Accelerating success. Mercado de Oficinas Julio 2010
Mercado de Oficinas 1. Zonas de Oficinas 2. Categoría de Edificios 3. Distribución del Mercado 4. Oferta 5. Demanda 6. Precios 7. Proyectos 8. Latinoamérica 2
Mercado de Oficinas Buenos Aires Zonas de Oficinas 3
Mercado de Oficinas Buenos Aires Categoría de Edificios Class B / C Categoría B / C Class A Categoría A Class A+ Categoria A+ 4
Mercado de Oficinas Buenos Aires Categoría de Edificios CANTIDAD EDIFICIOS POR CATEGORÍA PARTICIPACION EN METROS CUADRADOS 5
Mercado de Oficinas Buenos Aires Distribución del Mercado DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO POR SUB-MERCADO (%) EDIFICIOS A+ y A 6
Mercado de Oficinas Buenos Aires Distribución del Mercado Vacancia Promedio Q2-10 7,5% INVENTARIO (miles de m²), SUPERFICIE DISPONIBLE (miles de m²) Y VACANCIA (%) Q1.2010 Edificios A+ y A. 7
Mercado de Oficinas Buenos Aires Oferta EVOLUCIÓN DE NUEVOS EDIFICIOS, SUPERFICIE DISPONIBLE Y ABSORCIÓN NETA (en miles de m²) 1998 - Q1.2010 8
Mercado de Oficinas Buenos Aires Demanda EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DE LA ABSORCIÓN DEL MERCADO (en miles de m²) Q1.2009 - Q1.2010 9
Mercado de Oficinas Buenos Aires Precios PRECIOS DE ALQUILER (USD/m²) Y VACANCIA (%) POR ZONA Q1.2010. Edificios Clase A+ y A Precios Promedio Q2-10 USD 23,9 10
Mercado de Oficinas Buenos Aires Precios PRECIOS PROMEDIO DE ALQUILER Y GASTOS POR CATEGORIA (USD/m²) Q1.2010 40 35 30 25 20 15 10 5 0 4,3 3,0 28,2 20,9 A + A B / C Gastos (Expensas + ABL + Aguas Arg) / Total expenses Precio de alquiler / Lease price 2,3 15,1 11
Mercado de Oficinas Buenos Aires Precios EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DE PRECIOS 2009-2010 (USD/m²) Edificios A+ y A 12
Mercado de Oficinas Buenos Aires Precios EVOLUCIÓN DE PRECIOS PROMEDIO DE ALQUILER (USD/m²) Y VACANCIA (%) 1997-2010. Edificios clase A+ y A 13
Mercado de Oficinas Buenos Aires Proyectos PROYECCIÓN DE SUPERFICE NUEVA DURANTE 2010 (m²) Edificios A+ y A DISTRIBUCION POR ZONA DE PROYECTOS DE OFICINAS 2010 Edificios A+ y A 140.000 120.000 100.000 115.446 Puerto Madero Este 24% Macrocentro Centro 12% Microcentro 3% 80.000 60.000 51.338 Norte CABA 18% 40.000 20.000 28.719 20.282 0 Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Edificios Nuevos (m²) / New Buildings (sqm) Norte GBA 43% 14
Mercado de Oficinas Buenos Aires Latinoamérica INDICADORES DE MERCADO Enero 2010. Edificios clase A+ y A 15
Accelerating success. Mercado Inmobiliario Industrial Julio 2010
CONTENIDO DEPÓSITOS INDUSTRIALES PARQUES INDUSTRIALES CENTROS LOGÍSTICOS PREMIUM
DEPÓSITOS INDUSTRIALES
ZONAS INDUSTRIALES ZONA NORTE - Mejores accesos (Panamericana) - Mejores empresas - Nivel socioeconómico más alto CIUDAD DE Bs. As. - Sede administrativa de la mayoría de las empresas importantes - Problemas de zonificación - Acceso a Puerto ZONA OESTE - Ubicación estratégica - Conexión Aeropuerto - Infraestructura deficiente ZONA SUR - AU Buenos Aires - La Plata - Valores de tierra bajos - Infraestructura deficiente
ZONAS INDUSTRIALES (cont.)
