Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias De la ETSAM (U.P.M.) y la Universidad del Istmo (UNIS) PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA Felipe Iglesias González
OBJETIVOS Conocer aspectos básicos urbanismo Régimen de propiedad del suelo Clasificación del Suelo Planeamiento Gestión Disciplina Instrumento: legislación madrileña (Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo ) Perspectiva práctica
RESUMEN DEL PROCESO URBANÍSTICO/INMOBILIARIO Suelo Urbanizable Planeamien to Gestión Urbanización S O L A R L I C E N C I A S Financiación (hipoteca) Decl. Obra Nueva CONSTRUCCIÓN? DIVISIÓN HORIZONTAL L I C E N C I A S
Régimen de propiedad del suelo
DISTINTOS CONCEPTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD Art. 348 Código Civil (1889): la propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes Art.33 Constitución española 1978: 1. -Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia 2.- La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes
CONFIGURACIÓN CONSTITUCIONAL PROPIEDAD No existen derechos de propiedad ilimitados: su contenido viene limitada por la función social la función social delimitará su contenido Los límites se definen por el legislador (legislación ordinaria o disposiciones reglamentarias) de acuerdo con las leyes / reserva relativa de ley La delimitación del contenido del derecho de propiedad no puede suponer su privación, salvo supuesto expropiatorio Contenido de la garantía patrimonial Binomio delimitación contenido derecho de propiedad (no indemnizable)/ expropiación (indemnizable) mediante la correspondiente indemnización Pero el planeamiento puede establecer usos específicos y limitados, sin que exista derecho de indemnización
SISTEMA COMUNIDADES AUTÓNOMAS ESPAÑOL
REPARTO COMPETENCIAS Competencia autonómica exclusiva Ordenación del territorio Urbanismo Competencia estatal indirecta Condiciones básicas ejercicio derechos y deberes (art. 149.1.1 CE) Legislación civil (149.1.8º) Bases del régimen jurídico Administraciones Públicas; procedimiento administrativo común (149.1.18 CE) Legislación sobre expropiación forzosa (149.1.18) Bases de la legislación ambiental (149.1.23) Planificación general de la actividad económica (149.1.13) Competencias de los municipios
COMPETENCIA ESTATAL EX 149.1.1 CE Delimitación positiva: Regular condiciones básicas para igualdad en ejercicio derecho propiedad urbana Igualdad básica condiciones de ejercicio del derecho de propiedad urbana Cumplimiento de deberes inherentes a la función social Principios o reglas generales No competencia para la ordenación ciudad No urbanismo en sentido objetivo No técnicas o instrumentos urbanísticos
NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA El Estado no puede dictar normas supletorias al carecer de título competencial específico que así lo legitime La cláusula de supletoriedad no es una fuente atributiva de competencias estatales Tampoco puede ser un título que le permita al Estado derogar el que era su derecho propio (urbanismo), pero que ya no se encuentra a su disposición Son normas supletorias la legislación urbanística previa a la constitución de los órganos de poder de las Comunidades Autónomas. Efecto derogación normas supletorias: se quebranta una de las finalidades básicas de la cláusula de supletoriedad, cual es la de que, con la constitución de los órganos de poder de las Comunidades Autónomas, no se origine un vacío parcial del ordenamiento jurídico
MARCO NORMATIVO URBANÍSTICO Ley del Suelo de 1976 Reglamento de Planeamiento urbanístico (1978) Reglamento de Gestión Urbanística (1978) Reglamento de Disciplina Urbanística (1978) Ley 8/1990 de reforma régimen urbanístico Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 Normas plenas y básicas/ supletorias RDL 5/1996 de medidas liberalizadoras Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras STC 61/1997, de 20 de marzo Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo RDL 4/2000; Ley 10/2003 Vigencia parcial TRLS 1992 STC 164/2001 y STC 54/2002 Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo Texto Refundido 2/2008
LEGISLACION ESTATAL BÁSICA- PLENA TR 2/2008 SITUACIONES BASICAS VALORACIONES EXPROPIACIÓN LEGISLACIÓN AUTONÓMICA CAM: L 9/2001 CLASIFICACIÓN PLANEAMIENTO GESTIÓN DISCIPLINA LEGISLACIÓN ESTATAL SUPLETORIA LS 1976 REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (1978) REGLAMENTO DE GESTIÓN (1978) REGLAMENTO DE DISCIPLINA (1978)
