INFORME DE TASACIÓN DATOS REGISTRALES: INMUEBLE TASADO: TERRENO CON CONDICIÓN DE SOLAR CODI: 227P14 TIPOLOGÍA: TERRENO NIVEL I DOCUMENTACIÓN

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1 Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número INFORME DE TASACIÓN Nº TASACIÓN: EXPEDIENTE: 6430/200 INMUEBLE TASADO: TERRENO CON CONDICIÓN DE SOLAR CODI: 227P4 TIPOLOGÍA: TERRENO NIVEL I SOLICITANTE: NIF: Activos Macorp S.L.U. B FINALIDAD DE LA TASACIÓN: Informativa de valor de mercado Atendiendo a su finalidad, este informe no se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, número 7253, y sus modificaciones EHA/30/2007, de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ENCARGO: Particular IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA: Población: Calle Bailén, 49. C. Postal: Provincia: DATOS REGISTRALES: Nº UNIDAD REGISTRAL TOMO LIBRO FOLIO FINCA REGISTRO: nº 6 Terreno /B INSCRIPCIÓN 6º DOCUMENTACIÓN DOCUMENTOS UTILIZADOS Documentación catastral () Licencia Municipal de Obras (7) Normativa Urbanística (5) Nota simple (4) Proyecto visado (7) Aprobación Provisional del PGOU () Hoja de

2 Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número LOCALIDAD Y ENTORNO TIPO DE NÚCLEO NÚMERO DE HABITANTES EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN SIGNIFICADO DEL ENTORNO ACTIVIDAD Y USOS DOMINANTES Capital de provincia Actualmente la evolución del número de habitantes es creciente El entorno es de carácter urbano Residencial y turística. NIVEL DE RENTA DESARROLLO El nivel de renta de la zona es medio El desarrollo está finalizado CONSOLIDACIÓN El grado de consolidación del entorno se considera de más del 75% ANTIGÜEDAD DEL ENTORNO 30 años aproximadamente INFRAESTRUCTURA Pavimentación Alcantarillado Suministro de agua Suministro de luz Gas canalizado Servicio telefónico Alumbrado público Zonas verdes Conservación infraestructura Se considera suficiente Red general de alcantarillado Red general de distribución Sí Sí Sí Suficiente La dotación de zonas verdes es normal Las infraestructuras están bien conservadas COMUNICACIONES Autopistas, autovía, carreteras, autobuses y Puerto. EQUIPAMIENTO Comercial Escolar Deportivo Asistencial Lúdico Aparcamiento Abundante Normal Normal Normal Abundante Deficiente UBICACIÓN DE LA FINCA DENTRO DE LA POBLACIÓN El solar objeto de valoración está situado en barriada de la localidad comercial y residencial. La tipología de edificaciones del lugar son edificios plurifamiliares entre medianeras de cuatro a ocho plantas de altura. Hoja 2 de

3 DESCRIPCIÓN DEL TERRENO Características morfológicas: SUPERFICIES (m²) Unidad Finca Registral Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número Parcela rectangular y llana. Ref. Catastral Registral - Escrituras Catastral Proyecto - Planeamiento Comprobada Adoptada %sector Terreno 5.949/B UF765N000PH 04,00 06,00 04,00 04,00 TOTAL La conservación de las infraestructuras es buena. Observaciones e información complementaria a la descripción del terreno: Se encuentra ejecutado el vaciado, cimentación, muros de contención y pilares de planta sótano. A efectos de valoración no se considerará la obra realizada, y el valor calculado se referirá exclusivamente al suelo. 04,00 Hoja 3 de

