I. LIQUIDEZ Y SOLVENCIA INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO ANALISIS Y DISCUSION DE LA GERENCIA A SETIEMBRE 2015

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1 ANALISIS Y DISCUSION DE LA GERENCIA A SETIEMBRE 2015 I. LIQUIDEZ Y SOLVENCIA La Gerencia de Administración y Finanzas de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (en adelante la Compañía), en conjunto con La Gerencia Corporativa de Finanzas del Grupo, son responsables de la obtención de financiamiento para las actividades de cada sociedad y de la administración de los riesgos de tipo de cambio, tasa de interés, liquidez, riesgo de inflación y riesgo de crédito. Esta función opera de acuerdo con un marco de políticas y procedimientos locales e internacionales, que es revisado regularmente para cumplir con el objetivo de administrar el riesgo financiero proveniente de las necesidades del negocio. La Compañía administra el riesgo de liquidez a nivel consolidado, siendo la principal fuente de liquidez los flujos de efectivo provenientes de las actividades operacionales de sus filiales, el que a su vez proviene principalmente del arrendamiento de locales comerciales en los diferentes activos del portafolio de negocios. Adicionalmente, la Compañía, mantiene líneas de financiamiento no utilizadas y efectivo y equivalentes al efectivo disponibles para cumplir con sus obligaciones de corto y largo plazo, lo cual se evidencia en la relación activos corrientes versus pasivos corrientes del estado de situación. II. INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO La Compañía ha continuado ampliando su cartera de activos en el rubro inmobiliario de centros comerciales, aumentando el monto de sus propiedades de inversión y de las inversiones en subsidiarias, en el periodo. Las inversiones inmobiliarias corresponden principalmente al avance de las obras del nuevo Outlet, que se ubicará en el distrito de Lurín, al sur de Lima. Los recursos para financiar el crecimiento de las inversiones han sido principalmente aportes de capital de los accionistas, realizados durante el año 2014, lo que implicó un aumento en el patrimonio de la compañía el año anterior, en línea con el aumento de los activos. El monto de deuda de la empresa y sus filiales se mantiene en niveles acordes para el negocio y la industria, y se cuenta con una amplia capacidad para futuros financiamientos de ser estos necesarios. La Compañía continúa cumpliendo con holgura sus covenants financieros, que corresponden exactamente a los que tiene la compañía matriz, con un indicador de Pasivos/Patrimonio de 0,99, muy por debajo del

2 límite máximo de 1,4 veces, y con un indicador de EBITDA/Gastos financieros de 3,23, muy por encima del límite mínimo de 2,5 veces. La Compañía no mantiene posiciones especulativas en el mercado de derivados, las coberturas que se tomen eventualmente serán para cubrir exposiciones a los riesgos de tipo de cambio y tasas de interés producto de las operaciones de la Compañía y sus fuentes de financiamiento. A nivel país y a efectos de flujos, la compañía mantiene en general sus ingresos, gastos operativos y financieros en la misma moneda. III. RESULTADOS ECONÓMICOS 1. ANÁLISIS DE RESULTADOS Resumen de Resultados de la compañía A continuación se analizan los resultados al 30 de Setiembre del 2015, comparativos con el periodo anterior: Ingresos operacionales Aumentaron en S/. 786 mil (+29.42%) debido a los nuevos contratos suscritos por asesorías gerenciales, percibidos de sus relacionadas. Egresos operacionales Los egresos operacionales se incrementaron en S/. 2,554 mil relacionados a costos de servicios, mayores gastos de personal y honorarios varios. Resultado No Operacional El Resultado No Operacional se incrementó en S/. 13,752 mil, principalmente a causa del aumento de los resultados proporcionales de sus asociadas, utilizando el método de la participación, al incorporar nuevas inversiones en centros comerciales, los que fueron adquiridos en el periodo. La pérdida operacional fue de S/. 6,475 mil, superior en 37.56% con respecto al mismo período del año anterior. La ganancia antes de impuestos a setiembre 2015 alcanzó S/. 29,301 mil, aumentando en S/. 11,984 mil respecto al mismo periodo del año anterior, explicado principalmente por las variaciones en el Resultado No Operacional reveladas en párrafo anterior. Finalmente la Utilidad Neta totalizó S/. 27,762 mil, mayor en S/. 12,361 mil (+80.26%) con respecto al periodo anterior.

