LAS CONDICIONES BÁSICAS DE SUELO. (Esquema de la intervención) 1. El problema de fondo: la valoración del suelo urbanizable.

Transcripción

1 LAS CONDICIONES BÁSICAS DE SUELO (Esquema de la intervención) 1. El problema de fondo: la valoración del suelo urbanizable. A. Tratamiento por la jurisprudencia previa a la Ley de Suelo de El suelo de las grandes infraestructuras se valora según la clasificación predominante donde se ubiquen. Trascendencia de si contribuyen o no a hacer ciudad. B. Consecuencia: alteración de las previsiones de los planes de infraestructuras Como consecuencia del pago de las indemnizaciones expropiatorias las previsiones de los planes de infraestructuras se desbordan. La Ley pretende reaccionar contra esa situación. 2. La reacción: La Ley de Suelo de Algunas ideas fuerza del modelo estatal de suelo. A. La clasificación del suelo como técnica negativa: incremento artificial del valor de los terrenos. Abandono de las técnicas urbanísticas. B. El sistema no debe valorar las expectativas. C. La urbanización como servicio público y desligado del contenido de la propiedad. D. Voces críticas. a. Lo discutible de prescindir de la clasificación: jurisprudencia del TC sobre clasificación. b. Falta de autocrítica: nada sobre el agente urbanizador. 3. Las situaciones básicas de suelo: aspectos generales. A. Título competencial: condiciones básicas ( ª CE). B. Clases y características. a. Suelo rural y suelo urbanizado. b. Aplicación a todo el suelo. c. Efecto directo; innecesariedad de adaptación por la legislación autonómica. 1

2 d. Independencia y concurrencia respecto de clasificación: planos diferentes. e. Son ante todo realidades fácticas. f. Referencia para valoraciones sin expectativas. 4. El suelo rural. A. Definición (art LS08): a) Suelo preservado de la urbanización por la ordenación territorial y urbanística, como mínimo: - Los excluidos por legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural. -Los sujetos a protección por los valores concurrentes (p. ej. ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos. -Aquellos con riesgos naturales o tecnológicos (inundación, accidentes graves). -Cuantos otros prevea la legislación territorial y urbanística. b) El que la ordenación territorial o urbanística prevea o permita su pase a situación de suelo urbanizado (tradicional suelo urbanizable), hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización. Cuándo terminan?: art in fine LS08. c) Cualquier otro que no reúna los requisitos del suelo urbanizado. B. Utilización del suelo rural (art. 13 LS08): 5. El suelo urbanizado. A. Definición (art. 12.3): Caracterizado por estar: -Integrado de forma legal y efectiva. -En la red de dotaciones y servicios propios. -De los núcleos de población. B. Presunción: Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas: 2

3 a) cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanísticas; b) Puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. C. Singularidad en medio rural: La legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en medio rural. D. La importancia de la legislación autonómica en la concreción de la situación básica. a. El concepto de suelo urbano en la legislación canaria: art 50 TR00. b. El suelo rural donde existen formas tradicionales de poblamiento rural : art. 55,c) TR Un aspecto complementario: las actuaciones de transformación urbanística (art. 14). a) Actuaciones de urbanización: -Las de nueva urbanización: paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado (suelo urbanizable). -Reforma o renovación de la urbanización en un ámbito de suelo urbanizado. b) Las actuaciones de dotación: incremento de las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado. 7. El problema de las equivalencias situaciones básicas-clasificación y categorización del suelo. Situación básica Clasificación y categorización Suelo urbanizado - Suelo urbano consolidado No consolidado (*) - Suelo rústico de asentamiento tradicional (*) Suelo rural - Suelo rústico (en todas sus categorías, salvo asentamiento) 3

4 - Suelo urbanizable (sectorizado y no sectorizado) Precisiones: a) Situaciones básicas como situaciones fácticas, independiente de clasificación. b) Cuadro: equiparación a efectos indiciarios. c) Aspectos problemáticos: -(*) Consideración del suelo urbano no consolidado y del suelo rural de asentamiento. - Discordancia situación real-clasificación del plan (p. ej. Qué sucede si el plan municipal clasifica un suelo como urbano y el ayuntamiento lo pretende expropiar y valorar como suelo rural?. El principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos). -Singularidades del suelo urbanizable (remisión). 8. A modo de síntesis, los supuestos que el Reglamento encuadra dentro del suelo urbanizado a efectos de valoración (art. 19): -Suelo urbanizado que no está edificado, edificación ilegal o ruinosa (art LS08; art. 22 R.V.). -Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación (art LS08; 23 y 24 R.V.). -Suelo urbanizado sometido a situación de reforma o renovación -actuación de transformación urbanística- (art LS08, en relación 14.1,a, 2) LS08; 25 R.V.). -Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación -actuación de transformación urbanística- (art. 14.1,b LS08; art. 26 R.V.). -Suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sujetas a equidistribución cuando no hay acuerdo (art a) LS08; 27 R.V.). 9. La singularidad de la valoración de las actuaciones de transformación urbanística. Según Parejo Alfonso y Roger Fernández el suelo rural sometido a actuaciones de transformación urbanística deben tenerse en cuenta las siguientes reglas: -El suelo y las edificaciones se valoran conforme a las reglas generales establecidas en la Ley y el reglamento para ello. A esa indemnización se le añade: 4

5 -Si se dan todos los requisitos para iniciar la actuación ( suelo urbanizable activado, según su terminología) y se impide participar en ella: art. 25 LS08. -Si, además, se han acometidos iniciativas de gestión burocráticas: indemnización de gastos incrementados por el tipo libre de riesgo y la prima de riesgo (26.1). -Si ya se han iniciado las obras: o indemnización de gastos según lo anterior o atribución de la parte de la plusvalía en proporción al grado de ejecución, lo que sea superior (art LS08). Con ello puede diferenciarse distintos estadios del suelo rural: -Suelo rural en situación pura sin transformación urbanística. -Suelo rural con previsión urbanizadora (suelo urbanizable). -Suelo rural en proceso de ejecución urbanizadora. Para evitar la descapitalización del activo de Bancos y Cajas de ahorro, propietarias de una gran bolsa de suelo como consecuencia de la crisis económica e inmobiliaria, se establece un régimen transitorio para las valoraciones del suelo urbanizable, aplicando las reglas de valoración anteriores. En definitiva, no sólo hay que tener en cuenta las situaciones básicas, sino también las previsiones sobre actuaciones de transformación urbanística (el tradicional suelo urbanizable). 5