario (62,837) (60,103) Utilidad bruta 89,338 87,903 Gastos de operación (7,966) (7,392) Cambios en el valor razonable de propiedades de inversión ,849 Otros ingresos 5,165 4,533 Otros gastos (1,063) (2,273) Utilidad de operación 85, ,620 Ingresos financieros 2,018 1,331 Gastos financieros (19,223) (14,163) Diferencia en cambio, neta 4,830 3,610 Utilidad antes de impuestos a las ganancias 73, ,398 Impuestos a las ganancias corriente (21,579) (25,779) Utilidad neta 51,671 81,619 Otros resultados integrales del ejercicio - - Total de resultados integrales del ejercicio 51,671 81,619 En el periodo de enero a junio del 2017 la utilidad bruta de la compañía se incrementó en 1.6% versus el mismo periodo del año pasado, alcanzando los S/ 89.3 millones. Los ingresos crecieron en 2.8%, a pesar del impacto negativo de la revaluación del sol en el primer semestre 2017 vs en nuestros contratos de alquiler dolarizados, por la apertura de las nuevas zonas, tales como el Nuevo Hall y la ampliación del Food Hall. Dado que los proyectos de inversión relacionados a ampliaciones comerciales se concluyeron durante el 2016, se observa un menor ajuste en el valor razonable de la inversión inmobiliaria (- S/ 33.7 millones), lo cual conlleva a un decrecimiento en el resultado operacional de 26.6%, alcanzando los S/ 85.6 millones en el segundo trimestre 2017 versus el mismo periodo del año anterior. El gasto financiero de la compañía ascendió a S/ 19.2 millones, registrando un aumento de 35.7% de enero a

2 junio 2017 versus el mismo periodo del año anterior. Esto se debe a las mayores obligaciones financieras obtenidas por la compañía mediante la tercera emisión de bonos corporativos de julio del Durante el periodo enero a junio del 2017 la utilidad neta alcanzó los S/ 51.7 millones, disminuyendo en 36.7% versus el mismo periodo del año anterior. El cambio en el ajuste del valor razonable de las inversiones imobiliarias es la principal razón por la caída en la utilidad neta, como se explica líneas arriba. Finalmente, analizando el desempeño del EBITDA, el cual excluye el efecto del ajuste en la inversión inmobiliaria, la depreciación y la amortización, dicho indicador al 30 de junio del 2017 se incrementó en 3.6% versus el mismo periodo del 2016, alcanzando los S/ 86.3 millones. Asimismo, la compañía mantiene la eficiencia en gastos al aumentar los ingresos, manteniendo en línea el margen EBITDA del primer semestre del 2016 de 56.3% a 56.7%.

3 2. Análisis del Estado de Situación Financiera Estado de situación financiera Al 30 de junio de 2017 y 31 de diciembre de 2016 Activo Activo corriente Efectivo y equivalentes de efectivo 35,981 93,317 Inversiones a valor razonable con cambios en resultados 107, ,315 Cuentas por cobrar comerciales, neto 21,310 24,647 Cuentas por cobrar a partes relacionadas, neto 12,856 8,948 Otros cuentas por cobrar, neto 3,065 5,056 Gastos pagados por anticipado 14,952 23,616 Total activo corriente 195, ,899 Activo no corriente Propiedades de inversión 1,509,972 1,497,569 Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto 7,330 6,911 Activos intangibles, neto 1, Total activo no corriente 1,518,397 1,505,392 Total activo 1,714,356 1,884,291 Pasivo y patrimonio neto Pasivo corriente Obligaciones financieras 4,076 4,005 Cuentas por pagar comerciales 26,167 27,060 Cuentas por pagar a partes relacionadas Otras cuentas por pagar 26,863 26,322 Ingresos diferidos 9,577 10,918 Total pasivo corriente 66,901 68,550 Pasivo no corriente Obligaciones financieras 461, ,692 Ingresos diferidos 11,200 13,743 Otras cuentas por pagar 11,883 11,978 Pasivo por impuesto a la ganancia diferido 344, ,435 Total pasivo no corriente 828, ,848 Total pasivo 895, ,398 Patrimonio neto Capital emitido 206, ,526 Reserva legal 41,305 41,305 Resultados acumulados 571, ,062 Total patrimonio neto 818, ,893 Total pasivo y patrimonio neto 1,714,356 1,884,291

