INFORME DE MERCADO DE OFICINAS EN BUENOS AIRES

Transcripción

1 INFORME DE MERCADO DE OFICINAS EN BUENOS AIRES ABRIL / SEPTIEMBRE

2 CICLO DE EVOLUCIÓN DE LA RENTA Y LA ACTIVIDAD DEL MERCADO - EXPECTATIVAS Como todo mercado, el inmobiliario está regido por variables interrelacionadas entre sí. Las variaciones producidas en el sector de alquileres se reflejan automáticamente en el de la inversión, que a su vez vuelve a tener su efecto en el de las rentas, todo ello condicionado no sólo por factores externos como pueden ser la situación económica general, el costo del capital, las tasas de interés, el tipo de cambio, la inflación, o internos, como el precio de la construcción y las características del submercado del que se trate, en cuanto a oferta y demanda. Este es un proceso dinámico y cíclico que puede representarse en un gráfico de reloj, como el que se muestra a continuación, que indica especialmente la situación de Buenos Aires y de algunas otras ciudades relevantes de la región. Lima Monterrey Guadalajara Bogota Medellín Caracas, Santiago México DF Panamá San José EXPANSION CONTRACCION RECUPERACION RECESION Montevideo Río de Janeiro São Paulo San Juan Santo Domingo Buenos Aires Cada cuadrante simboliza un estadío del ciclo, según las siguientes descripciones: 1. Expansión - Desarrollo de proyectos y promociones: Escasez de oferta. Aumento de la demanda. Fuerte subida de precios de alquiler. Crecimiento de la construcción. Recuperación económica a nivel general. 2. Recuperación - Estabilización del mercado: De la fase anterior, en la que se alcanza el mínimo de actividad, se percibe una subida de las rentas de alquiler, un aumento de la oferta y el comienzo de la absorción de metros. 3. Recesión - Corrección y ajuste del mercado: Decrecimiento de las rentas y de la construcción. Fase de enfriamiento, sobreoferta y baja de la inversión. 4. Contracción - Sobreoferta de proyectos: Baja de las rentas y de los alquileres. La construcción permanece activa pero decreciendo. Entran al mercado proyectos ofrecidos en la fase anterior. Enfriamiento paulatino de la actividad y la inversión. Mercado favorable a los locatarios

3 La profundidad y los tiempos en que cada fase se va transformando en otra, es propia de cada caso particular, según los factores que las originan, y no pueden ser calificados o cuantificados a priori. La actividad actual del mercado de oficinas Clase A y Triple A en Buenos Aires se encuentra en la fase de Recesión, y se acerca a un punto de mayor declinación debido a la retracción de la actividad empresaria y la alta inflación, desde donde debería surgir fortalecida. TEMAS DE INTERÉS El valor promedio de las expensas se ubica en el orden de los Ar$50 / m² / mes. Las oficinas de buena ubicación y categoría no se ponen en venta por entender los propietarios que esos inmuebles son el mejor resguardo de esa parte de su capital, y les proveen una renta aceptable. La cantidad de negocios realizados se ha visto reducida por la coyuntura a un tercio de lo que se opera en tiempos normales. Se profundiza la tendencia de las empresas a ubicarse en la Zona Norte de la ciudad, ya sea sobre el Corredor Libertador como en Panamericana, CABA y Provincia, registrándose rangos de valor muy amplios, desde USD19 hasta USD29/m2/mes, de acuerdo con la ubicación y la calidad del emprendimiento. Excepciones se encuentran en Catalinas y en Corredor 9 de Julio, donde se alcanzan los valores de máxima. Se han percibido síntomas de retroceso en la actividad empresarial. Esto, sumado a la depreciación del peso con respecto al dólar, representa una tendencia negativa para la economía en general, con un empeoramiento del consumo interno, afectado por el contexto inflacionario. Compradores que tienen dólares en cuentas del exterior, proponen a los vendedores transferirles billetes de dólar de una cuenta a la otra en alguna plaza extranjera, mientras blanquean la operación en el mercado local una escrituración a mucho menor valor, como alternativa a la dificultad de la operatoria en dólares. La vacancia se encuentra en alrededor de un 8%, es decir, en niveles bajos. Los valores de alquiler se sitúan por debajo del promedio de los de la Región Latinoamericana, por lo que podría generarse un flujo de interés en las empresas extranjeras por radicarse en la Argentina

