Una nueva legislación danesa de covered bonds que aborda el riesgo de refinanciación

COMUNICACIÓN 4/2014 DE LA FEDERACIÓN HIPOTECARIA EUROPEA Abril 2014 Una nueva legislación danesa de covered bonds que aborda el riesgo de refinanciación Mette Saaby Pedersen, Department Manager, Association of Danish Mortgage Banks El 11 de marzo de 2014 el Parlamento danés aprobó un proyecto de Ley con el fin de abordar los riesgos de refinanciación derivados de la financiación de préstamos hipotecarios a través de bonos vencimientos más cortos que los préstamos. La nueva legislación establece medidas de contingencia y aclara la posición de prestatarios, inversores y bancos hipotecarios ante una eventual crisis derivada de la incapacidad del banco hipotecario para completar la refinanciación de los bonos próximos a vencimiento en condiciones de mercado. ANTECEDENTES Dinamarca ha pasado de ser un sistema a tipo fijo a un sistema a tipo ajustable. La banca hipotecaria danesa se conoce tradicionalmente por sus hipotecas a tipo fijo refinanciadas hasta vencimiento. Durante los últimos quince años, las hipotecas a tipo fijo se han complementado con hipotecas a tipo variable, que se refinancian a través de covered bonds, cuyos plazos de vencimiento varían entre uno y diez años. El plazo del préstamo es mayor (hasta un máximo de treinta años). Al vencimiento de los covered bonds, se emiten y venden nuevos covered bonds, y se vuelven a calcular los tipos hipotecarios para cubrir todos los costes de refinanciación. Con el auge de los préstamos hipotecarios con vencimientos mayores que el de los bonos que los refinancian (non prefunded loans), el sistema hipotecario de Dinamarca podría, en situaciones extremas, enfrentarse a riesgos de refinanciación, puesto que los bancos deben vender nuevos bonos de forma regular para financiar los préstamos existentes. En la actualidad, el volumen de préstamos no prefinanciados es de 1.800 millones de coronas danesas (DKK). Aunque la cantidad de bonos vendidos en subastas de refinanciación ha aumentado en los últimos años, la crisis financiera ha demostrado que hay posibilidad de vender covered bonds incluso en épocas de gran incertidumbre. En los últimos años, se ha expandido la refinanciación del sector hipotecario, tanto entre enero y abril, como entre julio y octubre. Esto ha provocado una distribución más uniforme a lo largo del año de la venta de los bonos que refinancian los préstamos hipotecarios a tipo ajustable y los préstamos a tipo variable, así como una menor concentración del volumen total de refinanciación. PROPUESTA DEL GOBIERNO Y DEL BANCO CENTRAL DANÉS El Gobierno danés y el Banco Central de Dinamarca estudiaron cómo ha de gestionarse el riesgo derivado de la refinanciación del crédito hipotecario y presentó una propuesta en otoño de 2013. El 28 de noviembre de 2013, el Gobierno danés presentó un proyecto de Ley con la finalidad de abordar los riesgos de refinanciación derivados de la refinanciación de préstamos hipotecarios a través de bonos con vencimientos más cortos que los préstamos. De los comentarios del Ministerio de Negocios y Crecimiento de Dinamarca se desprende que: Traducción al español: Asociación Hipotecaria Española 1

.la refinanciación de préstamos a través de subastas de bonos conlleva el riesgo de no poder vender el volumen suficiente de bonos nuevos en la fecha de refinanciación. Este riesgo podría derivarse de las fluctuaciones del mercado o de eventuales problemas específicos que puedan sufrir determinadas entidades. si fallara la refinanciación total o parcialmente, las consecuencias serían peores para la entidad de crédito hipotecario, los prestatarios, los inversores de bonos y la sociedad en general. Una subasta fallida podría afectar a la estabilidad financiera, ya que las entidades de crédito hipotecario representan una parte importante del sector financiero de Dinamarca y contribuyen a la financiación de los principales segmentos de la economía nacional. Por tanto, resulta necesario regular explícitamente la situación de una subasta de refinanciación fallida o de una subasta que propicia una fuerte subida de los tipos de interés para los prestatarios. el proyecto de Ley mitiga los riesgos inherentes