Id Cendoj: 28079110012010100562 Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sede: Madrid Sección: 1 Nº de Recurso: 803/2007 Nº de Resolución: 550/2010 Procedimiento: Casación Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER Tipo de Resolución: Sentencia Resumen: ARRENDAMIENTOS URBANOS. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ANTERIOR AL 9 DE MAYO DE 1985. ACTUALIZACIÓN DE RENTAS. APLICACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA, APARTADO D) 11, DE LA LAU 1994. LA ACTUALIZACIÓN CONSTITUYE UN PROCESO ÚNICO Y PROCEDE SEGÚN LA SITUACIÓN ECONÓMICA EXISTENTE EN EL MOMENTO FIJADO POR LA LEY, SIN QUE LAS ALTERACIONES POSTERIORES DE DICHA SITUACIÓN ECONÓMICA INFLUYAN A EFECTOS DE ALTERAR LA ACTUALIZACIÓN YA INICIADA O DETERMINAR LA PROCEDENCIA DE UNA ACTUALIZACIÓN QUE RESULTABA IMPROCEDENTE. SENTENCIA En la Villa de Madrid, a quince de Septiembre de dos mil diez. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 1103/05, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 56; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de don Guillermo, representado ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Luis Fernando Granados Bravo; siendo parte recurrida don Marcelino, representado por la Procuradora de los Tribunales doña Rosalía Rosique Samper. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario nº 1103/05, promovidos a instancia de don Guillermo contra don Marcelino. 1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "...dicte en su día sentencia por la cual, estimando la demanda, declare: - Que corresponde actualizar la renta contractual por aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, reglas 1a. i 9a. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994.- Que el importe total del concepto renta actualizada a partir del mes de noviembre 2005 es de doscientos setenta y siete euros con sesenta y dos céntimos (277,62).- Que el primer año de actualización, a aplicar a partir del mes de noviembre del 2005, le corresponde el tramo del 60% de la renta actualizada, es decir la cantidad de 166,57 euros mensuales.- Y condenar al demandado a pagar las costas del juicio." 2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Marcelino contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia, por medio de la cual, se desestime la demanda formulada por el actor, imponiéndole las costas del proceso y, subsidiariamente, para el hipotético supuesto de que la sentencia que ponga fin a este proceso de actualización de rentas entendiese que el actor tiene derecho a reproducir la actualización intentada ya en el 1995, se dicte resolución, en virtud de la cual se desestime la demanda, por barajarse, de forma imprecisa y confusa los datos ofrecidos en ella, imponiendo igualmente al actor, las costas del proceso." 1
3.- Convocadas las partes a la audiencia previa, se celebró acordándose la conclusión del procedimiento sin apertura de juicio al proponer las partes sólo la documental como medio de prueba. 4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 27 de marzo de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: "Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Victor de Daniel Carrasco-Aragay en nombre y representación de Don Guillermo frente a Don Marcelino, imponiendo al actor las costas del proceso." SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 14 de diciembre de 2006, cuyo Fallo es como sigue: "Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante D. Guillermo, se Confirma la Sentencia de 27 de marzo de 2006 dictada en los autos nº 1103/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, con expresa imposición a la apelante de las costas del recurso de apelación." TERCERO.- El Procurador don Víctor de Daniel Carrasco-Aragay, en nombre y representación de don Guillermo interpuso recurso de casación por interés casacional con fundamento en la infracción de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que regula la actualización de la rentas en contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, citando al efecto doctrina contradictoria procedente de las Audiencias Provinciales. CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 27 de enero de 2009 por el que se acordó la admisión del recurso, así como dar traslado del mismo a la parte recurrida, don Marcelino, que se opuso por escrito a su estimación bajo la representación de la Procuradora doña Rosalía Rosique Samper. QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso por el Pleno de la Sala el día 20 de julio de 2010, en que ha tenido lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller, FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Antecedentes. El actor, hoy recurrente, don Guillermo, interpuso demanda de juicio ordinario contra su inquilino don Marcelino en ejercicio de acción de actualización de renta referida al arrendamiento contratado en fecha 1 de septiembre de 1967 sobre la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM000, NUM001, NUM001, con fundamento en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se opuso a dicha pretensión la parte demandada y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia de fecha 27 de marzo de 2006, que fue desestimatoria de la demanda, con imposición de costas al actor, ya que dicha pretensión se había planteado anteriormente entre las misma partes y fue resuelta en sentido negativo por sentencia de 23 de julio de 1996 dictada en juicio verbal nº 998/95 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona, confirmada en apelación por la dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en fecha 9 de julio de 1998 (Rollo nº 1883/96 ); por lo cual y según lo previsto en la regla 8ª de la citada Disposición Transitoria Segunda, D) 11, únicamente resultaba procedente la actualización de la renta que viniese pagando el inquilino, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, a tenor de la variación experimentada por el índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La parte actora recurrió en apelación y la misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 14 de diciembre de 2006, por la que desestimó el recurso y confirmó la dictada por el Juzgado, con imposición de costa al apelante. Contra esta última resolución recurre ahora en casación el referido demandante don Guillermo. SEGUNDO.- La sentencia impugnada La Audiencia recurrida (fundamento de derecho primero) a la hora de resolver el recurso de apelación 2
