PADRÓN. COMPRAVENTA. REMATE JUDICIAL. HIPOTECA. INOPONIBILIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL. Resumen Luego de hipotecado un inmueble es fusionado con inmueble lindero. Al ser subastado judicialmente se le debe escriturar al mejor postor el inmueble hipotecado con la configuración y deslinde que resulta del plano invocado en la escritura de hipoteca. CONSULTA I. Co n s u l t a El Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de turno solicita informe sobre la posibilidad jurídica de escriturar un inmueble padrón n. 45 subastado en una ejecución hipotecaria en razón de que con posterioridad al remate se acreditó en autos que se le había anexado, con anterioridad a la subasta, parte de un padrón lindero siendo hoy el padrón resultante (n. 94) de distinta configuración y deslinde. Asimismo, la Dirección Nacional de Catastro eliminó del empadronamiento al padrón n. 45. II. Relación de hechos Se presentó en primera instancia, para su estudio, testimonio completo del expediente, certificados registrales y plano. En segunda instancia se agregaron nuevos elementos como ser una Resolución de la Dirección Nacional de Catastro e inscripción de una comunicación de dicha Dirección en el Registro de la Propiedad Inmueble así como copias de escritos presentados por los mejores postores. Relacionaremos solo la información necesaria para el correcto planteo de la situación generada y que resulta del cúmulo de la documentación presentada. 1) 1971: se hipotecaron a favor del Banco de la República Oriental del Uruguay tres solares de terreno con sus edificios, empadronados en conjunto con el n. 45. Cabe señalar que este inmueble tenía constituida a su favor como predio dominante, una servidumbre de paso a perpetuidad que gravaba el padrón lindero n. 49 (luego padrón n. 14) afectando una superficie de m2 y que fue constituida al ser adquirido el padrón n. 45 por los deudores hipotecarios, resultando ello de la misma escritura de compraventa. 400
2) 1975, 1976, 1978, 1981 y 1982: sucesivamente se otorgaron ampliaciones del crédito concedido con la garantía hipotecaria del mismo padrón n. 45. 3) 1982: según resulta de escrito presentado por los mejores postores, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de primer turno con fecha 13 de octubre de 1982 declaró extinguida la mencionada servidumbre de paso. El fundamento del fallo jurisprudencial fue que se desvirtuó la naturaleza de esta servidumbre al haberse construido obras e instalaciones ampliándose la planta industrial que allí funcionaba. No surge si esta extinción fue anotada en los títulos de propiedad de los inmuebles así como tampoco resulta su eventual inscripción registral (LJU, tomo 86, 1983, caso 9.934). 4) 1983: se levantó plano de mensura y reparcelamiento de los padrones n. os 45 y 14 (lindero) inscripto en diciembre de 1983. Por este plano el padrón lindero n. 14 se divide en dos partes: parcela a y parcela b. Se establece por nota que la parcela b se deslinda al solo efecto de incorporarse al padrón lindero n. 45. Además se agrega que la parcela a no podrá ser enajenada hasta tanto la parcela b se incorpore por escritura pública al padrón n. 45 (que se identifica como parcela c ). 5) 1984: por escritura otorgada el 22 de marzo de 1984 se enajenó al propietario del padrón n. 45 la parcela b del mencionado plano. La primera copia respectiva fue inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio en el año 1984. 6) 2000: el Banco de la República Oriental del Uruguay promueve judicialmente las medidas preparatorias previas a la ejecución hipotecaria del padrón n. 45 ante el Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de turno. 7) 2002: en dicho expediente se trabó embargo específico sobre el padrón n. 45 por resolución de junio de 2002 y el que luego fue reinscripto. 8) 2004: se agrega al expediente cédula catastral informada emitida el 23 de agosto de 2004 de la que resulta que el padrón n. 45 tiene un área de m2 desde el año 1946. 9) 2007: la propietaria del padrón lindero n. 14 se presentó ante la Dirección Nacional de Catastro solicitando que en mérito a que el 22 de marzo de 1984 se enajenó la parcela b de dicho padrón al propietario del padrón n. 45 se proceda a la modificación predial de ambos padrones. Solicitud que fue aceptada por dicha Dirección según resolución de fecha 12 de octubre de 2007 emitiéndose en diciembre de 2007 las respectivas cédulas catastrales: por el padrón n. 93, segregado del padrón lindero n. 14 y que corresponde a la parcela a; esta cédula catastral fue retirada por los interesados en diciembre de 2007; por el padrón n. 94 que es la suma del anterior padrón n. 45 y la parcela b (parte del anterior padrón n. 14). Esta cédula catastral nunca fue retirada por el propietario. 401