a la refinanciación para las entidades de crédito hipotecario. El proyecto de Ley fue aprobado por el Parlamento danés en marzo de 2014. PRINCIPALES ASPECTOS DE LA NUEVA LEGISLACIÓN Ámbito de la Ley La Ley se aplica a los bonos bullet y a los bonos a tipo variable en los que el plazo del préstamo subyacente es mayor que el del bono utilizado para su refinanciación. Un ejemplo es un préstamo hipotecario a 30 años con periodos de revisión de tipos de interés de 1 año, lo que significa que el préstamo se refinancia emitiendo anualmente bonos bullet a 1 año. El 1 de abril de 2014 entró en vigor la nueva legislación para bonos con un vencimiento original máximo de 12 meses (inclusive). Para los bonos con un vencimiento original superior a los 12 meses, la fecha de entrada en vigor es el 1 de enero de 2015. Los dos triggers La Ley introduce dos triggers: El trigger de refinanciación fallida Si un banco hipotecario es incapaz de vender los bonos ofertados antes de la fecha de vencimiento de los bonos que vencen, se considera que la refinanciación es fallida. En ese caso, el vencimiento de los bonos próximos a vencimiento se extenderá un año. Para los bonos bullet se fijará el cupón a nivel trigger. El tipo trigger se fija al rendimiento hasta vencimiento (yield to maturity YTM) de los bonos correspondientes un año antes, más 500 pb. Para los bonos a tipo variable, el cupón tras la extensión será el último tipo fijado del cupón más 500 pb. Si al año siguiente un banco hipotecario continúa sin poder vender los bonos, el vencimiento de estos se extenderá por periodos de un año, hasta que el banco sea capaz de vender nuevos bonos en el mercado. En caso de ser necesarias extensiones de vencimiento adicionales, el cupón permanecerá sin variación al nivel fijado en la primera extensión. Si un banco hipotecario se encuentra en un proceso de resolución bancaria y el vencimiento se extiende con arreglo al trigger de refinanciación fallido, el cupón se fija a un tipo de referencia variable (por ejemplo 12M Cita) más un máximo de 500 pb. El trigger de interés Si la venta de los nuevos bonos bullet a 1 año y 2 años tiene como resultado un rendimiento al vencimiento (YTM) por encima del tipo trigger, el vencimiento de los bonos próximos a vencimiento se extiende un año y el cupón se fija al tipo trigger. El tipo trigger se fija al YTM de los bonos correspondientes un año antes, más 500 pb. Para los bonos a tipo variable con vencimientos de hasta dos años (inclusive), el rendimiento no superará los 500 pb de la última revisión. Si se aplica el trigger, el nuevo cupón permanecerá invariable durante 12 meses o hasta Traducción al español: Asociación Hipotecaria Española 2

la próxima refinanciación, a menos que el rendimiento resulte inferior al fijarse de nuevo dentro de ese periodo de 12 meses. Los bonos solo pueden extenderse una vez por subida del tipo de interés. La Ley no aplica a los préstamos refinanciados por bonos con el mismo vencimiento que el préstamo, por ejemplo los préstamos a 30 años con amortización a la par (callable). Si la refinanciación de un bono con un vencimiento superior a un año resulta fallida, podrá intentarse la refinanciación con bonos a menor plazo antes de recurrir a la extensión del bono próximo a vencimiento. También es posible que la refinanciación falle parcialmente. Los acuerdos se ejecutan aunque se hagan a un YTM más alto que el que desencadena la extensión del vencimiento. El resultado será una combinación de transacción en efectivo y una extensión del vencimiento de los bonos en la que las respectivas partes de efectivo y la extensión serán proporcionales al grado de fallo de refinanciación. EN GENERAL La nueva Ley es una disposición clara, que define de manera inequívoca qué es una refinanciación fallida y un escenario extremo de tipos de interés. Esto convierte a Dinamarca en el primer país que aborda el riesgo de refinanciación de los covered bonds de forma sistemática. El modelo hipotecario danés permanece invariable y sigue estando basado en el principio de financiación a la par (match funded), que se aplica a todos los préstamos (principio de equilibrio). Los covered bonds incluso si su vencimiento se ha extendido pueden pignorarse