Política Habitacional en Mendoza: El Desafío Pendiente Abril, 2015 I. Magnitud del Déficit Habitacional en Mendoza El acceso a la vivienda sigue siendo un gran desafío para las políticas públicas en la Argentina y Mendoza; y exige acciones integrales como la necesidad de contar con una macroeconomía que no genere inflación, aumentar la inversión pública en viviendas subsidiadas para los hogares de menores ingresos que no pueden ahorrar, fomentar instrumentos financieros que orienten el ahorro de la economía hacia el crédito hipotecario, mejorar el marco normativo para federalizar y descentralizar la inversión pública mediante transferencias automáticas a provincias, entre otras acciones. En Mendoza, según el último censo nacional (año 2010) existe un déficit habitacional cercano a las 47 mil viviendas nuevas (este déficit ha sido fuertemente creciente entre 2001 y 2010). El déficit se conforma por unas 11.600 viviendas irrecuperables, y unas 35.300 viviendas para familias que viven hacinadas o no tienen vivienda. Este déficit no tiene en consideración aquellas familias que alquilan sus casas y aspiran a ser propietarios, sólo considera las viviendas que no se encuentran en condiciones de habitabilidad. Si se tiene en cuenta que en Mendoza existen alrededor de 80.000 familias que son inquilinas (y muchas de las cuales aspiran a construir su propia vivienda nueva) la magnitud del problema toma una dimensión mucho mayor. Mendoza. Déficit Habitacional. Fuente: IPV
II. Acceso al Mercado de Crédito para la Construcción. Desde la perspectiva del acceso al financiamiento, que podría ser una solución sólo para las familias de ingresos medios/altos, actualmente el mercado de créditos hipotecarios, no subsidiado por el Gobierno, resulta prácticamente inexistente. A diferencia de otros países de la región (como Uruguay o Chile), donde resulta normal que quienes tienen capacidad de ahorro se endeuden a 15 o 20 años para comprar o construir una vivienda; en Argentina las familias de clase media-alta carecen de mecanismos de financiamiento a largo plazo y muchas veces se ven obligadas a esperar algún programa subsidiado con fondos públicos para poder tener su casa. Los problemas de fondo residen en dos hechos. Por un lado, el costo de la construcción aumentó más que el salario durante la última década, por ello el esfuerzo económico de las familias para invertir en su casa propia resulta cada vez mayor. Por ejemplo, en Mendoza, se necesitan 55 sueldos promedios de una trabajador en blanco (o registrado) para construir una casa de 80. Durante los años noventa se necesitaban menos de 40 sueldos 1. 65 Mendoza. Ratio: Sueldo Promedio/Valor del M2. Sueldos Promedio de un Trabajador Formal Necesarios para Construir 80 M2 60 55 50 45 40 35 30 1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2014 I Trim 2015 Fuente: En base a Colegio de Arquitectos de Mendoza, DEIE y Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social. 1 En base a Colegio de Arquitectos de Mendoza, DEIE y Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
Por otro lado, en Argentina el financiamiento de largo plazo es muy escaso porque el peso no es una buena alternativa de ahorro para las familias. Las tasas de interés que otorga el sistema financiero son menores a la inflación, por lo tanto existe un acotado fondeo de largo plazo (estable) para financiar créditos hipotecarios. Ante este problema, el Gobierno Nacional ha implementado reiterados programas; como el plan Inquilinos, línea Casa Propia del BNA, línea del Banco Hipotecario financiada con fondos de la ANSES; y recientemente se lanzó el plan Procrear también financiado por la ANSES el cual resultó el más importante en materia de inversión. El plan Procrear posee objetivos ambiciosos y ha logrado reducir significativamente los requisitos necesarios en términos de ingresos para acceder al crédito porque otorga tasas sensiblemente menores a las de mercado. En Mendoza, se otorgaron poco menos de 9.000 créditos bajo esta modalidad según la información difundida por el Gobierno de la Provincia. Sin embargo, este programa también posee serias limitaciones en términos de cobertura y capacidad de construcción. En materia de cobertura, este crédito está destinado a trabajadores que puedan demostrar sus ingresos y tengan capacidad de ahorro. En la Provincia existen dos problemas en tal sentido, por un lado, 4 de cada 10 trabajadores son informales (y están al margen de cualquier mecanismo de financiamiento), por otro lado, apenas el 30% o 40% de las familias de mayores ingresos podrían tener una capacidad de ahorro suficiente como para poder hacer frente a la cuota establecida. Por lo tanto, una