Andalucía: Aragón: Pdo de Asturias Canarias: Cantabria: Castilla La Mancha Castilla y León: Cataluña: Galicia: Extremadura: La Rioja: Madrid: Murcia: Navarra: Cdad Valenciana: País Vasco Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucia Ley 3/2009, de 17 de junio Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo TR de las Leyes de Ordenación del Territorio y de espacios naturales Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Rég. Urbanístico del Suelo Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la actividad urbanística Ley 5/1999, de 5 de diciembre, de Urbanismo Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo Ley 9/2002, de 24 de marzo, del Suelo Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio Ley 5/2006, de 2 de mayo de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de La comunidad de Madrid Decreto legislativo 1/2005, de 10 de junio, texto refundido Ley Suelo Region Murcia Ley Foral 35/2002, de 4 de Julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística valenciana Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo
Clasificación del Suelo
PLANEAMIENTO GENERAL Plan General Normas Subsidiarias Proyecto de Delimitación del Suelo urbano Sin planeamiento Normas de aplicación directa
CLASES DE SUELO PLAN GENERAL MODELO TRLS-92 SUELO NO URBANIZABLE (SNU) SUELO URBANIZ. NO PROGRAMADO (SUNP) SUELO URBANIZ. PROGRAMADO (SUP) SUELO URBANO (SU) MODELO LSM 9/2001 SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNUP) SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS) SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS) SUELO URBANO (SU)
SNU SUNP SUP SU
DESARROLLO CLASES SUELO TRLS-92 SUELO NO URBANIZABLE (SNU) RECLASIFICACION SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO (SUNP) PROGRAMA ACTUACION URBANISTICA (PAU) SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP) PLAN PARCIAL (PP) SUELO URBANO (SU) ESTUDIO DE DETALLE / PLAN ESPECIAL
DESARROLLO CLASIFICACIÓN SUELO LS MAD 2001 SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNU) SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS) PLAN DE SECTORIZACION (PS) SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS) PLAN PARCIAL (PP) SUELO URBANO (SU) PLAN PARCIAL (PP) (DE REFORMA INTERIOR) ESTUDIO DETALLE (ED) PLAN ESPECIAL (PE)
SNU SUNS SUS SU PS PP
SNU SNU SUNS SUS SU SUS SU PP PS SNU PP SU
CLASES DE SUELO MODELO TRLS-92 SNU RECLASIFICACION SUNP PAU SUP PP SU MODELO LSMAD-01 SNU NO RECLAS. (?) SUNS PS SUS PP SU
FORMAS ACCESO CONSIDERACIÓN SUELO URBANO (14.1) 1. SUELO CON SERVICIOS IDÓNEOS: Acceso rodado Abastecimiento aguas Evacuación aguas residuales Suministro energía eléctrica 2. SUELO CONSOLIDADO EDIFICACION Ocupados edificación 2/3 partes 3. SUELO URBANIZADO SEGÚN PLANEAMIENTO
SOLAR (14) SUELO URBANO CALZADAS PAVIMENTADAS ENCINTADO DE ACERAS SEÑALADAS: ALINEACIONES RASANTES
SUELO URBANO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) Solares Solar mediante obras accesorias y simultáneas NO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) No consolidado por urbanización (residual) Necesitan obras de urbanización a través actuaciones integradas de ejecución Reforma interior Renovación y mejora urbana Obtención de dotaciones públicas Reurbanización Precisa distribución equitativa de beneficios y cargas Nueva ciudad
DEBERES SUELO URBANO CONSOLIDADO (17) No hay deberes urbanísticos relativos a suelo Edificar en condiciones y plazos planeamiento Autorización edificación antes solar (19.3) Compromiso realización simultánea urbanización pendiente No utilización hasta terminación obras Prestación garantía suficiente Destinar edificación usos planeamiento Conservar y, en su caso, rehabilitar edificación
DEBERES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (18) Ceder suelo necesario viales, espacios libres, zonas verdes... Ceder suelo necesario ejecución sistemas generales Suelo reservado para redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos Ceder suelo 10% aprovechamiento urbanístico Distribución equitativa cargas y beneficios Costear y, en su caso, ejecutar urbanización Comprendida conexión redes generales y supramunicipales