como colateral para préstamos en el Banco Central de Dinamarca. Los bonos han obtenido el Covered Bond Label del ECBC y cumplen con lo establecido por la Directiva UCITS y CRR. Para una mayor información: Ley núm. 244, de 19 de marzo de 2014, que modifica la Ley sobre préstamos y créditos hipotecarios daneses y los bonos hipotecarios, etc. y la Ley de Negocios Financieros. Pronto estará disponible online. Decreto 0251, de 19 de marzo de 2014, sobre la refinanciación de préstamos hipotecarios a tipo variable. Pronto estará disponible online. Extensión del vencimiento de bonos hipotecarios. Danmarks Nationalbank Monetary Review, 1er trimestre 2014. Traducción al español: Asociación Hipotecaria Española 3

ECBC Mercado hipotecario de la India: demanda de covered bonds Anjalee Tarapore, Deputy General Manager, Housing Development Finance Corporation (HDFC) Ltd. El mercado hipotecario de la India se encuentra en un momento especialmente interesante, con una previsión de crecimiento a tasas del 20% anual. A pesar de la fuerte caída del PIB, que en tres años ha pasado de crecer al 9% a hacerlo por debajo del 5%, la demanda de préstamos para la compra de vivienda se ha mantenido fuerte. Esta demanda está impulsada principalmente por la clase media india, que está creciendo muy rápidamente. En la actualidad, se calcula que son 250 millones de personas, aunque se espera que supere los 800 millones en 2030. La principal característica de esta clase media es su elevada aspiracionalidad; es un consumidor que quiere más y optimista respecto del futuro. Entre las principales aspiraciones de la clase media se encuentra el tener una vivienda en propiedad. Los factores responsables del crecimiento de las viviendas en propiedad en la India son el aumento de la renta disponible, la mejora de las oportunidades laborales, el aumento de las familias nucleares y la mejora del acceso a la propiedad. El Gobierno también ha apoyado los créditos para la compra de vivienda al ofrecer incentivos fiscales sobre el principal e intereses de los préstamos con esta finalidad. La mayoría de los prestatarios son propietarios en primer acceso y utilizan la vivienda como residencia habitual. Por ello, la tendencia al impago es baja. Con la población urbana creciendo rápidamente en la India, la demanda de préstamos para la compra de vivienda continúa insaciable. Sin embargo, la actividad hipotecaria sigue siendo baja, el 9% del PIB. Los bancos comerciales y las compañías dedicadas a la financiación para la compra de vivienda (housing finance companies HFCs) son los principales proveedores de financiación hipotecaria en la India. A diferencia del mundo occidental, la financiación hipotecaria formal en la India tiene menos de cuatro décadas. HDFC, la primera compañía de financiación hipotecaria en la India, fue constituida en 1977. Por su parte, los bancos comerciales no se centraron en aumentar sus carteras minoristas hasta finales de los noventa. En la actualidad, los bancos comerciales financian alrededor del 65% de las hipotecas y las HFCs el 35% restante. El mercado de la financiación de la vivienda en la India está regulado por dos vía. Los bancos están regulados por el banco central, el Banco de Reserva de la India, y las HFCs por un regulador distinto, el denominado National Housing Bank (NHB). Desde una perspectiva regulatoria, se están realizando esfuerzos para garantizar la igualdad de condiciones para los bancos y las HFCs. La principal diferencia entre ambos, sin embargo, recae en el origen de la refinanciación hipotecaria a la que recurre cada uno de ellos. Los bancos normalmente financian los préstamos hipotecarios a través de sus cuentas corrientes y de ahorro. Mientras esto crea una falta de correspondencia (mismatch) entre activos y pasivos, la ventaja que presenta es que su coste es bajo. Las HFCs, por su parte, no tienen permiso para comercializar cuentas corrientes o de ahorro. Entre sus principales fuentes de financiación, encontramos créditos directos de bancos, bonos y depósitos a plazo. Aunque los costes asociados a un crédito de una HFC tienden a ser más elevados que los de los bancos, las HFCs suelen presentar ventajas en términos de unos costes de operación más bajos. El