4 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO GENERAL VIGENTE P.G.O.U (Aprobación definitiva en fecha 0/07/997) P.G.O.U (Aprobación provisional en fecha 4/08/2008) CLASIFICACIÓN: Suelo Urbano Consolidado Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número La finca tasada tiene condición de solar según la Ley del Suelo ya que dispone de todos los servicios urbanísticos básicos. La finca tasada es susceptible de obtener licencia por no estar incluida en ningún ámbito de planeamiento o gestión pendiente de desarrollo. CALIFICACIÓN: Manzana Cerrada (Ordenanzas de aplicación MC) PARÁMETROS EDIFICATORIOS Tipología de ordenación: Alineación a vial Edificabilidad neta: Fachada mínima: Superficie mínima de solar: Profundidad edificable: Separaciones mínimas a: Vial: Según gálibo máximo Densidad neta: --- 4,00 m. Ocupación máxima: 00% (2) 20 m² () Volumetría máxima: Altura reguladora máxima: PB+3/3,50 m. Alineada Vecinos: Adosada Fondo de parcela: --- Otros parámetros: () Se exceptúan de esta Norma aquellas parcelas del suelo Urbano de superficie inferior a 20 m² encajadas entre dos edificios medianeros que por sus características y grado de consolidación imposibilitan de hecho cualquier trámite reparcelario que permita alcanzar dicha superficie mínima, siempre que se tenga constancia de la existencia de dicha parcela con anterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de 983. (2) Ocupación plantas altas: 75% - Vuelo de cuerpos salientes. a) El vuelo máximo de cuerpos salientes medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto, no podrá exceder de la décima parte del ancho del vial, con un tope máximo en cualquier caso de,50 m. En los viales de menos de 8 m. de anchura el límite máximo del vuelo será de 40 cms. En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse al menos 0,80 metros de la medianería sobre el plano de fachada. - Fondo mínimo de parcela: 9,00 m CONDICIONES DE USO Usos autorizados: Condiciones de uso Sólo se admiten los usos siguientes: a) Uso pormenorizado: Residencial. b) Usos compatibles: Industria de primera categoría en edificio exclusivo, terciario excepto instalaciones de hostelerías con actividad musical (apartado 2.2. del artículo 2.4.9), equipamiento comunitario (excepto cementerios), aparcamientos, y servicios técnicos e infraestructuras urbanas. Observaciones y información complementaria a la descripción urbanística: Los parámetros informados se corresponden con los del Plan General vigente. Actualmente se está tramitando en el municipio un nuevo PGOU. El documento de la aprobación provisional mantiene la calificación urbanística del terreno tasado (MC) y los parámetros edificatorios, si bien estipula un coeficiente de edifiacabilidad máxima para alturas reguladoras de PB+3PP (en parcelas en las que no se permita una ocupación del 00%) de 3,25 m²t/m²s. Hoja 4 de

5 Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Estado de ocupación Inmueble ocupado, Por la propiedad Hoja 5 de

6 ANALISIS DE MERCADO (Detalle muestras) Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número Domingo Lozano Andalucía Enrique Egas Martínez de la Rosa de a Brújula Sebastián Eslava 60, , , , , , c.p.: 2900 Provincia: 2008 Ascensores Seminuevo Dormitorios: 2 Fecha Muestra: 2/05/200 c.p.: 2900 Provincia: 2005 Ascensores Seminuevo Dormitorios: Fecha Muestra: 2/05/200 c.p.: 2900 Provincia: 2007 Ascensores Seminuevo Dormitorios: Fecha Muestra: 2/05/200 c.p.: 2900 Provincia: 2008 Ascensores Nuevo Dormitorios: Fecha Muestra: 2/05/200 c.p.: 2900 Provincia: 200 Ascensores Nuevo Dormitorios: Fecha Muestra: 2/05/200 c.p.: 2900 Provincia: 2009 Ascensores Nuevo Dormitorios: Fecha Muestra: 2/05/200 Hoja 6 de

7 Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número ANÁLISIS DE MERCADO (Características y homogeneización) ESTADO ACTUAL DEMANDA EXPECTATIVAS DEMANDA REVALORIZACIÓN Baja Baja OFERTA OFERTA El entorno no está en proceso de revalorización. Se ha hecho un estudio de mercado con muestras del mismo entorno, aunque tengan códigos postales diferentes. Del sondeo de mercado realizado a los efectos de la presente estimación, teniendo en cuenta la situación del solar, se puede concluir que los precios medios de venta de la tipología de viviendas considerada y de reciente construcción en la zona se sitúa entre los 2.60 y los Euros/m². Los trasteros tienen un precio que oscila de los a Euros, en superficies de 4 a 2 m². Parámetros de homogeneización La homogeneización de la información de mercado por comparación se ha realizado atendiendo a las diferencias entre las muestras seleccionadas. Se ha tenido en cuenta la localización, calidades, superficie, antigüedad, posibles entornos discontinuos y fecha de obtención de la información. Homogeneización de muestras de comparación: VIVIENDAS Tipo Población Dirección c.p. m² Valor m² Coef. Peso % OFERTA Domingo Lozano , ,02 6,67 OFERTA Andalucía , ,02 6,67 OFERTA Enrique Egas , ,04 6,67 OFERTA Martínez de la Rosa , ,02 6,67 OFERTA de a Brújula , ,00 6,67 OFERTA Sebastián Eslava , ,00 6,67 Alta Alta Ofertas de precios reales unitarios por m²: Valor homogeneizado por m²: 2.3 E Máximo: E Mínimo: 2.58 E Hoja 7 de