OFERTA La oferta de depósitos industriales dentro de la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo limitada, dada la escasez de zona destinadas para tal uso. Los principales barrios en donde se pueden encontrar metros disponibles son: Barracas, La Boca, Parque Patricios, Nueva Pompeya y Mataderos. Existen una clara tendencia a priorizar el alquiler de depósitos por sobre la venta. Del relevamiento realizado a fin de 2009 en los citados barrios se puede observar que mientras que existían 18 inmuebles en alquiler (63.000m²) existían sólo 13 en venta (47.850m²). En la Zona Norte del GBA la oferta es también escasa. En las zona industriales de Martínez y Munro la vacancia de naves industriales es casi nula.
DEMANDA Primer semestre 2010: leve reactivación de la demanda aunque el nivel general de operaciones continúa siendo escaso. La demanda se concentra en el alquiler aunque se han detectado empresas (en su mayoría Pymes) en busca de naves industriales para la compra hasta los 2.500m². La mejora de las perspectivas económicas tras la crisis global del año pasado ocasiona que las grandes empresas nacionales y multinacionales retomen sus planes de expansión paralizados durante el año 2009. La demanda se mantendrá en los niveles actuales para los próximos 6 meses.
PRECIOS Primer semestre 2010: se notó un incremento en los precios de oferta de inmuebles industriales en alquiler en el orden del 2 al 10% según la zona de ubicación. Inversores buscan inmuebles para la compra a precios de oportunidad o inmuebles de oportunidad por su ubicación / categoría (Ej.: Nobleza Piccardo, Renault, etc.). Ajustes de valores de alquiler semestrales o anuales mediante escalonamientos o fórmulas polinómicas. Éstas últimas sobretodo para el caso de las naves logísticas. El valor promedio de alquiler de depósitos industriales en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó a fines de 2009 en torno a los USD/m² 4,5. En la actualidad, dicho valor a crecido a los USD/m² 4,84.
PARQUES INDUSTRIALES
COMENTARIOS Importante crecimiento en los últimos 13 años. La demanda los prioriza sobre otras alternativas gracias a los beneficios que ofrecen (exenciones impositivas, seguridad jurídica, etc.). Escasez de oferta en los principales Parques Industriales de la zona Norte del GBA, sobretodos aquellos cercanos a Capital Federal (OKS, Garín, Tortuguitas, Tigre). Nuevos proyectos en curso / estudio.
DEFINICIÓN Y ASPECTOS LEGALES Definición Agrupamiento Industrial: es una porción delimitada de la Zona Industrial, diseñada y subdividida para la radicación de establecimientos manufactureros y de servicios, dotada de la infraestructura, equipamiento y servicios, según las condiciones que establezca el Poder Ejecutivo Provincial. Existen dos tipos de Agrupamientos Industriales: Parque Industrial y el Sector Industrial Planificado. Diferencia entre ambos: básicamente difieren en el momento en que tienen que hacer las obras de infraestructura, los Parques Industriales están obligados a la construcción de las mismas para poder funcionar mientras que en los Sectores Industriales Planificados la construcción es diferida. La Ley de Promoción Industrial de la Provincia de Buenos Aires (10.547/87) establece los beneficios para las empresas dentro de un P.I. Los principales son: exención total por 10 años de los Impuestos de Ingresos Brutos e Impuesto Inmobiliario.
Actualmente existe un inventario total de 3.000 hectáreas. Proyección estimada al año 2011: unas 700 hectáreas nuevas.