elevada parte de las familias están imposibilitadas de participar en este programa. Otro problema es que aún para las familias de mayores ingresos, y asumiendo que poseen un terreno, el plan ProCrear otorga una baja y decreciente capacidad de construcción en términos de metros cuadrados. Por ejemplo, una familia que tiene ingresos por $20.000 mensuales (asumiendo que tiene un terreno) puede solicitar un crédito que le permita construir unos 85 (pero esta situación representa al 10% de las familias de Mendoza). Una familia que posee ingresos por $11.000 mensuales al mes (con terreno) puede construir apenas 66 con el máximo crédito que le otorgaría el programa. Como puede observarse, las familias que acceden, o podrían acceder al programa, en general se ven obligadas a contar con importantes ahorros propios para terminar sus viviendas. En el actual contexto inflacionario, reducir las asimetrías existentes entre las necesidades de las familias que poseen capacidad de ahorro y la oferta de créditos hipotecarios no resultará sencillo. Sin embargo, algunas de las claves pasan por gestar instrumentos financieros que mantengan el poder adquisitivo de los ahorros en pesos (algo actualmente inexistente) y que a la vez fortalezcan el apalancamiento financiero (estable y de largo plazo) necesario para
realizar inversiones inmobiliarias. Por supuesto que reducir la inflación y el desacople entre el valor del y el salario también resulta un objetivo primordial. Ingresos Familiares en Mendoza Según Decil y Capacidad de Construcción que Permite el Programa ProCear (en ). Año 2014 24.000 Plan Procrear. Cuantos M2 Permite Costruir? 21.000 85 Ingreso Familiar por Mes (2014) 18.000 15.000 12.000 9.000 6.000 $6.560 $8.283 $8.293 50 $9.028 66 $11.644 $11.671 67 $14.116 71 $15.785 $19.134 3.000 $4.168 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Decil de Ingreso per Capita Familiar Fuente: IDEAL en base a Anses, EPH y MTEySS. Nota: se asume que la familia solicita un crédito en el cual devuelve el 40% de sus ingresos en la cuota. III. Familias Sin Capacidad de Ahorro. En el extremo más bajo de la distribución del ingreso se encuentran aquellas familias que no poseen capacidad de ahorro. Para ellas el sistema financiero tradicional no es una opción, ni tampoco los créditos públicos generados en programas nacionales como el mencionado anteriormente. En este segmento el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) cumple un rol trascendente ya que este organismo otorga créditos en condiciones flexibles y con fuertes niveles de subsidios. Esta es la única alternativa que poseen las familias más pobres y vulnerables para poder acceder a la vivienda. En tal sentido, la situación del IPV durante los últimos años resulta muy preocupante porque el deterioro en las cuentas públicas de Mendoza ha provocado un verdadero derrumbe en la inversión en viviendas nuevas.
Una mirada de largo plazo permite advertir que actualmente el IPV termina por año el 55% de las viviendas nuevas que se hacían en los años noventa. Entre 2010 y 2014, en promedio se terminaron 1.500 casa nuevas por año, esta es la misma cantidad de viviendas que Mendoza hizo en el año 2002, cuando la economía se derrumbaba por segundo año consecutivo al -8%. La política habitacional provincial ha sufrido una clara involución durante los últimos 25 años que afecta con fuerza al 40% / 50% de las familias de menores ingresos. Mendoza debe aumentar de manera significativa su inversión en viviendas nuevas para que el impacto de la misma comience a sentirse en la población. Entre los años 2001 y 2010, se hicieron en promedio 2.400 viviendas nuevas por año y el déficit de viviendas nuevas creció desde 27.000 hasta 47.000. Desde 2010 en adelante la Provincia hizo 1.500 casas por año, por lo tanto, es de esperar que con esta inversión (sumado a la escasez de créditos) el déficit habitacional continúe creciendo. Revertir esta tendencia es un desafío pendiente y prioritario en la política provincial. Viviendas Nuevas Terminadas por el IPV Según Año Versus Crecimiento Económico Crecimiento PBG (DEIE) Viviendas Nuevas Terminadas (IPV) 25% 4500,0 Crecimiento PBG (DEIE) 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 1991/1998: económico: 6% terminadas: 2.744 por año. 1999/2002: económico: 5% terminadas: 2.610 por año. 2003/2008: económico: 12% terminadas: 2.530 por año. 4000,0 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0,0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2010/2014: económico: 5% terminadas: 1.500 por año. Viviendas Nuevas Terminadas (IPV) Fuente: en base a DEIE, IPV e informe de gestión del Gobierno Provincial presentado ante la legislatura.