3 A continuación se presenta un cuadro comparativo de los resultados del periodo. S/. Miles Set 2015 Set 2014 Variación Ingresos Operacionales 3,458 2, % Egresos Operacionales -9,933-7, % Resultado Operacional -6,475-4, % EBITDA -6,386-4, % Resultado No Operacional 35,776 22, % Resultado Antes de Impuestos 29,301 17, % Utilidad/Pérdida del ejercicio 27,762 15, % 2. ESTADO SEPARADO DE SITUACION FINANCIERA S/. Miles Set 2015 Set 2014 S/. Miles Set 2015 Set 2014 Activo Corriente 161, ,432 Pasivo Corriente 29,324 8,244 Activo Fijo, Inv. Inmob. y mob. 991, ,906 Pasivo no corriente 53,066 53,066 Otras activos fijos no corrientes 48,168 97,125 Patrimonio 1,118, ,153 Total Activos 1,201,061 1,019,463 Total Pasivos y Patrimonio 1,201,061 1,019,463 El Total de Activos alcanzó S/. 1,201,061 mil a setiembre de 2015, lo que equivale a un incremento de 17.81% respecto al periodo anterior, originado principalmente por mayores inversiones en empresas subsidiarias. El Activo Corriente se redujo S/. 108,765 mil, principalmente por uso de efectivo que estaba disponible al cierre de 2014, para inversiones en compra de activos, las que fueron materializadas en el periodo. Al efecto anterior se suma la reducción de préstamos otorgados a empresas relacionadas. El Activo fijo, Inversión Inmobiliaria y mobiliaria aumentó en S/. 339,320 mil debido a inversión en subsidiarias, explicado por la adquisición del 100% de las acciones de los mall El Quinde en las ciudades Ica y Cajamarca, y un banco de terrenos adquiridos en la misma operación, ubicados en varias ciudades del Perú; sumado en

4 menor medida, a inversiones inmobiliarias en proyectos en construcción que la compañía mantiene. Los Otros Activos no Corrientes disminuyeron en S/. 48,957 mil, debido principalmente a la capitalización de préstamos de una de sus subsidiarias. El Total de Pasivos llegó a S/. 82,390 mil en setiembre de 2015, mayor en S/. 21,080 mil con respecto al periodo anterior, debido principalmente a un saldo del precio aún no pagado por la compra del 100% de las acciones los malls El Quinde. El Pasivo Corriente aumentó en S/. 21,080 mil, explicado íntegramente, por lo antes mencionado respecto al saldo de precio aún no pagado por la compra de las acciones de las compañías que controlan los malls de El Quinde en Ica y Cajamarca, y el banco de terrenos adquirido en la misma operación. El Pasivo No Corriente se mantuvo en S/. 53,066 mil, los cuales se deben principalmente a cuentas por pagar de bonos emitidos que se pagarán en el largo plazo. El Patrimonio se incrementó en S/. 160,518 mil, alcanzando S/. 1,118,671 mil. Esta variación se debió principalmente a un aporte de capital de S/. 78,050 mil y S/. 41,327 en abril y julio del 2015, respectivamente, y aumento de los resultados durante el periodo. IV. RIESGOS E INCERTIDUMBRES Los ingresos de la Compañía corresponden principalmente a asesorías gerenciales prestadas a sus relacionadas, entre las que destacan los centros comerciales Larcomar, Parque Lambramani, El Quinde Cajamarca, El Quinde Ica, Megaplaza y Lima Outlet Center, entre otros. Estas asesorías son tarificadas como un porcentaje de los ingresos de explotación de los centros comerciales, ingresos que a su vez, están vinculados al crecimiento económico y dinamismo del consumo de los lugares donde tenemos operaciones. Las tarifas de las asesorías están reguladas por Estudios de Precios de Transferencia, asegurando así que los cobros se realizan a valor de mercado. A su vez, los niveles de actividad/ventas de nuestros locatarios están vinculados entre otros al crecimiento económico y dinamismo del consumo. El deterioro de la actividad económica puede afectar negativamente al nivel de ventas de las tiendas presentes en nuestros centros comerciales y por ende afectar los ingresos de la Compañía. Un deterioro general de la economía podría también afectar el nivel de ocupación de nuestros centros comerciales. Nuestros centros comerciales mantienen en general

5 contratos a mediano y largo plazo que le aseguran un arriendo mínimo. La Compañía posee además un marco contractual sólido junto con una situación financiera razonable para afrontar un eventual deterioro en la situación económica. Otro riesgo al cual está sometida la Compañía, es a la variabilidad del tipo de cambio, ya que parte de los ingresos de los centros comerciales, están negociados en contratos denominados en dólares americanos. V. FORTALEZAS Y RECURSOS DE LA EMPRESA CUYO VALOR NO ESTÁ REFLEJADO EN LOS ESTADOS FINANCIEROS PRESENTADOS CONFORME A LAS NIIF La Compañía tiene como principal accionista y pertenece 100% al Grupo Parque Arauco, empresa basada en Chile que cuenta con un sólido respaldo financiero, un extenso portafolio de activos y proyectos, y más de 33 años de experiencia en la administración de centros comerciales. La Compañía cuenta con el respaldo de Parque Arauco, sus recursos humanos, experiencia y se rige por las mismas políticas y estándares vigentes en términos de operación del negocio, ética, buenas prácticas y Gobierno Corporativo. Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. Firmado digitalmente por: Eduardo Herrera Vásquez Gerente General Karin Torres Tataje Representante Bursátil David Fiestas Pflucker CPCC Lima, 30 de Setiembre del 2015.