Distribución del inventario por zonas (Ha) OESTE GBA OESTE BA SUR BA 87 72 108 4% 3% 5% El 67% del total de tierras destinadas a P. I. se ubican en Zona Norte del GBA y BA. NORTE BA 330 14% La Zona Oeste del GBA y BA es la que menor cantidad tiene (un 7%) pero es la que se proyecta con mayor cantidad de nuevos emprendimientos. NORTE GBA 1,244 53% SUR GBA 498 21%
Distribución del inventario por origen de la iniciativa (Ha) Mixto 304 13% Oficial 98 4% El 83 % de los P. I. son de origen Privado (1.937 Has). Los únicos dos agrupamientos existentes que corresponden al orden público son el Parque Industrial La Plata y el SIP de General Rodríguez. Los emprendimientos mixtos surgen de la iniciativa pública (destinan alguna tierra disponible) y se complementan con el aporte de la infraestructura por un inversor privado. Privado 1,937 83%
Distribución del inventario de acuerdo a situación actual (Ha) En tramite 223 10% Sin decreto 136 6% El 70% de los agrupamientos cuenta con el decreto provincial declarándolos como Parque Industrial. En construcción 338 14% Existe un 6% que funciona como Parque Industrial pero no cuenta con el decreto que lo declare como tal, por lo tanto, no se beneficia de las exenciones establecidas por la Ley 1.547/87 de Promoción Industrial. Con decreto 1,642 70%
P. I. en Provincia de Bs. As. Inventarios y vacancia por zonas 1,400 1,244 76% 80% 1,200 70% 1,000 58% 60% 800 44% 50% 40% 600 498 30% 400 330 19% 20% 200 2% 4% 108 87 72 10% 0 0% NORTE GBA SUR GBA NORTE BA SUR BA OESTE GBA OESTE BA Inventario (Ha) Vacancia (%)
CENTROS LOGÍSTICOS PREMIUM
Definición del Producto: complejo logístico compuesto de varias naves Premium orientado al alquiler a empresas logísticas y dadores de carga. Características de las NAVES LOGÍSTICAS PREMIUM Depósitos + 2500m² Hidrantes o Sprinklers Altura Techos 8 mts. o superior Playas de maniobras (40% sup. const.) Oficinas de soporte Pisos de Hº Aº (alta resistencia) Baja densidad de columnas intermedias Docklevelers (pref.)
I. OFERTA F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F 59% (406.000m²) F F F F F F F F F F F F F F F F F F F Porcentaje inventario CLP por zona (m²) Zona Sur 6% 35% (239.000m²) F F F F F F F F F F F F F F F F F F F 6% (42.000m²) F F F F F F F F F F F F F F F F F F F Zona Oeste 35% Zona Norte 59%
I. OFERTA EVOLUCIÓN ANUAL DEL INVENTARIO DE CLP (m²) 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Existentes (m²) Nuevos (m²)
OFERTA CANTIDAD DE CLP POR PARTIDO (en m²) 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 171,500 175,000 180,215 80,000 60,000 40,000 20,000 0 6,250 10,000 37,960 42,000 64,000 Pilar Campana Zárate Avellaneda Hurlingham Tigre Esteban Echeverria Malvinas Argentinas
OFERTA
I. OFERTA
OFERTA CONCLUSIONES: Durante el segundo semestre de 2009 se incorporaron tres nuevos desarrollos elevando el total a 24, los tres en la Zona Norte del GBA que continúa siendo la más elegida. A pesar del clima económico desfavorable registrado en el año 2009 el inventario se incrementó un 10,5% con respecto a 2008, con la construcción de 65.300m². Analizando las obras en curso se puede proyectar un crecimiento del inventario de CLP para el primer semestre de 2010 cercano al 16,5% (113.000m²) lo que elevaría el inventario actual hasta los 800.000m². Existen otros 191.700m² de CLP que se encuentran en proyecto y que podrían ingresar al mercado durante 2010 en caso de que sus desarrolladores puedan firmar contratos de alquiler con los eventuales interesados. La vacancia a diciembre de 2009 se ubica en torno al 5,5% (38.000m²), con un crecimiento del 3% con respecto al primer semestre de 2009.