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA Suelos afectados Suelo urbano consolidado: actuaciones de dotación Suelo urbano no consolidado Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u ordenado) Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas Se elimina conceptos dotación pública carácter local / sistema general Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente
MODALIDADES SUELO URBANO PG MADRID Suelo urbano común Area de Planeamiento incorporado (API) Area de Planeamiento Remitido (APR) Area de Planeamiento Específico (APE)
SUELO NO URBANIZABLE (rural) Suelo preservado por ordenación territorial y urbanística Sólo puede urbanizarse el suelo necesario para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y debe preservarse el resto del suelo rural (art.10. a TR 2/2008) Necesariamente excluidos de transformación por legislación protección dominio público, naturaleza o patrimonio cultural Pueden ser excluidos por planeamiento por : Valores ecológicos Agrícolas Ganaderos Forestales Paisajísticos Riesgos naturales o tecnológicos (incluidos inundación u otros accidentes graves) Cuantos prevea legislación de ordenación territorial y urnbanística
USOS SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (28) Explotación agrícola Ganadera Forestal Cinegética o análoga Actos constructivos: previa obtención calificación urbanística (arts. 147 y ss.)
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES SNUP (29) Carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos Con accesorio de vivienda si precisa Carácter extractivo Instalaciones dominio y uso público actividades científicas, docentes... Actividades favorezcan turismo rural Rehabilitación para su conservación Incluido uso residencial
MODALIDADES SUELO URBANIZABLE (SUe) SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO Terrenos deben transformarse en suelo urbano,dividido en sectores por planeamiento general (15.2.a) Mismo contenido jurídico SU no consolidado (23) SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO Transformación urbanística: Plan de Sectorización (22.1.a) Actuaciones que precisan calificación urbanística (26)
EFECTOS TR 2/2008 (i) Deberes básicos Administraciones públicas: 1. Destinar como mínimo el 30% edificabilidad residencial a vivienda protegida 2. Someter a información pública todos los instrumentos de ordenación y ejecución - Incluidos los convenios urbanísticos - Nulidad en caso de incumplimiento
EFECTOS TR 2/2008(ii) Situaciones básicas del suelo 1. Rural - Protegido - Susceptible de urbanización 2. Urbanizado - Suelo integrado en la malla urbana, con todos los servicios y dotaciones necesarias
EFECTOS TR 2/2008 (iii) Deberes en actuaciones de transformación urbanística 1. Cesión de viales, espacios libres, zonas verdes...restantes dotaciones públicas 2. Cesión de un porcentaje de edificabilidad (5-15%) libre de cargas de urbanización - Excepcionalmente hasta el 20% 3. Costear obras de urbanización 4. Garantizar realojos
Planificación urbanística
TIPOLOGÍA PLANEAMIENTO (24.2) PLANEAMIENTO GENERAL Planes Generales Planes de Sectorización Desaparecen Normas Subsidiarias y Proyecto de Delimitación del Suelo urbano Desaparece Programa de Actuación Urbanística (PAU) PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Planes parciales Planes especiales Estudios de detalle
DETERMINACIONES PLAN GENERAL (41) Abarca términos municipales completos Contiene todas las determinaciones estructurantes Clasificación y categorización del suelo Determinaciones SNUP (42.3) Determinaciones SUeNS Determinaciones SUeS (42.5) Determinaciones SU (42.6)
DOCUMENTACIÓN PLANES GENERALES (43) Memoria Información adopción modelo definido Proceso selección alternativas Estudio viabilidad Análisis ambiental Informe previo (fase avance) Informe definitivo (informe Consejería Medio Ambiente) Planos de ordenación estructurante y pormenorizada Normas urbanísticas Catálogo de bienes y espacios protegidos
PLAN DE SECTORIZACIÓN (44 y ss.) Completa ordenación estructurante correspondiente al Plan General sobre SUeNS La transformación urbanística prevista debe: Ser coherente estrategias globales regionales y municipales Resolver integración propuesta urbanística estructura ordenación municipal Vincular normas estructurante con pormenorizadas Plan Parcial Determinaciones: remisión a SUeS (45.2) Presentación con el PP de desarrollo (58)
