Memoria y estudio económico-financiero Ajuntament des Mercadal marzo 2013 Concesión administrativa para la explotación de una MARINA SECA PASEO CALA MOLÍ, 3 URB. COVES NOVES (T.M. ES MERCADAL) XAVIER GENESTAR MARQUÈS ENGINYER INDUSTRIAL Col legiat 513 C/Comte de Cifuentes, 38 07760 Ciutadella de Menorca Tel. 670 222 141
Contenido MEMORIA 1. ANTECEDENTES... 3 2. OBJETO... 3 3. CONSIDERACIONES PREVIAS... 4 4. INVERSIÓN A REALIZAR... 4 ESTUDIO ECONÓMICO DE UTILIZACIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO 5. ESTIMACIÓN DE COSTES DE EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO... 5 6. RESUMEN DE COSTES DEL SERVICIO DE MARINA SECA... 12 7. PROPUESTA DE TARIFAS... 13 8. PREVISIÓN DE INGRESOS... 14 9. CONCLUSIONES... 16 Página 2
1. ANTECEDENTES El Ayuntamiento des Mercadal dispone de una parcela urbana, con referencia catastral 2000108FE0219N0001AP, de 8.439m2 de superficie, sita en: PASEO CALA MOLÍ, 3 URB. COVES NOVES (T.M. ES MERCADAL) Consciente de la falta de amarres en la isla y de la proliferación de embarcaciones en la vía pública de las urbanizaciones durante la temporada baja, pretende licitar la explotación de una marina seca en dicha parcela De conformidad con el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, en las actuaciones preparatorias de un contrato de gestión de servicios públicos (artículo 133), los contratos que comprendan la ejecución de obras, la tramitación del expediente irá precedida de la elaboración y aprobación administrativa del anteproyecto de explotación y del correspondiente a las obras precisas, con especificación de las prescripciones técnicas relativas a su realización. En tal supuesto serán de aplicación los preceptos establecidos en esta Ley para la concesión de obras públicas. Dichos anteproyectos, de explotación y de obras, fueron redactados en enero de 2013 y sometidos a información pública por el plazo de un mes, formulándose en este período dos alegaciones. 2. OBJETO Constituye el objeto del presente estudio la nueva redacción del anteproyecto de explotación del servicio así como el análisis económico-financiero del mismo que determine, en todo caso, la viabilidad de la concesión de conformidad con las alegaciones presentadas y siempre con las directrices establecidas por el Excm. Ajuntament des Mercadal. Concretamente, la presente modificación incrementa el período de la concesión, se reduce el canon anual del servicio, se introduce como coste de implantación el impuesto de transmisiones patrimoniales, se reducen las tarifas y, a su vez, se incrementa en la misma proporción el número de usuarios potenciales del servicio, Página 3
3. CONSIDERACIONES PREVIAS ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado) El ámbito de la actuación abarcará en un principio tan solo la mitad de la superficie disponible de dicha parcela, es decir, aprox. 4000m2 de superficie útil Se establece la prestación diferenciada del servicio en: Temporada alta (4 meses) del 15 de mayo al 15 de septiembre Temporada baja (8 meses) Los servicios contemplados y valorados en este documento se corresponden con los mínimos requeridos para optar a la licitación, si bien, podrán prestarse servicios complementarios en la explotación de la marina seca, indicando en todo caso las tarifas propuestas y obteniendo, si fuere necesario, la licencia correspondiente para dichas actividades complementarias. 4. INVERSIÓN A REALIZAR Las inversiones a realizar, básicamente en concepto de acondicionamiento y dotación de servicios de la parcela, se valoran en el correspondiente anteproyecto de obras por un importe de ejecución material que asciende a 100.000 Asimismo, se valora la redacción de los proyectos de ejecución y de instalaciones para la obtención de la licencia de actividad, así como las correspondientes direcciones de obra en un total de 12.000 En resumen, la inversión inicial para la implantación del servicio ascendería a 112.000 A este importe deberá de añadirse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en función del valor de la concesión. Página 4
5. ESTIMACIÓN DE COSTES DE EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado) Una vez establecidas las consideraciones previas en cuanto al dimensionamiento y prestaciones mínimas del servicio, los costes de explotación de la concesión se desglosan en: A. Costes fijos B. Costes variables C. Canon anual del servicio D. Costes de amortización y gastos financieros E. Gastos generales y beneficio industrial A. COSTES FIJOS Los costes fijos se refieren a aquellos que no dependen del volumen de usuarios del servicio, y comprenden: Costes de personal Mantenimiento y conservación de las instalaciones Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos Página 5