8 MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO (Terreno) Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número Método residual estático (Análisis de inversiones con valores actuales): Determinación de la promoción inmobiliaria más probable a desenvolverse sobre el solar, según el principio del mayor y mejor uso, dado que se conoce el planeamiento. DETERMINACIÓN DE COSTES Y GASTOS Coste de ejecución material (Cem) 642 /m² Beneficio industrial constructor (Bc) 6,00% de Cem 39 /m² Gastos generales constructor (Gc) 3,00% de Cem 83 /m² Gastos de promoción (Gp) 8,00% de Cc 5,00% de Vm 253 /m² Margen beneficio promotor, Vivienda ª (b) 8,00 % Fórmula: F = Vm ( - b ) - ( Cem + Bc + Gc + Gp ) VALOR DE MERCADO UNITARIO (Vm) 2.3 /m² VALOR UNITARIO DEL SUELO (F) 878 /m² SUPERFICIE EDIFICABLE VALOR RESIDUAL (VM) 390, ,62 m² DEDUCCIONES: VALOR TOTAL DE MERCADO Comentario a la obtención de valores: Para la valoración del solar, se ha adoptado la superficie construida sobre rasante para 8 viviendas, especificada en el Proyecto visado aportado, con el que se ha obtenido Licencia Municipal de Obras, en fecha 29/09/2006, actualmente caducada. Hoja 8 de

9 Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número CARACTERIZACIÓN DEL ENTORNO PRÓXIMO AL TERRENO/SOLAR Zona de la capital totalmente consolidada conformada por edificaciones en manzana cerrada de tipología plurifamiliar de cuatro a ocho plantas de altura, con locales comerciales en planta baja en la mayoría de los casos. Zona residencial y comercial, en la que el tránsito peatonal y de vehículos es intenso. El aparcamiento en la zona es escaso, existiendo parking público. La comunicación con el entorno es buena existiendo salida próxima a autovía. INFORMACIÓN DEL MERCADO Oferta y demanda, con detalle de caracterización y nivel de renta; precios máximos i mínimos, expectativas, etc. Actualmente la oferta en la zona es superior a la demanda, debido a la coyuntura económica actual. Se ofertan viviendas tipo estudios, de uno y de dos dormitorios principalmente. El nivel de renta en la zona es media. La venta de viviendas considerada y de reciente construcción en la zona se sitúa entre los 2.60 y los Euros/m². COMENTARIO CRÍTICO SOBRE LA UBICACIÓN DEL TERRENO/SOLAR Solar ubicado en barriada de la localidad, de pequeña superficie en el cúal se puede plantear una promoción de viviendas tipo estudio y de un dormitorio que dada la coyuntura económica actual se entiende como el mejor producto para salir al mercado. Hoja 9 de

10 VALOR DE TASACIÓN (VT) Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número VALOR TOTAL EL VALOR TOTAL DE TASACIÓN ES DE : Euros Son: TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS Condicionantes: - Valor de tasación condicionado a la aportación de la prórroga de la Licencia Municipal de Obras (número de expediente 484, de 06/06/2006). Advertencias: - Los datos registrales corresponden a la finca matriz. - Exite un error en la referencia catastral que aparece en la nota simple aportada (955404UF765N000WF), siendo la actual la que aparece en este informe (955404UF765N000PH), no existiendo dudas en su identificación. - Se advierte que, de acuerdo con el RDL 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, en caso de no llevar a cabo los deberes urbanísticos y de edificación previstos por la normativa, la Administración puede declarar el incumplimiento de los mismos y en el caso llegar a ser expropiados los terrenos, éstos se justipreciarían de conformidad con los criterios establecidos en la citada Ley. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS El técnico abajo firmante asegura que este informe se ha realizado cumpliendo los requisitos de incompatibilidad y secreto establecidos en el R.D. 775/997. Mª CINTA FERNANDEZ REYES (ARQUITECTO TÉCNICO, nº: 2.682) EXPEDIENTE DE TASACIÓN Nº: FECHA ÚLTIMA VISITA INMUEBLE: FECHA EMISIÓN DEL INFORME: FECHA CADUCIDAD DEL INFORME: 6430/200 9/05/200 07/07/200 06/0/20 ARQUITECTES COL.LECTIU TAXADORS S.A. Agustín Roig Aran FIRMA FIRMA Y SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Hoja 0 de

11 DOCUMENTACIÓN ADJUNTA Fotografías (6 Fotos) Planos/Croquis (2 Hojas) Plano de situación de la finca ( Hoja) Plano de emplazamiento de la finca ( Hoja) Documentación catastral ( Hoja) Licencia Municipal de Obras (7 Hojas) Normativa Urbanística (5 Hojas) Nota simple (4 Hojas) Proyecto visado (7 Hojas) Aprobación Provisional del PGOU ( Hoja) Inscrita en el Banco de España en Enero de 995 con el número Hoja de