PLAN PARCIAL (48) Ordenación pormenorizada Suelo urbano no consolidado Plan parcial de reforma interior (reurbanización, reforma, renovación o mejora urbana) (47.2) Suelo urbanizable Puede modificar, para su mejora, cualesquiera determinación de ordenación pormenorizada
PLAN ESPECIAL (50) Definición, ampliación o protección elementos integrantes redes públicas Conservación, protección y rehabilitación patrimonio histórico-artístico, urbanístico y arquitectónico Conservación, protección, rehabilitación o mejora medio urbano y rural Protección ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales Otras... (desarrollo reglamentario)
ESTUDIO DE DETALLE (53) Concreta definición volúmenes edificables Delimitar espacios libres y/o viarios Señalamiento alineaciones y rasantes Límites: No alterar destino suelo No incrementar edificabilidad No parcelar suelo
APROBACIÓN PLANEAMIENTO ESTANDAR Avance Aprobación inicial Aprobación provisional Aprobación definitiva
FORMULACIÓN Por administraciones públicas y particulares Planes generales sólo Administración Avance Trabajos suficiente grado desarrollo Criterios, objetivos y soluciones generales Preceptivo Planes Generales, su revisión, Planes sectorización y modificaciones superficie 10 % término Información pública > 30 días Informe previo de análisis ambiental Exclusivos efectos administrativos internos Informe de Impacto Territorial
APROBACIÓN PLANEAMIENTO Avance Aprobación inicial Información pública (> 1 mes); ED (20 días) Requerimientos preceptivos Eventual segundo trámite de información pública (cambios sustanciales de ordenación) Suspensión otorgamiento licencias Aprobación provisional Ayuntamiento Informe definitivo análisis ambiental Aprobación definitiva
COMPETENCIA APROBACIÓN DEFINITIVA PLANES GENERALES y PLANES SECTORIZACIÓN Comunidad Autónoma PLANES PARCIALES Y ESPECIALES Pleno Ayuntamiento: 15.000 hab. Comunidad Autónoma: < 15.000 hab. ESTUDIOS DE DETALLE Pleno Ayuntamiento
PLAZOS APROBACIÓN PLANEAMIENTO PLANES GENERALES y PLANES SECTORIZACION 4 meses (entrada Registro expediente completo) Silencio estimatorio (contenido aprob. provisional) Efectos sólo para Municipio (condición publicación) PLANES PARCIALES, ESPECIALES y ED Planes competencia aprobación definitiva CAM 6 meses para aprob. provisional (desde inicial) Petición aprobación def. CAM (copia expediente) 3 meses para aprob. definitiva CAM Planes aprobación definitiva competencia Ayto. 6 meses para aprob. definitiva Ayunt. (desde inicial) Silencio desestimatorio
ALTERACIÓN PLANEAMIENTO REVISIÓN / MODIFICACIÓN Mismo procedimiento aprobación REVISIÓN Adopción nuevos criterios: reconsideración global, formulación completa Revisión completa o por fases MODIFICACIÓN (puntual) Definición negativa Límites: Disminución zonas verdes o espacios libres No antes 1 año revisión Plan
Gestión Urbanística
Transformación del suelo urbanizable SUELO URBANIZABLE Melones Perez S.A. Trigo Limpio S.L. TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento Urbanístico) (Planes de sectorización) Planes Parciales (Estudios detalle, planes especiales, etc.) Centro Comerc. Resid. TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD (Gestión Urbanística) TRANSFORMACIÓN FÍSICA (Urbanización) COMPENS. EXPROP. URBANIZADOR COOP. AYTO. + (10%) Proyecto de Urbanización Oficinas Perez Perez T.L., + (OTROS) S.A. S.A. S.L. Solar Solar Solar Esp. Verd Resid. Dotacio - nal Ayto. T.L., S.L. Ayto. Sistemas locales Solar Solar
GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS SISTEMAS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN EJECUCIÓN FORZOSA (...) AGENTE URBANIZADOR
PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA Definición de la ordenación pormenorizada Definición de la modalidad de gestión urbanística
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA SUELOS AFECTADOS Suelo urbano (no consolidado) Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado) Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local Redes públicas locales Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba Redes públicas generales y supramunicipales Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente
PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN División del suelo equidistribución Área de reparto Ámbito de equidistribución en suelo urbano no consolidado Técnicas equidistribución: Aprovechamiento tipo Aprovechamiento medio Aprovechamiento unitario de reparto Proyecto de equidistribución (reparcelación; compensación)
UNIDADES EJECUCIÓN Suelos acotados en el interior de sectores (o ámbitos de actuación para SU) para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento Requisitos terrenos incluidos UE : Espacio cerrado continuo o discontinuo Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o ámbito de actuación) Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica
SISTEMAS DE EJECUCIÓN Ejecución privada Compensación Concierto Ejecución empresarial Concurrencia Concesión de obra urbanizadora Ejecución pública Cooperación Expropiación Ejecución forzoza
ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN Libertad de elección Coherencia política urbanística Adecuada ponderación circunstancias concurrentes: Objetivos a alcanzar Necesidades colectivas a satisfacer Medios económicos disponibles Capacidad gestión administración Preferencia sistemas privados
MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA Modelo puro agente urbanizador Valencia (Ley 16/2005) Castilla-La Mancha (ley 1/2004) Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo Concesión de obra urbanizadora La Rioja (Ley 5/2006) Aragón (Ley 5/1999) Cantabria (Ley 2/2001) Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario Sistema de concurrencia Castilla y León (Ley 5/1999) Murcia (Ley 1/2001) Galicia (Ley 9/2002) Agente urbanizador integrado en compensación Madrid (Ley 9/2001; derogado por Ley 3/2007) Canarias (Decreto Legislativo 1/2000) Asturias (Ley 1/2004) Andalucía (Ley 7/2002)
INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado: Durante un año desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007) Suelo urbanizable no sectorizado Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)
PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID Desestimación iniciativa Motivación potestad de planeamiento Determinaciones planeamiento en vigor Estimación iniciativa Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o plan parcial (procedimiento habitual) Aprobación inicial Delimitación de la unidad de ejecución Estatutos y bases de actuación (o convenio) Proyecto urbanización presentado Proyecto reparcelación Información pública (mínimo 20 días) Audiencia propietarios afectados (citación individual) Aprobación definitiva Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización
CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno) Integrada por todos los terrenos unidad ejecución Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a constitución Junta de Compensación En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC) Reparcelación forzosa Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada) Ejercicio competencias públicas Recaudación cuotas urbanización vía de apremio Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa
ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG) Nombre, domicilio, objeto y fines Duración Condiciones y requisitos para incorporarse a la junta (propietarios o urbanizadores) Órganos de gobierno y facultades Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos Derechos y obligaciones de sus miembros Medios económicos y reglas aportaciones
BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG) Criterios para valorar fincas aportadas Criterios de valoración de derechos reales Criterios de valoración de edificaciones Procedimiento contratación obras de urbanización Criterios valoración fincas resultantes Reglas adjudicación fincas a los miembros Reglas distribución beneficios y pérdidas
PROYECTO EQUIDISTRIBUCIÓN Instrumento jurídico/técnico de equidistribución mediante el cual se distribuyen entre los propietarios los beneficios y las cargas derivados de la ejecución del planeamiento en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable. Resultado necesario de las Bases de Actuación Define los derechos aportados Se valoran las fincas resultantes Se distribuyen los beneficios y las cargas Se adjudican a los junteros las fincas de resultado que les corresponda en función de sus derechos Se transmite al Ayuntamiento, los suelos y aprovechamiento edificable que le corresponda (10%) Ámbito territorial : Unidad de ejecución y terrenos adscritos