A.1 Costes de personal Para el correcto funcionamiento del servicio, se establece la siguiente plantilla y dedicación, que en todo caso los licitadores podrán incrementar, a su cargo. Ud Categoría Temporada Turno Jornada Dedicación 1 Aux. admin Alta Mañana Laborable 20% 1,5 Operario Alta Partido Laborable 100% 1,5 Operario Alta Partido Festivo 100% 1 Encargado Alta Partido Laborable 50% 1 Encargado Baja Partido Laborable 10% Para establecer los precios unitarios de cada categoría se considera: Total días 365 jornadas/año Vacaciones -32 jornadas7año (oscila entre 30 y 34 jornadas/año según la temporada que en que se disfruten) Domingos -48 jornadas/año (se excluyen 4 domingos incluidos en vacaciones) Festivos -14 jornadas/año Absentismo -14 jornadas/año (se considera un 5% sobre 271 jornadas laborables *365-32-48-14) Jornadas efectivas: 257 jornadas/año Página 6
Por tanto, conocido el coste total anual para la empresa, dividiendo éste por las jornadas efectivas, se obtiene el precio unitario por jornada laborable (que se incrementará un 20% en el caso de jornada en día festivo) En resumen: Aux. admin 20.035,86 /año 77,96 /jornada (laborable) Operario 25.497,67 /año 99,21 /jornada (laborable) 119,05 /jornada (festivo) Encargado 40.000 /año 155,64 /jornada Así, se establece un coste de personal de 25.018,70 /año A.2 Mantenimiento y conservación de las instalaciones Este apartado comprende todos aquellos trabajos para el mantenimiento de la instalaciones del servicio. Estos trabajos pueden ser ejecutados por personal propio de la concesión, en cuyo caso únicamente se valora el coste de los materiales (tareas de limpieza, pintura, etc.), o bien, ser ejecutados por empresas externas convenientemente cualificadas y/o autorizadas (inst. contra incendio, alarma intrusión, etc.) Comprende igualmente eventuales contratos de reparación, etc. En resumen, se valora: Mantenimiento de instalaciones contra incendio: 480 /año Mantenimiento de instalación de alarma contra intrusión: 1.300 /año Otros costes de mantenimiento preventivo y correctivo: 200 /año Página 7
A.3 Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento En cuanto a energía eléctrica, este apartado se refiere únicamente al término de potencia, si bien el coste será función de la potencia finalmente contratada, que es estima en no más de 15kW así como al alquiler de equipo de medida. En cuanto a telefonía, dada la falta de infraestructura para la contratación de una línea fija, se valora la contratación en tarifa plana de una línea móvil GSM, que además, resulta necesaria para la comunicación permanente de la instalación con una central receptora de alarmas. Por último, se valora la cuota fija del servicio de abastecimiento (municipal) y de saneamiento (municipal i canon Govern Balear) En resumen, se valora: Energía eléctrica (término de potencia) 360 /año Comunicaciones 480 /año Abastecimiento y saneamiento (parte fija) 85 /año A.4 Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos De conformidad con el anteproyecto de obras, se prevé la instalación, en principio en régimen de alquiler, de 3 módulos prefabricados para oficina, almacén, vestuario de personal y servicios higiénicos de uso público Asimismo, resultará imprescindible disponer del correspondiente seguro de responsabilidad civil acorde a la actividad a desarrollar Por último, se incluyen en este apartado los impuestos a abonar al ayuntamiento, consumibles como material de oficina, informática, etc., y otros costes administrativos derivados de la actividad (gestoría, etc.) Página 8
En resumen, se valora: Alquiler módulos prefabricados 4.080 /año Seguro de responsabilidad civil 2.500 /año Impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos 989 /año TOTAL COSTES FIJOS En resumen, se obtienen los siguientes totales: A.1 Costes de personal 25.018,70 /año A.2 Mantenimiento y conservación de las instalaciones 1.980 /año A.3 Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento 925 /año A.4 Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos 7.569 /año TOTAL costes fijos 35.492,70 /año Página 9
B. COSTES VARIABLES Los costes variables se refieren a aquellos que sí dependen del volumen de usuarios del servicio, y comprenden: Costes de energía eléctrica (término de energía) Cuota variable de abastecimiento y saneamiento Para el volumen de usuarios considerado, y el desglose en temporadas establecido, se estima un consumo energético de 6.500 kwh/año al precio medio de 0.15 /kwh (tarifa 21A, para potencia contratada entre 10 y 15kW) Asimismo, el volumen de agua consumida se estima en 100 m3/año al precio medio de 0.88 /m3 (incluido canon saneamiento) En resumen, se valora: Costes de energía eléctrica (término de energía) 975 /año Cuota variable de abastecimiento y saneamiento 87,79 /año TOTAL costes variables 1.062,79 /año C. CANON ANUAL DEL SERVICIO En canon anual a percibir por el ayuntamiento se fija en 25.000 /año Página 10