Consecuentemente se eliminaron del empadronamiento los n. os 14 y 45. 10) 2008: en el expediente judicial y por auto de fecha 15 de mayo de 2008 se decreta se proceda al remate del inmueble embargado y se realiza el edicto de remate donde se individualiza al mismo como el padrón n. 45 con la configuración, deslinde y superficie que resultan de las escrituras de préstamo hipotecario y sus ampliaciones. El día 04 de setiembre de 2008 se realiza la subasta resultando aceptada la mejor oferta por una suma de U$s 162.000,oo. 11) 2008: los mejores postores se presentan el 24 de setiembre de 2008 invocando que se produjo el ya mencionado reparcelamiento, que el padrón rematado n. 45 no existe más y en su lugar está el nuevo n. 94; adjuntan al efecto cédula catastral informada del n. 94. Asimismo presentan certificado registral por el actual padrón n. 94 y sus padrones anteriores n. os 45 y 14 del que resulta: por el padrón n. 45 surge el título de propiedad a nombre de los propietarios rematados, la hipoteca y sus ampliaciones y el embargo específico; por el padrón n. 14 surge la venta de la parcela b del año 1984 relacionada en el numeral 4) ut supra; por el padrón n....94 no surge información alguna. Y en definitiva, solicitan que, previa conformidad de la oficina actuaria, se tenga presente el cambio de número de padrón ordenándose la escrituración del padrón n. 94, antes padrones n. os 45 y 14 parte. Por su parte la oficina actuaria informó que deberá tenerse presente al momento de la escrituración judicial el nuevo padrón resultante n. 94 y que a tales efectos deberá presentarse un certificado notarial en el que conste la descripción y deslinde del mismo. Por resolución de fecha 20 de octubre de 2008 el Juez aprobó el remate y de lo informado por la oficina actuaria dio vista a las partes a la vez que dispuso que se integrara la totalidad del precio. Los mejores postores, en consecuencia, integraron la totalidad de dicho precio. 12) 2008: el 23 de diciembre de 2008 se presentó el acreedor hipotecario, el Banco de la República Oriental del Uruguay solicitando que se escriturara el inmueble subastado en autos, esto es, el padrón n. 45. 13) 2009: el 13 de abril de 2009 la oficina Actuaria informa que: es necesario oficiar a la Dirección Nacional de Catastro a los efectos de que informe el motivo del reparcelamiento operado, quién hizo la solicitud y fecha de la misma y agregación de los planos respectivos; deberá ser objeto de resolución judicial que se haya rematado un objeto distinto al hipotecado originariamente (destacado nuestro). Por resolución del 16 de abril de 2009 el Juez dispuso que 402
se oficiara como solicita la oficina actuaria y que a lo demás oportunamente se proveerá. 14) 2009: se presentan primero los mejores postores aduciendo que la información solicitada por la oficina actuaria ya luce agregada en autos y que debe procederse a escriturar el inmueble subastado con la configuración y deslinde del actual padrón n. 94. Y, entre otras consideraciones, sostienen que antes del remate visitaron el bien a subastar y constataron que el mismo tenía dos frentes uno por la calle (único frente del viejo padrón n. 45 agregamos nosotros) y otro por la calle (frente de la fracción que se anexó, también agregamos nosotros) y que durante el remate se resaltó la importancia de que el inmueble que se estaba subastando contaba con los frentes referidos. Y agregaron que el agregado predial al bien subastado había sido un acto libremente otorgado por el propietario rematado y que, en definitiva, ello favorecía al acreedor hipotecario. Luego se presenta el actor Banco de la República Oriental del Uruguay aduciendo que desconocía la mutación predial operada y que la oficina actuaria había aprobado oportunamente la titulación del padrón subastado y que por tanto correspondía la escrituración del padrón hipotecado n. 45. 15) 2009: la oficina actuaria elabora informe donde sucintamente relaciona lo acontecido en estos autos y sugiere se oficie a la Asociación de Escribanos del Uruguay a los efectos de que informe la posibilidad jurídica de proceder a la escrituración del bien ejecutado en autos en el estado material y jurídico que hoy tiene [ ]. La sede judicial accedió a dicha sugerencia oficiándose a la AEU en los términos referidos. 