Mercado de Oficinas, Primer Trimestre 2015 Incremento en el Índice de Desocupación por aumento en la oferta de arrendamiento. Desocupación Clase A 3,83% Venta Clase A 42,03% Renta Clase A 19,22% Nuevas Entregas 0 m2 *Flechas indican cambios sobre el período anterior. Gráfico 1: Comportamiento Histórico Área en Arrendamiento Clase A. Zona Premium Noreste Área Disponible para Arrendamiento (m2). Histórico 13.00 12.00 1 3,83% 10.00 9.00 8.00 2,27% 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% % Área Desocupada Total (m2) Área Disponible para Alquiler (m2) Índice de Desocupación (%) ÁREA EN ARRENDAMIENTO. HISTÓRICO En Venezuela la inflación acumulada anual hasta diciembre del 2014 supera el 68,5 %. El índice de desocupación experimenta un incremento al ubicarse en 3,83% en edificios Clase A. Continúa el aumento en los precios promedio de venta y de alquiler en las ofertas de ambas clases de edificaciones. Durante este lapso no ha habido nuevas incorporaciones de m2 al mercado (nuevas construcciones) en las Zonas Premium de. Al finalizar el primer lapso del año 2015, se aprecia un incremento del índice de desocupación con respectoallapsoanterior,alpasarde2,27%a3,83%. Este crecimiento podría motivarse al aumento de la superficie disponible destinada para el arrendamiento, producto de la incorporación al mercado de nuevas oficinas adquiridas por las compañías trasnacionales, en este sentido, se verifica que la superficie ofrecida en renta durante el último lapso del 2014 fue de 5.038 m2 y al finalizar este lapsoesde8.479m2,unaumentodel68,72%. 2015 CBRE, Inc. 1
ENTORNO ECONÓMICO Y LEGAL Paraelmomentodelaemisióndeestereporte, reporte, los datos sobre inflación de los tres primeros meses delaño2015nohansidopublicadosporel Banco Central de Venezuela, se cuenta con los datos hasta diciembre del 2014, donde la inflación acumulada para el último trimestre del año 2014 fue de 15,73%, lo que representa un acumulado anual de 68,54% (diciembre 2013 diciembre 2014). Esto mismo sucede con el desempeño económico del país, el Banco Central de Venezuela no publica las estimaciones del Producto Interno Bruto desde el tercer trimestre del año 2014, donde se registraron valores negativos consecutivos resultado de un descenso importante en la producción de bienes y servicios y nuevas inversiones, causados por los fuertes controles gubernamentales que limitan el libre desenvolvimiento de la actividad económica. El contexto económico del país al cierre del primer trimestre del 2015 no muestra señales de recuperación a pesar de los ajustes económicos realizados en febrero con el recorte de las importaciones y con la introducción de un nuevo sistema para la provisión de moneda extranjera.. El 10 de febrero de 2015 se introduce un nuevo esquema cambiario, en esta modalidad se mantiene, en primer lugar, una tasa preferencial a Bs. 6,30 por dólar para los sectores de salud y alimentación; en segundo lugar, se unificaron los Sistemas Complementarios de Administración de Divisas, Sicad I y Sicad II, en un solo mecanismo que mantendrá ese nombre (Sicad) y que empezará a operar con la tasa resultante de la últimasubastarealizadaen el Sicad I (cercade 12 bolívares por dólar) y por último una tercera modalidad: el Sistema Marginal de Divisas (Simadi), donde la tasa será fijada por la libre oferta y demanda de los participantes. A pesar de estas nuevas medidas, analistas económicos y bancas de inversión privadas. estiman que la economía venezolana registraría durante el año 2015 la caída más pronunciada de la región latinoamericana, con una contracción económicaqueoscilaríaentreel-3,5%yel-5,5% yunatasadeinflaciónquesuperaríael150%. Gráfico 2: Condiciones Macroeconómicas. 21,00% 18,00% 15,00% 15,73% 12,00% 9,00% 6,00% 3,00% % -3,00% -6,00% -9,00% -4,80% -4,90% -2,30% Inflación PIB Fuente: Banco Central de Venezuela, 1T 2015. 2015 CBRE, Inc. 2
Tabla 1: Mercado de Oficinas. Edificios Clase A Zona Premium Área Neta Total Área Útil Vacante Sub Mercados (m2) (m2) El Rosal 108.696,53 3.716,09 Campo Alegre 13.194,93 La Castellana 119.191,17 6.281,00 Tasa de Desocupació n Área Disponible en Arrendamien to Canon Promedio de Arrendamien to Área Disponible en Venta Precio Promedio de Venta (%) (m2) (Bs/m2/mes) (m2) (Bs/m2) 3,42 2.948,09 5.492,80 1.301,84 1.686.788,18 5,27 4.305,00 10.611,80 4.036,00 1.840.695,00 Los Palos Grandes / Altamira Totales Zona Premium Noreste 71.274,61 1.958,33 312.357,24 11.955,42 2,75 1.226,00 7.712,50 2.766,80 1.485.079,11 3,83 8.479,09 8.412,77 8.104,64 1.694.571,29 Las Mercedes 9.122,34 156,00 1,71 156,00 8.65 Parcelamiento CCCT / Chuao 39.160,88 836,60 2,14 836,00 1.796.545,00 Fuente: Totales CBRE Zona Premium Venezuela, 1T 2015. 