principal desafío para la mayoría de las HFCs es obtener recursos a tipos óptimos. Mientras que las mayores HFCs, apoyadas en sus buenas calificaciones crediticias, emiten con más facilidad bonos corporativos a largo plazo, este no es el caso de las HFCs de menor tamaño. Además, no todas las HFCs tienen permiso para captar depósitos a plazo con entidades públicas y, por tanto, dependen de recursos mayoristas limitados. El National Housing Bank ofrece refinanciación, pero ésta es limitada debido al pequeño tamaño de su balance. Para las HFCs más pequeñas, el modelo de negocio originar para distribuir debería haber funcionado correctamente, pero el mercado de titulización en la India no ha crecido al ritmo deseado. La primera operación de titulización hipotecaria que se realizó en la India fue en 2000 y hasta la fecha las operaciones han sido pocas. Los principales desafíos a los que se enfrenta son los elevados impuestos asociados, la falta de un mercado secundario, la Traducción al español: Asociación Hipotecaria Española 4

ausencia de estandarización de la documentación y la falta de claridad de aspectos relativos a la fiscalidad. Además, tras la crisis subprime de E.E.U.U., los reguladores de la India ven con escepticismo los productos estructurados y han ordenado directrices más estrictas para la titulización. Reconociendo la necesidad de instrumentos del mercado de capitales alternativos para las HFCs, el National Housing Bank ha expresado su voluntad de introducir los covered bons en la India. Tradicionalmente, el mercado de covered bonds ha estado centrado en Europa. Aunque ese ya no es el caso. Países como Singapur y Corea del Sur están a punto de lanzar covered bonds. Por su parte, Australia y Nueva Zelanda ya cuenta con la legislación pertinente. En la India, un grupo de trabajo elaboró en octubre de 2012 un informe en el que se recomendaba la introducción de covered bonds en las regulaciones financieras ya existentes, en lugar de acometer una nueva legislación. El grupo de trabajo considera que los covered bonds son un híbrido entre los bonos corporativos y los títulos respaldados por hipotecas (mortgage backed securities, MBS), pero con un atractivo que residiría en su doble recurso contra el emisor y contra el pool de garantía. El grupo sugirió un covered bond estructurado (frente a un covered bond legislativo) en el que el NHB actuaría como un vehículo con fines especiales (special purpose vehicle) que mantiene el colateral de los covered bonds. Es decir, el NHB sería el cover pool monitor. Es importante destacar que la estructura como intermediario del NHB no implicaría la posibilidad de tener recurso contra el regulador o que el NHB garantice el repago. El objetivo de contar con la participación del regulador era conseguir cierta comodidad hasta lograr la confianza del inversor. Para facilitar esta tarea, era necesaria una pequeña modificación legal en la Ley del NHB y dotarle de ciertos derechos. Así, el NHB sería el titular del pool y utilizaría los beneficios derivados de este pool de garantía para repagar a los inversores en caso del eventual impago del bono del emisor. Aunque las recomendaciones del grupo de trabajo fueron bien recibidas, los covered bonds no han ganado fuerza en la India. Sigue siendo necesario un mayor asesoramiento a los participantes para que agilicen su introducción en el mercado. Los mercados de deuda de la India se están ampliando de forma gradual, con un número de participantes cada vez mayor. Con la liberalización del sector de seguros, ha crecido la demanda de instrumentos de inversión a largo plazo y la financiación inmobiliaria requiere de fondos a largo plazo. Nadie duda de la necesidad de fuentes de financiación más diversificadas para las HFCs. Considerando la simplicidad de la estructura y las bajas ponderaciones del riesgo que tienen los covered bonds, si no se fomentase el desarrollo del mercado de covered bonds en la India se estaría dejando pasar una buena oportunidad. La autora trabaja para la mayor compañía dedicada a la financiación de viviendas en la India. Las opiniones vertidas en el presente artículo son las opiniones personales de la autora. Traducción al español: Asociación Hipotecaria Española 5