DEMANDA
DEMANDA PORCENTAJE DE OCUPACIÓN POR RUBRO (m²) Textil; 19,500; 4% Automotriz; 23,000; 4% Operadores Logisticos; 228,440; 43% Supermercados; 92,000; 17% Consumo Masivo; 105,500; 20%
DEMANDA EVOLUCIÓN Y PROYECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, SUPERFICIE DISPONIBLE EN ALQUILER Y ABSORCIÓN NETA (m²) 120,000 113,000 100,000 80,000 60,000 50,610 40,000 38,000 20,000 14,700 14,400 27,010 0 Jul-09 Dic-09 Jul-10 Nuevos CLP (m²) Superficie Disponible (m²) Absorción neta (m²)
DEMANDA CONCLUSIONES: Durante el segundo semestre de 2009 y el primer semestre de 2010 se notó cierta reactivación de la demanda, aunque se sigue notando una falta de definiciones en los proyectos. Los Operadores logísticos son el rubro con mayor ocupación con un 43% del total de metros disponibles (+2% con respecto al primer semestre de 2009). Durante el segundo semestre de 2009 se pudo observar que se absorbieron 27.010m², que representan el 41,5% de los espacios que estuvieron disponibles en el período.
PRECIOS
PRECIOS EVOLUCIÓN DEL PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER EN CLP (USD/m²/mensual) 8 7 6 5 4.4 76.0% 5.0 5.5 7.0 6.4 80% 60% 4 3 2.5 27.3% 40% 2 1 13.6% 10.0% 20% 0-1 -2 0.0% -8.4% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Centros Logísticos Premuim (USD/m²) / Premium Logistics Centres (U$S/sqm) Variación anual (%) / Annual variation (%) 0% -20%
PRECIOS CRITERIO DE LOS CLP POR RANGO DE PRECIOS
PRECIOS CONCLUSIONES: Producto de la devaluación, el precio promedio de alquiler en dólares se ha reducido un 8,4% con respecto a Dic-08, ubicándose en los USD 6,4/m². En tanto en Pesos, el valor promedio de alquiler a Diciembre de 2009 se ubicó en los $24,5/m² (+0,5 $/m² con respecto al primer semestre de 2009). Los valores mínimos y máximos de alquiler fueron de $17/m² y $32/m², respectivamente. El valor de oferta promedio de los 38.000m² vacantes es de $23,71/m² (USD 6,20m²), siendo los mínimos y máximos de $18/m² y $28,65/m², respectivamente.
Accelerating success. Mercado de Retail Julio 2010
Mercado de Retail 1. Tamaño 2. Situación Actual 3. Comportamiento de los Contratos 4. Perspectivas 2
Mercado de Retail Buenos Aires Latinoamérica PRECIOS DE ALQUILER MENSUAL 2009 vs 2010 (USD/m²) Corredores Principales a cielo abierto Latinoamérica 160 25.0% 140 135 120 112 20.0% 100 80 60 21% 85 85 85 78 9% 60 60 10% 50 55 43 44 15.0% 10.0% Año 2009 Año 2010 Variación 09-10 40 5.0% 20 0 0% 0% 2% Andino Peatonal Florida Oscar Freire Jirón de la Unión Masaryk Alonso de Cordova 0.0% BOGOTÁ BUENOS AIRES SAO PAULO LIMA MEXICO CITY SANTIAGO 3
Mercado de Retail Buenos Aires Shoppings 8.6% 7.2% Argentina México 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 EVOLUCIÓN DE LA CANTIDAD DE SHOPPINGS, 2000-2008 Brasil, México y Argentina Latinoamérica 4.4% Brasil 475 440 400 378 356 340 350 360 315 327 302 305 302310 320 330 280 282 51 57 58 59 62 69 73 79 86 Año 2000 Año 2001 Año 2002 Año 2003 Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Brazil Mexico Argentina Fuente: ICSC 4