que se le planteaba, afirma que resulta doctrina constante, uniforme y reiterada de dicha Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, manifestada en sentencias de 11 y 17 de junio, 3 y 14 de julio de 1999, o 27 de julio de 2000, y en el mismo sentido las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo y 12 de julio de 1999, y 27 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de junio de 1999 y 11 de enero de 2000, o de la Audiencia Provincial de Orense de 27 de julio de 1998, que la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es un acto único, un único proceso, aunque se desarrolle gradualmente, en los plazos previstos en la regla 9ª, en el caso de ser procedente la actualización, de modo que, una vez iniciado el proceso de la actualización, con el concurso de sus presupuestos formales y materiales, la actualización se produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración posterior de las circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia. De ahí que -continúa la sentencia impugnada- el arrendatario no puede alegar la insuficiencia de recursos prevista en la regla 7ª más que en los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue consumado anteriormente. En consecuencia la Audiencia opta claramente por el carácter inmodificable de la actualización ya practicada, con independencia de que lo haya sido en forma propia (reglas 1ª a 5ª del apartado D) 11) o impropia (reglas 7ª y 8ª), aunque después varíe la situación económica del arrendatario. Así, la regla 7ª debe interpretarse en el sentido de que la situación económica existente y valorada al tiempo del primer requerimiento es definitiva y los ingresos a considerar serán exclusivamente la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización. En definitiva, la actualización se produce una sola vez aunque su efectividad se realice en los plazos a que se refiere la regla 9ª si es la propia, o bien anualmente tratándose de la impropia de la regla 8ª, sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el "quantum" de la renta durante la vigencia del contrato. TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. En el escrito de oposición al recurso, la parte recurrida se refiere a la concurrencia de ciertas causas de inadmisibilidad del mismo que han de ser rechazadas, ya que la afirmada falta de mención de la norma que se considera infringida ya se tuvo en cuenta en el momento de dictar el auto de admisión, entendiéndose sin duda que, pese a la falta de mención formal, resulta claramente, sin posible confusión, cuál es efectivamente la norma que se considera vulnerada, que es precisamente la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en los apartados referidos; por otro lado, las sentencias aportadas procedentes de las distintas Audiencias Provinciales evidencian una discordante interpretación de dicha norma que da lugar a la presencia en el caso de interés casacional. El recurso, tras reconocer la existencia de la orientación jurisprudencial ya expresada, que sirvió a la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) para rechazar la apelación, invoca la existencia de una doctrina opuesta que viene representada por las sentencias de la propia Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 17 diciembre 2002, 6 julio 2004 y 21 febrero 2007, y de La Coruña (sección 5ª) de 19 de junio de 2000, en las que, según razona, se estima procedente aplicar el procedimiento de la actualización de la LAU de 1994 en las sucesivas anualidades del contrato en atención a las circunstancias económicas del arrendatario, por lo que nada impediría que, pese a que en un intento de actualización anterior el arrendador no hubiera conseguido su propósito por haber justificado el arrendatario insuficiencia de ingresos, se pudiera posteriormente volver a intentar dicha actualización si los ingresos del arrendatario y las personas que con él convivan lo permitían. Dicha tesis no ha de ser compartida y, contrariamente, la Sala acoge la doctrina sentada por la sentencia recurrida. La norma de que se trata (Disposición Transitoria Segunda D.11. de la LAU 1994 ) establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de 3
la Ley, según la cual «en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad». El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda. No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida». Resulta así que la regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento. Habiéndose intentado, en el caso ahora enjuiciado, dicha actualización por el arrendador, sin éxito por desestimación de la demanda que al efecto interpuso, no cabe repetir el intento con posterioridad, pues la ley no lo ha establecido así -pudiendo hacerlo- configurando la actualización como un proceso único y referido a un momento determinado, ya que lo contrario supondría igualmente que, siendo procedente la actualización, el arrendador hubiera de quedar sujeto a cualquier posible variación en las circunstancias económicas del arrendatario, y quienes con él convivan, a efectos de que quedara eliminada la actualización ya establecida con arreglo a la ley con la consecuente inseguridad jurídica en la fijación de elemento tan esencial del contrato como es la renta. En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado. CUARTO.- Desestimado el único motivo del recurso, procede su rechazo sin que haya lugar a imponer las costas del mismo a la parte recurrente por apreciarse la existencia de dudas de derecho sobre la cuestión litigiosa que han determinado la adopción de distintas posiciones por las Audiencias Provinciales (artículos 398.1 y 394.1 de la LEC). Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS Centro de Documentación Judicial 1.- Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Guillermo contra la sentencia de fecha catorce de diciembre de dos mil seis dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en el Rollo de Apelación nº 408/06 dimanante de autos de procedimiento ordinario nº 1103/05 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona a instancia del hoy recurrente contra don Marcelino, la que confirmamos. 2.- Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la 4
actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo. 3.- No procede hacer especial declaración sobre costas del presente recurso. Centro de Documentación Judicial Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.- Roman Garcia Varela.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Jesus Corbal Fernandez.- Francisco Marin Castan.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Jose Antonio Seijas Quintana.- Antonio Salas Carceller.- Encarnacion Roca Trias.- Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. 5