16) 2010: el 28 de abril de 2010 el Banco de la República Oriental del Uruguay solicitó a la Dirección Nacional de Catastro la expedición de una nueva cédula catastral por el padrón n. 45 en sus dimensiones anteriores al mencionado reparcelamiento a los efectos de proceder a la escrituración judicial. El 9 de noviembre de 2010 la Dirección Nacional de Catastro resolvió no hacer lugar a la solicitud del BROU. 17) 2010: el 12 de octubre de 2010 la Dirección Nacional de Catastro emitió un Oficio dirigido al Registro de la Propiedad Inmueble dando conocimiento de las mutaciones catastrales operadas y referidas en el numeral 8) ut supra en cumplimiento de las disposiciones de la Ley 16.871 y el que fue inscripto en el mencionado Registro el 15 de octubre de 2010. INFORME 7 El caso en consulta resulta, en una primera lectura, signado por la complejidad y confusión como notas dominantes. Sin embargo a poco de pro- 7 Ver informes elaborados por las Comisiones de Derecho Registral y de Técnica Notarial Procesal, publicados en p. 587 y 613 respectivamente. 403
fundizar en el mismo se alcanza la comprensión real de lo sucedido y los alcances jurídicos de los hechos visualizándose finalmente una adecuada solución. Soslayando los eventuales errores cometidos por los distintos protagonistas de esta historia se impone la necesidad del análisis con la rigurosidad propia del instituto de la hipoteca. a) La especialidad de la hipoteca Entre las notas que signan a la hipoteca de nuestro Código Civil está la especialidad. En mérito a ella la hipoteca afecta determinado bien el cual debe individualizarse en forma concreta (arts. 2322 y 2334 del C. Civil). Y respecto de la extensión de la hipoteca el art. 2335 del C. Civil establece: La hipoteca de una cosa se extiende a todos los accesorios y mejoras que le sobrevengan. ( ) Afecta asimismo los frutos de cualquier especie [ ]. Comentando esta norma, Ga m a r r a expresa que: Hay que comprender como accesorios a los inmuebles por destino, a los árboles y plantas así como a los productos y a las yerbas, maderas, frutos, tierra o arena [ ]. Cuando no se establecen limitaciones la hipoteca se extiende por la accesión al edificio que se construye sobre el suelo hipotecado o a los pisos superiores que se agregan posteriormente al edificio (adiciones, incorporaciones). Pero como es obvio, la garantía no comprende aquellas adquisiciones voluntarias del propietario que conservan su individualidad propia como por ejemplo un terreno contiguo aunque lindero al bien hipotecado. Compartiendo dicho razonamiento concluimos que al presente caso de fusión de inmuebles no puede aplicarse este art. 2335 pues no encaja en el concepto legal de accesorio. Por otra parte, la misma naturaleza jurídica de la especialidad de la hipoteca fija como límite material del gravamen al inmueble originalmente hipotecado. La fracción que se le anexó con posterioridad no puede ser alcanzada por el gravamen sencillamente porque no fue objeto del mismo. b) La servidumbre de paso a la calle Este gravamen constituido a favor del predio hipotecado padrón n. 45 fue constantemente tenido en cuenta por el acreedor hipotecario (al otorgarse las hipotecas y al solicitar su ejecución), por la oficina actuaria (al aprobar los títulos) y por los mejores postores al hacer postura. Sin embargo esta servidumbre habría sido extinguida por un fallo judicial del año 1982, o sea con posterioridad a las hipotecas y con mucha anterioridad al remate judicial. Resulta claro que de no haberse operado dicha extinción no habría conflicto alguno: se escrituraría el bien hipotecado que tendría constituida a su favor esta servidumbre de paso. 404
De todos modos el otorgamiento de la compraventa de fecha 22 de marzo de 1984 referida en el numeral 5) determinó por esta vía la extinción, sin dudas, de esta servidumbre. c) La fusión de padrones La realidad empero nos dice que luego de esta extinción judicial y en el año 1984 se enajenó al propietario del padrón hipotecado (n. 45) parte del padrón lindero (ex sirviente) n. 14 parcela b el área correspondiente a la servidumbre extinguida. Pero fue recién el 10 de octubre del año 2007 que la propietaria del padrón lindero (n. 14) solicitó y obtuvo de la Dirección Nacional de Catastro la modificación predial de ambos padrones. En mérito a ella se crearon los nuevos padrones: n. 94: es la suma del viejo padrón n. 45 más la parcela b; n. 93: es el resto del padrón lindero n. 14. Se eliminaron del catastro los padrones n. os 45 y 14. En cumplimiento del art. 17 de la Ley 16.871 (vigente desde el 1. de mayo de 1998) la Dirección Nacional de Catastro ofició al Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria el 12 de octubre de 2010, comunicando las mutaciones catastrales operadas. Vale decir que esta fusión de inmuebles permaneció un tiempo oculta al conocimiento del público en general y de los ya mencionados interesados en particular. Entre 1984 (adquisición de la fracción anexada) y el año 2007 la Dirección Nacional de Catastro