Sector Construcción: Proyecciones 219 Javier Hurtado Cicarelli Gerente de Estudios jhurtado@cchc.cl Cámara Chilena de la Construcción Santiago, 6 de noviembre 218
El sector construcción es uno de los sectores más importantes de la economía chilena, no solo por su aporte al PIB (7%) y a la inversión agregada (64%), sino también porque es uno de los más sensibles a los avatares de la economía. Distribución de la inversión total de la economía (Construcción vs maquinarias y equipos) 36% Construcción 64% Maquinaria y Equipos Nota: Como referencia, en 217 la inversión real fue de US$ 49 mil millones. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y Banco Central de Chile.
La inversión en infraestructura es mayormente explicada por la inversión productiva privada. Por lo que el ritmo de ingreso de nuevos proyectos de inversión en infraestructura privada constituye el combustible para el desempeño futuro del sector. Distribución de la inversión de la construcción en sus subcomponentes vivienda e infraestructura Distribución de la inversión en infraestructura pública vs privada 32.9% 36% 67.1% Vivienda Infraestructura Nota: Como referencia, en 217 la inversión sectorial real fue cerca de US$ 31,4 mil millones. 64% Nota: Como referencia, en 217 la inversión sectorial real fue cerca de US$ 31,4 mil millones; Como referencia, en 217 la inversión real en infraestructura fue cerca de US$ 21 mil millones. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y Banco Central de Chile. Pública Privada
El IMACON, índice que resume el ciclo económico de los principales indicadores del sector construcción, acumula un alza de 3,2% anual al mes de septiembre. Sin embargo, en los últimos meses se aprecia una cierta moderación en su ritmo de expansión IMACON 1991-218 (Variación anual, porcentaje) IMACON* (Variación anual, porcentaje) 9 7 5 Ventas reales de Proveedores Despachos industriales Permisos edif. Total CCGG Empleo IMACON 9 7 5 25 15 Despachos de cemento Mat. Construcción Empleo Despachos de hormigón Ventas de proveedores Inversión Construcción 25 15 3 3 5 5 1 1-5 -5-1 -3-1 -3-15 -15-5 -5-25 -25 91 93 95 97 99 1 3 5 7 9 11 13 15 17 12 13 14 15 16 17 18 * Basado en el promedio móvil trimestral desestacionalizado. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
esta moderación es coherente con lo observado en el comportamiento de las expectativas empresariales y en la actividad económica en general. El elemento común es el efecto de bases de comparación que se torna menos favorable. IMCE, IMACON e IMACEC (Índice; Variación anual, porcentaje) 7 6 5 4 3 2 1 IMCE Construcción (Eje Izq.) IMACON IMACEC 213 214 215 216 217 218 8. 6. 4. 2.. -2. -4. -6. -8. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción, Icare y Banco Central de Chile.
En el mercado inmobiliario, la superficie aprobada para la edificación habitacional sigue superado a su par de 217 (en términos acumulados al mes de septiembre), incluso, rozando la parte superior del rango de sus patrones de comportamiento histórico. Permisos de edificación total (Superficie acumulada, millones de m2) Permisos de edificación habitacional (Superficie acumulada, millones de m2) 25 16 2 15 1 2-217 217 11.3 1.8 14.3 14 12 1 8 6 2-217 217 8.5 7.7 1.1 5 4 2 ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC Fuente: CChC en base a las estadísticas del INE.
Miles Miles En Santiago la demanda por vivienda acumula un avance de 8,7% a septiembre del año en curso, debido al avance en departamentos (12%) y al retroceso de casas (-5%). En lo más reciente se han registrado las mejores cifras de venta desde 215. Venta de viviendas en el Gran Santiago (Miles de viviendas) 5 Departamentos Viviendas Casas 5 4 3 2 1 4 3 2 1 Demanda vivienda Gran Santiago Unidades 217 % anual 218 (e) Departamentos 25.569 1,7% Casas 6.365-4,6% Viviendas 31.934 7,6% (e) Estimación. 1 11 12 13 14 15 16 17 18 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Miles de Viviendas Meses para agotar stock La oferta registró un retroceso de 6,4% en septiembre, luego de 3 o más años presentando avances positivos. Tanto departamentos como casas vieron disminuir su oferta disponible. Las velocidades de venta han tendido a mejorar respecto del año previo. 55 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Oferta y velocidad de venta de viviendas en el Gran Santiago (Miles de viviendas; meses para agotar stock) Oferta Departamentos Oferta Casas Meses Departamentos Meses Casas 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Oferta vivienda Gran Santiago Unidades 217 % anual 218 (e) Departamentos 49.523-6,5% Casas 7.469-2,% Viviendas 57.19-5,9% (e) Estimación. 1 11 12 13 14 15 16 17 18 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
3,9 6,375 8,97 6,629 5,57 5,587 5,789 1,695 11,67 15,543 14,486 13,53 11,72 Por otra parte, las recientes cifras de la CBC anticipan un aumento de las iniciativas de inversión privada para el cierre de 218 y todo 219. Esto se suma al dinamismo de las inversiones de menor tamaño que han sostenido la actividad de la construcción en lo que va de 218. 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, Distribución anual de la inversión y gasto en construcción privada (Millones de US$) Gasto en construcción 219 (en ejecución) Gasto en construcción Inversión 214 215 216 217 218 219e Fuente: Cámara Chilena de la Construcción en base a las estadísticas de la Corporación de Bienes de Capital.
