ESTUDIOS SECTORIALES EL DESEMPEÑO DE LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA. El sector de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda es uno de los sectores que gozan de solidez gracias a su fuerte conexión con el sector en la construcción. 1
RESUMEN Los servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda es uno de los sectores que gozan de solidez gracias a su fuerte conexión con el sector en la construcción. Su desempeño durante los últimos años fue estable, a pesar de problemas que se presentaron en el sector de la construcción en el último trimestre. En el 2013 con los nuevos incentivos para la adquirir vivienda se espera que se incremente el la demanda de los servicios de compra y venta del sector inmobiliario. Palabras clave: Estudios económicos, Precios de vivienda, Servicios inmobiliarios, Sector de la construcción, 2
I. INTRODUCCIÓN Los servicios inmobiliarios no se limitan a la compra y venta de inmuebles, o de la administración de los arriendos de estos, también ha incursionado en la actividad de la construcción, en la promoción de proyectos y consultorías. Su participación en la economía nacional es del 8%, esto es, algo más de 38 billones de pesos. Según el número de áreas licenciadas y los incentivos para la adquisición de vivienda se espera que la demanda de estos servicios también se impulse. Claro está que persiste la preocupación por el incremento en el nivel de precios de vivienda, el deterioro en la cartera vencida y los futuros desajustes de la demanda cuando los incentivos gubernamentales cesen. II. CADENA PRODUCTIVA Los servicios inmobiliarios y de alquiler es una de las principales aristas del sector edificador colombiano. Su operación comprende servicios de alquiler de un inmueble, sea residencial o comercial; también asesoría en la compraventa de bienes raíces, avalúos y administración de los servicios de alquiler de una edificación. En este sector confluyen la expansión de la venta o alquiler de edificaciones usadas y nuevas para acercar al consumidor final de propiedad raíz. Los encadenamientos que tiene el sector de servicios inmobiliarios y de alquiler van desde la construcción pesada hasta la distribución de materiales livianos y de ferretería para el mejoramiento de la vivienda usada. También es un eje articulador entre los demandantes de propiedad raíz, los constructores y las empresas de financiación de los proyectos y de las familias en el caso de vivienda. 3
Gráfico 1. Servicios Inmobiliarios. Cadena productiva 4
III. DESEMPEÑO DEL SECTOR El desempeño del sector de servicios inmobiliarios en la última década es uno de los más estables de la economía nacional. Su variación siempre ronda entre el 2,5% y el 4,02%, aunque el año pasado sufrió un descenso de casi 2% ante las restricciones del acceso a la vivienda en la capital del país, dado los inconvenientes de orden institucional, pero en general esta actividad aportó en 2012 alrededor de 38 billones de pesos constantes de 2005. Gráfico 2. PIB de servicios inmobiliarios y alquile de vivienda (en miles de millones de pesos. Variación % del sector vs variación % del PIB nacional. Fuente: DANE Su participación en el PIB colombiano ha vivido un descenso paulatino a pesar de su crecimiento en lo corrido de los últimos años (Anexo 1). La explicación de esta lenta pérdida de participación en el PIB se explica, primero, por el incremento de otros sectores como el de combustibles y, segundo, por la intervención directa de las constructoras en las ventas de edificaciones nuevas, cuya participación viene creciendo en los últimos años. Una de las principales fortalezas que tiene este sector es la importancia en los gastos de las familias. 5
Alimentos, salud y vivienda son rubros imprescindibles en el presupuesto de los hogares colombianos. En este sentido, el destino del endeudamiento de las familias se explica, además de los créditos para consumo, por la financiación de la vivienda. En los últimos años las autoridades hacen estricto seguimiento a la cartera para vivienda, con el fin de evitar desequilibrios en el mercado. En los últimos tres trimestres la cartera vencida de vivienda desarrolló una tendencia significativamente positiva, luego de ser controlada a mediados de 2011. Gráfico 3. Tasa de crecimiento de la cartera bruta y vencida de vivienda. A febrero de 2013 Fuente: Superintendencia financiera de Colombia Esta esta senda de crecimiento de la cartera de vivienda, si se expresa en número de viviendas que han sido financiadas, se están acercando a los mismos niveles de 1996, anterior a al desplome del sistema de fin de siglo. Esta tendencia es similar, incluso mayor, a la escalada del nivel de precios de los tipos de vivienda nueva y usada, como se puede observar en el gráfico 5. Las cuestiones de estos comportamientos deben ser tomados en 6
cuenta por las agencias inmobiliarias ante eventuales desajustes de la demanda e incremento de la vivienda en los meses venideros. Gráfico 4. Número de viviendas financiadas Fuente: DANE Los recientes incentivos para la adquisición de vivienda mediante la cobertura de la tasa de interés constituyen un factor fundamental para la evolución positiva de la actividad. Así que el efecto en el mediano plazo será el incremento de la demanda de viviendas, pero, por el lado de la oferta, los constructores y dueños de viviendas tienen los incentivos necesarios para incrementar el precio, dada la percepción de la cobertura del consumidor y queda la incertidumbre en el largo plazo cuando este incentivo se acabe y la demanda reconozca el verdadero valor de mercado de la propiedad. Subsidio a la tasa de interés. La vivienda nueva por valor inferior a 135 SMMLV ($79,6 millones de 2013) es sujeto del subsidio a la tasa de interés por parte del Gobierno. Este subsidio consiste en que una parte de los intereses que debe pagar en la cuota del crédito, es aportada por el Gobierno (5 ó 4 puntos porcentuales de la tasa de interés dependiendo del valor de la vivienda), durante los primeros 7 años de vida del crédito. 7