48.283,22 Sureste 992,60 2,06 156,00 8.65 836,00 1.796.545,00 MERCADO DE OFICINAS Por su parte, los cánones de arrendamiento en ofertaseelevaronenun25,8%enedificiosclasea Como ha venido sucediendo en los últimos trimestres, el comportamiento del mercado de y 62,2% enedificios claseb,conrespecto al lapso anterior. Sin embargo, el índice de desocupación oficinas en la Zona Premium Noreste experimenta, experimenta una disminución en ambas clases de durante este primer período del año 2015, un edificaciones al ubicarse en 2,06% en los edificios incremento tanto en los precios de oferta de venta claseayen2,34%enlosclaseb. como en los cánones de arrendamiento esperados. El mercado de oficinas se ve afectado Los precios de oferta de venta en oficinas de las directamente por la fuerte contracción económica edificaciones clase A registraron un crecimiento que experimenta el país, sin embargo, la demanda del 41,77% con respecto al lapso anterior, por oficinas continúa siendo elevada, mientras que en las clase B el aumento fue del especialmente para la compra, ya que es 50,45%. Los valores de los cánones de considerado como una de las pocas alternativas arrendamiento en oferta aumentaron en 19,22% para proteger los excedentes en moneda local de en edificaciones clase A y en 32,62% en las las empresas multinacionales. Estas inversiones oficinas de edificaciones clase B. Por su parte, el inciden en el incremento de la tasa de índice de desocupación experimenta un apreciable desocupación, sobre todo por las propiedades que incremento al ubicarse en 3,83% en las las empresas comienzan a ofrecer en edificaciones clase A y en las edificaciones clase B arrendamiento. Así mismo y dadas estas la desocupación se ubica en 2,76% durante este adquisiciones, la oferta de oficinas en venta es período. cada vez menor, no esperándose la incorporación El mismo comportamiento se repite en la Zona de nuevos metros cuadrados hasta finales del año Premium Sureste, donde se aprecia un incremento 2016, lo que podría traducirse en incrementos en en los precios de oferta de venta del 34,89% en los precios de venta de la escasa oferta y una edificacionesclaseaydel59,32%enlosclaseclase B. posible estabilización de los precios de los cánones de arrendamiento, durante este año.. 2015 CBRE, Inc. 3
DESOCUPACIÓN CLASE A. ZP NORESTE La tasa de desocupación durante el primer lapso del año 2015 muestra un apreciable incremento del 68,6% con respecto al lapso anterior, al ubicarse en las edificaciones clase A en 3,83%.Un comportamiento similar se registra en las edificaciones clase B al pasar de 2,40% en el cuarto lapso del año 2014 a 2,76% en este primer trimestre del año. Sin embargo, a pesar de este significativo aumento en los valores, el índice de desocupación histórico se ha mantenido bajo durante estos dos últimos años, tal como se refleja enelgráfico3. Gráfico 3: Desocupación Clase A. Zona Premium Noreste 4% 3% 2% 1% 0% 3.83% ARRENDAMIENTO CLASE A. ZP NORESTE Gráfico 4: Arrendamiento Clase A. Zona Premium Noreste Como en el trimestre anterior, el canon de arrendamiento promedio en oferta experimenta un incremento en ambas clases de edificaciones. En este sentido, se verifica un aumento del 19,22% con respecto al lapso anterior, en las oficinas en edificaciones clase A, al ubicarse en 8.412,77 Bs/m2/mes. En las edificaciones clase B el canon 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 Bs/m2/mes 8.412,77 promedio de oferta es de 6.888,83 Bs/m2/mes lo que representa un incremento de 32,62% con respecto al último trimestre del 2014. PRECIO DE VENTA CLASE A. ZP NORESTE Al igual que el canon de arrendamiento, el precio de oferta de venta promedio experimenta un importante crecimiento para ambas clases de edificaciones. En este sentido, las oficinas en edificios clase A registran un incremento del 42% con respecto al trimestre pasado, cerrando en 1.694.571 Bs el m2. Las ubicadas en edificaciones Clase B, cierran el trimestre con un promedio de 1.189.084Bs.elm 2,loquerepresentaunaumentoaumento del 32,6% con respecto al lapso anterior. Gráfico 5: Precio de Venta Clase A. Zona Premium Noreste 1.80 1.60 1.40 1.20 80 60 40 20 Bs/m2 (000's) 1.691,57 2015 CBRE, Inc. 4
CONTACTOS CBRE VENEZUELA Beatriz Yilo Managing Director beatriz.yilo@cbre.com Francisco Mendoza Brokerage Service Manager francisco.mendoza@cbrecr.com.ve Carlos Esteves Data Research carlos.esteves@cbrecr.com.ve Para mayor información sobre otros reportes, favor visitar: www.cbre.com/researchgateway. Este reporte fue preparado por el equipo de Market Research de CBRE Venezuela que forma parte de la red de oficinas afiliadas de CBRE y de la división Global de CBRE Research and Consulting una red de investigadores y consultores especializados que colaboran para proveer de soluciones de investigación de mercado inmobiliario, pronóstico y consultorías a inversionistas y clientes en todo el mundo. La información contenida en este documento, incluyendo las proyecciones, ha sido obtenida a través de ofertas públicas en el mercado que se consideran confiables. Aunque no dudamos de su veracidad, no se han verificado y por tanto no podemos asegurarla ni garantizarla ni tampoco representa nuestra opinión al respecto. Es su entera responsabilidad confirmar de manera independiente su veracidad e integridad. Esta información es presentada para uso exclusivo de clientes y profesionales de CBRE y todos los derechos sobre el material están reservados y no pueden ser reproducidos sin el permiso previo por escrito de CBRE.