LÍMITES GENERALES CONVENIOS Modificación Ley 9/2001 Comunidad de Madrid (Ley 3/2007, art. 245) Son nulos de pleno derecho los convenios urbanísticos de planeamiento, así como cualquier convenio o acuerdo, cualquiera que sea su denominación, que tenga por objeto definir los criterios de ordenación del futuro planeamiento urbanístico, o lo condicione de alguna forma mediante estipulaciones que establezcan la obligación de hacer efectivos antes de la aprobación definitiva, los deberes legales de cesión y, en su caso, los convenidos entre las partes que establezcan obligaciones o prestaciones adicionales más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados LS 2/08 (art. 16.3) Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente no podrá establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente de acuerdo con lo dispuesto en este artículo, en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno derecho
Disciplina Urbanística
PROCESO EDIFICATORIO SOLAR LISTO PARA SER EDIFICADO Trigo Limpio S.L. Centro comercial Acceso rodado, agua, etc AUTORIZACIONES CONSTRUCCIÓN EXPLOTACIÓN Licencia de obras Lic. de primera ocúpación Licencia de actividad Lic. de apertura y func Obra nueva en construcción Decl. obra nueva construida (Arts. 45 a 55 del RD 1093/1997) Arrendamiento Venta del total Venta de unidades División horizontal (Ley 49/60 de Propiedad Horizontal)
ACTOS SUJETOS A LICENCIAS (i) Aplicación normativa urbanística autonómica. Ejemplo art. 151.1 L 9/2001 CAM a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación b)las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta c) Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino f) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general
ACTOS SUJETOS A LICENCIAS (ii) g)los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo k)el cerramiento de fincas, muros y vallados p)las instalaciones que afecten al subsuelo q)las instalaciones de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase t) Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico
SOLICITUD LICENCIA URBANÍSTICA Presentación proyecto técnico completo redactado por técnico competente (obra mayor) (art. 2.2 LOE) Obras de edificación de nueva construcción Obras ampliación, modificación, reforma o rehabilitación alteren configuración arquitectónica edificios Obras intervención total en edificaciones catalogadas No preciso proyecto obras e instalaciones menores Construcciones escasa entidad constructiva y sencillez técnica Que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta Visado colegial
PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (i) Presentación de solicitud Plazo de resolución: 3-2 meses (desde presentación documentación completa, proyecto técnico) Obras menores: 1 mes Subsanación deficiencias Efectos del silencio administrativo: estimatorio Salvo norma con rango de Ley establezca efectos desestimatorios (art. 43.2 LRJAP); v.g.: Ordenanzas municipales Exceptuado licencias sobre dominio público Sin necesidad de solicitud de certificado de acto presunto Sin necesidad de denuncia de mora
PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (ii) En ningún caso, se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico
PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (iii) Normativa aplicable De acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanístico vigente No aplicable futuras normas de planeamiento Órgano competente Alcalde u órgano al que delegue esta competencia Pleno / Comisión de Gobierno /Gerencia
DISCIPLINA URBANÍSTICA (i) Obras en ejecución sin licencia o en contra de licencia concedida Suspensión por Alcalde Plazo de 2 meses para solicitud de licencia (legalización) Ilegalizable: demolición a costa interesado Obras terminadas sin licencia o en contra de licencia Expediente de protección legalidad urbanística Plazo de 2 meses para legalización Ilegalizable: demolición a costa interesado
DISCIPLINA URBANÍSTICA (ii) Plazo ejercicio expediente: 4 años desde finalización obras Salvo plazo distinto legislación autonómica Exceptuado zonas verdes, espacios libres... No plazo Fuera plazo expediente protección legalidad: situación fuera de ordenación