Cuadro 1. Cobertura de tasas de interés según vivienda. Valor de la vivienda Para viviendas de 0 a 70 SML (0 a $41,3 mill. de pesos) Para viviendas de 70 a 135 SML ($41,3 a $79,6 mill. de pesos) Puntos de tasa de interés cubiertos por el gobierno Número de cupos asignados por el gobierno en 2013 5% 20.951 4% 30.685 Gráfico 5. Índice de precios de vivienda nueva y usada. Base 2006:100 Fuente: DANE 8
IV. MERCADO 1. Oferta El sector de la construcción afecta el desempeño de los servicios inmobiliarios, en sus áreas de venta y compra de edificaciones.. Es destino de edificación que históricamente tiene mejor desempeño y por ende uno de los más comercializados es el de vivienda, seguido por el comercio, la industria y complejos de oficinas. Si se observa el desempeño de cada una de estas edificaciones, las áreas en metros cuadrados para vivienda, luego de su buen desempeño en 2011, desciende un 16% en el 2012, pero en los últimos datos revelados por el DANE, en enero de 2013, el área licenciada para este tipo de construcción fue de un millón 200 mil metros cuadrados y se espera que esta cifra crezca de manera discreta dado los incentivos antes mencionados para la adquisición de este tipo de construcción. Por su parte, el área licenciada para industria y comercio también descendió, dados los inconvenientes institucionales para grandes áreas de explotación minera, procesamiento y comercialización. El único tipo de construcción que no decreció en su área licenciada y sostuvo un crecimiento fue la dedicada a la construcción de oficinas. La explicación de este crecimiento se debe a la expansión de las unidades de negocio del sector de servicios y del mismo sector de la construcción, éste ya se encarga tanto de la venta del proyecto, construcción y venta del complejo de oficinas. Bajo esta última dinámica, las más importantes empresas de servicios inmobiliarios también están diversificando su portafolio al incorporar la unidad de construcción, asesoría y venta de proyectos. Esto no es un hecho nuevo, pero es importante recalcarlo porque son aquellas empresas que no dependen exclusivamente de la venta y compra de vivienda, administración de arriendos los que en caso de un desajuste en sector de hipotecario tendrán activos y patrimonio suficiente para enfrentarlo. 9
Gráfico 4. Área (m2) licenciada para construir según destino. Fuente: DANE 2. Demanda En relación con la cobertura de tasa de interés expuesta anteriormente, la evolución de los créditos desembolsados para vivienda en el último año no creció al ritmo que venía de 2012, en parte explica el lento crecimiento de los servicios inmobiliarios visto en el gráfico 2. Tanto los valores para vivienda usada como para vivienda nueva permanecen en el orden de los 8 billones de pesos y se espera que esta cifra pueda incrementarse en un 3,5% en el presente año, según la evolución del número de las cuentas de ahorro programado en los últimos 3 trimestres, las cuales presentaron un deterioro significativo en 2012 (Anexo 2) 10
Gráfico 5. Valor de los créditos desembolsados para vivienda. En millones de pesos corrientes. Fuente:DANE Composición de demandantes de servicios inmobiliarios: Caso Medellín. El tipo de vivienda que se registra en Medellín es predominante en la casa propia pagada, seguido por aquellos habitantes que pagan arriendo y en menor medida por aquellos que están pagando su casa propia. Pero recientemente estas tres categorías han decrecido en menor medida para aquellas personas que tiene casa propia y sustancialmente para aquellas que a penas la están pagando; ofreciendo un panorama de mercado de la capital antioqueña como un fuerte receptor de los incentivos para adquirir casa propia como se espera que funcione en los próximos dos trimestres. 11
Gráfico 5. Tipo de vivienda de los habitantes de Medellín. Fuente: Medellín cómo vamos- Alcaldía de Medellín. 12
V. DOFA Variaciónes positivas en el precio de vivienda Informalidad en agencias inmobiliarias Demanda insatisfecha de vivienda propia Apoyo gubernamental para adquirir vivienda Proyectos particulares de grandes instituciones Debilidades Oportunidades Amenazas Fortalezas Eliminación del servicio inmobiliario por los propios constructores Desajustes en los precios de los amteriales de construcción Restricciones institucionales Servicio necesario en el gasto de las familias Incremento de la oferta de viviendas nuevas reconocimiento del sector 13
VI. CONCLUSIONES El gasto en vivienda es uno de los principales componentes del presupuesto de las familias colombianas. Bajo esta necesidad y la mayor dinámica del sector de la construcción el comportamiento de los servicios inmobiliarios está directamente influenciado por el nivel de renta de los individuos y los precios de las edificaciones. Si se analiza el consumo por parte de los individuos, el mayor acceso al sistema financiero ha impulsado la demanda de servicios inmobiliarios para la adquisición de vivienda; además de los esfuerzos de gobierno en el subsidio a la tasa de interés que se promueve en tiempos recientes. Un efecto colateral de este impulso de la demanda de vivienda bien podría consistir en un incremento en el precio de la vivienda colombiana. Por otro lado, el comportamiento del sector de la construcción y su reciente desaceleración también marcaron la conducta de los servicios inmobiliarios, principalmente en la capital de país donde las restricciones institucionales para la construcción no recibieron el tratamiento adecuado. 14
VII. Anexos Anexo 1. Participación en el PIB nacional de los servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda vs. Participación en el PIB nacional de la construcción. Fuente: DANE Anexo 2. Número de cuentas de ahorro programado Fuente: Camacol. 15