Mercado de Retail Buenos Aires Shoppings 36,8% Crecimiento 2005-2010 EVOLUCIÓN DE LA CANTIDAD DE SHOPPINGS Y ABL TOTAL EN ARGENTINA (1987 2010) Fuente: ICSC 5
Mercado de Retail Buenos Aires Corredores Comerciales 37 EJES COMERCIALES 7.668 CANTIDAD DE LOCALES 6.9% TASA DE VACANCIA Corredores Comerciales CABA relevados por el Gobierno de la Ciudad (Noviembre 2009). 6
Mercado de Retail Buenos Aires Corredores Comerciales Peatonal Florida 400 700 7.3 m Higiene Salud y Belleza 500 450 481 7,3 m 7,5 m 7,0 m 6.2 m Varios 400 350 300 250 200 150 100 50 0 112 4,3 m 22 6,2 m 137 6,1 m 4,9 m 4,8 m 79 51 3,7 m 13 7 15 15 4 3 1 5 6,5 m 6,0 m 5,5 m 5,0 m 4,5 m 4,0 m 3,5 m 3,0 m 6.1 m 4.9 m 4.8 m 4.3 m Gastronomía Servicios Financieros Hogar Indumentaria y Accesorios Ind. y Acc. Varios Gastronomía Higiene, S. y B. Servicios Servicios F. Hogar Cantidad de Locales Metros Lineales de Frente Promedio 7
Mercado de Retail Buenos Aires Corredores Comerciales NÚMERO DE LOCALES EN CORREDORES COMERCIALES Y EN SHOPPING CENTERS. EJE COMERCIAL CANTIDAD DE LOCALES Peatonal Florida 329 Unicenter (GBA) 347 Av. Santa Fe y Callao 224 Alto Palermo 221 Av. Sta. Fe y Av. Puey. 175 Av. Riv. y Av. Carab. 170 Galeria Pacífico 184 8
Situación Actual 9
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual PREGUNTAS Como se comportará del mercado de retail en el futuro? Subirán los precios? Dólar estable vs. Inflación. Impactará la crisis Internacional? Mejorará la demanda de alquileres? Es buen momento para comprar locales? o o o o INMEDIATO Recuperación económica. Efecto comodities. Aumento de la demanda de alquileres Disparidad de precios, cada caso en particular o Apuesta de algunos retailers ( supermercados, tiendas de cercanía y tienda departamental) o o MEDIATO Valores de venta c/tendencia al alza Incremento de los valores locativos o Desarrollos comerciales en Ciudades de + de 100.000 habitantes. o o Expansión de grandes retailers (Mayorista / Minorista) Posible reaparición de las tiendas departamentales 10
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual Asking Price y Precio Real. -12.6% PROMEDIO 6,000,000 20.0% 5,000,000 4,000,000 3,000,000-10.9% -30.5% -5.0% -17.5% -8.6% -10.5% -30.0% -21.7% 0.0% 8.3% 0.0% -20.0% -40.0% 2,000,000-60.0% 1,000,000-80.0% 0-100.0% CABA Edif. de Oficinas GBA Local GBA Local Santa Fe Local Rosario Local CABA Local GBA Local CABA Local CABA Edif. de Oficinas CABA Terreno Asking Price Precio Real Diferencia (%) 11
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual OFERTA EVOLUCIÓN DE LA TASA DE OCUPACIÓN 2003-2009 (% Trimestral). 37 Ejes Comerciales Ciudad autónoma de Buenos Aires. 93.1% 6.9% OCUPACION VACANCIA 96 2.0% 95 94 93 92 91 90 89 89.5 91 91.8 93.4 93.2 93.9 93.9 94.2 94 94.6 94.3 94.8 93.8 94 94.1 94.1 93.9 93.9 92 92.5 91.7 92.5 92.6 93.1 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 88-1.5% 87-2.0% 86-2.5% Año 2003 Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Año 2009 Ocupación (%) Variación anual (%) Fuente: CEDEM 12