4 VACANCIA Y ABSORCIÓN Decir vacancia es decir vacío, y representa en inmobiliaria, la sumatoria de los espacios vacíos en un mercado y un tiempo dados. La absorción es el conjunto de las operaciones registradas tanto de compraventa como de alquiler, que incide y se conjuga directamente con la vacancia, tomada a partir del stock. Stock Oficinas Categoría Triple A: Zona Norte Panamericana 20,54% Catalinas 10,08% Zona Norte Libertador 9,02% Corredor 9 de Julio 6,37% Belgrano/Núñez/Saavedra 4,94% Microcentro 4,86% Plaza Roma 13,55% Plaza San Martín 1,90% Puerto Madero 28,74% El stock de oficinas Clase A en Buenos Aires se ubica en el orden de los 1,6 millones de m2, siendo la tasa de disponibilidad o vacancia de un 7,6%, y las Zona Norte y Puerto Madero donde se concentra la mayoría del espacio disponible. A partir de esta información básica, y en función de recabar los metros cuadrados disponibles, se puede establecer un gráfico que represente la vacancia en cada momento, de cada sector, en forma porcentual. 35% 30% 25% 20% 15% 6% 10% 5% 0% Catalinas Microcentro 14% 10% 2% 1% Plaza Roma Plaza San Martín 32% 17% 12% 5% Puerto Madero Belgrano / Nuñez Corredor 9 de Julio ZN Libertador ZN Panamericana La incorporación de nuevos metros en el Corredor 9 de Julio, principalmente el edificio Belgrano 955 y Lima y Carlos Calvo entre otros, hace elevar la vacancia del sector en relación con los otros submercados. Si bien la vacancia está creciendo en la mayoría de los submercados debido principalmente a la construcción de nuevos proyectos, los de Libertador, tanto hacia el lado sur como del norte de la General Paz, el Bajo Belgrano, Núñez y Vicente López, compiten positivamente con Catalinas y Puerto Madero en la preferencia de la demanda por ubicación, y por lo tanto en el precio

5 TENDENCIAS DEL MERCADO. ENGLISH VERSION Tradicionalmente, las corporaciones multinacionales no han sido afectas a adquirir los inmuebles para sus filiales, tanto para no tener inmovilizado capital de operación y destinarlo a su core business, como por cuestiones impositivas, pero a partir de la restricción en Argentina de girar dividendos y utilidades a sus casas matrices, las empresas han empezado a comprar sus activos inmobiliarios alquilados. Esto se puede comprobar en la disposición de algunos importantes bancos de plaza buscando metros en compra. De esta manera estos bancos encuentran solución a su liquidez, y a su vez encuentran una solución a sus oficinas de apoyo o back office, que no requieren necesariamente de espacios Triple A ni ubicación Premium, aunque hay casos en que se da la combinación de ambas características. Los bancos Macro y Francés han optado por posicionarse en ubicaciones de primera línea como la zona de Catalinas, y el Santander, con una ubicación atípica pero práctica frente al Shopping Paseo Alcorta, en Barrio Parque. CUADRO DE SITUACIÓN VACANCIA ALQUILERES VENTAS RENTABILIDAD Con respecto a la oferta y la demanda, hay una tendencia a que se vacíen metros sin que haya una reposición de locatarios, aún cuando la vacancia esté todavía dentro de un rango histórico normal, alrededor de un 8% del stock. Una de las causas de la distorsión en la rentabilidad de los alquileres, es que los mismos se negocian en dólares Banco Nación, mientras que las adquisiciones se manejan por el dólar informal. Esto hace que una rentabilidad histórica de 10 a 12%, se ubique hoy en alrededor del 6 a 7%. Para ver Informes de Oficinas de periodos anteriores ingresa a:

6 IMPUESTOS Y TASAS: IVA, INMOBILIARIO Y OTROS. ENGLISH VERSION Los tributos (impuestos, tasas y contribuciones) son gravámenes que aplican los distintos estados (nacional, provinciales y municipales), para solventar sus gastos de operación, prestación de servicios públicos y ejecución de obras, entre otros propósitos. 955 Belgrano Office m² ALQUILADOS A ESTRENAR Además del Estado Nacional, cada provincia o partido puede tener una ley impositiva y cánones propios que graven la posesión de bienes inmuebles y la operatoria de cada empresa. El Inmobiliario es un impuesto directo, es decir que el que lo paga no lo puede trasladar a otra persona. Distinto es el caso del IVA o de Bienes Personales, que son impuestos indirectos ya que si bien los paga la empresa o sociedad de que se trate, éstas se los trasladan a sus clientes. ALQ Sup. Propia: m² PB y 23 Plantas de 1018 m² aprox. y cocheras. NODUS Panamericana y Gral. Paz Como todo impuesto basado en la posesión de bienes o patrimonios, el Inmobiliario es de alícuota relativamente reducida, para no agotar en pocos años la fuente generadora del impuesto. Por el contrario, el IVA es del 21% sobre el monto del alquiler, pagadero por el locatario, por lo que incidiría fuertemente en el costo, si bien las sociedades comerciales pueden recuperarlo como crédito fiscal. La aplicación de impuestos patrimoniales, como es el caso del Impuesto Inmobiliario, está fundamentada en la capacidad de pago que detenta el poseedor de un inmueble, de quien se deducen fondos para, en principio, financiar servicios públicos gratuitos para las personas de menores recursos entre otros beneficios sociales salud, enseñanza, transporte, entre otros-, y solventar su propia estructura de personal y funcionamiento. ALQ Sup. Propia: m2 8 Plantas de 1812 m² con cocheras. BELLINI ESMERALDA Paraguay 800 El siguiente gráfico expresa esquemáticamente cómo se distribuye el costo del alquiler promedio de una oficina comercial en la ciudad de Buenos Aires, según sus distintos componentes, incluidos tasas e impuestos. Alquiler 70,30% IVA 21% 14,76% ABL y AySA 2,64% Expensas 10,54% Limpieza y mantenimiento internos 1,76% Sup. Propia: m2 24 Plantas de 500 m2 con 4 cocheras. ALQ - 5 -

7 ENGLISH VERSION El 40% del impuesto de Bienes Personales proviene de activos inmobiliarios, en proporción del 1,47% de la recaudación tributaria nacional. Esto equivale a USD1.200 millones anuales aproximadamente. Otro tanto perciben las provincias en concepto de impuesto directo a la propiedad, tanto por inmuebles urbanos, suburbanos como rurales. Los municipios, a su vez, han avanzado en la determinación de sus impuestos de manera heterogénea. En términos generales, el ABL o Tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza es una de las más importantes fuentes de ingresos propios para los mismos, destinado a cubrir los gastos de alumbrado público y recolección de residuos. Por otro lado existen en la Provincia de Buenos Aires, y en otras muchas jurisdicciones, impuestos o tasas adicionales, que no existen en la Capital Federal, como son las tasas de Seguridad, Salubridad e Higiene (se cobra por la realización de inspecciones para preservar la seguridad, la salubridad e higiene del local); Publicidad y Propaganda (se exige por aquella publicidad que se realiza en el interior de locales comerciales y que no es visible desde la vía pública); Espacio Público (grava el uso del espacio público a las empresas que los ocupen con antenas, cables o tendidos subterráneos); y la Tasa de Abasto (también conocido como Tasa de Inspección Bromatológica, se cobra para autorizar la entrada a un municipio de productos industrializados). Según consultoras impositivas de renombre, todas estas tasas son de cuestionable constitucionalidad. Sus alícuotas son una ecuación entre algunas variables de la operatoria de las empresas, y llegan en ocasiones a ser unos de los motivos para resignar el proyecto de una mudanza a Provincia, siendo que en Capital no se aplican. Estas tasas suelen tener una alícuota de entre un 1% a un 3% de las ventas brutas de la empresa. Los vecinos y las empresas perciben la imposición de estas tasas como una voracidad exagerada de parte de las autoridades fiscales de las que se trate, aduciendo que las mismas no se corresponden equitativamente con prestaciones de servicios que las justifiquen. Esta situación ha generado quejas y reclamos varios. ACTIVOS INMOBILIARIOS IMPUESTO DE BIENES PERSONALES RECAUDACIÓN TRIBUTARIA NACIONAL 40% Activos Inmobiliarios 1,47% USD1.200 Millones Anuales TASAS EN LA PROVINCIA DE BS AS SEGURIDAD, SALUBRIDAD E HIGIENE PUBLICIDAD Y PROPAGANDA ESPACIO PÚBLICO TASA DE ABASTO Estas tasas son de cuestionable constitucionalidad