4 El activo total de la compañía muestra una ligera caída de 9.0% al cierre de junio 2017 alcanzando los S/ 1.714,4 millones versus el cierre de La disminución en el efectivo y las inversiones a valor razonable es resultado de la distribución de dividendos que se realizó en el primer semestre del 2017 por un valor total de S/ millones de soles. En el primer semestre del 2017, el pasivo corriente disminuye a S/ 66.9 millones (- S/ 1.6 millones o - 2.4% respecto al mismo periodo del año anterior), al igual que el pasivo no corriente que disminuye en 0.7% respecto al periodo de enero a junio 2017, llegando a S/ millones. Finalmente, el patrimonio se reduce hasta los S/ millones (-16.5% versus 2016) dado la disminución de los resultados acumulados en 22.1% por la distribución de dividendos con cargo a utilidades retenidas.

5 3. Análisis del Estado de Flujos de Efectivo Estado de flujos de efectivo Por los años terminados el 30 de junio de 2017 y de 2016 Actividades de operación Cobranza a clientes 180, ,092 Pago a proveedores (48,003) (50,458) Remuneraciones y beneficios sociales (12,931) (15,082) Tributos (23,727) (6,280) Impuesto a las ganancias (14,762) (9,032) Intereses (16,606) (12,869) Otros pagos relativos a la actividad (5,868) (11,345) Efectivo y equivalentes de efectivo neto proveniente en las actividades de operación 58,623 80,026 Actividades de inversión Obra de ampliación del Centro Comercial (12,252) (48,756) Compra de equipos e intangibles (651) (414) Fondos mutuos 113,847 (15,431) Préstamos a partes relacionadas (3,462) 940 Efectivo y equivalentes de efectivo neto utilizado en las actividades de inversión 97,482 (63,661) Actividades de financiamiento Efectivo recibido por obligaciones financieras - - Amortización de obligaciones financieras (971) (958) Distribución de dividendos (212,470) (1,050) Efectivo y equivalentes de efectivo neto proveniente en las actividades de financiamiento (213,441) (2,008) Aumento neto (disminución neta) de efectivo y equivalentes de efectivo (57,336) 14,357 Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año 93, ,786 Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año 35, ,143 Operaciones que no generaron flujos de efectivo Incremento en propiedades de inversión ,849 Compensación de cuentas por cobrar y por pagar 3,564 2,435 En el periodo de enero a junio 2017 el flujo de efectivo proveniente de las actividades de operación fue de S/ 58.6 millones, 26.7% menor a los obtenidos durante el mismo periodo del La variación entre ambos periodos se debió al crédito de IGV aplicado en 2016 por los proyectos de inversión que no se han repetido en La principal variación en las actividades de inversión fue el rescate de fondos mutuos para cubrir el pago de dividendos que se realizó en el primer semestre del 2017.

6 El flujo de efectivo utilizado de las actividades de financiamiento de enero a junio del 2017 fue de S/ millones, principalmente por el desembolso por pago de dividendos que se realizó en el primer semestre del 2017 por un valor total de S/ millones de soles. Finalmente, en términos de estructura de capital, el ratio de deuda financiera entre patrimonio se incrementó ligeramente de obtenido a marzo de 2017 a a junio de 2017, por debajo del covenant de 1.6x. El ratio de cobertura de servicio de deuda disminuyó ligeramente a a junio 2017 versus a marzo 2017, muy por encima del covenant de 1.5x. El ratio de cobertura de obligaciones garantizadas se mantuvo versus el trimestre anterior (2.745 a marzo 2017 vs a junio 2017), por encima del covenant de 1.2x.

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