no fue informada de dicho otorgamiento y mal podía realizar las correspondientes mutaciones catastrales. Y hasta el año 2010 el Registro de la Propiedad no tomó conocimiento de las mismas. d) Los edictos de remate Téngase presente que en el año 2008 se realizó la subasta con edictos que invocaban títulos de propiedad que comprendían una servidumbre de paso inexistente, omitían la fusión operada e invocaban un número de padrón inexistente en esa fecha. Es claro que de haberse tramitado en ese momento una cédula catastral por el inmueble a subastar habría quedado en evidencia la problemática planteada y se habría reconsiderado toda la situación. Ahora bien, cabe preguntarse: qué consecuencias tiene el contenido de estos edictos en los términos que vienen de expresarse? Se trata de una oferta de venta que realiza el Poder Judicial donde se determinan las bases de la misma y sus características así como la descripción y deslinde del inmueble a rematar. Entendemos que, de todos modos, en este caso no se ve afectada la validez del remate en tanto se puede sostener que: la extinción de la servidumbre se originó en un fallo judicial que, al 405
parecer no tuvo más publicidad que la generada por su publicación en La Justicia Uruguaya; la fusión operada como se verá resulta inoponible como acto posterior a la hipoteca que no contó con el consentimiento del acreedor hipotecario y además el gravamen hipotecario no puede alcanzar a la superficie predial anexada después de haberse constituido aquel; el número de padrón es importante en tanto permite individualizar un inmueble pero esta individualización no resulta únicamente de dicho elemento sino también de otros como el plano, la ubicación, la superficie y los linderos. Por otra parte, nuestro sistema legal establece que todo postor al hacer postura en una subasta judicial acepta como buenos los títulos de propiedad del inmueble correspondiente siendo de su responsabilidad el asesorarse profesionalmente respecto de la situación del bien. e) Determinación del bien hipotecado Por la ya mencionada especialidad de la hipoteca se puede concluir que el bien subastado no podía ser otro que aquel que se afectó reiteradamente con gravámenes hipotecarios por un deudor que finalmente incumplió con su obligación de pago. Y no solo eso, sin contar con el consentimiento de su acreedor modificó el bien hipotecado anexándole superficie de un bien lindero. Por tanto, nos encontramos siempre ante el mismo objeto, ante el mismo bien que fue inicialmente hipotecado, luego subastado y ahora debe ser escriturado a favor de los mejores postores. Para ello deberá ser descripto y deslindado invocando el plano utilizado en el título de propiedad y en las hipotecas. Se podría sostener que el concepto anexos, reiteradamente invocado al describirse el bien en la distinta documentación y en los edictos, se referiría a dicha servidumbre de paso. Pero este anexo que significaría la servidumbre de paso desapareció por un fallo judicial por lo que mal puede ser invocada. Lo que sucedió luego, esto es, la fusión del bien hipotecado con parte de un bien lindero, no puede ser considerada anexo. Primero, porque ni gramatical ni jurídicamente lo es. Y segundo porque dicha fusión no era de conocimiento de los protagonistas de estos acontecimientos quienes se enteraron de la misma con posterioridad a la subasta. f) Conclusiones Se debe escriturar el bien inmueble que fue objeto de las hipotecas. En mérito a los conceptos desarrollados ut supra entendemos que siguiendo un estricto rigor jurídico corresponde que se escriture a los mejores postores el bien inmueble descripto y deslindado en las escrituras de hipotecas e invocando el mismo plano allí referido. 406
El Juzgado deberá remitir oficio a la Dirección Nacional de Catastro mandatándolo para que adopte las medidas necesarias a fin de permitir el cumplimiento del remate de autos. g) Bibliografía consultada Ga m a r r a, Jorge en Tratado de Derecho Civil Uruguayo, tomo II, vol. 2, pp. 80 y ss. Rev. AEU, tomo 79, n. os 7 a 12, jul.-dic. de 1993- pp. 320 y ss. Esc. Fernando Alonso Fernández Informante Montevideo, 21 de junio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Federico Albin, Fernando Alonso, Adriana Amado, Enrique Arezo, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Andreina De Benedetti, María Angelina Díaz, Gustavo Echavarría, Valeria Fraga, Adriana Goldberg, Alicia González Bilche, Carlos Groisman, Fátima Izaguirre, Jorge Machado, Roque Molla, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez de León, Silvia Vázquez Sepúlveda y Jimena Viana, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 11 de julio de 2011. Expediente 684/2009). 407