Pag. 1 Expediente nº 131213 INFORME DE LA TASACIÓN SOLICITANTE:, con domicilio en, código postal de () y con N.I.F.. ENTIDAD SOLICITANTE: UBS Fecha de primera visita: 13/12/2013 Fecha de emisión del informe: 13/12/2013 1. IDENTIFICACIÓN Tipo de inmueble: El objeto de tasación del presente informe es una vivienda unifamiliar. Municipio: 41940 - Tomares (Sevilla) Ubicación: Urbanización Villares Altos. 2. FINALIDAD DE LA TASACIÓN Valoración inmobiliaria para compra-venta. Utilización de métodos de comparación y del coste. 3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN COMPROBACIONES REALIZADAS: DOCUMENTACIÓN UTILIZADA: 4. LOCALIDAD Y ENTORNO
Pag. 2 Expediente nº 131213 Tipo de núcleo: El inmueble se encuentra enclavado en un pequeño núcleo autónomo. Delimitación y rasgos urbanos: Estación de metro muy cercana con enlace a estación de trenes. Número de habitantes: La población de derecho se encuentra en torno a 21099 habitantes. Crecimiento de la población: Atendiendo a la evolución del censo se constata que la tendencia actual es: poblacion creciente. Nivel de renta: Para la realización de este informe se ha estudiado los precios de inmuebles en la zona, lo que nos ha permitido conocer también el nivel de renta de los habitantes de dicho entorno, que puede clasificarse de muy alto. Actividad dominante: La ocupación más característica de los residentes en esta población es: comercio. Rasgos urbanos del entorno: Uno de los factores que condicionan el valor de un inmueble es el entorno próximo, entendiendo como tal el área que resulte homogénea con el emplazamiento del inmueble, hemos de establecer qué rasgos específicos tiene. Infraestructuras: Las infraestructuras o servicios urbanísticos con los que cuenta son: encintado de aceras, pavimento calzada, red de agua potable, red de alcantarillado, red de energía eléctrica, alumbrado público, tendido telefónico. Comunicaciones: Sobre las comunicaciones, dispone de: carretera local, autovía, línea de autobús. Equipamiento básico: La zona cuenta con los siguiente equipamientos: comerciales, educativos, sanitarios, administrativos, policía. Equipamiento lúdico: La zona cuenta con los siguiente equipamientos: parque público, zonas deportivas, cine, teatro, bares y restaurantes. 5. CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO Descripción: Antigüedad del edificio: 27 años Nº de plantas altas (sin incluir la baja): 2 Nº de plantas sótano o semisótano: 1 Tipología y usos: Tipología: Vivienda unifamiliar aislada
Pag. 3 Expediente nº 131213 Uso sótanos: Trasteros Características constructivas: Calidad del edificio: Media Tipo de estructura: Hormigón Tipo de cubierta: Plana pisable Material fachada: Enfoscado mortero Servicios comunes: El inmueble consta de los siguientes servicios comunes: servicio de portería, zona ajardinada, zona deportiva Servicios individuales: La casa consta de los siguientes servicios individuales: zona ajardinada, piscina, huerto particular, aparcamiento Estado de conservación: Situación actual: Estado aceptable. Situación urbanística: Cumple con toda la normativa urbanística vigente. Superficies del terreno: Comprobada: 0 m2 Catastral: 850 m2 Registral: 0 m2 Adoptada: 850 m2 Descripción del terreno: Linderos: Infraestructuras: Observaciones: 6. CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA Composición de la vivienda:
Pag. 4 Expediente nº 131213 Altura: 2 Distribución: cocina, galería, salón comedor, sala de estar, 5 dormitorios, 4 baños, 2 terrazas, 1 Sótano/trastero, 1 Semisótano Superficie: Superficie útil: 0 m2. Superficie construida: 283 m2. Superficie construida con comunes: 0 m2. Superficie adoptada: 283 m2. Evaluación de los materiales empleados: Pavimentos: granito o mármol Carpintería interior: madera sapely Carpintería exterior: alumnio Mobiliario cocina: tablero lacado Acabado interior en paredes: pintura a la gota Instalaciones: Calefacción, aire acondicionado, portero automático, agua caliente, Placa solar y pozo. Calidad general: Calidad: sencilla Conservación: Estado de conservación: aceptable 7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8. ANÁLISIS DE MERCADO
Pag. 5 Expediente nº 131213 9. TESTIGOS Situación C.P. Años antig. Ascensor Dormitorios Sup. útil m2 Sup. const. m2 Valor Villares Altos; C/ La Noria, 24 / T 41940 10 5 0,00 400,00 750.000,00 Villares Altos; C/ Peñón, 7 / Tlf.: 41940 40 5 0,00 260,00 901.000,00 Villares Altos, 25 / Tlf.: 679.305. 41940 30 8 0,00 500,00 990.000,00 Villares Altos, 28 / Tlf.: 954.305. 41940 20 3 0,00 200,00 370.000,00 Villares Altos, C/ Umbria, 5 / Tlf 41940 10 5 0,00 400,00 850.000,00 Villares Altos, 3 / Tlf.: 660.154.0 41940 30 7 0,00 550,00 1.802.500,00 10. CÁLCULO DE VALORES MÉTODO DE COSTE: Valor del suelo = 346.795,70 Coste de construcción = 183.950,00 Gastos necesarios = 38.629,50 Antigüedad = 27 años Valor de reemplazamiento bruto = Valor del suelo + Coste de construcción + Gastos necesarios Valor de reemplazamiento bruto = 346.795,70 + 183.950,00 + 38.629,50 Valor de reemplazamiento bruto = 569.375,20 Depreciación = (Coste de construcción + Gastos necesarios) * Antigüedad % Depreciación = (183.950,00 + 38.629,50) * 27% Depreciación = 60.096,47 Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto - Depreciación Valor de reemplazamiento neto = 569.375,20-60.096,47 Valor de reemplazamiento neto = 509.279 MÉTODO DE COMPARACIÓN Situación - C.P. Valor m2 Coeficiente Homog. Valor Homog. m2 Precio Villares Altos, 3 / Tlf.: 660.154.083 3.277,27 1,10 3.605,00 1.802.500 Villares Altos, C/ Umbria, 5 / Tlf.: 954.307.248 2.125,00 0,95 2.018,75 850.000 Villares Altos, 28 / Tlf.: 954.305.267 1.850,00 0,95 1.757,50 370.000 Villares Altos, 25 / Tlf.: 679.305.185 1.980,00 1,10 2.178,00 990.000 Villares Altos; C/ Peñón, 7 / Tlf.: 605.380.260 3.465,38 1,00 3.465,38 901.000 Villares Altos; C/ La Noria, 24 / Tlf.: 609.520.993 1.875,00 0,95 1.781,25 750.000 Valor unitario por m2: Valor método comparación: 2.453,57 694.360,00
Pag. 6 Expediente nº 131213 11. VALORES DE TASACIÓN Valor por Método de Coste: 509.279 Valor por Método de Comparación: 694.360 En función de las características de los inmuebles objeto de la tasación deberá considerarse como valor el calculado por el método de Coste y Comparación. VALOR DE TASACIÓN: 694.360 SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA EUROS. El valor de tasación manifestado en este informe se ha establecido bajo el supuesto de inexistencia de ocultos, cargas financieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la legal aplicable a esta valoración. 12. OBSERVACIONES Valor del suelo por el método del coste: VS = H.E.T. x (1-b) - Sumatorio (C.C. + G.N.)= VS = 694,360 x [1- (18%)] - Sumatorio [ (650 + 136,50) x 283m2] VS = 346,795,70 (Valor suelo construido). El presente informe es para asesoramiento en compra-venta, para una vivienda que se vende en una urbanización de lujo en Tomares por un precio de 500.000 + las comisiones que correspondan. El precio de la zona es bastante superior.
Pag. 7 Expediente nº 131213 ANEXO: PLANOS Y FOTOS Datos catastrales
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