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual OFERTA Aumento de la vacancia Los corredores principales resisten mejor los cambios del mercado, y mantienen baja vacancia. 350 300 250 V. 4,97% 322 V. 3,34% 329 V. 3,98% V. 4,68% V. 2,51% 100% 99% 98% 200 150 100 95.03% 96.66% 226 96.02% 171 95.32% 97.49% 199 97% 96% 95% 94% 50 93% 0 92% Cabildo y Juramento Peatonal Florida Santa Fe y Callao Rivadavia y Carabobo Santa Fe y Pueyrredón Stock Total Ocupación 13
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual DEMANDA Rubros de los corredores principales de la Ciudad. Indumentaria y Accesorios: 60% Varios: 10%. Gastronomía: 9%. Etc. Servicios Hogar 5% Servicios Financieros 5% 5% Higiene, Salud y Belleza 6% Indumentaria y Accesorios 60% Gastronomía 9% Varios 10% 14
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual DEMANDA Rubros de los corredores principales de la Ciudad. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 6% 5% 2% 3% 5% 4% 2% 4% 7% 5% 5% 12% 5% 5% 5% 7% 6% 8% 4% 6% 11% 7% 9% 7% 12% 13% 10% 8% 12% 5% Servicios Financieros Hogar Servicios Higiene, Salud y Belleza Gastronomía Varios 40% 30% 59% 60% 69% 53% 58% Indumentaria y Accesorios 20% 10% 0% Santa fe y Pueyrredón Flores Florida Santa Fe y Callao Cabildo 15
Mercado de Retail Buenos Aires Situación Actual Calzado Masculino Calzado Unisex 2.1% 2.6% Calzado Femenino 10.2% Calzado Infantil 0.4% Joyería 0.7% Lencería 1.9% Accesorios 8.1% Indumentaria Femenina 39.9% Deportes 1.9% Indumentaria Infantil 1.4% Indumentaria Masculina 11.5% Indumentaria Unisex 19.2% 16
Mercado de Retail Buenos Aires PRECIOS (EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS PROMEDIO DE ALQUILER, 2000-2010 (USD/m²). Principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. 120 100 99 106 112 80 60 40 20 70 21 29 51 65 88 85 85 54 46 14 74 68 70 69 65 60 60 52 45 22 21 14 37 52 70 73 72 50 45 31 24 7 14 17 20 31 31 39 34 32 0 PEATONAL FLORIDA AV. CABILDO Y JURAMENTO AV. SANTA FE Y CALLAO AV. RIVADAVIA Y CARABOBO Año 2000 Año 2001 Año 2002 Año 2003 Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Año 2009 S1 2010 17
Mercado de Retail Buenos Aires Comportamiento de Contratos Moneda Tipo Ajustes Precios 18
Mercado de Retail Buenos Aires Preguntas - Con escalón o sin escalón? - Revemos el precio anualmente? - Firmamos ajustes? - ( A qué porcentajes anual?) - En $ o USD? Primeras respuestas - Controlar Ia situación. - Moneda de pago / depende del landlord. - Contratos a largo plazo. - Efecto busco Tenant seguro. - Cual es el valor <de mercado? 19
Perspectivas 20
Mercado de Retail Buenos Aires Perspectivas Nivel Actual y Tendencia en Corredores Comerciales Principales y Secundarios Corredores Principales Corredores Secundarios Nivel Tendencia Nivel Tendencia Oferta Media En baja Alta Estable Demanda Media En alza Baja Estable Precios Medio En alza Bajo Estable 21
Mercado de Retail Buenos Aires Conclusiones Demanda en alza En corredores principales precios con tendencia al alza Cap rate inestable en vías de recuperación 22