D. COSTES DE AMORTIZACIÓN, GASTOS FINANCIEROS Y FONDO DE REVERSIÓN La duración de la concesión se establece en 15 años El impuesto de transmisiones patrimoniales se establece en función del valor de la concesión en: 4% ITP x 15 años x 25.000 /año = 15.000 Costes de amortización ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado) Por tanto, el importe anual en concepto de amortización de la inversión e ITP será de: 8.466,67 /año Gastos financieros Se considera un tipo de interés del 5,987% Por tanto, los intereses del primer año de concesión ascienden a: 7.603,49 /año Fondo de reversión Se considera un 5% sobre los valores de amortización anual. Por tanto, para el primer año: 423,33 /año TOTAL costes de amortización, gastos financieros y fondo de reversión 16.493,49 /año E. GASTOS GENERALES Y BENEFICIO INDUSTRIAL Se aplicará un 13% sobre los costes totales de explotación en concepto de gastos generales así como un 6% de beneficio industrial Página 11
6. RESUMEN DE COSTES DEL SERVICIO DE MARINA SECA De todo lo anteriormente expuesto se obtiene: A. Costes fijos 35.492,70 /año B. Costes variables 1.062,79 /año C. Canon anual del servicio 25.000 /año D. Costes de amortización, gastos financieros y fondo de reversión 16.493,49 /año Total 78.048,97 /año E. Gastos generales y beneficio industrial 14.829,30 /año Coste total del servicio 92.878,28 /año Página 12
7. PROPUESTA DE TARIFAS ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado) Contrastadas las tarifas del servicio de marina seca actualmente vigentes en diferentes puntos del litoral del país, se proponen los siguientes precios máximos (IVA no incluido) 1. Estancias Precio diario Temporada alta Temporada baja 0,45 /m2 0,3 /m2 Precio mensual Temporada alta Temporada baja 9 /m2 5,63 /m2 Precio anual (abono) 43,2 /m2 2. Otros servicios Manipulación de embarcaciones 4,5 /ml (por movimiento de varada o botadura) Servicio de agua a presión 15 /hora (o fracción) Servicio de retractilado (plastificado) 18,75 /embarcación + 1,35 /m2 Se entiende por metro cuadrado el resultado de multiplicar la eslora por la manga de la embarcación. Página 13
8. PREVISIÓN DE INGRESOS Para establecer la previsión de ingresos del servicio en base a la aplicación de las tarifas propuestas, resulta necesario establecer las hipótesis de utilización de la marina seca, lo cual, evidentemente, conlleva un cierto grado de incertidumbre. HIPÓTESIS: 125 usuarios, acogidos todos al precio anual (abono) Eslora media de 6m x 2,5 m de manga = 15 m2/embarcación El 100% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de retractilado (plastificado) El 100% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de agua a presión antes de la hibernada (mín. 15 minutos) El 30% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de manipulación de embarcaciones para varada y botadura (2 movimientos anuales) Las estancias diarias en temporada alta corresponderían a usuarios de embarcaciones sobre remolque, que no disponen de amarre, pero con posibilidad de hibernada fuera de la marina seca, con lo que no requieren, en principio, del servicio en temporada baja. Si bien, se beneficiarían de él ocasionalmente en verano, o bien para estacionar el remolque, o bien para dejar la embarcación a pasar la noche y vararla al día siguiente, ahorrándose el desplazamiento de ida y vuelta. Se estima una media de 1 embarcación/remolque diaria en temporada alta. De la situación descrita en el párrafo anterior, se estima que un determinado grupo usuarios, con tal de evitarse el desplazamiento con el remolque, opten por la tarifa mensual de temporada alta. Se han considerado acogidos al precio mensual de temporada alta 5 embarcaciones al mes Página 14
INGRESOS POR SERVICIO: Usuarios abonados: 125 usuarios x 43,2 /m2 año x 15 m2 embarcación = 81.000 /año Retractilado: 125 embarcaciones x 18,75 /barca + 125 barcas x 1,35 /m2 x 15m2 = 4.875 /año Agua a presión: 125 embarcaciones x 15 /hora x 0.25 horas/servicio = 468,75 /año Movimientos: 30%*125 embarcaciones x 2 mov/año x 4,5 /ml x 6m eslora media = 2.025 /año Usuarios diarios: 1 embarcación/día x 30 días x 4 meses x 0.45 /m2 x 15 m2 = 810 /año Usuarios mensuales: 5 embarcaciones/mes x 4 meses x 9 /m2 x 15 m2 = 2.700 /año Otros ingresos derivados de la venta de pequeño material, etc. 1.000 /año TOTAL ingresos: 92.878,75 /año Página 15
9. CONCLUSIONES ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado) A la vista de los resultados obtenidos, resulta manifiesta la viabilidad económica de la concesión de marina seca en los términos reflejados en el presente documento. Este es mi más leal saber y entender que someto a cualquier otro mejor fundado EL INGENIERO INDUSTRIAL Xavier Genestar Marqués Es Mercadal, 19 de marzo de 2013 Página 16