Asimismo, los montos de inversión aprobados por el SEA al tercer trimestre de 218, superan levemente a sus pares observados en 217. Por lo que, mejoran las perspectivas de corto plazo para la inversión en construcción. 35, 3, 25, 2, 15, SEA: Inversión aprobada acumulada (III trim. 218) (Millones de US$) 25, 2, 15, 1, US$ 21.33 Millones (273 proyectos) Energía Minería US$ 3.758 MM (18%) 58 proyectos US$ 11.753 MM (55%) 54 proyectos 1, 5, 211 212 213 214 215 216 217 218 5, Inmobiliario Otros 218 (al III Q) US$ 1.666 MM (8%) 57 proyectos US$ 4.153 MM (2%) 14 proyectos Fuentes: Cámara Chilena de la Construcción y Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.
Sin embargo, sigue siendo preocupante el bajo monto de inversión ingresado al sistema, lo que constituye un riesgo para el sector, en el sentido de que la menor inversión en infraestructura limita la capacidad de crecimiento de mediano plazo del sector y de la economía en general 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, SEA: Inversión ingresada acumulada (III trim. 218) (Millones de US$) 211 212 213 214 215 216 217 218 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, US$ 14.49 Millones (389 proyectos) Energía Inmobiliario Minería Otros 218 (al IIIQ) US$ 3.259 MM (23%) 79 proyectos US$ 3.847 MM (27%) 86 proyectos US$ 3.691 MM (26%) 63 proyectos US$ 3.252 MM (22%) 161 proyectos Fuentes: Cámara Chilena de la Construcción y Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.
Con relación al gasto público en construcción, el Proyecto de Ley 219 contempla un monto de inversión por 5,1 miles de millones de pesos (7% del gasto de capital). Ello implica un alza de 2,1% real anual para el próximo año. Proyecto de Ley de Presupuesto Público 219 (Iniciativas de inversión en construcción) Nota: Todas las partidas corresponden a lo asignado por concepto de subtítulo 31, a excepción del MINVU que considera adicionalmente subtítulo 33 de transferencias de capital (subsidios). 1: No considera Provisiones. 2: Corresponden a Servicio Gobierno Interior, Carabineros de Chile y la PDI. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción en base a las estadísticas de Dipres.
Riesgos específicos para el sector Infraestructura Vivienda La escasa rotación de la cartera de proyectos que ingresan al sistema de evaluación ambiental. Excesivas regulaciones a la densificación y uso del suelo están restando capacidad de reacción a la oferta, lo que en un contexto de fuerte demanda, presiona al alza el precio del suelo y el de las viviendas.
Sin lugar a dudas, el alza de precios de vivienda (38% en cinco años), entre otros factores, responde a las mayores presiones de demanda habitacional. Particularmente, la demanda por inversión (como porcentaje de la demanda total) ha aumentado desde 15% hasta 36% en los últimos seis años y medio. Índices de precios de vivienda y demanda de vivienda de origen inversionista (Índice, base 1 = 214; Participación en la demanda habitacional, en porcentaje) 2 18 16 14 IPV (BCCh) IRPV (CChC) IPCU(Clapes) Inversores 4 35 3 25 2 4 35 3 25 2 Pequeño Mediano Grande Inversores 6.3 4.1 6. 6.2 8.9 12.2 4.3 12.4 12 15 15 1 1 5 1 5 16.9 15.9 16.4 19.2 8 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 11 12 13 14 15 16 17 18 Fuentes: Cámara Chilena de la Construcción, Banco Central de Chile y CLAPES UC.
Si a este escenario de creciente demanda inmobiliaria, se compara con una oferta cuya capacidad de reacción está siendo cada vez más restringida, producto de normativas más duras en planes reguladores y congelamientos... Número de congelamientos de permisos de edificación, según motivo identificado Superficie congelada y tiempo de postergación (hectáreas, meses) (eje izquierdo) Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 entonces, el alza en el precio de vivienda se torna cada vez más persistente, ya que las restricciones al desarrollo inmobiliario en densidad y en altura, genera un mayor costo del suelo, el que finalmente se traspasa al comprador final. Índice real de precios de vivienda y precio del suelo (US/m2) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Suelo (UF/M2) de oferta (Trivelli) IRPV (base 24) 2 18 16 14 12 1 8 6 Fuentes: Cámara Chilena de la Construcción, Informes de precios de suelo de Trivelli.
Con todo, la inversión sectorial crecerá en torno a 4% en 218 y 4,6% en 219, cifras mayores al crecimiento promedio de la inversión observado en los últimos cinco años. En el mediano plazo, la inversión converge a una menor tasa de expansión, en línea con el nivel de productividad del sector y la escasa inversión ingresada al sistema de evaluación ambiental. Proyección inversión construcción (218-22) (Variación anual, en %) 16 13 Octubre Junio 1 7 4 1-2 -5-8 -11-14 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Sector Construcción: Proyecciones 219 Javier Hurtado Cicarelli Gerente de Estudios jhurtado@cchc.cl Cámara Chilena de la Construcción Santiago, 6 de noviembre 218